宣 示 判 決 筆 錄
108年度板簡字第2838號
原 告 鄧昌彥
被 告 謝函芸
上列當事人108年度板簡字第2838號返還租賃房屋等事件於中華
民國109年3月24日辯論終結，於中華民國109年4月28日下午4時
30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 曾筠婷
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬柒仟參佰玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣陸萬柒仟參佰玖拾肆元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原
告聲明原為：⑴被告應將坐落新北市○○區○○路○段000
巷0弄00○0號編號3號（套房）房屋騰空遷讓返還原告，並
自民國（下同）108年9月6日起至返還上開房屋之日止，按
月給付原告78000元。嗣於109年3月10日具狀變更聲明為：
被告應給付原告新臺幣（下同）000000元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，依前
開規定，應予准許變更聲明，合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告於108年5月19日向原告承租坐落於新北市○○區○○
路○段000巷0弄00○0號編號3號（套房）房屋(下稱系爭
房屋)，雙方約定租期自108年5月18日起至110年5月17日
止，每月租金新臺幣（下同）13000元，租金及前期電費
應於每月6日前給付。詎料被告自108年8月6日起即未給付
租金及前期電費，已積欠兩個月以上租金及前期電費，
108年9月6日被告因違約（租賃契約第十一條(1)款）導致
租約終止，被告既未遷出系爭房屋，亦未給付租金；原告
曾於108年9月9日以桃園客家文化館郵局第000066號存證
信函對被告為終止系爭租賃契約之意思表示並請求遷出系
爭房屋，但因招領逾期退回，爾後原告至戶政機關戶籍閱
覽查得被告新遷入戶籍地址，原告於108年10月2日以板橋
埔墘郵局第000359號存證信函對被告為終止系爭租賃契約
之意思表示並請求遷出系爭房屋，此均有存證信函回執可
證。兩造間之租賃契約既已終止，被告自應將系爭房屋騰
空遷讓返還原告，且應給付自108年08月06日起至終止租
約止之租金13000元及前期電費2394元，共計15394元。
（二）又兩造租賃契約第4條約定有：「乙方（即被告）於租期
屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將
出租房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主
張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及
連帶保證人丙方絕無異議」。是依此約定，原告得請求被
告自租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付相當於租金5倍之違約金即65000元(計算式：13000元
×5倍=65000元）。
（三）合計上項租金及違約金金額，被告應給付原告327394元。
為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：被
告應給付原告327394元。
（四）對被告抗辯之陳述
1、原告於108年5月19日與被告簽訂房屋租賃契約，約定由原
告將所有之門牌號碼為新北市○○區○○路○段000巷0弄
0000號3號房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租賃期間自
108年5月18日起至110年5月17日止，每月租金為13000元
，租金及前期電費應於每月6日前繳納。
2、被告於答辯狀事實二表示管制進出及斷電影響被告權益與
事實不符!原告係依據租賃契約第11條(1)款雙方契約定及
顧及被告人身安全及公共安全而為，經台灣新北地方檢察
署108年度偵字第34307號案詳細調查後，已做成不起訴處
分，這是原告對被告的關懷責任，並非蓄意影響被告權益
。
3、被告於答辯狀事實二表示因「工作轉換」與原告情商延付
房租與事實不符;另外答辯狀事實二被告表示108年9月1日
及108年9月2日皆未外出，為何原告天天去系爭房屋處敲
門呼喊被告名字，108年9月2日9:45，9:49，9:50共撥打4
