裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第1127號民事判決
裁判日期：民國99年08月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第1127號上訴人乙○○○
丁○○丙○○甲○○共同訴訟代理人 彭火炎 律師
張玉琳 律師被上訴人庚○○兼訴訟代理人己○○被上訴人辛○○追加被告兼訴訟代理人戊○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年10月14日台灣新竹地方法院97年訴字第661號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於99年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人庚○○、己○○及追加被告戊○○應將坐落新竹市○○段第二六０、二六一地號土地上如原判決附圖所示Ａ部分範圍、面積共八三點四平方公尺之鐵皮房屋拆除騰空後，將土地返還予上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人庚○○、己○○負擔三分之二，餘由上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由追加被告戊○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。本件上訴人於原審起訴主張：被上訴人所有之新竹市○○里○○路○段○○○巷13之1號房屋（下稱系爭房屋）無權占有其所有坐落新竹市○○段（下稱同段）260、261地號土地（下稱系爭土地），而請求被上訴人拆除系爭房屋返還土地予上訴人。嗣於本院二審程序，主張系爭房屋乃真正權利人戊○○借名登記為被上訴人辛○○名義，並追加戊○○為被告，請求追加被告與被上訴人共同拆屋還地。經核其訴之追加，與本件原起訴之請求基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
二、被上訴人辛○○、追加被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：系爭土地原為上訴人之被繼承人 王成節 所有，上訴人為其繼承人，業已辦妥繼承登記。而兩造間並無租賃關係存在，詎被上訴人及追加被告之系爭房屋，無權占有系爭土地如原判決附圖所示Ａ部分面積共83.4平方公尺。縱認庚○○、己○○、戊○○之被繼承人彭 陳炳煌 前曾和上訴人祖母 王尾 有租約存在，但租約在 彭陳炳煌 與王尾去世時即已終止，至辛○○並非彭陳炳煌之繼承人，更無占有權限。且系爭土地上之原建物為土造房屋，已不存在，系爭房屋並非原建物之修建，而是拆除後新建，兩造間之租賃契約亦已消滅。況原租賃契約乃未定期限，上訴人爰以98年5月13日民事準備書狀之送達，為終止租約之意思表示，被上訴人就系爭土地自無合法使用權源。為此，依民法第767條及租賃物返請求權之規定，請求被上訴人及追加被告拆除系爭房屋並將所占土地返還上訴人。
（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴。）並於本院聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人及追加被告應將系爭土地上如附圖所示A部分範
圍、面積合計83.4平方公尺之鐵皮屋拆除騰空後，將土地返還予上訴人全體。
二、被上訴人及追加被告則抗辯如下：
(一)系爭土地地號原為槺榔段350地號，後因分割增加350-7地號，再因重測將槺榔段350地號改為同段261地號、槺榔段305-7地號改為同段260地號。而訴外人彭陳炳煌早向訴外人王尾承租系爭土地，王尾並曾於58年間起訴請求彭陳炳煌給付租金，嗣租金業已支付至100年，故庚○○、己○○、戊○○為彭陳炳煌之繼承人自有權使用系爭土地。
(二)彭陳炳煌承租系爭土地後興建土造之系爭房屋，並無不堪使用之情形。嗣彭陳炳煌過世後，系爭房屋由庚○○、己○○及戊○○共同繼承，85年間因 賀伯 颱風來襲，該土造房屋漏水、土牆外皮斑駁，始在原屋牆外包鐵皮防水，並更換鐵門予以修繕。至於辛○○僅係受戊○○信託借名登記，自不生無權占有之情事。而彭陳炳煌在系爭土地上建屋時之測量技術不能與現今測量技術相比，當時測量之70平方公尺與現所測量之83平方公尺，應在合理誤差範圍內，故系爭房屋絕非無權占有系爭土地。另系爭房屋之基地為系爭土地及同段262、264-1、265地號土地，故83.4平方公尺應扣除前述三地號之面積。
