裁判字號：臺灣新竹地方法院97年訴字第661號民事判決
裁判日期：民國98年10月14日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決97年度訴字第661號
原告 王張富美
王藹卿 王震宇 王浩宇 共同 張堂歆 律師訴訟代理人被告 彭兩傳 兼訴訟代理 彭秀霞 ○○段00巷0號3樓（戶）被告 曾佳文 上一人 彭秀琴 訴訟代理人上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國98年9月30日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣新竹市○○段○○○○段00000000地號土地（下稱系爭土地）原為原告之被繼承人 王成節 所有，原告為其繼承人，業已辦妥繼承登記。被告在系爭土地上有如附圖Ａ綠色斜線所示之鐵皮屋（下稱系爭建物），面積共計83.4平方公尺，被告三人無占用權源。
二、兩造間並無簽訂任何租賃契約，亦無租賃關係存在。又依被告所提判決書，承租人為訴外人彭 陳炳煌 ，與被告三人無涉。另被告曾佳文非訴外人 彭陳炳煌 之繼承人，更屬無權占有。再依民法第449條第1項之規定，租賃期間不得逾20年，逾20年，縮短為20年。而依本院67年度易字第48號判決書所載，前另有本院58年度易字第819號判決，故自58年至今己超過20年，租期已屆至。兩造間無租賃關係，被告即屬無權占用。
三、復依民法第450條第2項前段之規定，未定期限者，各當事人得隨時終止租約，本件租賃契約未定有期限，爰以本件準備書狀之送達為終止租約之意思表示，租約既已終止，被告應依民法第455條之規定，將系爭土地返還原告。又依被告所提照片觀之，系爭土地上之原有建物已毀損而不存在，則依實務上之見解，兩造間之租賃契約亦已消滅，被告就系爭土地即無合法使用權源。
四、本件縱認被告父親和原告祖母有租約存在，但租約在被告父親與原告祖母去世時即已終止。且縱認為被告父親當時有土造房屋存在，惟現已不存在，而系爭建物並非原土造房屋的修建，而是拆除後的新建。縱被告彭兩傳、彭秀琴等人為被告父親的繼承人，但被告曾佳文並無任何繼承關係，被告雖稱係信託關係，然未舉證，且無信託目的，且縱認系爭建物是被告彭秀霞、訴外人彭秀琴出資興建，亦與本案無關。
五、依本院之判決，就面積而言，系爭建物占用之面積超過原來之面積，且依稅籍資料，系爭建物係新建，非繼承而來，若係繼承，訴外人彭陳炳煌尚有養女一人，應由全體繼承人繼承。原建物為土造，已不存在，屋頂及牆面均已毀壞，至浴室後的磚牆與本件請求無關，是新建，非舊有，係為防水而重新施作。系爭建物左後側牆面應是隔鄰房屋的牆面，系爭建物係新建，故租賃關係業已消滅。否認被繼承人王成節來看時未表示意見，亦無從證明出資人為被告彭秀霞、彭兩傳及訴外人彭秀琴，被告等為無權占用，爰依民法第767條及租賃物返請求權之規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖Ａ綠色斜線所示之鐵皮屋（即系爭建物），將所占土地返還全體共有人即原告。
貳、被告主張﹕
一、系爭土地係被告之父即訴外人彭陳炳煌向原告之被繼承人王成節之母 王尾 承租而來，有合法使用系爭土地之權限。58年訴外人王尾曾向訴外人彭陳炳煌起訴請求給付租金。系爭土地原為槺榔段350地號（答辯狀誤載為槺榔小段），後因分割增加350-7地號，再因重測槺榔段350地號而改為同段26
1地號。而槺榔段305-7地號因重測改為同段260地號。租金業已支付至100年，故被告係有權使用。
二、系爭土地為不定期租賃，被告係繼承訴外人彭陳炳煌而得使用。又訴外人彭秀琴係以信託方式將系爭建物登記在被告曾佳文名下，而與被告彭秀霞、彭兩傳共有，且訴外人彭秀琴仍設籍並住於系爭建物內，自不生無權占有之虞。
三、訴外人彭陳炳煌在系爭土地上建屋，依當時測量技術不可能與現今測量技術相比，當時測量之70平方公尺與現所測83平方公尺應在合理誤差範圍內，絕非無權占有。
