板橋簡易庭107年度板簡字第803號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度板簡字第803號
原　　　告
即反訴被告　 曹予齊
訴訟代理人　 莊明翰 律師
被　　　告
即反訴原告　世紀皇家管理委員會
法定代理人　 謝長敬
訴訟代理人　 林侑靜 律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國107年12月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應依附件臺灣省土木技師公會民國107年10月16日省土技字
第5107號鑑定報告書第6、7頁及附件十所示修繕項目、修繕費用
及修繕方法，將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號13樓之1房
屋之頂樓平台漏水修復至不漏水狀態。
被告應給付原告新臺幣55,870元，及自民國107年4月14日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣473,600元為原告預供擔保
，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的
之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的
之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律
關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的
之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有
牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）
。經查，本件原告主張因被告怠於修繕社區頂樓平台之防水
層，致原告所有之房屋有漏水之情事，起訴請求被告修復漏
水，並給付原告新臺幣（下同）55,870元及法定遲延利息，
被告於本訴答辯依社區規約第12條請求應為原告敗訴之判決
，而被告於民國107年11月1日提起民事反訴起訴狀，其提反
訴請求反訴被告應給付308,865元及法定遲延利息之依據亦
為社區規約第12條，經核與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部份：
一、原告起訴聲明：如主文第一項及第二項所示；願供擔保，請
准宣告假執行。並主張如下：
㈠原告所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○○號13樓之1房屋
（下稱系爭房屋），位於世紀皇家社區內，故原告為世紀皇
家社區之區分所有權人，先為敘明。系爭房屋位於社區頂樓
，自97年間起即因漏水而一再修繕，因社區房屋自興建完成
後已逾17年，社區屋頂平台的防水層早已過防水年限，社區
頂樓住戶均飽受頂樓平台漏水之苦，但被告卻不全面刨除、
重作防水層，反而採取哪裡漏水就修哪部分的作為，如此的
局部修繕，未就系爭房屋上方頂樓平台全面重做防水層，此
頭痛醫頭、腳痛醫腳的處理方式，致使頂樓平台一再發生滲
漏水，系爭房屋頂樓平台亦有多次局部修繕的紀錄，此有原
告向被告調閱系爭房屋修繕紀錄及支出費用統計表可證（原
證2）。原告雖多次向被告反映，希望將系爭房屋上之頂樓
平台地面全數刨除、再重作防水層，但被告管理委員會均每
每拖延，且拒絕就系爭房屋上方頂樓平台全面重做防水層，
而該屋頂平台既為大廈共用部分，亦未約定由原告專用，被
告管理委員會即有維護及修繕之責任卻未積極作為，為避免
原告損害繼續擴大，原告爰依公寓大廈管理條例第10條第2
項前段、民法第767條第1項中段、民法第184條第1項前段規
定，請求鈞院擇一為有利原告之判決，命被告依鑑定之結果
修繕系爭房屋頂樓平台漏水。
㈡原告因為被告怠於修復系爭房屋上方之頂樓平台之滲漏水，
導致系爭房屋之室內木作天花板、油漆剝落、發霉、牆癌損
