臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第1204號
原 告 黃良惠
訴訟代理人 李劭瑩 律師
陳建瑜 律師
上 一 人
複 代理人 吳典熹 住臺北市○○區○○○路○段○號9樓之2
被 告 趙正富 住新北市石門區楓林36號
訴訟代理人 黃怡騰 律師
複 代理人 林國明 律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國110年1月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將如附圖所示Ａ部分之車位返還原告。
被告應自民國一○九年六月五日起至返還第一項車位之日止，按
月給付原告新臺幣壹佰壹拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟捌佰玖拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾貳萬零肆
佰元元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：原告於民國108年12月31日與訴外人 潘以鏜 簽訂
房地產買賣契約書，購賣新北市○○區○○段○○○○段00
00地號土地（權利範圍1/2）及坐落其上同段第101建號（
即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○弄○號2樓，權利範
圍全部，下稱2樓房屋）。被告為同址1樓房屋（下稱1樓
房屋）及上開土地（權利範圍1/2）之所有權人，其與原告
之前手潘以鏜已就1、2樓房屋主建物以外之空地使用，有
默示分管合意，由被告占有、使用主建物後方、側邊土地增
建部分（如附圖所示之B部分），而由原告之前手使用主建
物旁增建車庫之車位（如附圖所示之A部分，下稱系爭車位
）。被告明知其就系爭車位無管理使用權，亦無事實上處分
權，竟乘原告之前手遷離之際，擅自加裝鐵捲門竊佔系爭車
位，且受有相當於租金之不當得利，乃依民法第179條、第
767條第1項之規定及分管契約，提起本件訴訟等語，並聲
明求為判決：㈠被告應返還如附圖所示A部分之系爭車位；
㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，
按月給付原告新臺幣（下同）2,000元，且願供擔保請准宣
告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭車位為被告房屋所有權範圍之擴張，非可獨立管理使用
之車位。
(二)況被告是102年間購買購買1樓房屋，跟前手 練水來 購買時，
使用範圍有包含系爭車位，102年起就占有使用至今，練水
來與潘以鏜有口頭協議分管，由練水來使用系爭車位，原告
應受分管契約之拘束，被告為有權占有。
(三)原告所稱之分管契約，未見原告舉證以實其說，且縱然有之
，被告為善意第三人，無從得知，不受其分管契約之拘束等
語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
本件原告主張其為2樓房屋所有權人，被告為1樓房屋所有
權人，兩造共有房屋座落之前揭土地，主建物後方、側邊土
地增建部分（如附圖所示之B部分），及主建物旁增建車庫
之車位（如附圖所示之A部分），現均為被告占有使用中等
事實，已據其提出房地產買賣契約書、土地、建物登記謄本
、現場照片、異動索引等件及照片為證，並有本院勘驗筆錄
附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告
應將如附圖所示A部分之系爭車位返還及給付相當於租金之
不當得利乙情，則為兩造所爭執，被告並以上開情詞置辯，
茲審認如下：
(一)按所謂默示分管，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間
接推知其效果意思者而言，必共有人間「實際上」「劃定使
用範圍」，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有
人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，
始得認有默示分管契約之存在（最高法院29年上字第762號
判例意旨參照）。最高法院48年度台上字第1065號判例，認
為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後
，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受
讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其
必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得
而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使
善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨
有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為
區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專
用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併
此說明（釋字第349號解釋文參照）。次按無法律上之原因
而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律
上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明
文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還
之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若
