裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第490號民事判決
裁判日期：民國98年06月22日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第490號原告丙○○訴訟代理人 鐘登科 律師複代理人己○○被告聚合發建設股份有限公司
統一編號法定代理人丁○○被告乙○○上列二人共同訴訟代理人 黃雅琴 律師
羅宗賢 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經於民國98年5月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告與被告聚合發建設股份有限公司間於民國97年5月28日就「惠國段新建大樓」編號B棟第10樓所簽訂之房屋預定買賣契約無效。
（二）確認原告與被告乙○○於97年5月28日就台中市○○區○○段128、129地號，因前項房屋預定買賣契約書所示房屋配分之土地所簽訂之土地預定買賣契約無效。
（三）被告應連帶給付原告新台幣（下同）430萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按法律行為，違反強制或禁止規定者無效。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第71條、第179條分別定有明文；另公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。此為公寓大廈管理條例第58條第1項所明定。依此，公寓大廈起造人或建築業者在領得建造執照前若辦理銷售者，其行為既為法律所禁止，則公寓大廈起造人或建築業者在領得建造執照前與消費者（購買戶）所簽訂之買賣契約即屬違反「禁止規定」之法律行為，應屬無效，從而公寓大廈起造人或建築業者依該買賣契約所取得之款項，即屬無法律上之原因所受領之給付，應返還予消費者（購買戶）。再者，公寓大廈管理條例第58條第1項之立法目的在保障消費者權益，故應將其解釋為禁止規定，以維護交易安全。
（二）被告聚合發建設股份有限公司（下稱聚合發公司）前於97年5月間，透過其銷售人員甲○○向原告當時之男友（現為原告之配偶）庚○○推銷該公司在台中市○○區○○段第128號、129地號土地上所欲興建之「惠國段新建大樓」房地。原告與證人庚○○鑑於被告聚合發公司乃是台中地區知名建商，若向該公司購買房地，應較有保障，加以被告聚合發公司人員當時陳稱：若在97年5月底前簽約者，可享有較優惠之價格。原告經與證人庚○○商量後，即以原告之名義，於97年5月12日向被告聚合發公司訂購上開新建大樓B棟十樓之房屋暨所坐落土地之應配持分，並給付合計301萬元之訂金支票2紙予被告聚合發公司（業經被告聚合發公司提示付款完畢）。雙方並於97年5月28日簽訂正式之房屋預訂買賣契約書及房屋所坐落土地持分之土地預定買賣契約書（下稱系爭不動產買買契約），原告更於簽約時再行付款129萬元，總計原告交付被告之價金共為430萬元。
（三）原告日前向被告聚合發公司詢問欲了解房屋建材細節及相關興建進度時，竟發現被告聚合發公司在97年5月28日與原告簽訂系爭不動產買賣契約時，並未取得本件「惠國段新建大樓」之建造執照，明顯違反公寓大廈管理條例第58條第1項之規定，無視消費者權益，實難令人苟同，原告乃決定提起本件訴訟以爭權益。
（四）兩造簽訂系爭不動產買賣契約時，被告聚合發公司既未取得建造執照，依公寓大廈管理條例第58條第1項及民法第71條之規定，系爭不動產買賣契約應為無效，被告取得原告所交付之買賣價金430萬元，即屬無法律上之原因所得之利益，且致原告受有損害，依法自應返還原告。因被告對系爭不動產買賣契約之效力，尚有爭執，原告爰有確認兩造間之系爭不動產買賣契約無效之必要。