(三)系爭土地之租賃契約未定期限，並無民法第449條第1項規定20年之期限限制。而系爭房屋縱因故滅失，系爭土地租用契約既未合法終止，承租人仍得繼續使用系爭土地重建房屋，況上訴人之被繼承人王成節於86年8月18日至系爭房屋前會勘農作，從未對系爭房屋表示反對意見，顯見已對系爭房屋占用土地之範圍為同意。本件既無土地法第103條所定各項情事，上訴人自不得終止本件租約。
並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷頁137）：
（一）系爭土地現登記在訴外人王成節名下，上訴人為王成節之繼承人。
（二）訴外人彭陳炳煌前於系爭土地上興建為土牆瓦頂房屋，未辦理第一次建物所有權登記，彭陳炳煌死亡後，其全體繼承人合意由庚○○、己○○、戊○○共同取得該屋之管理處分權。
（三）系爭房屋占用系爭土地如原判決附圖所示A部分面積，稅籍登記有關戊○○部分係借用其女辛○○名義登記，現在的稅籍登記名義人為庚○○、辛○○、己○○。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張系爭房屋無權占有系爭土地，被上訴人及追加被告應予拆除並返還所占用之土地予上訴人等語。為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)兩造就系爭土地是否有租賃關係存在？(二)兩造就系爭土地若有租賃關係存在，系爭土地上之原建物是否已經滅失？租賃關係是否已消滅？茲分別論述如下：
(一)關於兩造就系爭土地是否有租賃關係存在之爭點：
１、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民國88年4月21日修正前民法第425條定有明文。又繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1147條、第1148條前段分別定有明文。而租賃權為債權（財產權）之一種，自得為繼承之標的。經查：
⑴訴外人王尾為訴外人王成節之母親、上訴人之祖母，王
成節因贈與而取得系爭土地之所有權，而上訴人為王成節之繼承人，因繼承關係而取得系爭土地之所有權；又訴外人彭陳炳煌為庚○○、己○○、戊○○之父，彭陳炳煌前於系爭土地上興建為土牆瓦頂房屋，未辦理第一次建物所有權登記，彭陳炳煌於74年4月6日去世後，其全體繼承人合意由庚○○、己○○、戊○○共同取得該屋之管理處分權之事實，為兩造所不爭，並有戶籍資料附卷可參。
⑵系爭土地地號原為新竹市○○段○○○○號，後因分割增
加350-7地號，嗣經重測，槺榔段350地號改為同段261地號、槺榔段305-7地號改為同段260地號之事實，有土地登記簿在卷可憑（見原審卷頁88-89）。而訴外人王尾於67年間主張彭陳炳煌承租新竹市○○段○○○○號土地即系爭土地建屋使用而訴請調整租金。經原法院認定彭陳炳煌向王尾承租系爭土地興建供住家使用之土牆瓦頂平房，且未明定租用期限等情明確，並據此判決准自67年1月份起調整地租為每年新台幣（下同）317.6元，此有原法院67年度易字第48號民事判決附卷可稽（見原審卷頁86-87）。是被上訴人及追加被告抗辯：訴外人彭陳炳煌與王尾就系爭土地成立不定期租賃契約，且本於租賃權在系爭土地上興建土牆瓦頂房屋等語，尚非無據。則依前揭說明，出租人王尾於系爭土地交付承租人彭陳炳煌使用後，將系爭土地所有權讓與王成節，上開租賃契約，對於受讓人王成節仍繼續存在。訴外人彭陳炳煌就系爭土地既有租賃權，則其繼承人自得因繼承而取得系爭土地之租賃權。
