裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第2264號民事判決
裁判日期：民國102年11月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第2264號原告 林文磚
張文香 共同訴訟代理人 陳志峯 律師複代理人 黃曼瑤 律師被告 吳家翔
吳家豪 共同訴訟代理人邱 莉鈞
胡倉豪 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，及坐落其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○○○○○號房屋遷出，並將上開土地及房屋返還予原告。
被告應共同自民國一百零一年十二月十日起至遷出返還主文第一項所示之土地及房屋之日止，按月給付原告各新臺幣壹仟參佰壹拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬肆仟元為被告預供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾柒萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每月屆期時如原告各以新臺幣肆佰肆拾元為被告預供擔保，各得假執行。但被告於每月屆期時如各以新臺幣壹仟參佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告之父即訴外人 吳振成 於民國101年8月8日將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（分割自226之2地號土地，下稱系爭土地）及其上未辦保存登記門牌號碼為桃園縣大園鄉路00○00號房屋（下稱系爭房屋）出售予原告林文磚、張文香，並於101年8月24日移轉土地所有權登記予原告林文磚、張文香。吳振成於101年10月23日以存證信函催告被告吳家翔、吳家豪返還系爭房地，被告迄未返還。原告依民法第767條第1項前段、中段、第962條、第184條第1項前段規定請求被告遷讓並返還系爭房地。另依民法第179條規定請求被告按月給付相當租金之不當得利各新臺幣（下同）1,316元【計算式為：｛1,04
0元（99年1月系爭土地申報地價×69㎡（系爭土地總面積）＋244,000元（房屋現值）×10％÷12＝2,631元（元以下四捨五入）；2,631元÷2＝1,316元（元以下四捨五入）】。
（二）吳振成先於79、80年間出資於桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地上興建門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○○○號之2層樓房屋，並於該屋1樓自營機車行，而與被告及配偶即訴外人 邱莉鈞 共同居住於二樓。嗣於90年間因被告成年需較大之居住空間，故吳振成另出資僱工於原房屋之隔壁即系爭土地上再擴建系爭房屋（原二間房屋門牌號碼均為48之22號）由被告搬至系爭房屋二樓居住，一樓兩個店面則供吳振成作為機車行使用。嗣因吳振成健康狀況不佳無法繼續經營機車行，故將門牌號碼均為48之22號之2個店面均出租予他人經營檳榔批發，並於101年5月為出售系爭土地及系爭房屋，始就系爭房屋另行申報門牌為48之23號。而原告林文磚為與系爭土地相鄰之226之2、22
6之5地號土地之所有權人，且為門牌號碼48之24號房屋之所有權人，本就系爭房地均為吳振成所有乙節為知悉，且考量系爭土地及房屋均與原所有之土地及房屋相鄰而得擴大利用始出資購買。
（三）邱莉鈞自67年與吳振成結婚後，完全未外出工作而係擔任家庭主婦根本無任何收入，自不可能有資力興建房屋，系爭房屋實係吳振成以經營機車行賺取之金錢出資興建。至被告稱邱莉鈞於機車行負責作帳等事，故機車行之收入為邱莉鈞、吳振成夫妻共同之收入亦屬無稽，蓋系爭機車行除吳振成自己經營外尚雇請2至3名員工幫忙，邱莉鈞並非於機車行上班之人僅係因住家設在機車行樓上，故經常性下樓走動、看店，另因吳振成賺取之金錢均交與其保管，故亦經常於櫃台代為收支，然自無以此即認機車行係由其與吳振成共同經營，吳振成之收入均係與其共有之理，否則，無異否定夫妻為個別之自然人主體，夫妻間之財產無論由何人賺取均認係共有，亦將紊亂交易市場秩序，而對第三人毫無保障。至於邱莉鈞雖未外出工作，然其對家庭之勞力付出及貢獻應如何評價或保障，係剩餘財產分配請求之問題，自不能與吳振成於婚姻關係中所賺取之金錢如何歸屬混為一談。且觀之系爭房屋之主要工程即鐵皮屋及水泥部分均係吳振成找人施作、監工，且除以修車、賣車所得之現金支付外，尚有以個人名義簽發支票支付工程款，是吳振成實係系爭房屋之原始起造人無疑，至邱莉鈞根本無收入來源僅係代吳振成保管並代為支付工程款而已，自無以此即認定毫無經濟來源之邱莉鈞為原始起造人。
