裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第417號民事判決
裁判日期：民國92年06月05日
裁判案由：返還價款
台灣高等法院民事判決九十一年度上易字第四一七號
上訴人乙○○
甲○○丙○○訴訟代理人 路春鴻 律師複代理人 江肇欽 律師被上訴人國產實業建設股份有限公司法定代理人 林孝信 訴訟代理人 賴盛星 律師複代理人 程才芳 律師右當事人間返還價款事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十六日台灣台北地方法院九十年度訴字第四八九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、先位聲明
㈠、原判決關於駁回上訴人乙○○、甲○○、丙○○後開第二項部分之訴及該部分假執行之聲請與訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡、被上訴人應給付上訴人乙○○新臺幣拾肆萬元，給付上訴人丙○○參拾捌萬元，及各自本件起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣、右第二項之請求，上訴人均願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明
㈠、原判決關於駁回上訴人乙○○、甲○○、丙○○後開第二項部分之訴及該部分假執行之聲請與訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡、被上訴人應給付上訴人乙○○參拾陸萬壹仟元，給付上訴人甲○○肆拾壹萬捌仟元，給付上訴人丙○○參拾陸萬壹仟元，及各自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣、右第二項之請求，上訴人均願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
Ａ、關於先位聲明部分：
一、上訴人等於原審時即一再主張被上訴人於銷售系爭房屋時所搭建之樣品屋，其房屋室內自天花板至地板之淨高度為三公尺，而被上訴人亦已坦承所給付之房屋其室內淨高度不足三公尺，上訴人此項主張事涉兩造間契約內容之認定，及被上訴人所為之給付是否違反契約約定，及上訴人主張同時履行抗辯是否有理由之判斷，乃為上訴人重要之攻擊方法，然原判決非但未就上訴人此項主張何以不可採信有所交待，更對於上訴人提出系爭樣品屋之錄影帶及鑑定之請求，置之不理，且未說明不必鑑定之理由，其判決難謂無理由不備之違法。
二、原証五號之協調方案書，乃上訴人等發現系爭房屋室內高度較樣品屋之室內高度明顯不足，且產生嚴重之壓迫感，而向被上訴人提出異議要求解決，經兩造多次協調後被上訴人所作出之決定，足見該協調書確為解決系爭房屋與樣品屋之室內高度不符而作，故該協調書內被上訴人主動表示同意以系爭房屋室內高度減少０．六公尺所不足之空間作為折價之計算依據，尤其被上訴人當初所作之廣告中，也一再強調每戶均具有三公尺高之獨立大花園及挑高大客廳，惟原判決對於上開證據視若罔聞，未有隻字片語說明，即為不利上訴人之認定，難謂為合法？
三、本件之重點在於系爭房屋之室內淨高度是否與構成契約內容之樣品屋室內淨高度相符，與是否符合建築技術規則建築施工編第三十二條之規定無涉，再者，原判決認為系爭房屋室內淨高度二．八公尺，與上訴人所主張之樣品屋室內淨高度三公尺，僅二十公分差距，尚非重要云云；惟二．八公尺乃被上訴人片面之陳述，根本無証據加以証明，原判決認為二者之間僅有二十公分之差距云云，本已欠缺憑據，尚非洽當。且現今國人居住品質之要求日益提昇，而房屋室內之高度已為評量生活品質之重要指標之一，因此雖僅有數十公分之誤差，看似無關緊要，惟經過裝潢後，便立即顯定顯流於主觀武斷，且無法深刻體會真正居住者之感受，欠缺同理心，上訴人等自難接受。
Ｂ、關於備位聲明部分：原判決雖以系爭買賣契約之解除非可歸責於被上訴人，而被上訴人沒收之價金均在總價款百分之十二以下，尚未超過八十六、八十七年度不動產買賣業同業利潤標準，故認無違約金過高應予酌減之必要云云，惟被上訴人給付之房屋室內淨高度確與約定內容不符，仍具瑕疪，不容否認，被上訴人應具可責性，上訴人難謂具可歸責事由，在此情形下，是否仍得謂上訴人不得主張同時履行抗辯，或仍得以所謂同業利潤表作為審酌違約金之標準，即不無疑問。原判決未就此部分加以釐清，即逕認被上訴人之解約及沒收上訴人已繳全部價金合法，不但於法不合，且欠公允，殊非適當。
