臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1562號
原 告 莊子葳
原 告 莊蕙如
共 同
訴訟代理人 蕭能維 律師
被 告 鍾宜吟
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年2月12日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原聲明請求被告
應給付原告新臺幣（下同）149,500元，及自民國108年5
月2日起至被告完全給付買賣價金日止，按日給付原告2,99
0元。嗣於109年2月12日審理時變更聲明為被告應給付原
告388,700元，及自109年2月13日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，
合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠兩造於108年3月13日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），
由原告將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○○號房屋（
下稱系爭房屋）及其基地即高雄市○○區○○段○○段000
000000地號（下分別稱689、689-1地號）土地（下合稱
系爭房地）以總價新臺幣（下同）598萬元出賣予被告。依
系爭契約第4條約定，被告應於108年3月13日給付簽約款
60萬元，惟被告至今仍未給付，依系爭契約第12條第1項前
段及第2項前段分別約定：「甲乙雙方其中之一如未按本契
約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通
知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」、「甲方（即被
告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及
繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣
總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為
止」，原告先於108年4月10日寄發存證信函，催告被告履
行給付簽約款，再於108年4月15日寄發存證信函，請求被
告給付違約金，被告於108年4月18日簽收上開存證信函，
仍未依約履行，原告乃於108年7月12日寄發存證信函，向
被告為解除買賣契約之意思表示，並於108年7月23日送達
被告，是兩造間之買賣契約已於108年7月23日解除，爰依
系爭契約第12條第2項前段請求被告給付自108年3月23日
起至108年7月23日止共計130日之違約金388,700元（59
8萬元×0.0005×130日＝388,700元）。
㈡系爭689-1地號土地上並無建物，衡諸通常交易情事，被告
於簽約前應已參觀過系爭房地現場，亦已核閱過系爭房地登
記謄本及所有權狀，是被告縱非明知，亦可得而知系爭689
-1地號土地上未有建物或係作他用，被告辯稱其係簽約後始
得知此情，顯非屬實，應認其無權單方解除買賣契約。又標
的物現況說明書（下稱現況說明書）係由訴外人凱璿不動產
事業股份有限公司亞灣區分公司（下稱凱璿公司）承辦人葉
宥嘉依據原告所提供與凱璿公司簽訂之專任委託銷售契約書
第7條第4項約定所勾選、製作，復經具有不動產專業知識
之不動產經紀人 王麗純 確認，依專任委託銷售契約書第8條
第5項約定，原告負有於現況說明書簽名、用印之義務，是
原告並未有詳閱現況說明書之機會，即依 葉宥嘉 指示於其上
簽名、用印。原告從未保證689-1地號土地無瑕疵，觀諸
689-1地號土地上之巷道，係屬防火巷，且為系爭房屋與週
邊道路聯絡所必須之開放空間，就此而言，上開勾選事項並
無錯誤。況系爭房屋第一層面積35.43平方公尺，689地號
土地面積僅有40平方公尺，即知689-1地號土地係建築系爭
房屋時所必須預留之法定空地，則689-1地號土地本即係因
建築法規而必須之開放空間，其上縱存有「長時間供公眾通
行之私有道路」，亦無損其通常效用，難認其存有瑕疵。
㈢聲明：被告應給付原告388,700元，及自109年2月13日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告答辯略以：被告於108年3月13日透過凱璿公司與原告
簽立不動產買賣契約書，向原告購買系爭房地，並確認原告
提供之現況說明書項次46：「本案土地上是否有長時間供公
眾通行之私有道路（排除開放空間及防火巷）」，原告勾選
「否」，另依系爭契約第9條第1項約定，原告擔保本買賣