（三）系爭房屋之原始起造人為吳振成，已如前述，另有納稅義務人及出租收益之人均為吳振成亦可佐證，自無僅因邱莉鈞為其配偶即認吳振成所有財產均係與其共有而紊亂物權體系。再依原證3存證信函可證吳振成並無被告所稱與邱莉鈞共有系爭房屋，更無有默示分管契約存在之可能。且原告係同時買受系爭房屋及土地，並非單獨買受系爭土地，自非被告所舉「土地承買人於買受土地時默許房屋所有人繼續使用土地」之情形，被告於此亦屬誤解。另被證4與臺灣桃園地方法院檢察署101年度偵字第22021號卷內所附之切結書雖內容相同，然版面確有不同，且吳振成簽立該切結書並非被告所稱係因吳振成知悉該二屋係邱莉鈞辛苦籌錢所建遂簽立切結書保證不再進出云云，實係因當庭檢察官以既然1樓已有租客，而2樓尚有住戶，既使係屋主亦不應強行進出為由，勸諭吳振成簽立切結書而後請邱莉鈞撤回告訴。更有甚者，系爭房地及隔壁226之7地號土地及其上48之22號房屋原均係吳振成所有，前於臺灣高等法院101年度上字第97號返還權狀事件中和解時，吳振成原係將226之7地號土地移轉登記予子女即被告2人及訴外人 吳雅琳 ，嗣基於3名子女之同意始改移轉登記予邱莉鈞，是邱莉鈞自始即非系爭房屋及226之7地號土地及其上48之22號房屋之所有權人。再以，被告稱邱莉鈞從未同意吳振成就系爭房屋之出租收益行為，並提出被證5為證，然被證5存證信函中均係吳振成請求48之22號房屋之租金，而全未提及系爭房屋，更無否認吳振成為有權出租人，益證吳振成確為系爭房屋之所有權人，否則何得為出租收益均無人反對，嗣吳振成將系爭房屋之事實上處分權讓予原告，故就系爭房屋之1樓店面改由原告林文磚為出租收益，亦未見邱莉鈞有任何異議，是邱莉鈞實非系爭房屋之原始起造人等語。
（四）並聲明：
1.被告應自桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，及其上同段門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○○○號房屋遷出，並將上開土地及房屋返還予原告。
2.被告應共同自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷出返還第1項聲明所示之土地及房屋之日止，按月給付原告各1,316元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋之被告之母邱莉鈞於89年間向親友借款所出資興建，原告雖稱吳振成於101年8月24日將系爭房屋事實上處分權讓與予伊云云，然若吳振成確為系爭房屋事實上處分權人，何需於101年12月13日出具被證4之切結書，保證日後進出系爭房屋須告知邱莉鈞，是足證邱莉鈞確為出資興建系爭房屋之原始起造人，則系爭房屋既為邱莉鈞所有，被告2人基於母親同意而使用系爭房屋，自非無權占有。
（二）縱認系爭房屋非邱莉鈞單獨所有（假設語氣），亦應為邱莉鈞與吳振成所共有，蓋系爭機車行係由邱莉鈞與吳振成共同經營，並登記於邱莉鈞名下，邱莉鈞並在機車行幫忙作帳、嘎票、收付款、辦理強制險、監理業務、報廢、換機油、顧小孩、看管店面等，故機車行之收入實為邱莉鈞與吳振成夫妻兩人共同之收入，兩人於婚後以共同收入興建系爭房屋，既無法證明為夫或妻個別所有之財產，理應推定為夫妻共有之財產，方屬合理。然吳振成未經邱莉鈞之同意，竟將系爭房屋之事實上處分權讓予原告，依最高法院40年台上字第1479號判例意旨，自不生效力，故原告無法取得系爭房屋之事實上處分權，是其請求被告遷讓返還系爭房屋，並非有理。
（三）退步言，縱認原告自吳振成處取得系爭房屋事實上處分權之應有部分，而為系爭房屋之共有人之一，然依系爭房屋長久以來之使用習慣，即一樓以吳振成名義出租他人使用，二樓則供被告居住使用，可認被告之母邱莉鈞與吳振成間有默示分管契約之存在。而原告係被告之鄰居，對系爭房屋之使用狀況甚為了解，自應繼受分管契約之拘束，故原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並無理由。縱認原告不受上開分管契約之拘束，然原告至多僅為系爭房屋之共有人，故其請求將系爭房屋全部返還原告，於法有違。
（四）再者，邱莉鈞與吳振成為夫妻關係，系爭房屋興建當時係經兩人同意於系爭土地上興建，故系爭房屋坐落於系爭土地係有合法之占有權源。因此，縱使系爭土地現已讓與原告，然依最高法院93年度台上字第1328號判決意旨，仍可類推適用民法第425條之1規定，推定系爭房屋於得使用期限內，仍可繼續合法使用其所坐落之系爭土地。故原告主張被告無權占有系爭土地並請求返還，自非有理。至原告所稱吳振成將系爭房屋事實上處分權讓與伊之時，邱莉鈞均無異議，進而否認邱莉鈞為系爭房屋之原始起造人之一云云，並非實在等語置辯。