四、租賃期限不得超過20年，只適用於定期租賃，不適用於不定期租賃。蓋租期過長，易阻礙租賃物之改善，故法律加以限制，但因不定期租賃，各當事人得隨時終止契約，故本件無民法第449條第1項之適用。又土地法為民法之特別規定，出租人非有土地法第103條所列各款情形之一，不得收回。
本件租賃並無土地法第103條所定項事項，原告自不得因房屋老舊修繕而終止本件租約。且房屋縱因故滅失、修繕、重建，因租用基地之契約暨未合法終止，契約仍有效存在，承租人仍得繼續使用系爭土地重建房屋。原告未能提出被告有違反土地法之證據，自不得主張終止租約。土造房屋係58年以前所建，係被告之父彭陳炳煌向原告祖母王尾承租起造。
74年由被告彭兩傳、彭秀琴居住使用，同時放置農具，並隨時修漏、補強。85年 賀伯 颱風來襲，房屋漏水，土牆外皮斑剝。85年9月至86年1月，雇證人 彭松柏 在原土造房屋外包鐵皮防水，並更換鐵門。86年8月18日，被繼承人王成節至系爭土地上房屋前會勘農作，對系爭建物未表示反對，顯見被繼承人王成節對被告使用之範圍已有同意。91年11月由訴外人彭秀琴託被告向新竹市稅捐處補辦稅籍登記。92年12月雇工 吳武雄 作室內修繕隔間，並將土牆就地填高。
五、系爭建物為被告彭兩傳、彭秀霞及訴外人彭秀琴共同出資整修，為三人共有，被告曾佳文僅係受訴外人彭秀琴信託借名登記，實際持有人仍為訴外人彭秀琴。另系爭建物之基地為系爭土地及同段262、264-1、265地號土地，故83.4平方公尺應扣除前述三地號之面積。系爭建物自58年起即未增建或擴建。隔鄰設立之天仁幼稚園因土地重測，發現占用家族土地，故系爭建物原為四方形而被砌割成五角形，故第五邊即係磚牆無彩繪部分，系爭建物已較原貌為小，且不只蓋了
6年，只是6年前補登記而已。系爭建物興建時，原土造房屋有一部分倒了，只是零零落，屋頂還在。
六、租賃契約不會因為訴外人王尾與伊父過世而消滅。另面積部分，蓋系爭建物時，訴外人王成節有來看過。借名登記給被告曾佳文，其目的乃訴外人彭秀琴曾擔保借款，恐日後有不利情事發生；同時為防已出嫁之養女 曾文麗 回娘家爭產，且為讓被告彭秀霞、彭兩傳安心，證明已向女兒說明應有部分確為全部持分之三分之一，免除日後紛爭。實際持有人仍為訴外人彭秀琴。原告雖否認，仍無法抹殺信託借名登記之事實。本件為不定期租約，有關繼承是被告兄弟姊妹間財產的分配，租賃關係不會因為訴外人王尾贈與原告之被繼承人王成節而消滅，本件標的為土地，房屋是被告之父蓋的，屬於自有財產，不是跟原告祖母租的，房屋縱然滅失，亦不影響租賃關係，何況系爭建物沒有改建，是修繕，且經過訴外人王成節默認，租賃契約仍存在。
七、訴外人彭陳炳煌有五名子女，並由此五人決定系爭建物登記在被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴名下，因修繕及地租均由此三人出資，亦由此三人使用，訴外人彭陳炳煌的繼承人有幾人與是否侵害原告權利無關，因門牌重編才至稅捐處課稅，這樣才能拿到門牌，但系爭建物一直都存在。綜上，請求駁回原告之訴，若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
叁、本院之判斷﹕
一、程序方面﹕按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。查本件原告起訴時，原係請求：「被告 彭淑華 應將坐落系爭土地，面積共約80平方公尺之鐵皮屋（即系爭建物）拆除、騰空後，將土地返還原告及全體共有人。」嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所勘測系爭建物位置及面積後，原告乃於訴訟進行中更為聲明為：「㈠被告彭淑華應將坐落同段
