臺灣士林地方法院101年度簡上字第7號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院101年簡上字第7號民事判決

裁判日期：民國101年10月30日

裁判案由：返還房屋等

臺灣士林地方法院民事判決101年度簡上字第7號上訴人高弘樹建設股份有限公司法定代理人 高慧娟 被上訴人 劉台民 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國100年11月16日本院士林簡易庭100年度士簡字第771號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付金額超過新台幣叁拾壹萬伍仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人前於民國97年8月11日向被上訴人承租坐落台北市○○○路○○○巷○○號7樓之4房屋（含一個停車位編號第7號）（下稱系爭房屋及停車位），租賃期間自97年8月15日至100年8月14日止，租金每月新台幣（下同）3萬5,000元，並約定於每月15日以前繳納，押租金
7萬元，詎上訴人自100年3月份起即未給付租金，且於10
0年8月14日租期屆滿後之100年8月15日起仍繼續無權占有系爭房屋及停車位，致被上訴人受有相當於租金之損害，屢經催討均置之不理，爰依兩造間之租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，並給付租期屆滿前之未付租金14萬元，暨自租期屆滿後之100年8月15日起至遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付被上訴人3萬5,000元之損害金，聲明：上訴人應將系爭房屋及停車位騰空遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人14萬元，暨自100年8月15日起至系爭房屋及停車位騰空遷讓返還之日止，按月給付被上訴人3萬5,000元。上訴人未於原審言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為何聲明或陳述。原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人對於原審判決判命給付金錢部分，於超過10萬5,000元部分聲明不服，提起本件上訴（至原審判決判命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，及判命給付金額於10萬5,000元以內部分，未據上訴人聲明不服，已告確定）。
二、上訴人上訴意旨略以：上訴人向被上訴人承租系爭房屋，因尚包含系爭停車位，故租金除房屋本身租金3萬元外，另加計停車位租金5,000元，每月租金合計3萬5,000元，然而被上訴人出租系爭房屋及停車位時，並未告知系爭房屋之大樓管委會違法在停車場公共空間自行劃格多出一個編號6A停車位用以出租，造成上訴人所承租之編號7停車位無法停放
9人座之廂型公務車，當初訂約時雖然沒有講到系爭停車位應供何種車輛停放這麼細的事，但上訴人既係以公司名義承租，車位就應該可以停進9人座之公務車，上訴人嗣於承租後就車位問題曾多次向被上訴人反應，惟被上訴人均不予理會，且不願出示委託書讓上訴人參加開會向管委會反應，本件被上訴人就系爭停車位之給付欠缺給付目的，其所收取系爭停車位每月租金5,000元係不當得利，上訴人爰主張由本件被上訴人請求給付之金額中抵銷，而上訴人業於原審判決後之101年2月中旬遷讓返還系爭房屋及停車位，則上訴人所積欠自100年3月15日起至101年2月14日止之11個月系爭房屋租金共計33萬元（計算式：30,000元/月ｘ11月＝330,000元），經扣除押租金7萬元，及抵銷被上訴人不當得利收取之97年8月15日起至100年3月14日止之31個月系爭停車位租金15萬5,000元（計算式：5,000元/月ｘ31月＝155,000元）後，上訴人僅須給付被上訴人10萬5,000元（計算式：33,0000元－70,000元－155,000元＝105,000元）等語。上訴聲明：原審判決判命上訴人給付金額部分，於超過10萬5,000元部分廢棄；上述廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、被上訴人於上訴審答辯要旨略以：當初兩造租賃契約涵蓋系爭房屋及停車位之租金，並沒有區分系爭房屋本身及車位部分之租金各是多少錢；系爭停車位在上訴人承租前即已劃設很多年，該車位是可以停車的，上訴人還曾將車位租給別人；上訴人來承租時只有說要租給他們公司的董事及職員使用，並沒有說車位要供停放9人座之公務車，且系爭停車位位於地下室，所謂9人座之公務車可能連進去都有問題，這些問題都是上訴人當初承租時就應該自己考量的；上訴人雖曾打電話來說系爭停車位不能停車，但伊說該車位是可以停的，上訴人說要參加管委會開會是說因為對管理員有意見，而不是說要去反應管委會違法劃設停車位，伊因為覺得管理員還好，所以才沒有出具委託書給他去開會反應管理員有問題，且伊接到電話時正在上課，所以請上訴人另打電話給伊的一個朋友，但上訴人後來沒有打電話，所以伊以為這件事就沒事了等語。答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠、查被上訴人主張上訴人於97年8月11日向被上訴人承租系爭房屋（含系爭停車位），租賃期間自97年8月15日至100年
