臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第1689號
原 告 萬主縈
被 告 李年員
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年2月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○號一樓房屋
騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟伍佰玖拾元，及自民國一○
九年一月七日起至遷讓之日止，按月給付新臺幣柒萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告於起訴時原聲明第2
項：被告應給付原告新臺幣（下同）26萬元，及自民國109
年1月6日起至遷讓之日止，按月給付12萬元。嗣於本院審
理中，擴張訴之聲明第2項：被告應給付原告26萬6,590元
，及自109年1月6日起至遷讓之日止，按月給付15萬元。
經核，原告上開擴張部分，合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：
(一)兩造於104年1月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）
，約定由原告將其所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○○
巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告經營美髮店，
租期自104年1月7日起至109年1月6日止，每月租金5
萬元，押金15萬元，並約定管理費，及原告因租賃所增加之
所得稅、房屋稅皆由被告負擔，惟被告於109年1月6日租
期屆滿，未遷出系爭房屋，亦未依約繳納下列金額：
⒈依契約書第19條約定，本件租屋之房屋稅，若較出租前之稅
額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼。本件於租屋給
被告前之103年為住宅用，房屋稅為4,924元，104年變為
營業用，房屋稅為1萬5,724元，105年房屋稅1萬2,912
元，106年房屋稅1萬2,720元，107年房屋稅1萬2,525
元，108年房屋稅1萬2,333元，合計被告應補貼原告房屋
稅差額4萬1,594元。又109年1、2月之房屋稅差額另有
1,234元。
⒉依契約書第22條、第3條約定，房屋的租賃所得稅由被告負
責申報繳納補貼甲方，扣款憑單交予原告以便報稅，前2年
半每月6,000元計30個月共18萬元，後2年半每月6,500元
計30個月共19萬5,000元，合計37萬5,000元。
⒊被告積欠108年12月至109年2月租金，共15萬元。
⒋依契約書第3條約定，被告應另付管理費，被告尚積欠109
年1、2月管理費，共1萬2,000元。
⒌上開金額扣除押金15萬元，尚有不足。
(二)原告分別於108年11月11日及同年11月22日以存證信函預告
終止系爭租約及不續租之意思表示，並請求遷出系爭房屋，
而被告拒絕遷讓，依契約書第8條約定，原告得請求被告自
租約終止日至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金
2倍之違約金即10萬元，再加上每月租金5萬元，被告應按
月給付原告15萬元，乃依租賃及所有權之法律關係，提起
本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬6,590元，及自109
年1月6日起至遷讓之日止，按月給付15萬元。
三、被告則以：
(一)契約書第22條規定，並未約定租賃所得稅由被告負擔，應由
原告自行申報租賃所得稅，原告所提出之房屋租賃契約書與
被告所持租賃契約書不同，有偽造之嫌。另契約書第3條是
指稅金加管理費共6,000、6,500元，而非單純是稅金6,000
、6,500元。
(二)原告所附103年至108年房屋稅單，其稅金變動沒有增加反而
減少（稅率3.6％降為3％），說明原告向被告要求補貼房屋
稅差額實屬無理，被告未違反契約書第19條之規定。
(三)在104年1月7日至108年10月25日之租賃期間，原告從未向被
告提及任何稅金的事情，在原告被財政部臺北國稅局大安分
局追討其漏報租賃所得後，突然向被告要求續約時租金要提
高40至60個百分比，同時要求被告向國稅局出具不實租金證
明書，經被告拒絕配合後，分別於11月11日、11月22日及12
月3日寄出與事實不符之存證信函，要求被告支付違約金並
立即遷出系爭房屋。
(四)108年12月6日之租金確實未繳，但用押金抵繳等語，資為抗
辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院得心證之理由
本件兩造成立系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告
，系爭租約已於109年1月6日租期屆滿未續約，被告仍占有
系爭房屋之事實，有卷附之房屋租賃契約書、建物登記謄本
等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告
應將系爭房屋騰空遷讓返還並給付上開金額等情，則為兩造
所爭執，被告並以前揭詞置辯，茲審認如下：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條第
1項前段、第455條前段定有明文。次按解釋意思表示，應
探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定
有明文。是解釋契約應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全
文，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文
義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視
