臺灣桃園地方法院99年度重訴字第308號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院99年重訴字第308號民事判決

裁判日期：民國100年03月24日

裁判案由：履行契約

臺灣桃園地方法院民事判決99年度重訴字第308號原告 徐循煊
徐安煊 徐凌煊 上列三人訴訟代理人 魏憶龍 律師複代理人 林合民 律師被告蘋果事業股份有限公司
設桃園縣○○鎮○○路○○○巷○號法定代理人 傅千芳 住同上
居桃園縣○○鄉○○○○街○○○巷○○號訴訟代理人 張至剛 律師上列當事人間請求履行契約事件，於民國100年3月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告徐循煊、徐安煊、徐凌煊各新臺幣伍佰萬元，及均自民國九十九年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告徐循煊、徐安煊、徐凌煊分別以新臺幣壹佰陸拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣伍佰萬元為原告徐循煊、徐安煊、徐凌煊預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查原告聲請支付命令之聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）1,500萬元，及自民國99年1月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於99年12月13日準備書（一）狀變更該聲明為：被告應給付原告徐循煊、徐安煊、徐凌煊各500萬元，及自民國99年1月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告起訴之基礎事實均係依買賣契約請求給付價金，請求之基礎事實同一，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣台北市○○區○○段五小段（下稱同小段）455-10地號土
地（下稱系爭455-10地號土地）為原告徐安煊、徐凌煊所共有，其上房屋即同小段50101建號，門牌號碼為台北市○○區○○○道○段○巷○○號（下稱系爭房屋）則為原告3人所共有；另同小段402地號土地（下稱系爭402土地）則為原告3人及訴外人 徐達蓉 所共有。原告與被告於99年1月11日簽訂前揭房地買賣契約2份，雙方約定：被告應於99年1月27日給付原告系爭455-10地號土地、系爭房屋之第1次款57
0萬元，系爭402地號土地之第1次款930萬元，共計1,50
0萬元（570萬元+930萬元=1,500萬元）；於稅單寄達後3日內應支付系爭455-10地號土地、系爭房屋之第2次款414萬1,000元，系爭402地號土地之第2次款600萬元，共計1,014萬1000元（414萬1,000元+600萬元=1,014萬1,000元）；於99年4月30日前支付系爭455-10地號土地、系爭房屋之第3次款1,847萬3,000元，系爭402地號土地之第3次款3,152萬7,000元，共計5,000萬元（1,847萬3,000元+3,152萬7,000元），雙方並同時交地。故被告總共應給付原告7,514萬1,000元。詎被告於99年1月27日竟未按時依約支付買賣價金頭期款1,500萬元予原告，經原告發函催告履約，被告仍未支付任何款項予原告，被告顯已構成民法上遲延給付，原告自得依約請求被告給付價金及自99年1月28日起算之法定遲延利息。又原告依買賣契約向被告請求之買賣價金係屬可分之債權，且兩造就被告給付價金依何比例收受亦未約定，依民法第271條規定，原告就被告應為給付之1,500萬元應平均分受之，爰依買賣之法律關係，提起本件訴訟。
㈡聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告答辯：㈠被告前為整合台北市○○區○○段五小段多筆土地，委由訴
外人 傅家增 先生陸續與當地各地主及原告接洽表達被告有意大面積整合開發該地段土地。幾經多次與原告協調溝通，兩造最終同意如被告就鄰近多筆土地取得順利，並合於法令規定得整體開發之面積時，被告願以每坪60萬元之代價，購買原告與訴外人徐達蓉共有之系爭455-10、402地號土地及系爭房屋，若否，契約失效亦不拘束兩造，待適當時機，再行洽商合作事宜，此為兩造簽訂系爭房地買賣契約之訂約條件，因有上述條件存在，99年1月11日簽約時被告並未依正常買賣交易慣例，給付原告任何買賣價金。嗣被告雖積極接洽其他地主有關整體開發該地段土地事宜，惟進展不順利，被告乃經傅家增告知兩造合意之訂約條件不成就，買賣契約失其效力。綜上，兩造間系爭房地買賣契約既因條件不成就而失其效力，被告不受該契約之拘束，原告自不得請求買賣價金甚明。
㈡聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭455-10地號土地為原告徐安煊、徐凌煊共有，原告徐安
煊應有部分3/4、原告徐凌煊應有部分1/4；系爭房屋為原告3人所共有，原告徐循煊應有部分1/3、原告徐安煊應有部分1/3、原告徐凌煊應有部分1/3；系爭402地號土地為原告3人及訴外人徐達蓉所共有，原告徐循煊應有部分3/8、原告徐安煊應有部分3/8、原告徐凌煊應有部分1/8、訴外人徐達蓉應有部分1/8。
㈡兩造於99年1月11日就系爭455-10地號土地及系爭房屋簽訂
買賣契約，總價款為2,831萬4,000元，並約定第1次款570萬元被告應於99年1月27日支付；另於同日就系爭402地號土地簽訂買賣契約，總價款為4,682萬7,000元，並約定第1次款930萬被告應於99年1月27日支付。