（五）系爭不動產買賣契約之標的物為「預售屋」及所配分之土地持分，被告聚合發公司是否已取得合法之建造執照，誠屬原告用以判斷是否與被告簽訂系爭不動產買賣契約之重要事項。被告聚合發公司銷售預售屋，本諸誠信原則，理應明確告知原告該建案之建造執照是否業已合法取得。然被告聚合發公司於締約時刻意隱瞞尚未取得建造執照一事，致使原告陷於錯誤而與之為系爭不動產買賣之意思表示。是縱認系爭不動產買賣契約並非自始當然無效，原告亦得主張所為買受系爭不動產之意思表示發生錯誤，爰依民法第88條及第90條規定，以訴訟書狀之送達，而為撤銷系爭不動產買賣契約之錯誤意思表示。系爭不動產買賣契約既經撤銷，依民法第114條第1項之規定，應視為自始無效，被告依不當得利及系爭不動產買賣契約之規定，仍應連帶返還原告430萬元。又若鈞院認原告所給付之430萬元全屬土地部分之價金，則實際受領該筆款項之土地出賣人即被告乙○○亦負有返還之責任。
三、證據：提出房屋土地預定買賣承諾書、房屋預訂買賣契約書、土地預定買賣契約書、繳款收據等為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效；但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。所謂強制規定係指命當事人應為一定行為之規定；禁止規定，則係指命當事人不得為一定行為之規定。而禁止規定，又可分為取締規定與效力規定二種，取締規定，係對違反者加以取締制裁，惟並不否認其私法上效力之規定。因此，行為人違反禁止規定行為，其法律行為並非必然無效，須視其所違反者為取締規定，抑或效力規定而定。次按，證券交易法第60條第1項第1款乃取締規定，非效力規定，無民法第71條之適用。公寓大廈管理條例第58條第1項固有：公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，『不得』辦理銷售之類似規定。其第2項亦規定公寓大廈之起造或建築業者，『不得』將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。而起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者，則處以罰鍰，同法第49條第1項所明定。是公寓大廈管理條例第58條之規定應與證券交易法第60條第1項第1款之規定同屬取締規定，而非效力規定。從而，起造人或建築業者違反同法第58條之規定，充其量僅是主管機關得課以行政處分而已，而非原告所稱之無效。
（二）本件原告主張伊與被告聚合發公司及乙○○所簽訂之系爭不動產買賣契約，違反公寓大廈管理條例第58條規定，依民法第71條應為無效為由，請求被告返還430萬之價金云云，惟查：
⑴、被告與證人庚○○簽訂卷附之預定買賣承諾
⑵、縱認簽訂系爭不動產買賣契約時，被告聚合
⑶、系爭不動產買賣契約實際上乃係證人庚○○
（三）另按，契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。本件證人甲○○與證人庚○○於97年5月12日所訂立房屋土地預定買賣承諾書，其上約明「雙方約定民國97年5月31日前正式簽立買賣契約書」，是上開買賣承諾書應屬預約之性質。被告與證人庚○○於同年月28日所簽訂之買賣契約書，僅為履行「房屋土地預定買賣承諾書」之約定。本件原告雖請求被告返還不當得利，然被告係依「訂購房屋預約單」、「房屋土地預定買賣承諾書」之法律關係取得證人庚○○、戊○○所交付之430萬元，本非無法律上之原因，自無不當得利。又證人甲○○與證人庚○○於97年5月12日簽訂房屋土地預定買賣承諾書時，原告並未在場，被告並非與原告達成系爭不動產買賣契約合意之情形，而證人庚○○更到庭陳稱其並未將系爭不動產買賣契約所取得之權利或價值讓與原告，只是利用原告之名義買賣投資以便獲取利益，亦未和原告提到分紅或獲利分配等問題。足見原告就證人庚○○、戊○○所交付被告之430萬元並無任何權利可言。
三、證據：提出臺灣高等法院89年上字141號判決書、台中市政府97府都建建字第00536號建造執照等為證。
叁、法院得心證之理由：
一、兩造所不爭執之事項：證人庚○○與戊○○前曾向被告聚合發公司購買該公司所興建案名為「天琴」之房屋，嗣證人庚○○與戊○○欲行合夥投資不動產，乃與被告聚合發公司之業務部襄理甲○○洽商，雙方嗣經討論後：