害，故原告依民法第184條第1項前段，請求侵權行為之損害
賠償，並依同法第213條規定請求回復原狀之金錢賠償而請
求被告賠償55,870元。
㈢原告於起訴狀原證2已提出原告歷次向管委會聲請修繕的資
料，但被告管委會均為局部修繕，即哪裡漏水修哪裡，並非
就系爭房頂樓全面翻修，導致原告飽受漏水之苦，被告遲遲
未能解決，原告始起本訴，且本件經台灣省土木技師公會鑑
定報告明確說明系爭房屋現仍有漏水情事且有依鑑定報告附
件十修繕之必要，是原告起訴請求被告應依鑑定報告之結論
修繕，為有理由；被告主張依社區規約第12條規定原告不得
提起訴訟主張權利或應負擔其中二分之一費用，自不足採。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請
准宣告免為假執行。並答辯略以：
㈠原告應舉證系爭房屋屋內損害係因頂樓平台滲漏水導致；且
系爭大樓先前頂樓女兒牆邊積滲水，業經被告已委請仁源工
程行於106年9月27日處理完工，完工後經倒水2小時測試，
驗收無訛後，始支付尾款，且該工程有保固期間1年6個月，
迄今仍在保固期內（被證1），原告提起本件訴訟，顯欠缺
權利保護必要，原告主張被告拒不履行修繕屋頂平台之義務
云云，顯與實情不符，被告並無拒不修繕或怠忽失職之情事
，故被告對於原告主張之損害並無故意或過失可言，自無庸
負賠償責任，原告主張殊不足採。
㈡依被告社區規約（民國105年8月21日第十六屆區分所有權人
會議通過增訂條文）第12條第2項等規定：「共有部分、約
定共用部分之頂樓與外牆漏水修繕每戶每十年僅能要求全面
翻新乙次，惟如直接相鄰專有部分住戶能提具相關技師公會
鑑定證明（鑑定費用由住戶負擔），確認非以全面翻新未能
達修繕之目的時，不受前開次數限制。其漏水修繕費用負擔
方式如下：…三、非因可歸責於區分所有權人或住戶之事由
所致者，而以全面翻新防水層方式為之者，由共有部分直接
相鄰之專有部分住戶及管理費各自負擔二分之一（如屋頂平
台漏水，由頂樓住戶與管理費各負擔二分之一）。但如無直
接相鄰之專有部分住戶者，全數由管理費支付。」上開規約
係經區分所有權人會議通過訂定之規約，依公寓大廈管理條
例第10條第2項自應從其規定；從而，屋頂平台漏水之全面
翻新防水層，依社區規約之特別規定，須由原告向被告提出
申請，並由頂樓住戶負擔二分之一修繕費用，是縱認原告主
張被告應就系爭屋頂平台全面翻新為有理由，原告亦應先行
負擔修繕費用二分之一，被告就此主張類推適用同時履行抗
辯之規定，在被告繳足208,865元（即修繕費用二分之一）
前，被告暫不予以施行修繕工程。且依社區規約第12條第2
項規定之意旨，本件鑑定費用亦應由原告及被告各負擔二分
之一。
三、原告主張其所有系爭房屋因頂樓平台漏水而受損等事實，業
據提出漏水照片等件為證，而被告雖未爭執頂樓平台為共用
部分且本件漏水原因非可歸責於原告，惟就原告之請求則以
前詞置辯，經查：
㈠經本院依原告聲請囑託台灣省土木技師公會至現場會勘鑑定
後，該公會鑑定結果認：「十、鑑定結果：本鑑定報告乃依
申請單位指定之鑑定範圍內，以鑑定技師所受之工程專業學
理與實務經驗及超然客觀第三者立場予以研判；並依據土木
技師公會鑑定手冊之規定內容而作公正詳實之鑑定。經鑑定
結果如下：
1.該屋是否有滲、漏水之情形？所在位置及其面積約略為何？
回覆：經進行浸水滲漏試驗後，門牌號碼（新北市○○區○
○街○○○號13樓之1）原告所有房屋在14樓有漏水情形；所
在位置為14樓房屋之主臥室A頂版及臥室B頂版；漏水情形為
單一小區域，面積無法估計。
2.若有漏水，是否與該屋之頂樓平台有關？
回覆：經進行浸水滲漏試驗後，與該屋之頂樓平台有關。漏
水原因：由屋頂浸水滲漏試驗得知，連續浸水約10小時後，
觀察標的物14樓在臥室頂版有滴水滲漏，天花板上放置承接
漏水之集水槽、臉盆，其內之白紙已有水跡。故研判漏水原
因為屋頂樓版之裂縫及防水層劣化造成滲水至下層。
3.若有漏水，如僅就該屋上方之頂樓平台為局部修繕，而非就
全部頂樓平台修繕，是否可行？
回覆：是可行。由附件六14樓及屋頂層相關位置圖可知，14
樓共有兩戶，隔壁戶在鑑定期間及過去期間尚無漏水情形，
