裁判字號：臺灣臺中地方法院92年重訴字第784號民事判決
裁判日期：民國93年06月02日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度重訴字第七八四號
原告乙○○訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複代理人 鄭晃奇 律師
丙○○被告甲○○右當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國九十三年五月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文確認兩造間就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地暨其上建物（即門牌號碼台中市○○街○○○巷○○號房屋，含台中市○○區○○段二五三建號及增建之同段六三五建號）之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：本院九十年度執字第二八七八號強制執行事件，於民國（下同）九十二年七月八日拍賣被告所有、坐落台中市○○區○○段○○○○號土地暨其上建物（即門牌號碼台中市○○街○○○巷○○號房屋，含台中市○○區○○段二五三建號及增建之同段六三五建號，面積如附件所示），由原告以新台幣（下同）八百萬一千元拍定，原告嗣經繳清價金並受領權利移轉證書。詎原告領得系爭房地權利移轉證書後，經鄰人告知、並接獲台中市政府工務局九十二年九月二十三日中工管字第○九二○○一七○○二號拆除通知單，始知原告所拍定、系爭土地上現有之建物係被告於八十幾年間，將系爭土地上之原合法建物（即二五三建號建物）全部拆除後，在未重新申請建築執照之下所重新興建之違章建築，與系爭土地上於七十一年六月二十九日完成登記之合法建物已非同一。按依強制執行法所為之拍賣，性質為私法上之買賣，系爭土地上之原合法建物於本件拍賣前既遭被告拆除而自始不存在，則兩造間就該客觀自始不存在之合法建物所訂立之買賣契約，乃係以不能之給付為契約標的，應屬無效，而增建部分之系爭六三五建號建物部分之買賣契約即失所附麗，亦應無效。又被告雖係因受強制執行而遭拍賣系爭房地，然於法律上仍為買賣契約之出賣人，有據實告知買賣標的物有無瑕疵之義務，被告刻意隱瞞系爭土地上建物係違章建築，隨時有遭拆除之危險之事實，致原告誤以為系爭土地上之建物為可供使用之合法建物而應買，顯已構成消極之詐欺行為，原告爰依民法第九十二條第一項規定，以訴狀之送達為撤銷承買系爭房地之意思表示，兩造間就系爭房地之買賣契約自因意思表示撤銷而失其效力；縱認被告未告知系爭土地上之建物係違章建築不構成詐欺，惟原告若知系爭土地上之建物為違章建築，即無承買之意願，且建物是否全部為違章建築，涉及將來遭公務機關拆除之風險問題，於交易上當屬重要之點，原告顯符合有意思表示錯誤之要件，而原告就錯誤之意思表示並無過失存在，亦得依民法第八十八條規定主張撤銷之，則買賣關係自亦失效而不存在，而被告迄未將系爭房地之買賣價金返還原告，原告有確認之利益，爰提起本訴等語。並聲明請求判決如主文所示。
二、被告主張：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院五十二年台上字第一九二二號判例意旨參照）。本件原告起訴主張兩造就系爭房地因拍賣而成立之買賣關係不存在，被告雖未到場或提出書狀爭執，惟因依強制執行法所為之拍賣，性質固為私法上之買賣，然因拍賣程序係由執行機關行使國家強制執行權，而代債務人即被告為出賣之行為，被告縱就原告之主張不予爭執，亦將因系爭房地之買賣係透過執行機關所為而被執行機關認為有效，是就兩造間系爭房地之買賣關係是否存在，如不訴請確認，則系爭房地買賣關係存否，無法明確，且因台中市政府業已發出拆除通知單，兩造間此項法律關係存否如不予釐清，原告所支付之鉅額應買價金將因系爭土地上之建物行遭拆除而受損，不得謂原告在私法上之地位無受侵害之危險，而此項危險復得以對於被告之確認判決除去，揆之首開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，與上開法條之規定並無不符，合先陳明。
