臺灣高等法院93年度上易字第80號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院93年上易字第80號民事判決

裁判日期：民國93年04月06日

裁判案由：返還不當得利

臺灣高等法院民事判決九十三年度上易字第八０號
上訴人甲○○訴訟代理人 徐則鈺 律師被上訴人信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉 訴訟代理人 陳俊宏 律師當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十五日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第五二四七號第一審判決提起上訴，本院於九十三年三月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按民事訴訟法第二百五十六條規定，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。本件上訴人於提起第二審上訴後，主張其與被上訴人有關給付新台幣（下同）八十萬元仲介酬勞之約定係因缺乏經驗所致，故援引民法第七十四條第一項之規定，請求酌予減輕二十四萬元之給付，揆諸上揭民事訴訟法所定，上訴人所為乃屬補充法律上之陳述，非為訴之追加，其所為陳述，核為適法，自應准許。
乙、實體事項：
一、本件上訴人主張：上訴人於民國九十二年七月二日與被上訴人簽訂房地買賣委託契約，約定上訴人委託被上訴人仲介銷售上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路五段四五○巷二十一弄四十七號十三樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地）。嗣兩造又於同年八月三日簽訂「買賣委託書內容更改附表」，約定仲介報酬為八十萬元。迄於同年八月七日，上訴人經由被上訴人之仲介而與訴外人 涂金葉 簽訂系爭房地買賣契約，約定買賣價金為二千三百八十萬元，上訴人並收受涂金葉支付之定金五十萬元。詎被上訴人之使用人即系爭房地買賣買方之經紀人 呂戎平 ，在上訴人已明確表示不同意之情況下，仍於同年八月十四日私自將系爭房屋之鑰匙交付涂金葉使其能進行房屋之裝潢，被上訴人此舉形同提前交屋。待上訴人聞訊趕至現場，系爭房屋已經涂金葉裝修至回復原狀有重大困難之程度。被上訴人既已違約而為有利於涂金葉之行為，依民法第五百七十一條規定被上訴人自不得向上訴人請領仲介報酬，但被上訴人已於九十二年九月二日自買受人涂金葉給付之買賣價金中逕行扣除八十萬元作為仲介報酬，自應依民法第一百七十九條不當得利之規定返還上訴人上開仲介報酬等情，上訴人亦得依民法第七十四條第一項規定減輕給付，上開請求，原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明㈠原判決除假執行部分外廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人八十萬元，及自九十二年九月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：上訴人所有系爭房地，經被上訴人之仲介，於九十一年八月七日以二千三百八十萬元價格簽約售予訴外人涂金葉，被上訴人並依約定收取八十萬元仲介服務費，於完成過戶程序前之同年八月十四日，被上訴人之員工將房屋鑰匙交予買方，且在八月十五日，買方已將屋內部分建築拆除，難以復原，買賣雙方及被上訴人緊急協議，由買方於八月十八日將尾款七百萬元給付上訴人，上訴人並於當日簽名於借屋裝修同意書及協議書，故被上訴人並無違反民法第五百七十一條居間人不當行為之規定。另本件買賣雙方於九十二年八月七日簽立不動產買賣契約後，房屋鑰匙仍保管於被上訴人公司內湖店，於九十二年八月十四日，因買方表示有提早借屋裝修之意並希望能儘早使設計師勘查現場以完成裝潢設計，被上訴人員工遂先行將鑰匙交予買方委任之設計師使之入內勘查，並要求買方先行簽立借屋裝修同意書，以便向上訴人詢問其是否同意，被上訴人員工之處理，應符一般社會生活常理，並無損害上訴人之處等語，資為抗辯。並答辯聲明駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭之事實：查本件上訴人主張兩造於九十二年七月二日簽訂房屋買賣委託契約，上訴人委託被上訴人仲介銷售上訴人所有系爭房地，並於同年八月三日簽訂「買賣委託書內容更改附表」，約定仲介報酬為八十萬元。迄於同年八月七日上訴人經由被上訴人之仲介而與訴外人涂金葉簽訂房地買賣契約，約定買賣價金為二千三百八十萬元，涂金葉於九十二年八月十八日支付七百萬元買賣價金，並於九十二年九月三日完成全部手續。被上訴人之使用人即系爭買賣買方之經紀人呂戎平，未經上訴人同意即於同年八月十四日將系爭房屋之鑰匙交付與買方涂金葉。被上訴人已於九十二年九月二日自涂金葉交付之買賣價金中扣除八十萬元作為仲介報酬之事實，業據上訴人提出買賣委託書及內容更改附表、借屋裝修同意書、呂戎平道歉函、協議書各乙份及發票二份為證（見原審卷第十頁至第十七頁、第二三頁至第二四頁），並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、兩造爭執要旨：本件被上訴人有無返還不當得利之義務？經查：㈠上訴人雖主張被上訴人受領系爭八十萬元仲介報酬，為無法律上之原因云云，
