裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第1169號民事判決
裁判日期：民國93年04月06日
裁判案由：給付租金等
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第一一六九號
上訴人甲○○訴訟代理人 巨克安 律師被上訴人台北市政府財政局法定代理人 李述德 訴訟代理人 張世興 律師複代理人 游雅鈴 律師右當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年十月九日台灣台北地方法院九十二年訴字第二三七八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年三月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆拾玖萬貳仟壹佰元，及其中新台幣壹拾肆萬參仟參佰陸拾伍元部分自民國九十二年二月一日起，其餘新台幣參拾肆萬捌仟柒佰參拾伍元部分自民國九十二年七月十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判(除確定部分外)均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）依被上訴人於原審主張之事實，其顯係以系爭土地所有權人即出租機關之地位訴請上訴人給付租金，而非以「土地管理機關」之身份自居，而系爭土地所有權人為「台北市政府」，顯有當事人不適格之違法。雖被上訴人於審理時追加主張台北市政府業於九十二年二月初將系爭租約之租金、利息及違約金等權利讓與被上訴人，用以補正其當事人適格之條件，然依被上訴人所提出之權利讓與證明書，其簽署之日期與被上訴人於答辯狀所述之日期不相符合，亦未提出原始之權利讓與證明書以資證明，對於被上訴人於原審主張之事實亦未為變更之主張，自難謂其當事人不適格之程序違法已予補正，且此項程序之違法，亦非當事人得於第二審訴訟中得予補正，其訴訟程序並不合法。
（二）本件上訴人自八十三年以七十一萬八千八百元之代價向台灣台北地方法院強制執行案件標得系爭土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷一之一號一樓房屋後迄今十年來，因台北市政府不允上訴人購地之申請，從未占有使用系爭房屋及土地，此有鄰里長證明書乙份可資證明，從而被上訴人依不當得利之法律關係訴請上訴人給付相當於租金之不當得利補償金之請求，即屬無據。
（三）次查，依被上訴人所提出之定型化租賃契約，其出租機關之簽名用印欄全為空白，顯見兩造租賃契約，並未成立書面形式，故被上訴人依此定型化契約內所載之條款對上訴人主張並請求租金及違約金給付，顯屬無據，尤以上訴人當初僅係因擬向台市政府承購系爭土地時，依台北市政府之規定，上訴人應先完成基地租賃之申請而加以填載，然事後被上訴人機關以都市計劃發展為由駁回上訴人購地之申請，購地之目的既已消滅，則程序上先為租賃基地之原因亦不復存在，兩造之租賃關係自始即未成立。
（四）又查被上訴人關於請求給付八十五年至八十六年九月份之租金部分迄至起訴之時，均已罹於時效致消滅，上訴人爰提出時效抗辯。
（五）退步言之，縱認兩造書面契約成立，上訴人仍應負違約賠償責任，請斟酌上訴人輕率、急迫無經驗且契約條款為定型化契約，且上訴人現因債務纏身，早已無能力償付致系爭標得之建物又遭拍賣之命運，依法院鑑定之底價，房屋僅有新台幣(下同)六萬元之價值，第一次拍賣底價二十六萬元亦無人應買，而以上訴人從未占有使用甚或出租他人使用，卻要負擔高達九十九萬五千五百零玖元之租金、違約金及補償金，對上訴人顯失公平之情，依民法第二百五十二條之規定減至附加法定利息之相當金額，方屬公允。
三、證據：援用原審之立證方法外，補提信義不動產鑑定股份有限公司九十二年九月十七日函、鄰里長證明書為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）系爭土地雖為台北市所有，惟被上訴人為管理者，被上訴人本於管理機關之地位，提起本件訴訟，自非當事人不適格。況縱系爭租約之出租機關為台北市政府，為台北市政府業於九十二年二月初將系爭租約之租金、利息及違約金等權利讓與被上訴人，被上訴人自為適格當事人。
（二）上訴人已自認其承租被上訴人所有之系爭土地，被上訴人亦同意出租，兩造出約即已成立，其後主張系爭租約出租機關未用印，亦未取得租約書云云，不影響租約成立。況上訴人承租系爭土地之動機、目的，被上訴人無法知悉，依民法第八十六條之規定，兩造之租約即已成立，再者，上訴人承租期間係自八十四年八月一日起至八十七年七月三十一日止，其僅積欠八十五年一月份至八十六年九月份租金未付，倘雙方租約不成立，上訴人豈有繳交租金之理。
（三）系爭租金之違約金條款，乃兩造合意訂立，上訴人事後主張過高云云，顯無理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提權利讓與書影本為證。理由