261地號土地上，如附圖Ｂ部分所示，面積3.68平方公尺之建物拆除、騰空後，將土地返還原告即全體共有人（此部分業經和解）。㈡被告彭兩傳、彭秀霞、曾佳文應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分，面積共83.4平方公尺之系爭建物拆除、騰空後，將土地返還原告即全體共有人。」原告追加被告彭兩傳、彭秀霞、曾佳文為本件被告，而被告彭淑華、彭兩傳、彭秀霞、曾佳文對此追加均未為異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
二、實體方面﹕
（一）本件經本院協同兩造整理並經肯認之爭點為﹕1.被告有無占有系爭土地的正當權源。2.被告就系爭土地是否有租約關係存在。縱使有租賃關係存在，系爭土地上之原建物是否已經滅失，租賃關係是否已消滅。
（二）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民國88年
4月21日修正前民法第425條定有明文。次按繼承，因被繼承人死亡而開始；又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1147條、第1148條前段亦有明文。經查原告不否訴外人王尾為訴外人王成節之母親，原告之祖母，訴外人王成節因贈與而取得系爭土地之所有權，而原告為訴外人王成節之繼承人，因繼承關係而取得系爭土地之所有權。另訴外人彭陳炳煌為被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴之父，此有戶籍資料附卷可參，而訴外人王尾、彭陳炳煌就系爭土地成立不定期租賃，訴外人彭陳炳煌並於系爭土地上蓋有土牆瓦頂房屋一棟等情，亦有本院67年度易字第48號民事判決可稽。原告並未爭執訴外人彭陳炳煌於74年4月6日去世，則依前揭說明，訴外人王成節縱因贈與而取得系爭土地所有權，亦不得對抗訴外人彭陳炳煌而主張訴外人彭陳炳煌就系爭土地無租賃關係存在。訴外人王成節、彭陳炳煌就系爭土地既有租賃關係存在，兩造分別為訴外人王成節、彭陳炳煌之繼承人，就系爭土地自亦有租賃關係存在，且屬不定期租賃等情，可堪認定。
（三）復按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；另公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第2項定有明文。
訴外人彭陳炳煌之繼承人除被告彭兩傳、彭秀霞外，尚有訴外人彭秀琴、證人彭松柏、 彭秀玉 ，有繼承系統表可參（至證人 彭淑珠 ，其父為訴外人 凌聰明 ，並無養父之註記，有戶籍資料足憑，尚非訴外人彭陳炳煌之繼承人），經質之證人彭松柏、彭秀玉、彭淑珠均表示因房屋漏水，被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴表示要在原屋上蓋起來，且有同意被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴蓋，並因錢是被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴所出，故就系爭建物同意登記為被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴名下，亦同意被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴使用系爭建物（見本院98年9月23日、98年9月30日言詞辯論筆錄），是訴外人彭陳炳煌於系爭土地上所興建之土造瓦頂建物業經訴外人彭陳炳煌全體繼承人同意由被告彭兩傳、彭秀霞、訴外人彭秀琴處分或行使權利，則渠等因繼承而取得之租賃權於系爭土地上修繕、興建系爭建物，自屬有權為之。
