裁判字號：臺灣高等法院91年上字第798號民事判決
裁判日期：民國93年04月06日
裁判案由：給付 管理 費
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第七九八號
上訴人根現建設股份有限公司法定代理人 李正義 訴訟代理人 林宏信 律師被上訴人新鮮市管理委員會法定代理人 楊正雄 訴訟代理人 許朝財 律師右當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國九十一年七月二十三日臺灣板橋地方法院第一審判決（九十年度訴字第一０二五號），提起上訴，本院於九十三年三月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。其事實上陳述，與原判決記載相同，茲引用之。所用之證據：援用原審之立證方法。
二、被上訴人聲明求為判決：如主文所示。其事實上陳述，與原判決記載相同，茲引用之。所用之證據：援用原審之立證方法。
理由
一、本件被上訴人之法定代理人原為 黃桂枝 ，已於民國（下同）九十一年十一月十五日變更為 張紹楠 ，並已據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第六七、五六頁），嗣復於九十二年十一月二十八日變更為楊正雄，亦據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第一四七、一四八、一三九頁），核無不合。合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人乃伊所屬新鮮市社區之區分所有權人，其專有部分及約定專用部分如原判決附表所示，依新鮮市社區於八十六年八月三十一日召開之區分所有權人會議之決議，每戶每坪按月應收新台幣（下同）五十元之管理費，一樓部分則以每坪四十元計算，另停車位按每個五百元計算，上訴人每月應繳交之管理費如原判決附表關於「每月應繳金額」欄所示，上訴人自八十六年十一月份起至九十年一月份止，共三十九期所應繳交之管理費為二百四十八萬六千二百五十元，惟應扣除上訴人已於伊聲請核發支付命令前繳交之四十六萬九千二百五十元、及九十年二月七日繳交坐落桃園縣○○鄉○○路○號一樓即Ａ０７─０１戶之四萬二千一百二十元，暨伊同意地下一樓停車位按上訴人所自認四十四個計算，併其中地下三樓第六十四號及第七十號二個停車位，已據上訴人於九十年八月二日繳交三萬九千元，上訴人尚積欠管理費一百八十三萬八千三百八十元，伊自得依上開區分所有權人會議之決議，請求上訴人如數給付。又上訴人係新鮮市社區之建商，於售屋時，即依房屋預定買賣契約書第二十五條第一款約定，代為收取每戶買主預繳一萬元之管理基金，共計二百零八萬元，惟上訴人於被上訴人管理委員會成立後，僅移交六十七萬三千二百五十七元，尚有一百四十萬六千七百四十三元未移交，伊亦得依上開約定及民法第二百六十九條第一項後段規定，請求上訴人如數給付等情，求為命上訴人給付三百二十四萬五千一百二十三元，及其中三百十八萬六千九百五十三元自八十九年十二月二十三日起；其餘五萬八千一百七十元自本件支付命令送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。（原審判命上訴人給付管理費一百八十一萬八千八百八十元及管理基金一百四十萬六千七百四十三元，計三百二十二萬五千六百二十三元，及其中三百十六萬六千九百五十三元自八十九年十二月二十三日起；其餘五萬八千六百七十元自九十年二月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。而駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服；上訴人就其敗訴部分聲明不服。）上訴人則以：㈠伊固未繳交管理費一百八十一萬八千八百八十元（見本院卷第一○一頁、第一四頁正面），惟伊在新鮮市社區之房屋及停車位均為閒置待售之餘屋及停車位，並未享有社區資源，在一般習慣上均係按折半收取管理費，不得要求比照享用社區資源之一般住戶標準計收管理費，否則即有違反民法第一百四十八條第二項誠信原則之規定；至地下一樓停車位，因有單獨出入口，雙方早有協議未將之納入社區管理之範圍，無庸繳交管理費，故被上訴人八十七年五月十九日鮮管字第○○一號函並未將地下一樓停車位列入伊應給付管理費之範圍。又新鮮市社區於八十六年八月三十一日召開之區分所有權人會議並未將伊認為係住戶而通知伊出席並按剩餘戶數享有表決權，伊自不受該會議決議之拘束，且伊於八十八年七月三日繳交之四十六萬九千二百五十元之管理費，恰為伊當時除地下一樓停車位外之餘屋及停車位自八十六年十一月一日起自八十八年六月三十日止，按一般住戶管理費計算折半後之金額，被上訴人於收取後並未爭執，顯見伊所稱，全屬有據，被上訴人對於伊已無管理費可資請求。