甲、程序方面：按國有財產權由各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，准由管領機關起訴，代國家主張所有人之權利（最高法院五十一年台上字第二六八○號判例參照）。本件坐落台北市○○區○○段二小段一一三地號土地為台北市所有，被上訴人為管理機關，並經登記有案，有土地登記謄本在卷可憑，是被上訴人本於管理機關之地位，代台北市主張上開土地所有權人之權利，起訴請求上訴人返還占有土地之不當得利，自屬當事人適格。又被上訴人主張台北市政府將上開市有土地出租予上訴人，並於九十一年七月初將上開租約之租金、違約金等權利讓與被上訴人，業據提出兩造不爭執真正之權利讓與證明書為證，則被上訴人依租金及違約金請求權，請求上訴人給付租金及違約金，亦屬當事人適格，先予敘明。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十四年間，向台北市政府承租被上訴人所管理坐落台北市○○區○○段二小段一一三地號部分市有土地（下稱系爭土地），供台北市○○區○○○路○段○○○巷一之一號房屋(下稱系爭房屋)之基地使用，租期自八十四年八月一日起至八十七年七月三十一日止。然上訴人自八十五年一月份至八十六年九月份之租金共十四萬二百一十四元均未支付。依租賃契約第四條約定，逾期不繳租金以違約論，自應加收違約金計五十萬六千五百六十元，二者合計六十四萬六千七百七十四元。而台北市政府業將系爭租約之租金、利息及違約金等權利讓與被上訴人，為此依民法第四百四十條第一項、租賃契約第四條規定，請求上訴人與連帶保證人即原審共同被告 高文港 連帶給付如附表一所示之租金及違約金。上訴人於租賃期限屆滿後，仍無權佔用系爭土地，自八十七年八月份至八十八年三月份、八十八年七月份至九十二年一月份所獲得之不當得利共三十四萬八千七百三十五元，為此依民法第一百七十九條規定，請求上訴人應返還如附表二所示之不當得利。（原審判決：上訴人應給付被上訴人九十九萬五千五百零九元，及其中六十四萬六千七百七十四元自民國九十二年二月一日起，另三十四萬八千七百三十五元自民國九十二年七月十五日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服而告確定。）
二、上訴人則抗辯如左：
(一)上訴人自八十三年以七十一萬八千八百元之代價向台灣台北地方法院民事執行處標得系爭房屋後，迄今十年來，因台北市政府不允上訴人購地之申請，從未占有使用系爭房屋及土地，上訴人並無不當得利之處。
(二)依被上訴人所提出之定型化租賃契約，其出租機關之簽名用印欄全為空白，足見兩造租賃契約，並未成立書面形式，被上訴人依此定型化契約內所載之條款對上訴人主張並請求租金及違約金給付，顯屬無據。而上訴人當初僅係因擬向台北市政府承購系爭土地時，而依台北市政府之規定先完成基地租賃之申請而填寫承租契約書，然事後被上訴人以都市計劃發展為由駁回上訴人購地之申請，購地之目的既已消滅，則程序上先為租賃基地之原因亦不復存在，兩造之租賃關係自始即未成立。
(三)退步言之，縱認兩造書面契約成立，上訴人仍應負違約賠償責任，違約金亦過高，請依民法第二百五十二條之規定減至附加法定利息之相當金額。且被上訴人請求給付八十五年至八十六年九月份之租金部分，迄至本件起訴時已罹於時效而消滅。
三、兩造不爭執之事實：坐落台北市○○區○○段二小段一一三地號之系爭土地為台北市所有，被上訴人為管理機關，而系爭土地上之門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷一之一號房屋則為上訴人所有之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本附卷可稽，自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張上訴人於八十四年間承租系爭土地，租期自八十四年八月一日起至八十七年七月三十一日止，惟上訴人積欠自八十五年一月份至八十六年九月份之租金迄未支付，應依約加計違約金，且上訴人於租期屆滿後繼續無權占用系爭土地而受有不當得利等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。準此，租賃契約乃諾成契約及不要式契約，不得以未訂立書面謂其契約未成立(最高法院五十七年度台上字第三三六三號判決要旨參照)。本件被上訴人所提出之「台北市市有基地租賃契約」(下稱系爭契約)，其上承租人欄業據上訴人簽名蓋章，出租機關則未據台北市政府代表人簽章，固為兩造所不爭執，且有該契約附卷可稽，惟由此足認被上訴人知悉系爭契約所載內容。又上訴人自陳因向台灣台北地方法院民事執行處標得系爭房屋，乃向台北市政府承租系爭土地，其最終目的是要承購房屋基地的所有權(見本院卷頁三八)。參以被上訴人主張上訴人曾依系爭契約內容繳納租金至八十四年十二月，亦為上訴人所不爭執。互核以觀，堪認台北市政府與上訴人就台北市政府出租系爭房屋所坐落基地與上訴人，上訴人支付租金，已依系爭契約內容達成合意，亦即系爭契約雖未據雙方均予簽章，惟並不影響雙方就系爭房屋基地所占系爭土地部分已成立之租賃契約。被上訴人以系爭契約未成立書面形式，被上訴人不得系爭契約所載條款對上訴人主張云云，尚屬無據。