通電話給被告，且聽到房內傳來電話振鈴聲，但被告都沒
有回應，此為被告惡意拖欠房租不給付的明確事證一，因
此被告於答辯狀事實二與事實不符。
4、被告於答辯狀理由一第(一)條第4頁第17行揭櫫\"故立法者
於民法第440條特設第2項規定，以資保障經濟上較為弱勢
之承租人…等語\"此與被告實際經濟狀況顯然不符!被告於
108年9月6日赴海山派出所製作筆錄時表示，她在房內有3
至5萬的現金，若被告有現金但又不願意支付房租，因此
證明被告顯然非經濟上較為弱勢之承租人，顯然有刻意違
約之犯意，此為被告惡意拖欠房租不給付的明確事證二。
5、被告自106年5月起承租，自此每月都是將房租及上月電費
以親交的方式交付，自108年8月起，被告突然要求改成匯
款方式繳納，想藉此方式減少親收房租造成對被告的壓力
，因此也就自108年8月起，被告開始拖欠房租及電費不繳
至今，此為預謀惡意拖欠房租不給付的明確事證三。因此
被告於答辯狀理由一第(一)條完全與事實不符。
6、被告於答辯狀理由一第(二)條第6頁第3行揭櫫\"原告又豈
可用此種等同於終止租約之「門房管制」方式來限制承租
人使用租賃物？等文…\"事實上雙方依據租賃契約第11條(
1)款之約定及經台灣新北地方檢察署108年度偵字第00000
號案詳細調查後，已做成不起訴處分，且被告自108年9月
5日起，完全自由進出大門及在系爭房屋處正常生活，何
來限制被告之理由？因此被告於答辯狀理由一第(二)條及
理由二完全與事實不符。
7、被告於答辯狀理由三第(二)條第8頁第7行揭櫫\"今被告僅
有108年8月之租金尚未支付，9月1日以後，原告隨即管制
門禁不讓被告進出系爭住處，且斷水斷電，原告既未依約
提供房屋予被告使用收益，被告自無給付108年9月以後房
租之義務…等言?其中上述第四點已證實被告正常使用，
因此被告必須執行支付108年9月以後房租之義務;另外該
系爭住處外部並無獨立制水閥，試問該如何斷水？由此得
知被告於答辯狀理由三第(二)條完全與事實不符，係被告
不欲執行支付房租義務之言詞。
8、被告於108年9月6日後已積欠租金達兩個月以上之情形，
被告既未給付租金及電費，又持續正常使用該系爭房屋未
遷出，原告與被告簽定租賃合約中，並無載明押租金可以
抵充租金，且原告也從未個別主張甚至與被告合意押租金
可以抵充租金，依最高法院見解，上述抵充的主張，僅出
租人(原告)得提出，承租人(被告)無此權利(可參考最高
法院九十五年度台上字第五百六十九號判決)，原告按兩
造議定之租賃合約中第11條（1）款主張合法終止租約，
並分別於108年9月9日(桃園客家文化館郵局000066)，108
年10月2日(板橋埔墘郵局000359)及108年12月12日(板橋
文化路郵局002171)三封存證信函對被告為合法終止系爭
租賃契約之意思並請求遷出系爭房屋。
9、租賃合約中押租金係作為傢俱家電損壞及遺失扣抵用途及
合約履行保證之用，理由如下:
(1)被告106年5月起承租該系爭房屋時，為剛裝潢完工一
年的嶄新房間，其中以系統櫃體為例，皆是採用較高
級的歐洲進口板材製作而成，價值早已超過兩個月的
租賃保證金，因此合約中的押租金係作為傢俱家電損
壞及遺失扣抵用途之用。
(2)被告與原告簽定二年(108年5月18日至110年5月17日)
定期租賃合約承租該系爭房屋，當時便已獲得原告提
供較優惠的租賃價格，例如同個地點樓層相同格局及
面積大小的2號與5號房(，租賃價格較該系爭房屋多出
800元/月(6.15％)，被告在獲得較優惠的租賃價格，
應以押租金作為履約完成的保證，所以該押租金應作
為履約完成的保證之用。因此按上述理由第2點，被告
並未依約履行完成二年合約，原告按租賃合約中第11
條（1）款及第17條（1）款，得沒入押租金，並無不
妥。
10、綜上所陳，本件被告自始惡意拖欠房租事證有三，經原告
數日聯繫催繳置之不理，誤讓原告擔心被告人身安全，又
經原告以三次存證信函告知對被告為終止系爭租賃契約之
意思表示並請求遷出系爭房屋，但被告依舊持續正常使用
該系爭房屋未遷出，被告既非所謂社會上的經濟弱勢，又
不支付房租的情況下，卻又想利用法律對於弱勢者的保護
傘(原證10)，因而違反雙方合約精神，藉此從中獲得利益
，被告欲侵占得利犯意十分明顯，且被告答辯狀內容諸多
不實，請求被告支付積欠房租、電費、損害賠償及違約金
，應有理由，懇請鈞院鑒核上情，並賜判如訴之聲明，以
符法紀，並維權益等語。
三、被告則辯以：
（一）緣被告自106年5月（106年5月18日至107年5月17日）間開
始向被告承租新北市○○區○○路○段000巷0弄0000號2