㈡伊固有代收管理基金二百零八萬元，惟伊已於八十六年十月二十七日，扣除前已交付之二千七百九十二元，及支付八十六年二月份至十月份之公共電費、管理服務費及垃圾清理費計一百四十萬六千七百四十三元後，將尚餘六十七萬零四百六十五元移交予時任被上訴人之副主任委員 林清安 代表收取，並對伊所提出之支出明細上所列各筆款項不爭執而完成結算，且又已將伊所簽交上開餘款之支票存入被上訴人帳戶內兌領，而當時係因主任委員出國，副主任委員為其代理人，自有代表被上訴人對外為法律行為之權限。㈢況新鮮市社區自八十六年一月十九日完工交屋並成立管理委員會以來，被上訴人即無理由妨害伊銷售房屋及停車位，當銷售公司人員欲帶客戶前往看屋，亦被拒絕，致伊所有餘屋及停車位無法順利售出，迄至今日房地價格大幅下跌，因而造成伊超過四千萬之損害，自得請求被上訴人賠償，並得據以主張抵銷云云，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張上訴人未繳交管理費一百八十一萬八千八百八十元及未移交管理基金一百四十萬六千七百四十三元予被上訴人之事實，為上訴人所不爭執，自堪認為真實。
四、上訴人雖以前開情詞置辯，惟查：㈠被上訴人所屬新鮮市社區於八十六年八月三十一日召開之區分所有權人會議決
議社區管理費收取標準暫定每月每坪五○元，地下停車場每個車位為五○○元，並未決議上訴人閒置之餘屋及停車位均係按折半收取，地下一樓停車位無庸繳交管理費，有該會議決議紀錄可稽（見原審訴字卷第八九頁）。雖上訴人云該次會議並未將伊認為係住戶而通知伊出席並按剩餘戶數享有表決權，伊自不受該會議決議之拘束。惟據證人林清安在原審到場證稱：「：：有關住戶大會（按即指區分所有權人會議），並決議要向其他住戶收管理費，我是負責去找，請他們表示意見，我們是請大都會保全公司交給被告公司，開會後決議一坪收五十元管理費，車位是一個車位五百元，沒有決議說對被告公司未賣出的空屋要減少收費，：：」，「就我所知（管理委員會）沒有（同意不收地下一樓停車位管理費）」（見原審訴字卷第二○九、二一一頁），並經被上訴人據此標準計算管理費，於八十九年十二月十五日以桃園郵局第五一二號存證信函向上訴人催收（有該存證信函可證─見原審訴字卷第一四、一五頁），而上訴人於收受上開存證信函後，委請 莊崇意 律師亦僅覆稱：「：：，至未付清之管理費擬請管理委員會體諒經濟不景氣，希能同意餘屋出售後再行支付。：：」（有該律師函可證─見原審訴字卷第四五頁），並未提及雙方曾就上訴人所有餘屋及停車位折半收取管理費、及地下一樓停車位無庸繳交管理費達成協議，且上訴人復自認伊迄未請求法院撤銷上開決議，亦無意再提起該項訴訟（見本院卷第一三二頁），更自認伊於處分部分餘屋或停車位後，有依被上訴人規定補足管理費（見本院卷第一一○頁），況上訴人復始終不能舉證證明閒置待售之餘屋及停車位有折半收取管理費之習慣存在（參照民事訴訟法第二百八十三條前段規定），足見上訴人所為之上開抗辯，殊不足取。至上訴人前為繳交管理費，所簽交被上訴人之四十六萬九千二百五十元之支票一張（見原審訴字卷第一五一頁、本院卷第三九頁），尚難據為證明上訴人所有餘屋及停車位應折半收取管理費及地下一樓停車位無庸繳交管理費；另被上訴人致上訴人之八十七年五月十九日鮮管字第○○一號函（見原審訴字卷第一三一頁），固經被上訴人自認未將上訴人所有地下一樓停車位一併列入請求上訴人給付管理費之範圍，惟主張全係因當時該區尚未畫好停車格，未能依其停車位個計算管理費，故未於函內請求給付該區之管理費，但伊並未拋棄該區管理費之請求權（見本院卷第一二七頁），徵諸被上訴人同意地下一樓停車位按上訴人所自認四十四個計算之情節，尚非全然無因，且被上訴人未一併請求地下一樓停車位之管理費，亦難執此遽認被上訴人有拋棄該部分請求權之意思，自不得據為有利於上訴人之認定；又上訴人所有餘屋及停車位既屬新鮮市社區之範圍，自可享用該社區資源，雖因閒置待售，致未能充分利用該資源，亦屬出於上訴人自己事由所致，則被上訴人依上開決議計算標準，向上訴人收取管理費，自無違反民法第一百四十八條第二項誠信原則之規定。從而被上訴人依據上開會議之決議，請求上訴人給付管理費一百八十一萬八千八百八十元（見本院卷第一○一頁、第一四頁正面），自屬有據。
㈡上訴人已於其所印就之房屋預定買賣契約書第二十五條第一款明白約定：「甲