其解釋結果是否符合公平原則，且應以過去事實及其他一切
證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。
(二)經查，系爭租約已屆期而未續約，被告仍繼續占有系爭房屋
，為兩造所不爭執，已如上述，則原告依上開規定，請求被
告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
(三)茲就原告上開請求金額審認如下：
⒈房屋稅差額部分：
經查，本院向臺北市稅捐稽徵處士林分處函詢系爭房屋稅率
變更之情形，經該處覆以：「說明四、旨揭房屋適用稅率變
更及稅額核定情形如下：㈠103年（課稅期間102年7月至
103年6月）按住家用l.2％稅率課徵，應納稅額4,924元
。㈡104年（課稅期間103年7月至104年6月）1、103
年7月至104年1月按非自住稅率3.6％課徵（持有非自住
房屋3戶以上），應納稅額9,172元。2、104年2月至6
月按營業用稅率3％課徵（自104年1月22日起供營業使
用），應納稅額5,460元。㈢105年（課稅期間104年7月
至105年6月）按營業用稅率3％課徵，應納稅額1萬
2,912元。」等內容，此有卷附之該處109年1月15日函文
可憑（見本院卷第72頁）。對照系爭租約之租期，可知系爭
租約簽訂前之103年7月至104年1月，系爭房屋已按稅率
3.6％課徵，簽訂後之104年2月至6月則按稅率3％課徵
。從而，系爭租約簽訂後系爭房屋適用之稅率既已低於簽訂
前之稅率，則原告顯無系爭租約契約書第19條所定，較出租
前之增加房屋稅之情形，故原告請求被告給付房屋稅差額，
難認有據。
⒉租賃所得稅部分：
茲查，觀諸系爭租約契約書，其第22條約定：「房屋的租賃
所得稅由甲乙方（甲方為原告、乙方為被告）負責申報繳納
，扣款憑單交予甲方以便報稅。」及第19條約定：「本件租
屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其
增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」乃至第3
條約定「租金每個月新臺幣伍萬元整...。稅金另付，管理
費另付共6000元/月，前兩年半，後面2年半6500/月」等
內容（見本院卷第8至10頁）。本院尋繹上開約定之內容，
認兩造有將原告因收取房租所生之所得稅加由被告負擔之意
，並具體以租期前段2年半期間，以每月6,000元計之，租
期後段2年半期間，以每月6,500元計之。基此，原告請求
被告給付37萬5,000元（計算式：6,000×30＋6,500×30
＝37萬5,000），合於上開約定，應屬有據。
⒊房租部分：
原告主張被告108年12月起至109年2月之租金，尚未給付
乙節，被告並未爭執，惟系爭租約租期係自104年1月7日
起至109年1月6日止，故被告積欠之租金，應僅為108年
12月份租金5萬元，其餘占有系爭房屋期間，則非屬租金之
爭議，應屬下述之違約金之範疇，故原告主張被告欠繳租金
部分，僅於5萬元之範圍內可採。
⒋管理費部分：
依前引之系爭租約契約書第3條，其約定「租金每個月新臺
幣伍萬元整...。稅金另付，管理費另付共6000元/月，前
兩年半，後面2年半6500/月」等內容，已將管理費合計在
內每月6,000元或6,500元之內。從而，原告另行請求管理
費每月6,000元，在契約租賃期間內者，顯屬無據，在契約
租賃期間外者，亦得為違約金所涵蓋，其請求亦屬無由。
⒌違約金部分：
審度系爭租約契約書，其第8條約定：「乙方於租期屆滿時
，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利
，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租
金兩倍之違約金至遷讓完了之日止，…」等內容（見本院卷
第9頁）。就此，原告請求被告給付違約金，雖非無據。惟
按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得
依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後
始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債
務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨
可參）。本院審酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭
房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租
金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告須為追
討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於
存款低利率之狀況，認原告請求按月以租金2倍計算之違約
金尚屬過高，應予酌減為按月以租金1.5倍計算即7萬5,00
0元為適當，逾此範圍，即無可採。
⒍綜上，被告得請求之上開金額，於扣除押金15萬元後，被告
尚得請求27萬5,000元（計算式：37萬5,000＋5萬－15萬
＝27萬5,000），及自109年1月7日起至遷讓之日止，按
月給付7萬5,000元。
五、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將系爭房屋騰
空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬6,590元，及自
109年1月7日起至遷讓之日止，按月給付7萬5,000元，
為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用為4,
410元（第一審裁判費）由被告負擔。
中華民國109年3月5日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國109年3月5日
書記官蘇彥宇