裁判字號：臺灣臺中地方法院98年重訴字第139號民事判決
裁判日期：民國98年06月30日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決98年度重訴字第139號原告甲○○訴訟代理人 林佳妙 律師複代理人 陳世川 律師被告乙○○訴訟代理人 劉佳田 律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國98年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）兩造於民國（下同）96年7月4日、96年11月20日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告向被告買受坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），面積總計約1236坪（計算式：600＋636），價金總計為新臺幣（下同）18,708,156元（計算式：600×16,000＋9,108,156），原告已陸續於96年底至97年1月20日支付全部價金。然兩造自簽約至今已超過1年，被告未依系爭買賣契約第3條第2項約定辦理共有土地分割亦未使原告取得約定之土地，是原告於97年11月20日即得主張解除契約，並請求被告回復原狀、返還價金及其利息。今原告已於97年11月24日以臺中法院郵局存證信函第3670號通知被告解除契約，並請求返還價金，惟被告迄未返還，為此爰依系爭買賣契約第3條第2項約定及民法第259條第2款之規定提起本件訴訟。並聲明求為判決：被告應給付原告18,708,156元，及自97年1月20日起至清償日止，按年息５%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告答辯之補充陳述：
1.被告主張當時多次告知原告，如不把多移轉之103.49坪土地過戶返還，共有人共有之土地坪數無法確定，無法進行建地變更及分割手續，但均遭原告拒絕，三次協商，均有被告、 紀倫 、原告代理人 陳明勳 、 林春牧 參與，但均因原告拒絕致協商不成立云云，原告否認之。又被告主張未辦理分割有可歸責於原告之事由，與法不合。
2.原告未曾拒絕返還多移轉之103.49坪土地（下稱系爭103.49坪土地）予被告，僅係要求被告依約先分割完畢再返還土地予被告，惟被告拒絕而逕起訴請求不當得利返還土地，並經鈞院以97年訴字第1420號審理在案，原告為保障自己權益而主張同時履行抗辯權，於被告未依約將原告購買之系爭土地分割完畢並變更為建地之前，原告得拒絕返還系爭103.49坪土地。又該不當得利案件之證人 顏麗華 明確證稱系爭103.49坪土地是被告指示其代書所為，並非原告故意所為，被告指控原告故意（或過失）多移轉系爭103.49坪土地與事實不符。原告對於該不當得利案件一審判決提起上訴後撤回，係因原告認為上訴後縱獲得勝訴判決亦無法確實保障原告之權益之故，被告若無法在約定期限內完成分割並變更為建地，即使原告保有系爭103.49坪土地之所有權亦無用武之地，故原告遂撤回上訴而以解除契約之方式保障自己權益。
3.系爭土地係被告向訴外人 溫錦洲 、 林以賢 、 賴林蓮 購買，再轉賣給原告，而上開三人之持分分別為100000分之1637、520分之9、520分之9，總計約739.49坪，較原告所購買之636坪土地多出103.49坪，被告為求方便及迅速自原告處取得價金，縱使所移轉之持分多於原告所購買，仍同意直接將上開三人之持分全部先移轉到原告之名下，並由被告之代書全權辦理所有權移轉手續，故當時系爭103.49坪土地應是借名登記於原告名下，且終止借名登記契約之條件應為被告將系爭土地變更為建地並依約分割完畢。故多移轉103.49坪土地不可歸責於原告，而是原告配合被告之決定，被告本應為自己決定多移轉系爭103.49坪土地之後果負責。