標的物產權清楚，並無被他人占用或其他糾葛等情事，惟68
9-1地號土地實際上係供公眾通行之道路，原告顯然勾選不
實。且689-1地號土地遭道路占用非經原告告知或地政事務
所鑑界無法得知，該瑕疵非一望即知，被告於簽約後為辦理
房屋裝潢事宜實施丈量，始發現上開瑕疵，此瑕疵非被告依
通常檢查即能發現，被告並無過失，反觀原告故意隱瞞689-
1地號土地屬既成道路，且其面積達22平方公尺，佔總購買
土地面積達三分之一，導致被告對689-1地號土地無法有效
利用，不僅通常效用有所減少，抑且降低經濟上價值，原告
就此部分應負瑕疵擔保責任。被告於發現上開瑕疵後曾多次
請原告排除，並於108年3月26日在房仲業者見證下當面要
求原告補正，原告仍置之不理，乃於108年3月29日簽具解
除契約同意書，交房仲業者辦理解約事宜，並依系爭契約第
9條第7項約定，就已有發現瑕疵之爭議，採取暫停款項撥
付之處置，復於108年6月19日以存證信函通知原告前開情
事。是系爭買賣標的物存有瑕疵，被告已於108年3月29日
解除系爭契約，被告並無任何違約或遲延給付情事，原告請
求被告給付違約金，並無理由。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於108年3月13日簽訂系爭契約，由原告將系
爭房地以總價598萬元出售予被告，因被告未給付簽約款60
萬元，經原告先後於108年4月10日、4月15日寄發存證信
函，分別催告被告給付簽約款及違約金，被告於108年4月
18日收受上開存證信函，仍未履行，原告乃於108年7月12
日寄發存證信函解除契約，該存證信函已於108年7月23日
送達被告等情，業據原告提出系爭契約、本票、存證信函及
掛號郵件回執等件影本為證（見卷第5至19頁、第65至70頁
），且為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告應
於108年3月13日給付簽約款60萬元，迄108年7月23日解
除契約止仍未給付，應依系爭契約第12條第2項前段負遲延
給付責任；被告則以系爭689-1地號土地為供公眾通行使用
之道路，原告於現況說明書為不實勾選，應負瑕疵擔保責任
，被告乃暫停款項撥付，因原告未能排除瑕疵，被告業已解
除契約等語置辯。
㈡經查，系爭689-1地號土地登記面積為22平方公尺，有土地
登記第二類謄本可按（見卷第73頁），經本院會同兩造至現
場履勘並囑託高雄市政府地政局鹽埕地政事務所測量結果，
系爭689-1地號土地坐落於系爭房屋前方，現為無名巷道占
用（下稱系爭巷道），可通往鼓山三路142巷，其中21平方
公尺為柏油道路，其中2平方公尺上方有系爭房屋之鐵皮棚
架，另1平方公尺為水泥地面，此有本院勘驗筆錄、照片及
高雄市鹽埕地政事務所土地複丈成果圖可按（見卷第84至90
頁、第94頁），是689-1地號土地現為供公眾通行使用之道
路占用，應可認定。按系爭契約第9條擔保責任第1項約定
：「乙方（即原告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無…被
他人占用…或其他糾葛等情事，若有上述任何情事，除本契
約內另有約定外，應由乙方於甲方（即被告）支付完稅款以
前清理完畢，否則視為違約…」；另系爭契約後附現況說明
書項次46「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路
（排除開放空間及防火巷）」係勾選「否」（見卷第11頁）
，原告雖主張該現況說明書係由凱璿公司承辦人所勾選、製
作，其未有詳閱現況說明書之機會，即依該承辦人指示於其
上簽名、用印云云。然觀之現況說明書末頁下方注意一欄已
載明「委託人依法應負瑕疵擔保責任；標的物現況日後如有
變更時，應如實告知買方。委託人已詳閱，並逐一確認本標
的物現況說明書，確實無誤。」，且除於各項次勾選「是」
或「否」外，原告在建物是否有滲漏水情形、是否有增建部
分、是否有非自然身故、是否有界址糾紛、是否有占用他人
土地及是否有供公眾通行之私有道路等買賣雙方易發生爭議
處逐一簽名或用印，足見原告應有詳閱其內容，並於勾選後
特別在其上簽名或用印以茲確認，並杜爭議，原告主張其未
有詳閱現況說明書之機會，即依該承辦人指示於其上簽名、
用印云云，顯非事實。又系爭巷道現供人車往來通行，其兩
側房地使用人需藉由系爭巷道始能與週邊道路聯絡對外通行
，是系爭巷道非僅作為防火巷或開放空間使用，原告主張其
勾選事項並無錯誤云云，亦無可取。
㈢按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，
無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移
轉時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時，