8月14日止，租金每月3萬5,000元，並約定於每月15日以前繳納，押租金7萬元，惟上訴人自100年3月15日起即未給付租金，又上訴人於原審判決後之101年2月中旬已騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，共計積欠11個月使用租賃標的之對價未給付等情，為兩造所不爭執，並有兩造之房屋租賃契約書、被上訴人於100年7月間致上訴人之存證信函、被上訴人97及98年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單等件（見原審卷第8至18頁）附卷可稽，此部分之事實堪信為真。
㈡、次查上訴人對於積欠被上訴人11個月使用租賃標的之對價未付，如前述固無爭執，惟辯稱：被上訴人提供之系爭停車位無法供停放9人座之廂型公務車，故被上訴人之給付欠缺給付目的，所收取系爭停車位之租金係不當得利，而系爭房屋及停車位之租金各為3萬元、5,000元，是上訴人僅積欠11個月使用系爭房屋之對價共計33萬元，該積欠之金額除得扣除押租金7萬元外，上訴人尚得主張抵銷被上訴人已不當得利收取之97年8月15日起至100年3月14日止之31個月系爭停車位租金共計15萬5,000元，從而，上訴人僅須給付被上訴人10萬5,000元云云。本件兩造爭點厥為：１、上訴人得否以被上訴人所收取系爭停車位之租金係不當得利，而請求抵銷該部分金額？２、被上訴人得向上訴人請求給付之金額為何？茲析述如下：
１、上訴人主張抵銷被上訴人所收取之系爭停車位租金為不可採：查上訴人主張被上訴人提供之系爭停車位無法停放9人座之廂型公務車，因而被上訴人就系爭停車位之給付欠缺給付目的，所收取該部分租金係不當得利云云。然查，兩造訂立租賃契約時，並未約定系爭停車位應供停放何種型態之車輛，而系爭停車位確可供停放一般小客車，上訴人並曾將系爭停車位轉租予他人等情，為上訴人所自承（見本院101年7月25日準備程序筆錄），且有兩造房屋租賃契約書在卷可考（見原審卷第8至14頁），按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第42
1條定有明文，本件卷附兩造房屋租賃書記載租賃標的為系爭房屋（含系爭停車位）、租金為每月3萬5,000元，則兩造就租賃契約必要之點已意思一致，租賃契約依法已成立生效，而就系爭停車位應供停放何種型態之車輛，如未經特別約定，依常情當以得供一般小客車停放即已足，上訴人主張以公司名義承租，系爭停車位就應該可以停進9人座之公務車，並無所據，況上訴人復自承於承租前曾至系爭停車位看過（見本院101年9月27日準備程序筆錄），則其於訂立租賃契約時既未就系爭停車位應供停放9人座之公務車乙事為特別要求，關於系爭停車位實際得否停放該種特殊型態車輛之風險，自應由上訴人自行承擔，難認被上訴人就系爭停車位之給付欠缺給付目的，而謂被上訴人所收取該部分之租金係不當得利，上訴人執此主張就被上訴人請求給付之使用租賃標的對價中，抵銷被上訴人已收取之系爭停車位租金云云，洵無足採。
２、關於本件被上訴人得向上訴人請求給付之金額：查上訴人自
100年3月15日起即未給付租金，於100年8月14日租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋及停車位，直至原審判決後之101年2月中旬始遷讓返還系爭房屋及停車位，共計積欠11個月使用租賃標的之對價未給付，業如前述，按上訴人於租期屆滿前，依租賃契約有給付租金之義務，而於租期屆滿後，本應將租賃標的遷讓返還被上訴人，其無正當理由繼續占有租賃標的，乃無法律上原因而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，依民法不當得利之規定，應返還所受之利益，準此，被上訴人依兩造間之租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付合計11個月之租金及相當於租金之損害金共38萬5,000元（即包括租賃關係終止前之100年3月15日起至100年8月14日止之5個月未付租金，及租賃關係終止後之100年8月15日起至101年2月14日止之6個月相當於租金之損害金）（計算式：35,000元/月ｘ11月＝385,00
0元），經扣除押租金7萬元後，尚得向上訴人請求給付31萬5,000元（計算式：385,000元－70,000元＝315,000元）。
㈢、綜上所述，本件上訴人依兩造間之租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付未付租金及相當於租金之損害金共計38萬5,000元（包括5個月未付租金共17萬5,000元、6個月相當於租金之損害金共21萬5,000元），經扣除押租金
7萬元後，於請求上訴人給付31萬5,000元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。原審關於被上訴人金錢給付之請求，判命上訴人就未付租金部分，經扣除押租金7萬元後應給付被上訴人14萬元，又就相當於租金之損害金部分，應自100年8月15日起至系爭房屋及停車位遷讓返還之日止，按月給付被上訴人3萬5,00
0元，並依民事訴訟法第389條第1項第3款、第427條第
2項第1款規定依職權宣告假執行，惟就上訴人租期屆滿前之未付租金部分，如前述係自100年3月15日起至100年8月14日止合計5個月未付租金共17萬5,000元，經扣除押租金7萬元後之金額應為10萬5,000元，原審判決誤算此部分金額為14萬元，而就超過被上訴人請求給付之未付租金及相當於租金之損害金經扣除押租金後應准許之金額31萬5,000元部分，仍判命上訴人為給付，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上訴人其餘指摘部分，原審判命上訴人為給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國101年10月30日
民事第一庭審判長法官陳麗芬
法官古振暉法官孫曉青以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國101年10月30日
書記官詹佳佩