4.原告未將系爭之103.49坪土地返還予被告，與被告未在約定期限內依約完成分割，使原告取得如系爭買賣契約附圖所示部分，並無因果關係。被告將系爭土地出賣予原告時保證會於1年內辦理分割完畢，使原告取得如系爭買賣契約附圖所示之土地，並將系爭土地變更為建地，當時原告並不知系爭土地的持分如此複雜，事後才知悉系爭土地共有人有30名之多，且每人持分均不相同，如此持分複雜之程度，若非被告已與全部之共有人協調好進行分割，根本不可能於1年內完成協議分割，即使裁判分割，亦不可能於1年內取得確定終局判決而辦理分割登記，故被告當時是以詐術使原告陷於錯誤而購買系爭土地，若原告知悉系爭土地之持分如此複雜，且被告跟其他共有人之間尚未協調好分割事宜（此從鈞院97年度豐簡字第715號案件審理中尚有多位共有人提出不同分割方案而無法於短時間內確定分割方案可知），原告根本不可能向被告購買系爭土地。原告購買系爭土地是為投資，如今系爭土地經過1年不但未能分割完畢，亦未能變更為建地，原告購買系爭土地的主要目的皆無法達成，原告當然得依約解除契約，被告須返還價金並負責回復原狀。且鈞院97年度豐簡字第715號之分割共有物案件，該案原告 陳青瑜 所提出之分割方案，與本件被告當時承諾使原告取得如系爭買賣契約附圖所示之土地位置不同，縱使依分配圖完成分割，亦與系爭買賣契約所約定的土地不同，被告未於契約簽立起1年內使原告取得系爭土地之特定位置，原告自得依系爭契約第3條第2款約定解除契約。
5.被告主張原告未將系爭103.49坪土地返還，致被告無法如期完成分割，應從原告返還系爭103.49坪土地起才可起算1年之分割期間云云，應由被告舉證證明被告未能於1年期間內依約分割完畢與原告未返還系爭103.49坪土地有因果關係。而縱使原告未將系爭103.49坪土地返還予被告，被告仍得辦理分割，不管被告將來希望自己所有之103.49坪分割於何處，皆可先將系爭103.49坪土地分割予原告名下，待分割完畢，原告再將系爭103.49坪土地返還予被告，而上開進行方式，比被告只能取得原未分割土地之極小持分（000000分之713）更佳，對於被告不但無害反而有利，故多移轉103.49坪土地，並不會阻礙被告進行分割，亦無法免除被告須依約完成土地分割之義務，被告主張需原告先將系爭103.49坪土地返還予被告，才能進行分割云云，顯不可採。
二、被告答辯略以：
（一）原告主張解除契約，與法不合，解約不生效力：
1.系爭買賣契約書第3條第2項固約定「乙方（即被告）並承諾負責就本買賣標的物及前次買賣土地合計1236坪辦理分割，且使甲方（即原告）取得如後附圖所示位置圖著色部分，所須一切費用由乙方負擔，如於立約日起1年內無法完成分割，甲方得解除契約，乙方除負擔回復之一切費用外，並賠償甲方支付價金之法定利息」。惟於辦理過戶手續時，被告蓋妥空白文件後，因代書及原告故意（或過失）而多過戶系爭103.49坪土地（即原告第二次只買受636坪，而實際過戶坪數為739.49坪）。而系爭103.49坪土地，並不在系爭買賣契約範圍內，被告遂要求原告返還，以便辦理分割，並於另案97年訴字1402號不當得利事件起訴前約2個月，經被告、紀倫、原告代理人陳明勳、林春牧三次協商，均遭原告拒絕返還。當時被告多次告知原告，如不將系爭103.49坪土地返還被告，則共有人共有之土地坪數無法確定，無法進行建地變更及分割手續，但均遭原告拒絕致協商不成，被告始於97年4月11日提起上開不當得利訴訟請求返還。
2.依非都市土地使用管制規則第35條之1規定，變更建地前必先分割，而分割前，必須原告先將不當得利之系爭103.49坪土地返還被告，否則所有權面積不符，且分割後再移轉將使土地位置改變。惟原告故意拖延、拒不返還，以致分割不能進行。系爭103.49坪土地不在系爭買賣範圍之內，此為原告所不爭執，故就系爭103.49坪土地兩造並不立於互為對待給付之關係，而原告於上開不當得利訴訟中，就系爭103.49坪土地提出同時履行抗辯，顯然無理由，經鈞院判決原告敗訴後，原告提起上訴，而於上訴程序進行至言詞辯論當天始撤回上訴，其無非係欲故意拖延時間至1年期滿，以遂行其故意解約之用意。該1年的時間應扣除不當得利的時間，因此於原告未返還系爭103.49坪土地前，該1年時間不應進行，其逕行主張解約無理由。
（二）系爭土地已於鈞院豐原簡易庭以97年豐簡字第715號分割共有物事件審理中，原告分得位置均如系爭買賣契約書所載，但因共有人意見甚多，案未終結，而原告在該案中仍具狀反對分割，其一面拖延不返還不當得利土地，一面阻礙分割，一面訴請解約，其行為違反誠信原則，不受法律保護。