樓3號房（下稱系爭住處），雙方起初約定租金為每個月
12500元，並於每個月10日前給付原告。一年後（107年5
月18日至108年5月17日），雙方重定租約，並約定每個月
租金為13000元，被告應於每個月6日前給付租金給原告，
一年租期屆至後，雙方再次訂定租約並延長2年（108年5
月18日至110年5月17日），而房租等條件承前。108年8月
間，因被告正值工作轉換期，所以跟原告情商延後至8月
底再給付房租，而原告也表示同意。豈料，9月1日剛屆至
，原告就立即管制系爭住處2樓的大門（該住處內被告將
其區隔為五間，大門係用電子感應所及門卡），而因9月1
日、2日被告並未外出，在9月3日被告外出時返家才知原
告將2樓大門進行管制並將用電切斷，此時被告已經無法
自行進入承租住處，僅能透過其他房客進出時順帶進入，
且根本無法繼續住在系爭住處，此已嚴重影響被告權益！
（二）本件契約約定積欠租金達15天以上，即可就系爭住處進
行門房管制，並約定積欠一個月以、上租金即得終止合約
並沒收租賃保證金（即押租金)之部分，已有違法律強制
規定及民法保障承租人之精神而屬無效：
1、按「『承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租
人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。』民法第
四百四十條第一項、第二項定有明文。該條之立法意旨在
無害出租人之利益範圍內，用以保護承租人之利益。且法
條明文為『……非達二個月之租額……，不得……』顯為
強制規定。參照土地法第一百條第三款規定『承租人積欠
租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時』，出租人方
得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期
租賃，亦有同一理由，自應類推適用，倘認民法第四百四
十條第二項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦
得排除土地法第一百條之規定，自非立法之宗旨。是民法
第四百四十條第二項應屬強行規定，不得以特約排除。」
、「按租賃物為房屋，而其租金約定於每期開始時支付者
，非於承租人遲付之租金總額達二個月之租額，且遲延給
付逾二個月時，出租人不得終止契約，此觀民法第四百四
十條第二項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內，保
護承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之。
」（最高法院88年度台上字第3306號、106年度台上字第7
57號判決參照）次按「按『法律行為，違反強制或禁止之
規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。
』，民法第71條訂有明文，又『承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋
者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之
規定，終止契約。』、『其租金約定於每期開始時支付者
，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。』，同法
第440條第1項、第2項分別有明文規定。考其立法意旨在
於『房屋租賃，則非遲付租金之總額，達兩期之租額者，
不得終止契約，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租
人之利益』(18年11月22日立法理由參照）以及『承租人
於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如
約定以2個月以上之時期為1期，負遲延責任之同時，遲付
租金總額即已達2個月之租額，出租人即得終止契約，對
承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額須達2個月之租額
外，並應於其遲延2個月時，始得終止契約』（88年4月21
日立法理由參照）。又最高法院86年度台上字第3303號判
決意旨亦認民法第440條第1項規定『係屬任意規定，當事
人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約