四、原告主張兩造就系爭455-10、402地號土地及系爭房屋已簽訂買賣契約書，被告應於99年1月27日給付第1次款共計1,
500萬元，卻未為給付等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件爭點厥為：兩造就系爭房地買賣契約之生效，是否有以被告取得鄰近土地並合於法令規定得整體開發面積為條件？若無，原告各得請求之價金為何？茲論述如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任」
，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力」，民法第99條第1項亦有明文。是以，買賣契約附有停止條件者，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項契約無法律上效力之可言（最高法院22年上字第1130號判例參照）。本件被告抗辯系爭房地買賣契約係以被告取得合於法令規定得整體開發面積之鄰近土地為條件，兩造始受買賣契約之拘束，是依被告所陳，係認系爭房地買賣契約附有前揭內容之停止條件，被告自應就兩造存有前揭停止條件之合意此等有利於被告之事實，負舉證責任。經查，觀諸原告所提兩造簽訂之系爭房地買賣契約書（2份），其約定內容均無被告所稱應以被告取得合於法令規定得整體開發面積之鄰近土地為契約之停止條件之相關記載，甚且，2份買賣契約第4條均約定被告應於99年1月27日支付第1次款（分別為570萬元、930萬元），有系爭房地買賣契約在卷可稽（見本院支付命令卷第10-21頁），若兩造簽約當時存有前揭停止條件之合意，則被告能否取得整體開發所需面積之土地尚屬未定，被告應無可能同意於簽約後不及1個月之時間即先行支付第1次款項予原告，是被告抗辯兩造存有停止條件之合意，顯屬可疑。證人即被告公司執行長傅家增雖到庭證稱：當初與原告簽約是伊出面簽約，目的是要整合土地蓋房子，原告是6塊土地中的1塊；除了系爭土地外，大約還有20幾筆土地要買。
原告算是1組人，還有5組人要合併。後來協調不成，所以都沒有買土地；被告是從事建築；因為合併不成，所以就沒有向原告買。當時口頭上表示合併成功才付款；法律規定這些土地要整體開發，因為是山坡地管制的條文，所以就沒有寫在契約上；簽約地點在被告訴代事務所；代書和地點都是伊指定的；伊不懂法律，伊也不知道簽約未付款會有其他的法律問題。當時伊也沒有跟律師和代書講買土地是用來做何用途，所以他們也不知道有伊上開所述的條件存在等語（見本院卷第28頁反面至29頁反面），是依證人傅家增證述內容可知，被告係從事建築事業之公司，且系爭房地之買賣尚有代書、律師協助被告處理，則就本件房地買賣相關事宜，被告應具有足夠專業知識，而本件買賣交易總額分別高達2,83
1萬4,000元、4,682萬7,000元，被告就攸關契約是否生效之相關約定，理應充分載明於書面契約，而無僅以口頭約定之可能，證人傅家增證述內容顯與一般不動產交易常規不符，且證人傅家增既為被告公司執行長又為本件簽約之實際負責人，則其有關兩造曾以口頭約定土地合併成功才付款之相關證詞，顯有偏頗被告之可能，不足採信。再者，縱認證人傅家增確曾向原告表明購買系爭房地係為整體開發土地，然土地之買賣與土地如何開發係屬二事，被告購買系爭房地之目的，僅為被告購買系爭房地之動機，在未將此動機作為契約內容前，原告就被告購買系爭房地之動機是否認識，亦與買賣契約生效與否無涉。從而，被告既未就兩造存有停止條件之合意乙事盡其舉證之責，本件買賣契約自簽約時起即生效力，則被告抗辯本件買賣契約因停止條件未成就不生效力云云，即無可採。
㈡復按「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除
法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之」，民法第271條前段定有明文。查系爭房地買賣契約並未約定賣方即原告3人之買賣價金各為若干，而渠等對被告享有之價金債權為可分之債，是依上開規定，原告就被告應給付之第1次款項，各可請求500萬元〔（570萬元÷3）+（
930萬元÷3）=500萬元〕。又土地法第34條之1第3項前段雖規定：「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。」惟上開規定僅係規範共有人間依同條第1項處分共有土地或建築改良物時，就取得之對價或補償應如何對未經同意處分之共有人負清償之責，屬共有人間內部關係之規定，與共有人對外關係並無影響。系爭402地號土地雖另有訴外人徐達蓉存有應有部分1/8，惟徐達蓉既非本件買賣契約當事人，自無請求被告給付買賣價金之權利，即非本件買賣契約之當事人，是就系爭402地號土地買賣價金之分配，無需另計徐達蓉之部分，是原告主張買賣契約第1次款項由原告3人平均受領，即屬有據。
㈢末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第229條第1項、第
233條第1項前段分別定有明文。本件系爭房地買賣契約第
4條約定第1次款項應於99年1月27日支付，被告既未依約給付原告，自應自99年1月28日起負遲延責任，則原告請求遲延之法定利息即屬有理。
五、綜上，原告依系爭房地之買賣契約，請求被告給付原告各50
0萬元，及均自99年1月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年3月24日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官陳婉玉法官郭俊德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月24日
書記官黃昰澧