方（即買主）對本社區之公共設施及設備，有共同使用、維護之權利及義務。為保持本社區之良好秩序及全體住戶之共同權益、公共設施及設備之操作與維護，公共水電及其他共同關係事項，甲方同意由本社區全體用戶共同組織管理委員會統籌管理。甲方每戶預繳新台幣壹萬元為管理基金，由乙方（即上訴人）於銀行對保時代收並移交管理委員會。」（見原審訴字卷第五○頁背面）；並另於第十二條及第十三條明白約定：「乙方負責申辦本約房屋水電之接通手續，其接通供應之日期悉依各該主管機構辦理。甲方並同意於乙方通知期限內預繳一年基本水電費，並於結算時依實際分攤金額多退少補。」及「左列費用，甲方已否遷入或使用，且不論收據抬頭之名義是否屬於甲方，甲方均應於乙方通知期限內預繳，於結算時依實際分攤金額多退少補。㈠屬於公共使用應由全體住戶分攤之水電費用（自水電接通之日起算）。㈡屬於公共安全、衛生或公共設施維護等事項，應由住戶分擔之管理費、清潔費、維護費及其他費用等（自通知交屋之日起算），及政府規定及其他應由甲方繳納之稅捐。」（見原審訴字卷第四九頁），已足證明每戶買主所預繳管理基金一萬元，上訴人僅有代收之權限，並有移交被上訴人之義務，性質上應屬利他約款，依民法第二百六十九條第一項後段規定，被上訴人自得直接請求上訴人給付（移交）；至上訴人所云伊曾支付八十六年二月份至十月份之公共用電、管理服務費及垃圾清理費計一百四十萬六千七百四十三元，應屬於上開契約書第十二條及第十三條所約定之費用，自應依各該約定處理，上訴人要求自管理基金中予以扣除，顯屬無據。雖上訴人云，伊固有代收管理基金二百零八萬元，惟伊已於八十六年十月二十七日，扣除前已交付之二千七百九十二元、及支付八十六年二月份至十月份之公共用電、管理服務費及垃圾清理費計一百四十萬六千七百四十三元後，將尚餘六十七萬零四百六十五元移交予時任被上訴人之副主任委員林清安代表收取，並對伊所提出之支出明細上所列各筆款項不爭執而完成結算，且又已將伊所簽交上開餘款之支票存入被上訴人帳戶內兌領，並提出支出明細及所簽交面額共六十七萬零四百六十五元之支票二張為證（見原審訴字卷第五二、一○八頁），然據證人林清安在原審到場證稱：「：：我是副主任委員，但是沒有管理財務跟印章。」，「（簽收明細時，）無（承認被告可扣除這些項目），我跟他們說要交給管委會討論，再由主委給他們答覆」，「（主委出國時，）我（只）是代收（系爭管理基金），等他回來，再交由管委會討論」（見原審訴字卷第二○九、二一一、二一二頁），復經核上開支出明細，證人林清安僅在其上表示代收上開支票二張而已，除此之外，並未為任何意思表示（見原審訴字卷第五二頁），顯足證明證人林清安並未經被上訴人或其主任委員授權變更上開契約之內容並同意將八十六年二月份至十月份之公共用電、管理服務費及垃圾清理費計一百四十萬六千七百四十三元，自管理基金中予以扣除。從而被上訴人依據房屋預定買賣契約書第二十五條第一款之約定及民法第二百六十九條第一項後段之規定，請求上訴人給付管理基金一百四十萬六千七百四十三元，亦屬有據。
㈢上訴人另云，新鮮市社區自八十六年一月十九日完工交屋並成立管理委員會以
來，被上訴人即無理由妨害伊銷售房屋及停車位，當銷售公司人員欲帶客戶前往看屋，亦被拒絕，致伊所有餘屋及停車位無法順利售出，迄至今日房地價格大幅下跌，因而造成伊超過四千萬元之損害，自得請求被上訴人賠償，並得據以主張抵銷，固據其舉證人 馬國樑 （上訴人委任之銷售人員）、 王映中 （上訴人僱用之員工）為證，惟查各該證人雖均證稱被上訴人之守衛室守衛曾多次不讓彼等帶客戶前往看屋，但各該證人亦一致證稱：「（我們要進入新鮮市社區時）無（配戴證件）」（見原審訴字卷第一九二頁），且上訴人亦自認伊並未報警處理（見本院卷第一○二頁），再經參酌果如上訴人所云因而致伊所有餘屋及停車位無法順利售出，造成超過四千萬元之損害，衡諸常情，上訴人豈有不及時謀求解決之理，惟上訴人既未報警處理，亦無隻字片語催促被上訴人改善，亦顯與常情有悖。顯難證明上訴人對於被上訴人有超過四千萬元之損害賠償債權存在，並得據以主張抵銷，足見上訴人所為此部分之抗辯，毫不足取。
五、綜上所述，被上訴人依據區分所有權人會議之決議，及房屋預定買賣契約書第二十五條第一款之約定及民法第二百六十九條第一項後段之規定，請求上訴人給付三百二十二萬五千六百二十三元（其計算式為：1,818,880元＋1,406,743元＝3,225,623元）及其中三百十六萬六千九百五十三元自八十九年十二月二十三日起（見原審訴字卷第一四、四五頁、本院卷第一六頁正面）；其餘五萬八千六百七十元自本件支付命令送達之翌日即九十年二月九日起（見原審促字卷第一一頁、本院卷第一六頁背面），均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，自屬應予准許。從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年四月六日
民事第七庭
審判長法官林鄉誠
法官王聖惠法官梁玉芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年四月八日
書記官紀昭秀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。