（三）查系爭土地之共有人人數由土地謄本上之記載即可明瞭，原告辯稱「事後才知悉有30人」云云，不合事理，不足採信。且系爭買賣契約書第5條僅記載「乙方（即被告）須義務協助變更為建地」，故被告只是義務協助，並非保證變更為建地，原告曲解文意有違誠信。並聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造經本院整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執之事項：
1.兩造於96年7月4日及96年11月20日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭土地面積總計1236坪，價金總計18,708,156元。原告已陸續於96年底至97年1月20日支付全部價金。
2.兩造於買賣契約書第3條約定被告應就買賣標的土地辦理分割，並使原告取得如原證1附圖所示斜線部分。
3.系爭買賣標的之土地所有權已辦畢所有權應有部分之移轉登記。
4.被告迄今尚未辦畢系爭土地分割，並使原告取得上述2之斜線部分土地單獨所有權。
5.兩造往返存證信函均屬真正。
6.兩造曾就原告超過原買賣坪數103.49坪土地所有權返還登記部分進行協調，被告要求原告先辦理移轉土地所有權應有部分，原告要求先辦理土地分割再辦理上揭103.49坪土地所有權應有部分返還登記，雙方無法達成協商，被告才起訴不當得利（繫屬案號：本院97年度訴字第1402號）。
（二）兩造爭執之事項
1.被告未辦畢系爭土地分割，並使原告取得契約書約定之特定部分，是否可歸責於被告？
2.原告拒絕返還不當得利103.49坪土地，是否為分割遲延之原因？
3.原告是否因不配合分割，而導致契約履行遲延？
4.原告是否得因上述不爭執第4項之結果，依契約第3條約定解除系爭契約？
四、法院之判斷：
（一）原告主張之兩造於96年7月4日及96年11月20日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭土地面積總計1236坪，價金總計18,708,156元，原告已陸續於96年底至97年1月20日支付全部價金，系爭買賣標的之土地所有權被告已辦畢所有權應有部分之移轉登記與原告；另系爭買賣契約書第3條約定被告應就買賣標的土地辦理分割，並使原告取得如契約附圖所示斜線部分，惟被告迄今尚未辦畢系爭土地分割，並使原告取得上述之斜線部份土地單獨所有權等事實，業據其提出與所述情節相符之不動產買賣契約、支付價金證明等為證，核屬相符，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）查依系爭買賣契約第3條第2項約定，被告就系爭土地如於立約日起1年內無法完成分割，原告得解除契約。原告據此於97年11月24日解除系爭買賣契約，惟被告則認因系爭土地無法分割事由，非屬可歸責於被告之事由，故原告解除契約不合法。是本件兩造主要爭執點乃在，被告未於立約日起1年內辦畢系爭土地分割，並使原告取得契約書約定之特定部分土地，是否可歸責於被告？
（三）按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230條定有明文。而債務人之給付需債權人之協力者，縱未約定債權人為協力行為之期限，然依一般社會觀念，債權人仍應於合理之期間內完成其協力行為。倘因債權人不於合理期間完成協力行為，致債務人遲延給付者，尚難謂係因可歸責於債務人之事由致未為給付，債務人自不負遲延責任。經查：
1.兩造於系爭買賣契約第3條第2項約定，被告承諾負責就本買賣標的物及前次買賣土地合計1236坪辦理分割，且使原告取得如契約附圖所示位置圖著色部分，所須一切費用由被告負擔，如於立約日起1年內無法完成分割，原告得解除契約。是被告負有就系爭土地分割1236坪之特定部分與原告之義務，應屬無誤。
2.本件被告抗辯兩造就系爭土地所有應有部分辦畢移轉登記之際，因故將系爭土地中超出原告契約約定買受部分，而多辦理系爭103.49坪土地之所有權應有部分移轉登記與原告；系爭103.49坪土地並不在系爭買賣契約範圍內，惟因兩造無法達成返還該部分土地所有權應有部分登記之協議，乃由被告對原告提起所有權移轉登記訴訟，並經本院判決被告全部勝訴等事實，為原告所不爭執，且經調閱本院97年度訴字第1402號兩造間所有權移轉登記事全卷查明屬實。