(二)依系爭契約第三、四條約定，租賃期間自八十四年八月一日起至八十七年七月三十一日止。租金每月六百五十七元(即依承租系爭土地面積四一．五平方公尺，按公告地價年息百分之五計算)，並依公告地價租金率調整而隨同調整，上訴人應按月向出租機關領取繳款單，並在規定期限內向指定收款處所繳納。而被上訴人主張上訴人自八十五年一月份至八十六年九月份未給付如附表一所示之租金共十四萬零二百十四元，為上訴人所不爭執，且台北市政府已將系爭租約之租金、違約金等權利讓與被上訴人，則被上訴人自得依系爭契約向上訴人請求給付未付之租金。惟租金給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件被上訴人係於九十二年三月十七日對上訴人聲請支付命令請求給付租金，上訴人既為時效之抗辯，則被上訴人就八十六年三月十七日以前之租金給付請求權，已因罹於五年時效期間而消滅。準此，被上訴人僅得請求上訴人給付八十六年三月十八日起至八十六年九月三十日止之租金如左：
86.3.18至86.3.31部分：6657元／月×14／31＝3006元(元以下四捨五入)
86.4.1至86.6.30部分：6657元／月×3＝19971元
86.7.1至86.9.30部分：公告地價39300元／平方公尺×41.5平方公尺×5％÷合計為四萬三千三百六十五元。被上訴人逾此部分之租金請求，即屬無據。
(三)無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地，致被上訴人所受不能使用、收益房屋之損害間，顯有因果關係，尚不因上訴人有無使用系爭房屋而有影響，故被上訴人依不當得利之法律關係，主張上訴人應給付無權占有系爭土地所獲得相當於每月應付租金之利益，即屬有據。準此，被上訴人請求上訴人給付八十七年八月份至八十八年三月份、八十八年七月份至九十二年一月份之不當得利數額(詳如附表一所列占用期間之積欠金額所示)合計共三十四萬八千七百三十五元，為有理由。
(四)系爭契約第四條後段約定「逾期不繳以違約論，應依左列各款加收違約金，承租金絕無異議。(一)逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。(二)逾期繳納在一個月以上未滿二個月者，照欠額加收百分之四。(三)逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加收百分之十。(四)逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加收百分之十五。(五)逾期繳納在四個月以上者，每逾一個月照欠額追加百分之五。而如前所述，本件上訴人自八十五年一月份至八十六年九月份未給付如附表一所示之租金共十四萬零二百十四元，則被上訴人依上開違約金之約定，主張上訴人應給付違約金，自屬有據。惟按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。本院審酌上訴人係因向台灣台北地方法院民事執行處標得系爭房屋，乃向台北市政府承租系爭土地，其最終目的是要承購房屋基地的所有權，而上訴人自承租系爭土地後實際並未居住使用系爭房屋，有其提出之鄰里長證明書附卷可稽(見本院卷頁四四)，及上訴人若如期履行租金債務，被上訴人可得享受利用所收租金之利益等一切情狀，認兩造約定如附表二所示之違約金五十萬六千五百六十元尚屬過高，應酌減至十萬元為允當。被上訴人逾此範圍之請求，即不應准許。
(五)綜此，被上訴人請求上訴人給付租金四萬三千三百六十五元、違約金十萬元及不當得利損害金三十四萬八千七百三十五元，合計四十九萬二千一百元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依租金請求權、違約金給付請求權及不當得利返還請求權，，請求上訴人給付租金四萬三千三百六十五元、違約金十萬元、不當得利損害金三十四萬八千七百三十五元，合計四十九萬二千一百元，及租金、違約金部分自九十二年二月一日起，不當得利損害金自起訴狀繕本送達翌日（即九十二年七月十五日）起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至被上訴人逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，其此部分假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決並為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。本件被上訴人勝訴部分未逾一百五十萬元，本院判決後即告確定，而有執行力，自不生得否准免假執行之問題，上訴人 陳明 就其敗訴部分願供擔保請准宣告免為假執行，已無必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十三年四月六日
民事第十庭
審判長法官吳景源
法官滕允潔法官鄭純惠右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年四月六日
書記官張淑華