惟為被上訴人所否認。按民法第一百七十九條雖規定無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。但所謂無法律上原因，係指受領人無權利（源）受領而言。然查兩造所簽定之系爭房地委託契約已經明確約定如被上訴人以二千三百八十萬元之價格為上訴人仲介買主並簽立買賣契約，暨協助完成相關買賣手續後即可領取八十萬元之報酬（見原審卷第十頁之房地委託契約），並為兩造所不爭。而系爭房地經由被上訴人之仲介，上訴人已與訴外人涂金葉簽立房地買賣契約，買賣價格為二千三百八十萬元，並於九十二年九月三日完成全部買賣手續。故被上訴人有權依系爭房地委託契約之約定受領系爭八十萬元之仲介報酬，被上訴人取得系爭八十萬元仲介報酬非無法律上之原因，上訴人此部分主張，自不足取。
㈡上訴人雖主張被上訴人未經其同意即將系爭房屋之鑰匙交付買受人即相對人涂
金葉，為有利於相對人之行為，依民法第五百七十一條規定不得請求上訴人給付報酬云云。惟按民法第五百七十一條雖規定，居間人違反其對於委託人之義務而為有利於委託人之相對人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用。但此條係規定在民法第二編第二章第十二節居間乙節，且其立法意旨係居間人應忠實履行契約義務，若居間人有該條所規範之行為時，即不得向委託人請求給付報酬，故僅有居間契約方有適用。而所謂居間契約，係指當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之約定（民法第五百六十五條規定參照），故民法所規定之居間契約型態僅包括報告訂約機會之報告），並不包括所謂履約居間，即居間人之責任僅至介紹雙方締結契約止，不負其餘責任。而查兩造間所簽定之系爭房地委託契約，其內容包括上訴人委託被上訴人仲介買主銷售系爭房地、簽定買賣契約，及協助處理後續買賣手續。則就上訴人委託被上訴人仲介買主銷售系爭房地部分，固屬民法第五百六十五條所規定之居間契約，但就之後被上訴人協助履行買賣相關手續部分，應屬另一委任關係，故系爭契約應屬居間與委任之混合契約。故本件縱如上訴人所述，被上訴人將鑰匙先行交付買受人涂金葉係違約為有利於相對人之行為，但此部分已是上訴人與買受人涂金葉簽立房地買賣契約之後之履行階段，已屬委任契約之範圍，並無民法第五百七十一條規定之適用，上訴人此部分主張，自不足取。
㈢上訴人指稱被上訴人違反行政院消費者保護委員會通過之「不動產委託銷售契
約書範本」云云，該範本不僅本身並無強制民間採用之效力，兩造間自行簽立之「買賣仲介專任委託書」亦未違反該範本內容，縱有違反，亦為消費者保護法適用問題，則上訴人主張被上訴人違反居間人義務，應依民法第五百七十一條不得收取報酬，顯為無據。
㈣上訴人又主張被上訴人違約為有利於相對人涂金葉之行為擅自將系爭房屋之鑰
匙交與買受人涂金葉，則被上訴人自無依原約定收取仲介報酬之理，其報酬應予酌減云云。惟按民法第五百七十二條仍是規定在民法第二編第二章第十二節為，但如前所述，此部分非屬居間契約之範圍，仍無民法第五百七十二條規定之適用，且事實上本件買賣雙方於九十二年八月七日簽立不動產買賣契約後，房屋鑰匙仍保管於被上訴人公司內湖店，於九十二年八月十四日，因買方表示有提早借屋裝修之意並希望能儘早使設計師勘查現場以完成裝潢設計，被上訴人公司員工遂先行將鑰匙交予買方委任之設計師使之入內勘查，並要求買方先行簽立借屋裝修同意書，以便向上訴人詢問其是否同意，此部分事實為上訴人所不爭，被上訴人公司員工之處理，未徵求上訴人同意，固有疏失。但於隔日八月十五日（星期五），被上訴人公司員工發現買方涂金葉所僱工人竟已開始動工拆除房屋內部分裝潢，經被上訴人公司緊急連絡買賣雙方協調，買方表示誤以為上訴人已經同意借屋裝修而開始施工，並同意被上訴人公司員工建議立即將尾款七百萬元交付上訴人，不須依不動產買賣合約書於完成過戶登記後方交付，買方並於八月十五日當日即簽名於原證三所示協議書，但因七百萬元款項買方表示無法於當日滙予上訴人，故上訴人當天並未簽署，直到經過周休二日後之八月十八日星期一，買方表示可於當日交付七百萬元，上訴人方同意簽立原證二、三之借屋裝修同意書及協議書，買方亦依約於當日交付七百萬元尾款，被上訴人已積極為善後處置。
㈤上訴人另主張依民法第七十四條第一項規定酌減報酬，但該條之要件為係「乘
他人（指上訴人）之急迫、輕率或無經驗」，使其為財產上之給付或為給付之約定，「依當時情形顯失公平」之情況，茲上訴人對其有何「急迫、輕率、無經驗」及「服務報酬約定有何顯失公平」之情形，並未舉證以實其說，此部分主張亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人依不當得利法則，請求被上訴人給付八十萬元，或依同法第七十四條第一項酌減給付，及自九十二年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即無依據，不應准許。原審判決上訴人敗訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴，至上訴人可否依其他法律關係為請求，則屬另一問題。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年四月六日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官王淇梓法官郭松濤正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年四月七日
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