２、次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；另公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第2項定有明文。訴外人彭陳炳煌之繼承人除被上訴人庚○○、己○○及追加被告戊○○外，尚有 彭松柏 、 彭秀玉 ，有繼承系統表可參（至訴外人 彭淑珠 ，其父為訴外人 凌聰明 ，並無養父之註記，有戶籍資料足憑，尚非訴外人彭陳炳煌之繼承人）。而彭陳炳煌死亡後，其全體繼承人合意由庚○○、己○○、戊○○共同取得該屋之管理處分權之事實，為兩造所不爭執，已如上述。參以證人彭松柏、彭秀玉、彭淑珠於原審均證稱：因房屋漏水，同意由庚○○、己○○、戊○○共同出資處理，並將該房屋登記為庚○○、己○○、戊○○名下，亦同意庚○○、己○○、戊○○使用系爭房屋（見原審卷頁188反面、193反面）。由此堪認，彭陳炳煌於系爭土地上所興建之土牆瓦頂房屋，業經其全體繼承人同意由庚○○、己○○、戊○○處分及行使權利，則庚○○、己○○、戊○○就該房屋占有系爭土地與上訴人間自有租賃關係存在。
(二)關於系爭土地上之原建物已否滅失及系爭租賃關係有無消滅之爭點：
１、按土地法就租用基地建屋，出租人收回基地之事由另有規定，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得終止租約。本件上訴人主張本件租賃未定有期限，依民法第450條第2項之規定，得隨時為終止租約之意思表示，依前揭說明，固無理由。其另以訴外人王尾、彭陳炳煌去世時，本件租約即屬終止云云，亦屬無據。惟按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形。本件庚○○、己○○、戊○○之被繼承人彭陳炳煌向上訴人之祖母王尾承租系爭土地，興建供住家使用之土牆瓦頂平房，未明定租用期限，已如前述，依上開說明，應認系爭土地租賃契約係以彭陳炳煌使用該房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故雙方雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
２、經查：⑴證人 吳武雄 於原審證稱：92年間去做該房屋內部隔間裝
潢，去做的時候，外牆就是鐵皮等語在卷（見原審卷頁125正反面），證人彭松柏則證稱：「…丙子年（85年）下半年至丁丑年（86年）上半年之間，那時候正在蓋鋼架…」等語（見原審卷頁162），互核以觀，堪認庚○○、己○○、戊○○主張其等係於85年間就原土造瓦頂房屋搭建鐵皮外牆等語非虛。而依被上訴人所提系爭土地上原土造瓦頂房屋外搭鐵皮鋼架前之照片（見原審卷140-143）以觀，當時土造外牆及瓦頂固大致仍存，惟外牆之窗戶玻璃均殘破窗空，僅餘外緣木框，由屋外可直視室內全況，且門扇已無，門戶洞開，顯失防護房舍居住安全之功能，而屋內全無擺設，屋頂瓦片零亂甚至雜草叢生，堪認該土造瓦頂房屋於85年搭建鐵皮時雖尚未滅失，惟經長時間使用，已產生漸進之耗損，加以被上訴人所指颱風之不可抗力因素所造成之自然毀壞，已難認堪為通常之住家使用。
⑵又系爭鐵皮屋之現址為新竹市○○路○段○○○巷13之1號
，依其房屋稅籍所載資料記載：「構造別：鋼鐵造、起課年月：09111」，亦有現場照片及新竹市稅務局98年2月11日新市稅房字第0980003068號函檢附房屋稅籍證明3份在卷可稽（見原審卷頁47-51）。參以證人吳武雄於原審亦證稱：「我是在92年的時候去做內部的裝修，裝修內部的裝潢隔間，還有一些舊有的土造牆壁，我們做夷平的處理，有的部分已經倒坍，有一部分是立的，地上還有很多倒下來的土造泥土，裡面只剩下四周圍的牆，中間是空的，就是一個空的空間，沒有其他東西。我是施作裝潢還有一部分的泥作，因為外牆的鐵皮屋，我只是在鐵皮四周釘木板，還有做地板、浴室以及輕鋼架的天花板。土造的牆面當時都殘缺，我一併把它弄掉鋪平在地上，再做地板，裡面四周沒有砌磚牆，但是有做木造的隔間。」等語明確（見原審卷頁125反面）。⑶嗣經原審於98年7月1日至系爭房屋現場，其履勘情形為
：「鐵皮屋外圍為鐵皮，內部牆面為石膏板，室內並無土磚牆面，地板為磁磚，屋頂為鐵皮。屋後現為浴室所在，約寬72公分之牆面，牆面突出鐵皮屋約19公分，面對鐵皮屋左後側有磚牆，浴室與窗戶齊高的牆面為磚造，浴室內磚造牆面之紅磚顏色較為鮮豔，年代固非久遠，突出與鐵皮屋外之磚牆，顏色較暗，面對鐵皮屋左前側為鐵皮，隔鄰牆壁前半段為繪有圖案，與後側牆面中隔有圍牆，圍牆後之左後牆面並無彩繪。」，有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷頁144反面）。
⑷互核以觀，堪認系爭土地上之原土造瓦頂房屋，於85年