五、原告主張本院九十年度執字第二八七八號強制執行事件，於九十二年七月八日拍賣被告所有之系爭房地，由原告以八百萬一千元拍定，原告業已繳清價金並受領權利移轉證書，嗣原告接獲台中市政府工務局九十二年九月二十三日中工管字第○九二○○一七○○二號拆除通知單，始知原告所拍定、系爭土地上現有之建物係被告於八十幾年間，將系爭土地上之原合法建物全部拆除後，在未重新申請建築執照之下所重新興建之違章建築之事實，業據提出權利移轉證書、台中市政府工務局上街拆除通知書為證，且經證人即台中市政府工務局承辦人員 鄭碧靜 結證屬實，並經調閱本院九十年度執字第二八七八號強制執行卷宗查核無訛，並經囑託台灣省建築師公會就系爭土地上現有建物鑑定之結果，亦認：系爭土地上原合法申請建築執照、並於七十一年間完成保存登記之台中市○○區○○段二五三建號（使用執照字號：七一中工建使字第九三七號）建物之結構均不存在，原有的柱位尺寸（地面層面寬四．二二Ｍ深一一．二Ｍ、二層面寬四．二二Ｍ深度一四．七Ｍ）其所在位置之柱、牆均不復存在，現況之建物係拆除原成果圖所保存之建物後再重新建築等情，亦有台灣省建築師公會九十三年二月二日九十三台建師鑑（九二○九四）字第三○五一－二號函送之鑑定報告書在卷可按，原告主張之上開事實，自堪信為真正。
六、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；又法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。民法第二百四十六條第一項前段、第一百十一條前段分別定有明文。再「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」同法第八十八條亦有明文。本件拍賣標的之系爭土地上合法建物（即二五三建號建物）於原告參與本院九十年度執字第二八七八號強制執行拍賣程序時，既已遭拆除而自始客觀不存在，乃以不能之給付為契約之標的，兩造間就該建物之買賣契約依民法第二百四十六條第一項之規定，應屬無效，與該合法建物同遭拍賣之增建部分建物，乃屬同一建物買賣契約，依上揭民法第一百十一條之規定，應同歸於無效，則原告主張兩造就系爭建物之買賣關係不存在，自屬有據。又本院九十年度執字第二八七八號強制執行事件拍賣程序雖將系爭土地與建物分別標價，但係合併拍賣，而按諸土地與建物均屬價值高昂之不動產，建物是否為合法建物、能否供合法使用、有無遭拆除之虞、並土地上有無建物不但影響交易之價格至鉅，且左右購買人是否購買之意願，上開各項自均屬交易上至為重要之事項，參之原告拍定系爭房地之價格中，系爭土地部分係出價三百零九萬一千元、建物部分則出價共四百八十七萬元，有本院九十年度執字第二八七八號強制執行卷所附投標書可稽，以原告就建物部分出價高過土地部分之價金觀之，顯見原告所重視者乃在使用系爭土地上之建物，如原告所購買之系爭土地上之建物全屬隨時可能被拆除、縱為買受亦不可能合法使用之違章建物，當無再承買系爭土地之意願，茲系爭土地上之合法建物既已不存在，而原告因信任登記致誤以為系爭土地上之合法建物仍存在而為應買之表示，其應買之意思表示顯屬錯誤，則原告依前揭民法第八十八條之規定以本件訴狀之送達為撤銷之意思表示，自屬有據，而原告此項撤銷意思表示之書狀復於九十二年十一月二十四日送達被告，則兩造間系爭土地之買賣契約自亦因原告為撤銷買受之意思表示而不存在。
七、綜據上據，兩造間系爭建物之買賣契約既因以不能之給付為標的而無效、系爭土地之買賣契約復經原告合法撤銷其應買之意思表示而失其存在，則原告訴請確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，即屬有據，應予准許。
八、本件判決之結果已臻明確，原告其餘主張暨攻擊方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年六月二日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法官呂麗玉右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國九十三年六月二日~B法院書記官