或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是』。
準此以觀，立法者及司法實務對於民法租賃章節之基本態
度，大抵係採取有利於承租人之方向，且最高法院亦明示
得以更有利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第1
項規定之適用。而民法第440條第2項規定既承接於同條第
1項規定而來，且係針對租賃物為房屋所為之特別規定，
自無不依循上開立法本旨及蠢高法院判決意旨之理。況租
賃物為房屋時，承租人無非係用於自住或設店，於自住之
情形涉及承租人居住自由及^隱私權之基本權，而於設店
之情形則影響承租人營業自由、工作權及財產權之保障，
故立法者方於民法第440條特設第2項規定，以資保障經濟
上較為弱勢之承租人。苟認租賃契約之當事人得以不利於
承租人之特別約定條款排除民法第440條第2項規定之適用
，無異將使該條項規定成為具文，且與立法者及最高法院
保障承租人之精神相齟齬。是以本院參酌最高法院86年度
台上字第3303號判決意旨，認為租賃契約之當事人僅得以
更有利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第2項規
定之適用。倘若約定遲付租金僅1月或遲延給付未逾2月即
可定期催告進而終止契約，即因認此特約較不利於承租人
而牴觸民法第440條第2項規定，而不應適用。」此為鈞院
105年度重簡字第1853號判決要旨明揭。
2、查「乙方積欠租金達15天以上，經甲方催告限期繳納仍不
支付時，甲方得就大門門禁卡及房門鎖進行管制，直到積
欠租金繳清後解除；乙方積欠租金達一個月以上，甲方得
終止本租約，除追討乙方積欠的房租外，並沒收租賃保證
金。」雖為系爭合約第11條第1項所記載，但顯有無效之
情形，茲述如下：
(1)依前開實務見解及民法第440條第2項之規定，系爭合
約中關於「乙方積欠租金達一個月以上，甲方得終止
本租約」之約定，顯然較民法第440條第2項規定更不
利於承租人，該等約定乃在排除民法第440條第2項之
適用規避法律保障承租人之目的，有違反法律強制規
定而為無效之情形。
(2)而關於「承租人積欠租金達15天以上，出租人即可就
大門門禁卡及房門鎖進行管制」之約定，此更嚴重的
限制承租人之權益，蓋民法第423條規定「出租人應以
合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於
租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
。」申言之，在租約存續期間，出租人須隨時保持出
租房屋可供承租人使用、收益之狀態。然所謂的門房
管制，就是將門鎖更換迫使承租人繳納租金，此讓承
租人在租約存續中無法自由使用系爭房屋，效果相當
於終止租約。然而，關於出租人得因承租人租金未繳
而合法禁止承租人繼續使用租賃物，都必須依民法第4
40條第2項之規定來終止雙方租約，原告又豈可用此種
等同於終止租約之「門房管制」方式來限制承租人使
用租賃物？此舉可使原告無庸待法律所規定之兩個月
後才合法禁止承租人繼續使用系爭房屋，此大大違反
立法者及最高法院保障承租人之精神，該等約定自屬
無效!
(3)依租賃住宅市場發展及管理條例第7條：「押金之金額
，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消
滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務
時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」及土地法
第100條第3款:「承租人積欠租金額，除擔保金抵續外
，達二個月以上時。」之規定，押租金乃法律規定在
擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，倘承租人
有欠租之情事，可以押租金作為抵付之用，並無承租
人在有違約情事時可沒收之規範。然而系爭契約第11
條竟規定可於承租人積欠1個月租金之情形下即沒收2
個月租賃保證金，完全無視法律規範押租金乃在擔保
承租人租金之給付及租賃債務之履行，顯已有違上開
強制規定而無效。
（三）本件原告對被告進行門禁管制並斷電，顯已違約在先，其
請求並無理由，應予以駁回：
1、承前所述，本件雙方所定租約之第11條第1項已有違反法
律強制規定而無效之情形。退步言之，縱認雙方所定之租
賃契約原告可以就大門門禁卡及房門所進行管制，然依契
約第11條之約定：「乙方積欠租金達15天以上，經甲方催