故僅就該屋上方之頂樓平台為局部修繕是可行。
4.若該屋之損害係因頂樓平台破損、滲漏水造成者，則修復頂
樓平台漏水原因至不漏水狀態，需多少修復費用（包括材料
、工資、營業稅、行政管理費）及修繕方式為何？又因頂樓
平台漏水、造成該屋破損、滲漏水，所需之回復費用（包括
材料、工資、營業稅、行政管理費）為何？上開費用及修繕
方式，局部修繕及全部修繕請分列。
回覆：(1)頂樓平台所需修繕費用為新台幣417,730元整。（
詳如附件十）。
頂樓平台滲、漏水之修繕方式：
a.原有之地磚及砂漿層敲除及清理。
b.原防水層打除。
c.重新以施作3mmPU防水。
d.重新予以鋪設同等級之地磚。
(2)該屋破損所需之回復費用為新台幣55,870元整。」有該
公會107年10月16日省土技字第5107號鑑定報告（下稱系爭
鑑定報告）在卷可稽，足證原告系爭房屋漏水，確係因屋頂
樓版之裂縫及頂樓平台樓板防水層劣化等因素所致。
㈡系爭房屋頂樓平台漏水修復部分：
1.按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文
。又被告社區規約第12條第2項規定：「共有部分、約定共
用部分之頂樓與外牆漏水修繕每戶每十年僅能要求全面翻新
乙次，惟如直接相鄰專有部分住戶能提具相關技師公會鑑定
證明（鑑定費用由住戶負擔），確認非以全面翻新未能達修
繕之目的時，不受前開次數限制。其漏水修繕費用負擔方式
如下：一、因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者（
如二次施工、違建或因住戶毀損及家中裝潢所造成之漏水等
），由該區分所有權人或住戶負擔所有修繕費用。二、非因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，就漏水以部分
修繕方式為之者，由管理費支付。三、非因可歸責於區分所
有權人或住戶之事由所致者，而以全面翻新防水層方式為之
者，由共有部分直接相鄰之專有部分住戶及管理費各自負擔
二分之一（如屋頂平台漏水，由頂樓住戶與管理費各負擔二
分之一）。但如無直接相鄰之專有部分住戶者，全數由管理
費支付。」則由被告規約第12條第2項第2、3款規定之方式
及順序可知，非因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致
之頂樓漏水，應由管理委員會選擇確實有效之方式進行修繕
，若得以部分修繕之方式有效修復，區分所有權人或住戶卻
任意選擇全面翻新防水層方式為之者，應與管理費各自負擔
二分之一之費用；惟若係僅能以全面翻新為修繕，部分修繕
已完全不能達成修復效果時，管理委員會自應選擇有效之修
繕方式，並負擔全部費用，始符合前開法律及規約之本旨。
2.查系爭鑑定報告已明確說明系爭房屋目前仍有漏水情形，且
漏水原因係因頂樓平台裂縫及防水層劣化所致並於系爭鑑定
報告第6、7頁及附件十詳述必要之修復方式，則原告主張以
系爭鑑定報告所載方式為有效之漏水修繕方式，自非無據；
又系爭房屋自97年間起即多次因頂樓平台漏水至屋內而報請
被告進行修繕，並經被告先後於97年11月、98年1月、98年4
月、100年5月、103年5月、105年5月及106年9月雇工以屋內
漏水相對位置為範圍於頂樓進行局部修繕等情，業據原告提
出報修與被告進行修繕之紀錄等件為憑（原證2），且為被
告所不爭執，足見原告主張由前述多次頂樓漏水修繕紀錄可
知被告所採取之以漏水相對位置於頂樓為局部修繕，無法有
效解決系爭房屋因頂樓平台裂縫及防水層劣化所致漏水問題
，應為可採。故原告請求被告依系爭鑑定報告所載方式進行
修繕，並非於被告所採取之有效修繕方式之外，任意請求被
告依全面翻新之方式為之，則本件依公寓大廈管理條例第10
條第2項規定適用社區規約第12條第2項之規定，自應由被告
依鑑定報告所載進行頂樓漏水修繕並以管理費負擔全數費用
。又被告已採取之修繕方式既無法有效解決系爭房屋漏水，
且依被告之社區規約第12條第2項規定本件情形應由被告負
擔全部費用進行修繕，均已於前述，是被告辯稱106年9月間
進行之頂樓女兒牆等修繕尚在保固期，原告提起本件訴訟無