干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返
還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年
台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照
）。
(二)經查，據證人潘以鏜到庭證稱：伊為2樓房屋之原所有權人
，從70幾年住到大約83、84年，伊父親住在2樓房屋，伊有
陸續回去，父親死亡後，仍會回去打掃與祭祖，也有在使用
，系爭土地原是潘家所有，後與建商合作建房，取得1、2
樓房屋，並與建商約定，建築物旁的畸零地即系爭車位所在
位置，由伊父親使用，之後在68至70年間加蓋車庫建物，一
直使用到伊出賣2樓房屋給原告為止，一併出售並點交予原
告，108年出售前，系爭車位是伊私人使用，並沒有與被告
共用，被告之前手係經法拍取得1樓房屋，對系爭車位亦無
爭議等語，衡諸系爭土地與1、2樓房屋原為證人家族所有
，就系爭車位使用之緣由，應無虛偽陳述之必要，否則練水
來、被告早已與潘以鏜生有齟齬於前，何待於兩造爭訟於後
，且觀諸潘以鏜與原告之買賣契約，確亦載明包含系爭車位
之交付（見本院卷第11、12頁），益見買賣前系爭車位確係
由潘以鏜占有。是以，上開證人所述之情，應可採信。再者
，經本院現場履勘之結果，1、2樓主建物外，確存有如附
圖所示A、B部分之增建部分，其中如附圖所示之B部分，
更已供被告1樓房屋室內浴室使用，有卷附之勘驗筆錄及照
片可參（見本院卷第43、61頁），如謂長期以來如附圖所示
B、A部分，分由1、2樓各自分管，亦合於事理之常。綜
上，兩造前手間已存有分管協議，由原告前手分管系爭車位
，堪以認定，此一分管契約迭為兩造所繼受。基此，原告請
求被告返還系爭車位，即屬有據。
(三)至被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈審諸兩造1、2樓房屋之面積，均為94.04平方公尺，有卷
附之建物謄本可參（見本院卷第15、28頁），顯見登記在案
之主建物部分，未包含如附圖所示之A部分，否則，1樓房
屋之面積即應大於2樓房屋。再者，稽之系爭車位現場照片
（見本院卷第58頁），其為一獨立之車庫，具有獨立之車門
，本得單獨加以利用，尚不因其與1樓房屋緊鄰，即認其無
獨立性。是以，被告所稱系爭車位為被告房屋所有權範圍之
擴張，非可獨立管理使用之車位云云，誠難憑採。
⒉被告雖另稱練水來與潘以鏜有口頭協議分管，由練水來使用
系爭車位云云，惟未見其舉證說明，亦未提出買賣契約為憑
，未如證人潘以鏜之說可信，故為本院所不採。
⒊系爭車位之分管協議乃為2樓房屋所有權人管理使用已如前
述，而如此偌大之車位，緊鄰1樓房屋之旁，被告於買賣1
樓房屋時，應無不知其由何人管理使用之理，且依證人潘以
鏜所述系爭車位歷來皆為伊所使用，直至108年賣與原告為
止，被告更無不知管理情形之理。是被告應非善意第三人，
仍應受上開分管契約拘束。
(四)不當得利之計算
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。而依土地法
施行法第25條之規定，土地法第97條規定之土地價額係指法
定地價而言，再依土地法第148條之規定，土地所有權人依
土地法所申報之地價為法定地價。是城市地方建築基地之租
金亦應以土地申報地價週年利率10％為上限。又土地所有權
人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價
，平均地權條例第16條亦有明文。惟基地租金之數額，除以
基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮
之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與
鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價週年利率
10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒉經查，如附圖所示A部分之土地面積為14平方公尺，109年
間之申報地價均為每平方公尺1,360元，此有卷附之土地謄
本資料可憑（見本院卷第14頁）。又本院衡酌系爭墳墓所在
土地之位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效
用等項，認原告請求相當於租金之不當得利，應按申報地價
週年利率7％計算，較為允當原告就此請求不當得利之數額
，應為每月111元（計算式：14×1,360×7％÷12＝111
，小數點以下四捨五入）。車庫地上物部分之價值，未經當
事人舉證，則無從採認，故不予計算。
⒊至原告雖主張每月停車費用2,000元，未舉證以詳其實，委
難憑採。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將如附圖所示
Ａ部分之車位返還原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日即
109年6月5日（見本院卷第31頁）起至返還上開車位之日
止，按月給付原告111元，為有理由，應予准許，逾此範圍
為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁
回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，
並依被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保（如附圖所示A
部分之公告現值），得免為假執行，及依職權確定訴訟費用
為1,890元（第一審裁判費1,330元、證人旅費560元，溢
繳部分得聲請退還）由被告負擔。
中華民國110年1月28日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國110年1月28日
書記官蘇彥宇