臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第1464號
原 告 沅鑫不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 林琛富
訴訟代理人 王楠凱
被 告 楊劉如明
上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國109年2月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟貳佰元
，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告起訴主張：兩造於民國108年5月15日簽立專任委託銷售
契約書（以下簡稱系爭專任委託契約），約定由被告委託原
告居間銷售原告所有門牌號碼臺南市○○區○○○街○○號11
樓之4房屋及基地（以下合併簡稱系爭不動產），委託銷售
期間為108年5月15日起至108年8月15日止，委託銷售金額為
新臺幣（下同）438萬元，約定原告之服務報酬為實際成交
價百分之4。惟被告於同年7月15日自行將系爭不動產出售予
訴外人 陳某 ，依系爭專任委託契約第7條第2項約定，被告應
賠償約定銷售總價百分之6違約金262,800元（計算式：438
萬元0.06＝262,800元）。爰依系爭專任委託契約第7條第
2項約定提起本訴，並聲明求為判決被告應給付原告262,800
元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳
述。
四、得心證之理由：
（一）原告前揭主張被告於系爭專任委託契約約定專任委託期間
內之108年7月15日自行以438萬元將系爭不動產出售他人
乙節，業據提出專任委託銷售契約書、不動產說明書現況
調查表、登記過戶完成建物謄本為憑，而被告未於言詞辯
論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作有利於己之陳述，
依上開調查證據之結果，堪信原告主張為真實。
（二）按一般不動產委託銷售契約可分為「一般委託」與「專任
委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委
託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託
人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任
委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有
權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立居間契約
，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨，應負擔債
務不履行責任。又「委託期間內，甲方（即被告）自行銷
售、出租或經由第三人（包含同品牌之其他店家或人員）
介紹或其他類似之銷售行為者，視為乙方（即原告）已完
成仲介之義務，甲方仍應支付原約定之服務報酬予乙方」
、「前條第5項第㈢款至第㈥款情形，甲方應支付乙方按
本契約書所約定之銷售總價百分之6計算之違約金」，系
爭專任委託契約第6條第5項第5款、第7條第2項分別約有
明文。原告主張被告於專任委託期間內自行出售系爭不動
產乙節，既堪信為真實，則原告依系爭專任委託契約第7
條第2項之約定，請求被告給付違約金，核屬有據。
（三）再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履
行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文
。系爭專任委託契約第7條第2項約定之違約金，並未特定
被告未於適當時期以適當方法履行債務時，即應處以違約
金。亦未特別載明其性質係屬懲罰性之違約金，則依前揭
規定，該約定自應視為損害賠償總額預定性質之違約金。
另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若
能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦
即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標
準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核
減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高
法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。本院審酌原告
實際服務期間僅2個月（108年5月15日至108年7月15日）
，且若被告未違反專任委託約定，出售系爭不動產後原告
可取得之居間報酬為約定銷售總價（438萬元）百分之4即
175,200元（計算式：438萬元0.04＝175,200元），另
因被告違約，原告亦省卻協助買賣雙方處理系爭不動產相
關簽約、辦理過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞
務費用等情，認系爭專任委託契約第7條第2項約定被告違
約應按兩造原約定銷售總價百分之6計算之違約金262,800
元（計算式：438萬元0.06＝262,800元），顯屬過高，
應核減為10萬元方屬合理。
（四）從而，原告依系爭專任委託契約之約定，請求被告給付違
約金100,000元，為有理由，應予准許；逾前揭範圍之請
求，為無理由，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明
。經核本件訴訟費用為2,870元（第一審裁判費），爰確定
兩造各應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部
分敗訴之判決，就原告勝訴部分，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條
第1項第3款，判決如主文。
中華民國109年3月5日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月5日
書記官蕭雅文