參、證據：除援用原審提出者外，補提確認書等影本為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、本件經上訴人與被上訴人訴訟代理人至現場丈量系爭房屋之高度，經雙方確認上層樓地板下緣至下層樓地板上緣之高度為二八一．五公分（被上證二號），足見系爭房屋之室內淨高度為二八一．五公分，並無疑義，原審判決之認定自無違誤。至於其他所丈量之高度如上層樓地板下緣至地板磁磚表面之高度為二七七公分，地板磁磚表面至灑水裝飾面版之高度為二四四公分、及客廳入口橫樑下緣至地板磁磚表面之高度為二一三公分等，均與系爭房屋之室內淨高度無涉。
二、被上訴人所建之系爭房屋，並無高度不足之瑕疵：
㈠、被上訴人從未於系爭預售屋之廣告宣傳及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖等文件上記載天花板至地面之淨高度為三公尺，亦未於廣告銷售單中及預售屋之銷售過程中，特別說明並保證天花板至地面淨高度為三公尺，至於上訴人所指廣告單部分，乃六米樓中樓部分，非其所購之一般房屋部分。
㈡、原證五協議書內容之作成乃係在雙方試行和解之情況下，各退一步之折衷方案，並不表示被上訴人有自認系爭房屋確有高度不足之瑕疵，上訴人以原證五號作為被上訴人有約定系爭房屋之室內淨高度為三公尺，且所建築之系爭房屋確有高度不足瑕疵之證明，顯不足採。
㈢、系爭房屋業已依約完成，並無高度不足之情形，且依建築技術規則建築施工編第三十二條之規定：「天花板之淨高度應依左列規定：一、學校不得小於三公尺。
二、其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於一．七公尺。」，是室內淨高度若大於二．一公尺，即符合建築技術規則之規定，益證凡室內淨高度大於二．一公尺之房屋，客觀上即無不能為通常之使用或有減少契約預定效用之瑕疵，本件被上訴人所建築完成之房屋其淨高既有二．八米，自屬符合上開規定，依民法第三百五十四條第一項之規定，自不得視為瑕疵，上訴人據此主張解除契約並請求返還價金云云，自無可採。
參、證據：除援用原審提出者外，補提廣告單、現場履勘記錄等影本為證。理由
一、上訴人起訴主張：伊等於八十六年十一月十四日，分別向被上訴人購買坐落台南市○○段○○○○號土地上之「空中別墅」住宅大樓預售屋各一戶屋），其中上訴人乙○○購買編號B6之十一樓，含車位總價四百四十五萬元，上訴人甲○○購買編號B2之十一樓，含車位總價為五百十一萬元，上訴人丙○○購買編號B5之十一樓，含車位總價為四百四十一萬元，上訴人乙○○已繳交三十八萬元，上訴人甲○○已繳交四十四萬元，上訴人丙○○已繳交三十八萬元，詎被上訴人未經上訴人同意，竟變更設計將室內空間高度由三公尺改為二．四公尺，未依債之本旨給付，而有減少契約預定效用之瑕疵，該項瑕疵係屬重大且無從補正，上訴人自得依民法第二百二十七條、第二百五十六條及二百二十六條第二項之規定，解除系爭買賣契約等情，爰依買賣之契約關係，求為判命被上訴人如數返還上開所繳納之買賣價金。退萬步言，縱認系爭房屋室內高度與約定高度不符之瑕疵非屬重大，上訴人不得據以解約，而被上訴人解除系爭買賣契約為有理由，則被上訴人得沒收之違約金亦應減至上訴人已繳交價款之百分之五，超過部分仍應返還上訴人，爰為備位聲明求為判命被上訴人應給付上訴人乙○○參拾陸萬壹仟元；上訴人甲○○肆拾壹萬捌仟元；上訴人丙○○參拾陸萬壹仟元，及各自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋並無高度不足之瑕疵，被上訴人亦從未向上訴人保證系爭房屋淨高度為三公尺，且系爭房屋縱有高度不足之情形，其瑕疵亦非屬重大，上訴人亦不得據以主張解除契約，上訴人拒絕交付價金為無理由，伊自得沒收其交付之價金作為違約金等語置辯。