（五）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）訴外人吳振成於101年8月8日將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地及其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○○○號之未辦保存登記建物出賣給原告，並於101年8月24日辦畢系爭土地之所有權移轉登記。
（二）如原告請求被告返還土地並自系爭房屋中遷出為有理由，原告得請求被告2人按月給付原告各1,316元之相當於租金之不當得利【計算式為：｛1,040元（99年1月系爭土地申報地價×69㎡（系爭土地總面積）＋244,000元（房屋現值）×10％÷12＝2,631元（元以下四捨五入）；2,631元÷2＝1,316元（元以下四捨五入）】。
四、得心證之理由
（一）系爭房屋之原始起造人為何人？
1.被告雖抗辯系爭房屋為邱莉鈞向親友借款所興建云云，然被告就前開辯詞並未舉證以實其說，自難認被告所辯與事實相符，委無可採。
2.查系爭房屋鐵皮部分係由訴外人即證人 郭昭男 搭建，證人郭昭男到庭結證略以：系爭房屋是吳振成與邱莉鈞叫伊去興建，吳振成向伊殺完價後，伊有開立估價單，抬頭是寫吳振成，款項約為4、50萬元，係先由伊太太前往機車行拿兩次現金10萬元，完工後，伊再到機車行向邱莉鈞收了一張發票人是吳振成的支票後，前往銀行兌現，款項係由何人所支出，伊並不清楚等語（見本院卷第85頁背面至86頁背面）。另系爭房屋泥作部分係由訴外人即證人 陳德評 完成，證人陳德評則到庭證稱略以：系爭房屋是吳振成叫伊去興建，工程款項係至機車行領取等語。又系爭房屋之混凝土係由訴外人即證人 劉傳德 所售出，證人劉傳德則結證略以：系爭房屋之混凝土係由其出貨，貨款沒有幾萬元，是其至機車行找邱莉鈞拿現金等語（見本院卷第85至88頁背面）。從三位證人上開證述可知，除證人郭昭男證稱曾收取一張由吳振成開立之支票並兌現外，其餘均係至機車行收取款項，且兩造均稱系爭房屋為機車行之收入所興建（見本院卷第147頁背面及第148頁），故興建系爭房屋之款項應係由機車行之收入所支應，應堪認定。
2.再查，證人吳振成曾到庭結證略以：伊國小畢業就到臺北學修機車，成功機車行為其於結婚前，約66年間開立，由其單獨經營，並曾僱請2至3位師傅，機車行的收入都是存在伊的戶頭，由伊管理，如有家用需求伊才會給邱莉鈞，邱莉鈞並無修理機車之專業，當時職業為家庭主婦，並沒有在機車行工作，只是偶而下來看看，或在伊出門、忙的時候幫忙看店、跑銀行、代收付款項而已，機車行之收入仍為伊一人所有。100年10月間因伊身體不好，伊就將機車行收起來。興建系爭房屋的款項，如鐵皮部分除兩次10萬元現金外，其餘部分均是開伊的票支付，伊開票都會請收票的人在票頭簽名，但資料在邱莉鈞那裡等語（見本院卷170至173頁）。復參以邱莉鈞雖自稱其有幫忙機車行收付款項、跑銀行、照顧小孩、煮飯給機車行的師傅吃以及繳付水電等語（見本院卷第88頁背面、第204頁）。
然查，邱莉鈞並無修理機車之專業，又觀諸其所稱協助機車行之內容，均屬不需專業之行政事務，況且機車行尚有其他2至3位師傅，縱如被告指稱吳振成經常不在家，然機車行仍可正常營運。再者，當時邱莉鈞及吳振成全家均居住於機車行樓上，邱莉鈞以吳振成配偶身份偶爾至機車行察看經營狀況，收付款項，並基於與吳振成之家庭分工，操持家務，處理水、電費用，張羅三餐等，尚不能據此逕認邱莉鈞為實際經營機車行之人。復參酌證人吳振成到庭結證因其身體不好，機車行業已於100年10月歇業等語，倘若機車行為邱莉鈞所經營，縱吳振成之身體狀況無法從事修理機車，邱莉鈞亦不應因此受何影響，理應持續經營，然事實上既因吳振成身體因素無法繼續經營機車行即告歇業，顯見機車行為吳振成一人所開立，洵堪認定。
3.又查，既然機車行為吳振成單獨經營，機車行之收入自屬吳振成自己之經濟來源，縱吳振成有將機車行之收入交由邱莉鈞統籌支應家用，然邱莉鈞亦不能將此解為其個人之所得。況吳振成於婚姻關係存續中，經營機車行所賺取之金錢並非無法認定屬吳振成單獨所有，雖邱莉鈞認其對於機車行及家庭有相當之勞力付出，並為吳振成安心工作之基礎，然此部分應係於剩餘財產分配時，將就邱莉鈞對於家庭之貢獻為一定之評價，而不得遽認機車行之收入為夫妻共有，邱莉鈞逕自認定機車行之收入屬夫妻共有，自有誤會，被告抗辯殊非可採。
4.至於被告雖抗辯吳振成曾於101年12月13日出具被證4之切結書，保證日後進出系爭房屋須告知邱莉鈞，足證邱莉鈞確為出資興建系爭房屋之原始起造人云云（見本院卷第
115頁）。然查，吳振成出具上開切結書係因101年9月28日16時15分許，吳振成為帶買受系爭房屋之人進入看房子，然因邱莉鈞自行更換門鎖，無法進入系爭房屋，而持螺絲起子破壞門鎖，而遭邱莉鈞對吳振成提起毀損罪之告訴，並經桃園地方法院檢察署以101年偵字第22012號毀棄損壞案件受理在案，然吳振成於該偵查案件中即稱系爭房屋原為其所有，其已於101年8月出售予原告等語（見桃園地方法院檢察署101年偵字第22012號卷第21頁）。