告限期繳納仍不支付時，甲方得就大門門禁卡及房門鎖進
行管制…」然而，雙方既已另行約定108年8月份房租繳納
期限為8月底，那原告至少應該待至9月15日後催告被告限
期繳納，被告受催告卻仍不支付時，方得進行門鎖管制。
豈料，原告在未通知到被告之情形下，即更換大門密碼且
斷電，致使被告根本無法合法使用系爭住處，原告乃違反
在租約存續中隨時保持出租房屋可供承租人使用、收益之
狀態，原告已然違約在先！自9月3日起，被告即無法進入
系爭住處居住、使用，原告既未依約提供房屋予被告使用
、收益，被告自無給付房租之義務。
2、是以，承上所述，原告所提出之108年10月2日板橋埔乾郵
局第000359號存證信函所述之內容及主張依民法第440條
第2項規定終止租約並沒收租賃保證金云云，除已違反法
律強制規定而無效外，其未依約提供房屋予被告使用、收
益，亦有違約之情事，故其主張顯屬無由。
（四）依土地法第100條第3項之規定，原告要依民法第440條第1
、2項終止租約，也必須在扣除押租金後仍積欠達兩個月
租金方得主張，原告終止合約顯然於法有違！
1、查原告於108年10月2日以板橋埔墘郵局第000359號存證信
函主張被告有積欠達兩個月以上之租金，故原告主張依民
法第440條第1、2項規定主張終止雙方租約，並沒收租賃
保證金云云。惟查，本件原告於租約第11條第1項之約定
（包含沒收押租金之約定）已多有違反法律強制規定而為
無效之情形，已如前所述。是以，本件押租金既無所謂「
沒收」之情形，當審酌被告所積欠之房租在以押租金抵付
後，是否仍有積欠達兩個月租金之情形。今被告僅有108
年8月份之租金尚未支付，9月1日以後，原告隨即管制門
禁不讓被告進出系爭住處，且斷水斷電，原告既未依約提
供房屋予被告使用、收益，被告自無給付108年9月份以後
租金之義務。是以，不論押租金是否用以抵付或沒收，被
告均無積欠租金、達兩個月以上之情形，原告自無由依民
法第440條規定終止租約。退步言之，縱認108年9月份之
租金必須支付，然而，既然押租金不得沒收，被告仍得以
該兩個，月份之押租金作為房租抵付之用。此時，被告仍
無積欠租金達兩個月以上之情形，原告終止租約之意思表
示，仍非合法！
（五）原告說斷電也回復，根本沒有復電，否認原告所述。原告
擅自換鎖，被告現金遺失，被告只是回租屋處拿東西，且
是原告違約，原告請求太高。
（六）綜上所述，本件原告無視法律保護承租人之立場，企圖以
不合理之契約約定來規避法律之規定，顯然在欺壓不懂法
律之承租人，甚為惡劣各等語。
四、經查：
（一）原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書
、被告身分證件及存證信函等件影本為證，被告對上開文
書之真正亦不爭執，自堪信原告之主張為真正。被告不否
認已搬遷及尚有租金、電費未給付，惟以前詞置辯。然被
告未就其反對之主張舉證證明以實其說，揆諸首開說明，
被告上開所辯，委無足取。
（二）從而，原告請求被告給付108年8月租金13000元、及至
被告遷讓系爭房屋之日即108年12月之相當於租金之損害
金52000元（計算式：13000×4＝52000），暨電費2394元
，自屬有據，應予准許。
（三）末本件系爭租約第4條固約定：「乙方（即被告）於租期
屆滿時除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張
任何權利。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方
請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連
帶保證人丙方，絕無異議。」等語，此有原告所提系爭租
約影本乙件在卷可稽。惟系爭租約至110年5月17日始屆至
，此亦有上開租約可憑。是原告請求違約金260000元（計
算式65000×4＝260000），難認有據，不應准許。
（四）從而，原告爰依租賃契約之法律關係訴請被告給付67394
元（計算式：13000＋52000＋2394＝67394），為有理由
，應予准許；至逾此之請求，為無理由，應予駁回，其餘
假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權
宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國109年4月28日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年4月28日
書記官葉子榕