間庚○○、己○○、戊○○搭建鐵皮外牆前之屋況，已因長期自然耗損而不堪供通常之住家使用，此由庚○○、己○○、戊○○嗣於92年間僱工裝修內部時，復將已部分倒坍之舊有土造牆壁全部夷平，重新施作地板、浴室及輕鋼架的天花板，現房屋牆壁為外圍鐵皮、內包石膏板，屋頂亦為鐵皮，屋後之浴室為磚造外牆，原有之土造外牆、瓦片屋頂均已不存在等情，益可佐證。準此，庚○○、己○○、戊○○就原土造瓦頂房屋占有系爭土地與上訴人間之租賃關係，依上開說明，於85年間已因該土造瓦頂房屋不堪為住家使用，應認租賃期限屆至而消滅，且原有之土造瓦頂房屋已因系爭鐵皮房屋整修完成而不復存在。
⑸至於被上訴人提出86年8月18日會勘記錄，僅記載王成
節有共同會勘新竹市○○段第275、274-1、274、273、
272、248、249、250地號等8筆耕地之農作收成情形（見原審卷頁120），則被上訴人據此主張王成節對已完成之鐵皮屋未表示意見云云，尚難採信。又證人彭松柏雖於原審證稱：搭建鋼架時，王成節有看到但未問原因，只有說「這樣還不錯」，並於搭建過程中來過2、3次，來看再生稻米，沒有說什麼，只有說「還不錯」等語（見原審卷頁162），惟為上訴人否認其證詞之真正，而彭松柏為庚○○之弟、己○○及戊○○之兄、辛○○之舅舅，則在別無其他積極佐證之情形下，亦難僅以其上開證言遽為王成節有同意原土造瓦頂房屋改建為鐵皮屋之認定。再者，最高法院51年台上字第2987號判例乃針對房屋因火災焚燬之基礎事實，據以表示「縱租地所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」之意旨；而本件系爭土地上之原土造瓦頂房屋係因長期自然耗損致不堪使用，核與上開判例所憑基礎事實並不相同，即難逕予比附援引。則被上訴人及追加被告引據上開判例意旨，抗辯：縱原土造瓦頂房屋業已滅失，上訴人仍有同意被上訴人重建之義務，兩造間之租賃關係並不因此歸於消滅云云，尚不足採。
３、承上所述，庚○○、己○○、戊○○就原土造瓦頂房屋占有系爭土地與上訴人間之租賃關係，既因該土造瓦頂房屋不堪為住家使用致租賃期限屆至而消滅，且原有之土造瓦頂房屋已因系爭鐵皮房屋整修完成而不存在，即難認現存之系爭鐵皮房屋仍有占用系爭土地之合法權源。又系爭鐵皮房屋面積共94.07平方公尺，其中占用系爭260、261地號土地部分為如原判決附圖所示Ａ部分面積83.4平方公尺，至於占用其他地號土地部分則未計算在內等情，業經原審會同兩造及新竹市地政事務所勘測屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖可稽，並經證人即測量員 楊信昌 證述明確（見原審卷頁161反面）。是被上訴人及追加原告抗辯：系爭鐵皮房屋之基地為系爭土地及同段262、264-1、265地號土地，故83.4平方公尺應扣除前述三地號之面積云云，容有誤認。又庚○○、己○○、戊○○因繼承而共同取得系爭房屋之管理處分權，至於系爭房屋之稅籍登記有關戊○○部分係借用其女辛○○名義登記之事實，為兩造所不爭執，亦如上述，即難認辛○○對系爭房屋有何處分之權限。從而，上訴人依民法第767條及租賃物返還請求權，請求庚○○、己○○、戊○○拆除如原判決附圖所示Ａ部分之建物，將所占土地返還，為有理由，應予准許。至逾此範圍而請求辛○○拆屋還地部分，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條及租賃物返還請求權，請求被上訴人庚○○、己○○及追加被告戊○○拆除如原判決附圖所示Ａ部分之建物，將所占用之土地返還上訴人，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
原審就上訴人請求庚○○、己○○拆屋還地部分為敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人請求辛○○拆屋還地不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第78條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國99年8月31日
民事第十庭
審判長法官黃豐澤
法官林麗玲法官鄭純惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年9月6日
書記官劉麗芬