3.本件被告依系爭買賣契約約定僅負有移轉登記系爭土地所有權應有部分換算土地面積為1236坪，及將系爭土地分割出如契約約定之特定部分與原告取得之義務，則原告於辦理系爭土地所有權應有部分登記程序中，因故取得系爭土地之所有權應有部分超出契約約定面積時，原告自負有返還該超額登記之所有權應有部分之義務，此亦經本院上開97年度訴字第1402號確定判決所肯認在案。再因共有物之分割須依各共有人於土地登記簿中登記之應有部分進行分割，則如原告尚未返還其所超額登記之所有權應有部分，即先就系爭土地進行分割，將造成原告因分割而單獨取得所有權之土地較系爭買賣契約約定之土地多出103.49坪之情形，原告要求先分割再返還，即有違系爭買賣契約約定內容。又原告超額取得之系爭103.49坪土地未來是否仍得由原告已因分割而取得單獨所有權之土地中再次分割並交還與被告，此亦因相關土地法規定有各種不同規範而有變數存在其中。是被告要求原告先行將其取得而超出契約約定範疇之系爭103.49坪土地應有部分返還移轉登記後，再就系爭土地進行分割，實非無據。而原告本即可儘速返還該超出契約範圍之土地所有權應有部分與被告，以利被告進行後續土地分割程序，惟其拒絕返還，致被告須以提起民事訴訟方式進行追索，且經一審判決其敗訴後，復再提出上訴，其後於二審言詞辯論期日始撤回上訴而全案確定，其間自原告受領系爭土地登記完畢、訴訟程序終結歷時近一年（96年12月3日辦畢土地所有權移轉登記，97年4月
11日被告對原告提起返還訴訟，97年11月12日原告撤回對該事件一審判決之上訴）。系爭土地原告取得之所有權應有部分迄至上開民事訴訟確定並返還系爭103.49坪土地與被告前，系爭土地各共有人之應有部分即處於不確定狀態，自無從進行土地分割，則其不能分割之原因，顯係因原告拒絕返還系爭103.49坪土地所致，自屬可歸責於原告之事由。原告主張係被告於其間遲不辦理土地分割致給付遲延乙節，為本院所不採。
3.按各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項前段、第824條第1、2項分別定有明文。由上開民法規定可知，共有土地分割，本即可由共有人協議為之，並無須以訴訟方式解決。查系爭土地面積達47,948平方公尺，而共有人則有31人（參97年度訴字第1402號卷附土地登記謄本），是其土地分割協議確有相當程度之困難存在。又系爭土地之共有人陳青瑜因各共有人無法協議分割，已於97年9月3日向本院豐原簡易庭提起分割共有物訴訟並經以97年度豐簡字第715號受理在案（參原告所提出之該事件起訴狀，本院卷第108-116頁；及各共有人書狀、言詞辯論筆錄，本院卷87-107頁）。而於該土地分割事件審理過程中，除部分共有人就土地分割方案有不同意見外，原告於該訴訟中復主張其已解除與被告所訂定之系爭買賣契約，其土地分割訴訟應由本件被告參加訴訟，並請求受訴法院告知訴訟等，此亦有原告於該分割共有物訴訟事件所提出之書狀影本（參本院卷第82頁）、言詞辯論筆錄影本及部分共有人各自提出書狀影本附卷可憑（參本院卷第87-116頁）。是系爭土地既已進入分割訴訟程序，其訴訟進度即非被告所能獨力控制，再其共有人有不同分割方案之主張，及原告於該分割事件訴訟中所提出之抗辯等，致法院須進行分割方案協商、告知訴訟程序等訴訟行為，確足使訴訟進度趨緩，本院認原告實亦有未合理完成協力土地分割行為之情形存在。是被告於系爭買賣契約中向原告所承諾之土地分割遲未能完成，肇因本院97年度豐簡字第715號共有物分割事件之訴訟程序審理進度，因原告未善盡其契約協力義務，及系爭土地其他共有人之抗辯等，致無法迅速進行，本院認此仍非屬可歸責於被告之事由。
4.據上，本件被告抗辯稱，系爭土地迄無法完成分割，並使原告取得系爭買賣契約約定之特定範圍土地單獨所有權，並不可歸責於被告，原告以給付遲延為由解除系爭買賣契約為不合法等語，應屬可採。
（四）綜上，本件原告主張被告給付遲延並據以解除系爭買賣契約並不合法，其依系爭買賣契約第3條第2項及民法第259條第2款之規定，請求被告應返還買賣價金18,708,156元，及自97年1月20日起至清償日止，按年息５%計算之利息，自無理由，不應准許。本件原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年6月30日
民事第四庭法官王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年6月30日
書記官