故參酌吳振成於偵查中之陳述，以及後續邱莉鈞具狀撤回告訴等情，可知吳振成仍係主張其為系爭房屋之所有權人，出具上開切結書僅係履行和解條件，並非出於認定邱莉鈞為系爭房屋所有權人之意思，被告執此抗辯邱莉鈞為系爭房屋原始起造人，殊非有據，無足憑採。
5.綜上，興建系爭房屋之資金係由機車行之收入所支出，又機車行為吳振成單獨經營，機車行之收入自為吳振成單獨所有，則系爭房屋之原始起造人應屬吳振成，系爭房屋為吳振成一人所有，堪予認定。被告抗辯系爭房屋之所有權為邱莉鈞一人所有，或與吳振成共有等情，均非有據，洵非可採。
（二）原告請求被告自系爭房屋中遷出有無理由？
1.按占有之移轉，因占有物之交付而生效力；前項移轉，準用第761條之規定。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。民法第946條及第761條第3項訂有明文。又按，占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第962條亦有明文。經查，系爭房屋為未辦保存登記之建物，且為吳振成一人所有，又吳振成業將系爭房屋及土地出售予原告，並經吳振成將系爭房屋之事實上處分權以指示交付之方式，由原告取得系爭房屋之占有，故原告業已取得系爭房屋之事實上處分權，堪予認定。又查，被告有何占有使用系爭房屋之法律上權源，則未見被告提出相關事證證明之，揆諸前開規定，被告侵奪原告占有，原告以事實上處分權人之身分請求被告遷出系爭房屋，於法自屬有據，應予准許。
2.次按，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第821條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院99年台上字第1553號裁判意旨可資參照）。故若非當事人間就特定物不具有共有關係，自無協議管理方法之可能，更無從成立分管契約。查，系爭房屋經本院認定係屬吳振成一人所有，並非與邱莉鈞共有，參諸前開裁判意旨及說明，吳振成與邱莉鈞就系爭房屋既無共有關係，自無從成立分管契約，被告抗辯，自非有據。
（三）原告請求被告返還土地有無理由？
1.按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。（48年台上字第1457號判例意旨可資參照）。
惟若土地及房屋同屬於一人，並無分開出售與不同之買受人，自無前開判例之適用。經查，系爭房屋坐落於系爭土地之上，且系爭房屋經本院認定係為吳振成一人所有，又吳振成係於101年8月8日將系爭房屋及土地一同出賣給原告，並無出售予不同買受人導致房地所有權各異之情形，故被告抗辯原告不得請求被告返還系爭土地，並非有據。
2.再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段及中段訂有明文。經查，吳振成於101年8月8日將系爭土地出賣給原告，並於101年8月24日辦畢所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，又被告並無占有使用系爭土地之合法權源，原告依前開規定請求被告遷出，並將上開土地返還予原告，自屬有據，應予准許。
（四）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。再無權占有他人土地、房屋，可獲得相當於租金之利益，最高法院著有61年度臺上字第1695號判例可資參照。本件被告無權占用系爭土地及房屋，且未支付對價，揆之前揭規定及判例意旨，堪認為被告占有使用系爭土地及房屋乃獲有相當於租金之不當得利，並因而導致原告受有損害，原告即得請求被告返還所受之利益，又本件原告請求被告返還系爭土地並自系爭房屋中遷出為有理由，已如前述，故原告得請求被告二人按月給付原告各1,316元之相當於租金之不當得利，應堪認定，原告主張，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條前段、中段、第962條、第
184條及第179條之規定，請求被告自系爭土地及房屋中遷出，並返還系爭土地及房屋予原告，及請求被告給付如主文第二項所示之金額，為有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分各酌定相當擔保金而准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國102年11月21日
民事第三庭審判長法官黃漢權
法官毛松廷法官陳寶貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月21日
書記官張彩霞