三、上訴人主張：其等於八十六年十一月十四日，分別向被上訴人購買系爭房屋各一戶，其中上訴人乙○○購買編號B6之十一樓，含車位總價四百四十五萬元，上訴人甲○○購買編號B2之十一樓，含車位總價為五百十一萬元，上訴人丙○○購買編號B5之十一樓，含車位總價為四百四十一萬元，上訴人乙○○已繳交三十八萬元，上訴人甲○○已繳交四十四萬元，上訴人丙○○則已繳交三十八萬元，嗣被上訴人因催告上訴人繳納餘款未果，於八十九年十月至九十年二月間分別向上訴人表示解除系爭買賣契約，並沒收上訴人繳交之價款等情，有上訴人提出之房地及車位買賣契約書、統一發票、預約單、存根條、存證信函等影本附卷可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人先位聲明主張被上訴人應返還上訴人已繳納之價金，無非以：被上訴人預售系爭房屋時，曾搭建室內淨高度三公尺之樣品屋，並向上訴人解說交屋時之格局、結構及材質，除裝潢外，均與樣品屋及廣告相同，系爭買賣契約書第一條亦約定系爭房屋之廣告宣傳品視同契約之一部分，而因樣品屋具有廣告之性質，故樣品屋之內容應為契約之一部分，故被上訴人交付之系爭房屋，其天花板至地面之淨高度應為三公尺，然被上訴人興建完成之系爭房屋室內淨高度僅二‧四公尺，予人相當大之壓迫感，顯然未依債之本旨給付，上訴人自得據以主張解除契約，請求返還已繳納之買賣價金為其依據，惟此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
五、經查：上訴人所提出之系爭預售屋之廣告宣傳及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖等文件上，並未記載天花板至地面之淨高度為三公尺，至於上訴人所提出系爭樣品屋之錄影帶，經本院送請財團法人中華工商鑑測研究中心鑑定結果，該研究中心以九十二年二月二十一日（九二）中發字第九二０二００二號回函表示因該樣品屋之實景錄影帶之參考數據不足，故無法得知其高度為何，而無法得出實際數據等語。是上訴人所提出之樣品屋錄影帶，亦不能證明雙方有約定系爭房屋室內淨高度為三公尺。又上訴人提出原證六號之廣告單，主張被上訴人當初所作之廣告中，有記載每戶均具有三公尺高之獨立大花園及挑高大客廳云云，故系爭房屋之室內淨高度應為三公尺云云，惟查，上訴人所提出之該廣告單乃係針對被上訴人所建築「六米樓中樓」之房屋所設計，與上訴人所購買之系爭房屋係不同之設計，故該廣告單不能適用於上訴人等所購買之系爭房屋，其理甚明，上訴人等以該廣告單之內容，主張被上訴人於銷售系爭房屋時有承諾系爭房屋之室內淨高度為三公尺，顯屬無據。至於廣告單中所指之挑高大客廳，乃係針對購買樓中樓之住戶而言，更無因系爭廣告所記載挑高大客廳等語而致上訴人等有誤信之虞，上訴人主張系爭廣告上記載挑高大客廳致其有誤信之情形，顯與經驗法則及常情不符，不足採信。又上訴人另以其於原審所提原證五號之協議書內容，主張被上訴人在協議書內已承認系爭房屋之淨高度有不足之瑕疵云云，惟查，原證五協議書內容之作成乃係在雙方擬進行和解之情況下，各退一步之折衷方案，易言之，因上訴人堅持系爭房屋有高度不足之瑕疵，被上訴人為求雙方能藉協調達成和解以消弭爭議，故在上訴人願意繼續依系爭買賣合約書之約定繳款並買受系爭房屋之前提下，雙方為表善意，被上訴人願以上訴人所主張系爭房屋高度不足零點六米所減少之空間，作為減價之計算基礎，惟此係在上訴人願繼續依買賣合約書約定繳款並承接房屋之前提下（見原審原證五號第一點所載），被上訴人所為退步之和解方案，並不表示被上訴人有自認系爭房屋確有高度不足之瑕疵，上訴人以原證五號作為兩造有約定系爭房屋之室內淨高度為三公尺且所建築之系爭房屋確有高度不足瑕疵之證明，顯不足採信。另上訴人引用被上訴人於九十年十二月十一日於原審所提呈答辯（二）狀理由一、（一）之內容：「．．．至於上訴人等所指其於預售時所見樣品屋之樓層高度為三公尺，較被上訴人交付之系爭房屋之樓層高度為高云云，此乃因樣品屋為臨時性建築，未設置自動撒水系統．．．故上訴人因視覺上之誤差而認系爭房屋之樓層高度較樣品屋為低．．．」，主張被上訴人對於樣品屋之室內淨高度確為三公尺之事實並未爭執，故上訴人等有給付上訴人等室內淨高度為三公尺房屋之義務云云，惟查，被上訴人所提呈前開答辯狀理由一、（一）之內容，主要是說明被上訴人所搭建之樣品屋高度與系爭房屋之高度並無差異，僅是因系爭房屋裝置撒水系統後，在視覺上誤差而致上訴人認系爭房屋之淨高度較樣品屋之高度為低，且被上訴人實際上亦對上訴人所主張樣品屋之淨高度為三公尺之說法予以駁斥，上訴人主張被上訴人對於其所興建之樣品屋之淨高度為三公尺之事實並未爭執，並據此認定被上訴人應交付之系爭房屋淨高度亦應為三公尺等語，自無可採。