（四）再按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院40年台上字第126號判例參照）。本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人，最高法院70年台上字第3760號著有判例。本件原告雖主張被告曾佳文非訴外人彭陳炳煌之繼承人，就系爭土地乃無權占有云云，惟查證人彭松柏證稱﹕「（問﹕房屋登記在彭秀霞、彭兩傳、曾佳文名下？）錢是他們彭秀霞、彭秀琴、彭兩傳出的」；另證人彭秀玉亦證稱「（問﹕是否知道房屋登記在彭秀霞、彭兩傳、曾佳文名下？）我知道，也同意，錢是他們出的」（均見本院98年9月30日言詞辯論筆錄），是系爭建物既經訴外人彭陳炳煌全體繼承人同意由被告彭秀霞、彭兩傳及訴外人彭秀琴處理，並由該三人出資興建，被告曾佳文既未出資，即非系爭房屋之所有權人，縱於系爭房屋稅籍資料上記載被告曾佳文為系爭建物之納稅義務人，依前揭說明，亦難認被告曾佳文即為所有權人，則被告辯稱係由訴外人彭秀琴信託登記予被告曾佳文，尚足採信。訴外人彭秀琴就系爭土地有既租賃權存在，被告曾佳文即非無權占有，原告此部分辯解，洵屬無據。
（五）另按民法第449條第1項之規定，不適用於不定期租賃（最高法院65年台上字第2722號判例參照）。原告主張本件租賃期間已超過20年，租期已屆至云云，惟兩造間就系爭土地所成立者為不定期租賃，已如上所述，自不因訴外人彭陳炳煌自58年起承租系爭土地至今已逾20年而有民法第449條第1項之適用，故本件租賃關係仍有效存在。
（六）末按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，最高法院51年台上字第2987號著有判例。又土地法就租用基地建屋，出租人收回基地之事由另有規定，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得終止租約。本件原告主張本件租賃未定有期限，依民法第45
0條第2項之規定，以準備書狀之送達為終止租約之意思表示，然依前揭說明，原告此部分主張非法所許，並無理由。又原告未能敘明被告有何土地法第103條所列得終止租約之事由及提出事證證明，另原告未陳明何以訴外人王尾、彭陳炳煌去世時本件租約即屬終止之依據，是原告所為終止本件租約之主張，於法未合，並不足採。又原土造瓦頂建物於搭建鐵皮時，其土造牆壁及瓦頂仍大致完好，有照片可憑，是否可認原建物已滅失或不堪使用，尚非無疑，況依前揭判例意旨，縱原土造瓦頂建物業已滅失，於兩造間就系爭土地之租賃契約仍有效存在之情形下，原告仍有同意被告重建之義務，疏無因原建物滅失而致兩造間之租賃關係歸於消滅之理，是被告於系爭土地上搭建系爭建物並非無權占有。
（七）原告另主張系爭建物面積超過本院判決所認定租賃關係存在之面積乙節，查系爭建物占用系爭土地83.4平方公尺等情，業經本院會同兩造及新竹市地政事務所勘測屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖可稽，而訴外人王尾曾就系爭土地調整租金一事向本院提起民事訴訟，訴外人彭陳炳煌承租之面積為21.175坪（相當70平方公尺），亦有本院67度易字第48號民事判決足參，惟觀之系爭建物於搭建鐵皮時係緊臨原土造瓦頂建物之滴水線而建（有照片可稽），是其既係依原建物之範圍而搭建，即難認已逾租賃之範圍，況系爭建物於搭建時，訴外人王成節曾因巡視系爭建物前其餘土地上之作物而看到系爭建物搭建之情形，並表示「這樣還不錯」，並於搭建過程中來過二至三次，且表示「還不錯」等情，業據證人彭松柏具結而證述在卷（見本院98年7月29日言詞辯論筆錄），是若無其事，以證人彭松柏為被告彭兩傳之弟、被告彭秀霞之兄、被告曾佳文之舅舅，本可拒絕具結，焉會願受偽證之處罰而當庭具結，是其所述，可堪信實，則就被告占有使用之部分訴外人王成節知之甚詳，且認為屬於出租之範圍，是亦難認被告有無權占用之情。
（八）綜上，兩造間有租賃關係存在，使用部分未逾承租範圍，被告使用系爭土地自有正當權源，從而，原告依民法第767條及租賃物返還請求權，請求被告拆除附圖Ａ所示綠色斜線部分之建物，將所占土地返還，於法未合，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年10月14日
民事第二庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月14日
書記官謝國聖