裁判字號：最高法院85年台上字第1218號民事判決
裁判日期：民國85年05月31日
裁判案由：返還土地
最高法院民事判決八十五年度台上字第一二一八號
上訴人甲○○被上訴人乙○○
丙○○右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十四年九月二十六日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第二四六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落基隆市○○○段深澳坑小段一六四之一、三三五及三二九號等土地共十二筆（嗣分割增為十四筆），係伊父母所遺，由伊與訴外人 何碧雲 、 何素梅 、 何素蘭 四人共同繼承，應有部分各四分之一。民國七十八年四、五月間，伊擬將前開土地所有權應有部分出賣於被上訴人乙○○，乙○○表示希望整筆承購，伊遂與何素梅之繼承人及其他共有人協商，渠等同意以與伊同一之條件，將其應有部分出賣於乙○○。除何素蘭單獨簽約外，其餘共有人於七十八年五月十一日共簽一紙買賣契約，伊部分價金為新台幣（下同）一千七百零三萬八千三百九十三元。伊與其餘共有人先後在七十八年、七十九年間將出賣之土地完成移轉登記手續於乙○○，其中三三五號土地則登記於乙○○所指定之被上訴人丙○○。詎乙○○拒付第二、三期款，伊於八十一年十二月二十三日催告限其五日內付款，逾期即解除契約，乙○○仍未置理，買賣契約業已解除，伊自得請求回復原狀，並代位乙○○對丙○○終止信託關係，請求將出賣之土地所有權應有部分各四分之一移轉登記返還於伊。若認解除條件未備，則乙○○依約應給付未付之價金九百三十九萬一千零七十一元等情。先位聲明：求為命乙○○將系爭一六四之一號土地所有權應有部分四分之一、丙○○將系爭三三五號土地所有權應有部分四分之一移轉登記於上訴人；備位聲明：求為命乙○○給付九百三十九萬一千零七十一元（此係在原審減縮之金額）及自八十一年十一月二十八日起至清償日止之法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地係整筆買賣，並非所有權應有部分之買賣，上訴人未依約履行處理地上物責任，伊尚無給付第二、三期款之義務等詞。資為抗辯。
原審以：上訴人與共有人於七十八年間將前述一六四之一、三三五、三二九、二○四之四（嗣分割出二○四之一九）、三三○、三三七、三三八、三四一、三三五之一、
三四五、三三九（嗣分割出三三九之一）、三四三之一號等十二筆土地，以七千六百三十三萬二千零四元出賣於被上訴人乙○○，上訴人已收取價金七百六十四萬七千三百二十二元，上開土地亦已先後移轉登記於乙○○或其指定之人，系爭一六四之一號土地登記為乙○○所有；系爭三三五號土地登記為被上訴人丙○○所有等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約（以下稱買賣契約）、土地登記簿謄本可稽。查上訴人所提出之買賣契約書上所載日期為七十八年五月十一日，出賣人為何素蘭、甲○○（即上訴人）、何碧雲及何素梅之繼承人 郭窓 能、 何添水 、 郭金鐘 、 郭崇華 、 郭博文 、 郭金德 、 郭文洲 、 郭慧美 。上訴人及何碧雲、何素蘭、 郭窓能 均於契約書上蓋章，契約上係記載價金之總額。且自買賣契約第二條、第九條、第十一條及第十六條約定之內容，可知各共有人非僅就自己應有部分負責，對其他共有人之部分亦應負連帶責任，應共負處理地上物點交之義務。又乙○○與何素蘭雖於七十八年八月三十一日另訂有不動產買賣特別約定，惟自該特別約定第一條、第二條及第十六條約定內容以觀，足認何素蘭除特別約定部分外，餘仍依七十八年五月十一日之買賣契約條件，該約定書何素蘭就登記伊共有之八筆土地，對他共有人部分仍負連帶賠償之責，且未排除處理地上物點交義務。經核，買賣契約第三條約定：定金（價款三成）即二千二百八十九萬九千六百零一元；第五條約定：「第二次價款交付辦法（價款之三成）二千二百八十九萬九千六百零一元，俟上開土地（按即買賣之十二筆土地）測量鑑界完畢及地上物點交與甲方（即乙○○）管理及由甲方自由處理後付清第二次價款」；第十七條約明：「第三次款（即尾款）三千零五十三萬二千八百零二元，待乙方（即出賣人）履行上述各條件規定（按即第十六條以前各條）完畢後及上開十二筆所有權全部移轉登記完畢當時，甲方付清第三次款。」