知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出
賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其
瑕疵者，不在此限。」民法第354條、第355條分別定有明
文。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付，民法第264條亦有明文。物之出賣人就
其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於
契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同
時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如請求補正瑕
疵，在出賣人補正前，非不得行使同時履行抗辯權。此於種
類之債，在特定時即存有瑕疵者，買受人當然亦得請求補正
或賠償損害，並有民法第264條關於同時履行抗辯權規定之
適用。苟出賣人應負擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前
）始發生者，買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買
受人既非不得行使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立
時，即已存在，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理（
最高法院98年度台上字第1691號裁判要旨參照）。而同時履
行抗辯權之行使範圍，本以因雙務契約而互負對價關係之債
務為原則，然於因原債務不履行所生、且與原債務具有密切
關聯之違約金債務，亦因同時履行抗辯權之行使，而可溯及
免其遲延責任，以符公平原則；是債務人得主張同時履行抗
辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法
提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院
105年度台上字第2328號、108年度台上字第56號判決要旨
參照）。查系爭689-1地號土地面積22平方公尺，其中21平
方公尺為系爭巷道占用，加計689地號土地面積40平方公尺
，合計66平方公尺，被告所購買之土地約有1/3比例為既成
巷道，而無法為有效之利用，不僅其通常效用有所減少，抑
且減低經濟上之價值，該減少通常效用及經濟價值之程度即
非無關重要，自構成物之瑕疵。原告雖主張被告簽約前應已
參觀過系爭房地現場，亦核閱過系爭房地登記謄本，被告縱
非明知，亦可得而知系爭689-1地號土地上未有建物或係作
他用云云。然系爭689-1地號土地之界址所在必須申請地政
事務所鑑界始能得知，該土地是否為巷道占用及面積為何亦
須經由地政事務所測量方能確定，上開瑕疵非一望即知，單
憑被告曾參觀過系爭房地或閱覽過房地登記謄本，尚不能推
斷被告明知或因重大過失而不知系爭689-1地號土地為巷道
占用，況原告既於現況說明書勾選系爭土地上並無供公眾通
行之私有道路而保證無上開瑕疵，自仍應負瑕疵擔保責任。
原告雖主張被告應於108年3月13日簽約時給付簽約款60萬
元而未給付，應負遲延責任，其於108年4月10日、4月15
日寄發存證信函催告被告給付及依系爭契約第12條第2項請
求被告給付違約金，然被告於同年6月19日寄發存證信函，
以買賣標的物具有上開瑕疵，曾於同年3月26日通知房仲業
者請原告說明處理，因原告不予理會，業於同年3月29日解
除契約，解約同意書已由房仲業者於翌日通知原告，特再次
通知等語，上開存證信函業於同年6月21日送達原告，此有
被告提出左營南站郵局第85號存證信函及掛號郵件收件回執
可按（見卷第50至54頁），復於本院表明其就上開瑕疵，採
取暫停款項撥付之處置，是被告於原告履行瑕疵補正前，不
同意履行買賣價金之給付，堪認其已就系爭買賣契約標的物
瑕疵，行使同時履行抗辯之權利，則被告就系爭買賣價金所
負遲延責任即溯及免除。
五、從而，原告以被告遲延給付購屋款，依系爭契約第12條第2
項前段請求被告給付違約金388,700元，及自109年2月13
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與本件判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年3月4日
高雄簡易庭法官鍾淑慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年3月5日
書記官林怡君