權利保護必要，並於原告給付一半修繕費用前其得主張同時
履行抗辯權拒絕修繕云云，自屬無據，而無足採。
㈢系爭房屋屋內受損部分：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金
錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得
請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第18
4條第1項前段、第213條分別定有明文。查頂樓平台為共用
部分應由管理委員會即被告盡維護、管理及修繕之責，為兩
造所不爭執，被告即應定期檢修避免漏水發生，並於漏水發
生時以有效方式進行修繕，而系爭房屋自97年起迄今多次因
頂樓平台漏水致受損害，已於前述，堪認原告主張被告未善
盡維護管理之過失致系爭房屋受損，被告應負侵權行為損害
賠償責任，為有理由。又系爭房屋經鑑定因頂樓平台漏水所
致損害之修繕費用為55,870元，是原告請求被告賠償其損害
之必要修繕費用55,870元及法定遲延利息，即屬有據。
四、從而，原告本於公寓大廈管理條例第10條第2項、侵權行為
等規定，請求判決如主文第一項及第二項所示，為有理由，
應予准許。
貳、反訴部分
一、反訴原告起訴聲明：反訴被告應給付反訴原告308,865元。
願供擔保，請准宣告假執行。並主張如下：
基於與本訴答辯相同之理由，即依社區規約第12條第2項規
定，屋頂平台漏水之全面翻新防水層，須由頂樓住戶即反訴
被告負擔二分之一修繕費用即208,865元（頂樓平台修繕費
用417,730元*1/2），並依前該規定意旨本件鑑定費用200,0
00元，亦應由反訴被告負擔二分之一即100,000元（000000
元*1/2），是反訴原告依社區規約第12條第2項規定，得請
求反訴被告給付308,865元（208,865元+100,000元）。
二、反訴被告則聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。並答辯如下：
系爭房屋之頂樓平台為社區共用部分，自應由管理委員會即
反訴原告進行維護及修繕，並由全體區分所有權人共同分擔
或以管理費負擔全部修繕費用，反訴原告主張依社區規約第
12條第2項規定得要求反訴被告負擔二分之一修繕費用及鑑
定費用，為無理由。
三、經查，依社區規約第12條第2項第2、3款規定之方式及順序
可知，非因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致之頂樓
漏水，應由管理委員會擇確實有效之方式進行修繕，若得以
部分修繕之方式有效修復，區分所有權人或住戶卻任意選擇
全面翻新防水層方式為之者，應與管理費各自負擔二分之一
；且反訴被告請求反訴原告依系爭鑑定報告所載方式進行修
繕，並非於反訴原告所採取之有效修繕方式之外，任意請求
反訴原告依全面翻新之方式為之，故依社區規約第12條第2
項之規定，應由反訴原告依鑑定報告所載進行頂樓漏水修繕
並以管理費負擔全數費用，業經認定如本訴部分所載，茲不
贅述。從而，本件頂樓漏水修復既與社區規約第12條第2項
所述應由反訴被告負擔二分之一費用之情形不符，則反訴原
告依社區規約第12條第2項規定請求反訴被告給付修繕費用
及鑑定費用各二分之一即308,865元（208,865元+100,000元
），為無理由，應予駁回。
參、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，
併此敘明。
肆、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告
假執行，並依聲請宣告被告如為原告預供相當之擔保，得免
為假執行。又反訴原告之請求既經駁回，其假執行之聲請，
亦失其依據，應併予駁回。
中華民國108年1月11日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官黃俊雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月11日
書記官林穎慧