依上約定，第二期款係在土地鑑界完畢及地上物點交後給付，第三期款則在第十六條以前各條包括第九條之鑑界，點交履行完畢並完成移轉登記後給付。上訴人主張第二期款於移轉登記後，縱未點交亦應給付，殊無足取。茲買賣之土地，現仍有第三人占用，業經第一審囑託基隆市地政事務所及台灣省政府地政處土地測量局測量屬實，有複丈成果圖及鑑定圖可稽。上訴人方面出賣人顯未履行處理地上物點交義務。上訴人主張，伊無處理被占用部分之地上物後點交之義務云云，難謂有理。其次，上訴人主張，伊已履行請求第三期款時之移轉登記義務，自應認乙○○已默示承認伊已履行請求第一、二期款之要件云云。然為被上訴人所否認。且依買賣契約約定移轉登記文件係於給付定金時即應交付，而非第二期款付款之後始交付。故辦理移轉登記事宜於定約後即已進行，無須俟土地點交以後，尚難以此認定，乙○○有上開所謂之默示承認情事。至上訴人主張，乙○○對何素蘭部分之價金已全數付清，對郭窓能等部分之價金亦大部分付清一事，縱令為真，乙○○提前給付價金之行為亦無從憑以認定其有免除何素蘭、郭窓能等之點交義務。又系爭買賣土地固已移轉登記為被上訴人乙○○所有，然有關地上物之處理，非以所有人身分訴請排除為唯一方法，上訴人方面亦可與地上物所有人協議解決，於上訴人依約應負排除地上物占有之義務無碍。故上訴人主張，伊已非土地所有人，無法排除第三人之占有再為點交云云，亦非可取。雖第三人占有面積比例小，上訴人仍係未履約，無權要求乙○○選擇減少價金，履行給付其餘價金之義務。上訴人稱，被上訴人應選擇解除契約，或以自己名義訴請拆遷，請求減少價金之一方式，殊無足採。綜上，定金部分均已付清，其餘第二、三期款，乙○○於上訴人方面出賣人點交後始有給付義務。上訴人既未履行其應先履行之點交義務，逕催告乙○○給付二、三期款，並據以解除契約，為法所不許。其備位聲明，請求給付二、三期款亦無依據。至於遭第三人所占面積縱令比例不大（全部土地九○、四五一平方公尺，基隆市地政事務所測量第三人占用面積為七九六平方公尺，台灣省政府地政處土地測量局測量第三人占用面積為二○三平方公尺），且在全部土地之邊緣部分，被上訴人取得土地所有權已五年有餘（七
十八、七十九年間登記），但上訴人既遲不履行點交義務，乙○○依約未付第二、三期款，難謂與誠信原則有違。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決（減縮部分除外），駁回其上訴。
查上訴人方面出賣之全部土地已移轉登記為被上訴人乙○○或其指定之丙○○所有，定金部分均已付清。又買賣之土地全部面積九○、四五一平方公尺，其遭第三人占有部分，依基隆市地政事務所測量之面積為七九六平方公尺，台灣省政府地政處土地測量局測量之面積為二○三平方公尺，比例不大，且在全部土地之邊緣部分，被上訴人取得土地所有權已五年有餘，為原審合法確定之事實。則上訴人於原審主張：土地自移轉予被上訴人之日起，被上訴人即可全權掌控買賣標的，今遭多人占用，即將責任劃歸上訴人負擔，令人難服。故即或有土地遭人占用情事，亦惟有身為所有人之被上訴人可以訴請排除，被上訴人不思救濟，反要求對系爭土地已無任何權源之上訴人排除他人占用後再盡點交義務，此非權利濫用，是何﹖被上訴人既不願自行訴訟排除，分明有恃於產權已在手中，還付甚麼價金，第一審法院肯認其主張，無異公然鼓勵違反誠信、公平原則。今被上訴人對其他共有人有的全數付清價款，有的已付到八成，均無主張點交義務之合理理由，却獨強求僅具四分之一「持分權」之上訴人一人排除占有、負責點交，其請求權之行使是否可行﹖有無違反契約誠信原則﹖是否權利濫用﹖第一審法院均未予調查，即率予肯認，判決誤謬，不言可諭云云（見原審卷第四四頁、四五頁）自屬重要攻擊方法。倘上訴人方面出賣人未能點交者，僅占出賣土地全部之極小邊緣部分，且因已辦畢所有權移轉登記，致無從請求占有之第三人返還土地履行點交義務；被上訴人竟藉此拒絕給付價金，是否與誠實及信用原則無違，不無研求之餘地。若被上訴人之拒絕給付價金，有違誠信原則，似不能指上訴人之解除契約，為法所不許。原審對前述上訴人之攻擊方法未遑詳加審酌，遽為上訴人敗訴之判決，自嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年五月三十一日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官許澍林法官楊隆順法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年六月十一日