裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第2457號民事判決
裁判日期：民國93年10月29日
裁判案由：返還車位
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度訴字第二四五七號
原告丙○○訴訟代理人乙○○
丁○○被告甲○○訴訟代理人 盧世欽 律師
郭季榮 律師複代理人 王建強 律師右當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國九十三年十月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○段一三四八之○○○○、一三四八之○○○二地號土地上之建號第一八一八七號建物共同使用部份地下一樓編號第二十三號停車位騰空交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告於民國八十年四月十一日向被告購買取得其所有坐落高雄市○○區○○○段一三四八之○○○○、一三四八之○○○二號土地（面積各為七百七十三平方公尺應有、三百五十九平方公尺，應有部分均為一萬分之一百六十三），及其上建物建號一八一八四號即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號十樓之三房屋（面積一百三十六點零一平方公尺），並上開建物建號一八一八七號共同使用部份（面積二千一百二十一點七四平方公尺、應有部份一萬分之二百零四），係包括上開房地地下一樓編號第二十三號停車位（下稱系爭停車位）之所有權，嗣原告既向被告買受系爭房地並辦理所有權移轉登記完畢，惟系爭停車位未交付原告占有，惟系爭停車位應一併移轉為為原告所有，被告併無正當權源，且原告購買房地之共同使用應有部份相較於同棟未購買車位之共同使用部份之應有部份比例為高，足認原告購買系爭房地之範圍業已包括地下一樓編號第二十三號之停車位，爰本於所有物返還請求之法律關係，聲明：被告應將坐落高雄市○○區○○○段一三四八之○○○○、一三四八之○○○二地號土地上之共同使用部份建號第一八一八七號建物、應有部分一萬分之二百零四即地下一樓編號第二十三號停車位騰空交還原告，及給付原告得將系爭停車位出租之租金損失五十九萬二千元。
二、被告則以：系爭大樓內由於停車位不足，各住戶間本即有停車位使用權轉讓之情事，被告當時購屋時，並未將系爭停車位出售予原告，此揆諸原告提出之買賣契約書資料未有記載得知；系爭大樓興建之初，所登記之共同使用部份應有部分之範圍，住戶間各有不同，惟十餘年來，本件大樓各住戶間就停車位使用權已有多次移轉式實，且均基於彼此尊重之原則，互相承認各住戶間有關停車位使用權移轉，換言之，即便無明文之分管契約，上揭情事仍應視為住戶間有一默示之分管契約之存在。是以本件仍應以分管契約作為停車位使用權源之基礎，始為正辦。
另原告主張共同使用部分之應有部分較大者，即可表彰擁有停車位使用權，未有理由，故原告以被告係無權占有而請求返還自為無據等語資為抗辯，並聲明：求為駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、查坐落高雄市○○區○○○段第一三四八之○○○○、一三四八之○○○二號土地（面積各為七百七十三平方公尺及三百五十九平方公尺，應有部分均為一萬分之一百六十三），及其上門牌編號高雄市○○區○○○路○○○號十樓之三房屋（建號第一八一八四號，面積一三六點零一平方公尺，權利範圍全部，另共同使用部份即建號第一八一八七號，面積二一二七點七四平方公尺，權利範圍一萬分之二百零四）原為被告所有，嗣原告向被告於八十年四月十一日買受上開房地，並於同年五月十七日辦理所有權移轉登記完畢等情，此為兩造所不爭執，並有土地暨建物登記謄本、土地及建物所有權狀等件附卷可稽，惟被告則另以前揭情詞置辯，本件應審究者：系爭停車位之性質？原告於取得系爭建物之所有權後，是否即當然取得系爭停車位之使用權？茲就兩造爭點論述如下：
㈠原告買受系爭房地是否原即附有系爭停車位：
⑴按八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修
正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定，即同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外，而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人。準此，各區分所有權人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然，蓋各區分所有人有需停車位者，亦有不需停車位者；需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，亦即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即予除外而無該共同使用部分之應有部分。再者，地政機關於建築改良物登記簿及建物登記謄本上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室（即共同使用部分），並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地，最高法院八十六年度台上字第一六五五號判決意旨參照。