六、次查：上訴人所購買之系爭房屋，已領得使用執照，且依卷附台南市政府工務局八十九年八月二十二日使用執照所附經核可之竣工圖所示，系爭房屋之樓層高度為三公尺，業據被上訴人提出竣工圖影本、使用執照影本為證，足證竣工後系爭房屋之主要構造係與申請建造執照時所附之設計圖樣相符，另工程實務所指之樓層高度為上層樓板中心線至地面樓板中心線之高度，而由被上訴人於現場所拍攝之照片顯示，系爭房屋從地板至天花板之淨高度為二．八公尺（按樓層高度之計算為上層樓板中心線至地面樓板中心線之高度，且系爭房屋地板已貼有磁磚及鋪上水泥，故淨高相差二十公分），又依建築技術規則建築施工編第三十二條之規定：「天花板之淨高度應依左列規定：‧‧‧二、其他居室及浴廁不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低處不得小於一．七公尺。」，是室內淨高度若大於二．一公尺，即符合建築技術規則之規定，從而，系爭房屋之室內淨高度既有二．八公尺，已符合上開建築技術規則之規定，而被上訴人既未與上訴人約定室內淨高度為三公尺，上訴人即不得以系爭房屋之室內淨高度不足為由，主張同時履行抗辯而拒付買賣價款。綜上所述，本件兩造並未約定系爭房屋之之淨高度應為三公尺，而被上訴人興建完成之系爭房屋亦取得主管機關核發之使用執照在案，從而，上訴人以被上訴人交付之房屋之室內高度不足三公尺為由，拒絕給付價金，並以被上訴人未依債之本旨給付為由解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還已繳納之價金，自屬無理由，應予駁回。
七、備位聲明部分：兩造簽訂之買賣契約第二十三條第二項約定：「買方違反本契約第七條第三項規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則已繳價款為限，賣方並得解除本契約」、第七條第三項約定「‧‧‧買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分，以每日萬分之五計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如再經賣方限期催繳後仍未繳，雙方同意依本契約第二十三條違約之處罰規定辦理」，經查上訴人無正當理由，拒絕交付分期買賣價金，已如前述，則被上訴人依上開約定解除系爭買賣契約並沒收上訴人繳交之價款，自屬正當。上訴人雖主張被上訴人尚未將系爭房屋移轉登記予上訴人，且因被上訴人所興建之系爭房屋有瑕疵，違約在先，上訴人始拒絕繼續繳交價款。被上訴人即使得解除買賣契約，並沒收上訴人繳交之價款充作違約金，惟違約金仍屬過高，應減至上訴人已繳交價款之百分之五，其餘部分被上訴人應予返還等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文，惟違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切情況，當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。查財政部核備營利事業所得額標準及同業利潤標準所示房地買賣業之純利率，八十六年度及八十七年度不動產買賣業同業利潤標準分別為百分之十七、百分之十四，為兩造所不爭，而被上訴人沒收上訴人之價款分別為三十八萬元、四十四萬元、三十八萬元，均在渠等買賣總價款百分之十二以下，並未超過八十六、八十七年度不動產買賣業同業之利潤標準，可見被上訴人沒收上訴人所繳納之價金作為違約金，並無偏高之情形，從而上訴人備位聲明請求本院應依職權予以酌減至百分之五，並將餘額返還上訴人，非屬正當，不應准許，
七、綜上所述，上訴人以解除契約為由，先位聲明請求被上訴人返還已繳之價款，及以違約金過高為由，備位聲明請求被上訴人返還不當得利，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人假執行之聲請，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。中華民國九十二年六月五日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官蕭艿菁法官陳永昌右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年六月九日
書記官劉美垣