⑵查包括原告所有上開房屋專有部分在內之門牌編號高雄市○○區○○○路○○
○號十一樓之三及同號十樓之三、同號十一樓之三、十二樓之三房屋之專有部分面積乃均為一三六點零一平方公尺，而該公寓大廈之共同使用部分即建號第一八一八七號建物之權利範圍乃自一萬分之一百四十二起至一萬分之四百三十一不等，其中八樓之三至十二樓之三房屋之共同使用部分之權利範圍則為自一萬分之一百四十二至一萬分之二百零四不等，而原告所有上開房地之共同使用部分應有部分為萬分之二百零四乙節，此有兩造所不爭執之建物登記謄本等件附卷可憑（見卷第二九四至第三零二頁、第二六二頁至二六四頁），是以公寓大廈之上下樓層面積相等者，其共同使用部分之應有部分亦應相等之原則，經將該八樓之三至十二樓之三等房地之共同使用部分之權利範圍與卷附該公寓大廈汽車停車場車位使用人資料互相比對結果（見第九十一頁），其凡權利範圍在萬分之二百零四、二百一十二、二百一十五、二百二十者乃多具有停車位甚明。
㈡原告購買系爭建物是否而得占有使用系爭停車位：
⑴按「區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及
其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。故如已登記之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例禁止規定之限制」，又「公寓大廈之地下層，依土地登記規則第七十六條規定，限於性質上非屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條例第三條第三款所稱之「專有部分」）而辦理建物所有權第一次登記。依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人」，最高法院八十九年度台上字第六九七號、九十三年台上字第二二八號分別著有判決意旨。
⑵查被告原所有系爭房地及同一大樓之十一樓之二號房地，連同編號第二十三號
及第十二號停車位，則係被告向原始建築之建設公司買受使用，而被告前與原始建築之建設公司買賣契約書現已散逸，亦為被告 陳明 在卷（見卷第二零三頁），益徵被告買受系爭房地時即連同系爭停車位一同買受。
㈢原告是否繼受取得系爭停車位之所有權：
⑴末按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，
區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第八百二十一條但書規定之適用，最高法院九十一年度台上字第二四二號判決意旨參照。
⑵查被告原有系爭房地所有共用部分之應有部分範圍內原含系爭停車位在內，換
言之，系爭停車位之使用權仍從屬於上開房地之所有權範圍內已如上述，今本件系爭公寓大廈之原共有人之一即被告就系爭房地所有共同使用部分範圍之系爭停車位既已使用多時而未有爭議，且該大廈附屬之停車位亦各為其他區分所有權人所分管，該公寓大廈之各共有人就其大樓地下室停車位部分已有默示同意共有專用之協議分管契約，此亦有管理顧問公司之證人 喬家鳳 所提出之現行停車位使用人表在卷足稽（見卷第二八八頁），而系爭房地既由被告取得並由原告嗣後買受而繼受取得含共同使用部分在內之所有權利，則依上開說明，其自已同時繼受該分管協議之權利義務而得就系爭停車位為單獨之使用收益甚明。至於被告辯稱出具購買停車位需另行出具同意書始得證明云云，此僅促使買賣雙方注意其有無購買停車位之佐證，非必取得停車位之要件，而系爭停車位之所有權暨使用權歸屬既已經本院為上開實體之認定，兩造間系爭房地買賣契約堪認包含系爭停車位在內，附此敘明。
㈣末者，就原告主張其就系爭停車位得出租可得之按月四千元計算租金損失部分：
然原告雖主張被告侵害其系爭停車位之所有權暨使用權而請求損害賠償，惟按該大樓停車位其用途非必作為出租他人營業，而原告亦非以出租停車位為職業，而停車位出租與否及租金為何均尚未確定，故原告主張受有可得租金之損失一節，洵屬無據，並無理由。
四、綜上，被告原有系爭房地所有共用部分之應有部分範圍內原即含系爭停車位在內，系爭停車位之使用權自仍從屬於上開房地之所有權範圍內而自被告買受上開房地時繼受取得，今原告既自被告處買受應包含系爭停車位在內之系爭房地，其自已同時繼受該大廈就停車位分管協議之權利義務而得就系爭停車位為單獨之使用收益，被告占用系爭停車位自為無權占有，從而原告依民法第七百六十七條之規定請求被告應將上開系爭大樓地下一樓編號第二十三號停車位予以騰空返還，洵屬有據，自應予以准許。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年十月二十九日
臺灣高雄地方法院民事第五庭
法官郭慧珊右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年十月二十九日
法院書記官董明惠