（一）證人庚○○先於97年5月2日以當時為其女友之原告名義為訂戶，交付面額50萬元之支票供為訂金予被告聚合發公司。
（二）證人庚○○再於97年5月7日與被告聚合發公司之業務部襄理甲○○，再書立編號000275號訂戶名義為原告之訂購房屋預約單，約定訂購當時尚未對外正式公開銷售案名為「獨秀」Ｂ棟10樓房地及230、231、232號平面停車位，總價計為430萬元，證人庚○○除於買方訂購戶欄內簽名外，另又給付面額79萬元之支票予被告聚合發公司，連同先前之50萬元，計為129萬元。
（三）證人庚○○與戊○○繼於97年5月12日再與被告聚合發公司之業務部襄理甲○○會面，並另書立買方為原告名義之「房屋土地預定買賣承諾書」，約定訂購上開房屋，證人庚○○與戊○○並分別開立面額均為1,505,000元之支票二紙（合計301萬元）交付予證人甲○○。
（四）原告本人嗣至97年5月28日出面與被告分別簽立卷附之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書。
二、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又向他人購買不動產，而約定逕行移轉登記為其他第三人之名義者，購買者與該第三人間，如有利益第三人契約之存在者，其內容乃係契約當事人約定由出賣人向第三人為給付之契約，該第三人依利益第三人契約約款，雖有向出賣人直接請求給付之權利，並於出賣人不履行債務時，對出賣人有債務不履行之損害賠償請求權，然此與買受人及出賣人間之原有買賣契約關係之權利，具有不同之內容，即第三人僅得請求出賣人賠償未向自己給付所生之損害，尚不得本於買受人之地位，而依原買賣契約關係為契約上固有權利之主張，甚至主張買賣契約無效。
又按，如第三人並未取得直接請求他方給付之權利，而僅為當事人與第三人間之「指示給付關係」者，則非民法第269條所規定之第三人利益契約。於「指示給付關係」中，被指示人（出賣人）係為履行其與指示人（買受人）間之約定，始向領取人（第三人）給付，被指示人（出賣人）對於領取人（第三人），原無給付之目的存在。苟被指示人（出賣人）與指示人（買受人）間之關係不存在（或不成立、無效），被指示人（出賣人）所受之利益，原係本於指示人（買受人）之給付，被指示人（出賣人）與領取人（第三人）間並無給付之原因關係存在，自無從成立不當得利。經查：
（一）證人庚○○於本院審理中到院證述：「系爭買賣承諾書雖然是以丙○○名字為買方，但實際上是我和戊○○兩個人合夥投資，所以我們一人簽發一張票據。合庫的票據是我的，戊○○的票據則是二信。戊○○投資都是以我的主張為主張...丙○○在本案的買賣契約內容中，他只是我所運用的登記名義人，因為我目的是投資，短期內就要轉售，因此我並沒有把買房屋的取得權利或價值讓與給丙○○的意思，只是我可以用丙○○的名義買賣投資以便獲取利益，我也沒有和丙○○提到她可否分紅或獲利分配的問題...」。
（二）證人戊○○亦到院證述：「系爭不動產是我和證人簡一起買的。之所以會用原告的名義作買方是因為證人簡表示用他未婚妻名字來做名義，我並不擔心我的投資會不見，因為當初我也有付一部分的款項...。簡先生告訴我說聚合發因為簡先生是老客戶，所以有一個案子在推出之前先告訴老客戶，我和簡先生有討論過，因此我認為我們在正式推案之前來買，應該可以取得比較優惠的價格...（後來與他們公司何人接洽此事？）我和簡先生一起過去，就是證人何。當時在場的就只有我、簡先生及甲○○，第一次見面時我們有要求價格，但價格是多少，我不記得了。簡先生有開一張票給聚合發，但金額多少我不記得了，聚合發當場有開一張手寫的收據給證人簡。第二次和證人簡及證人何見面，當時是5月7日或10日我不記得了...當時我就有開立二信150萬5千的票據...我和證人簡針對後續的買賣價金期款問題，我的想法是到時候一人付一半，我們當初是打算要投資轉賣，原本並無預計多久內一定要轉手，要看景氣狀況而定...」。
（三）證人甲○○則證述：「...我是業務部襄理...97年4月中，簡先生打電話給我問我說我們公司在新光三越旁有一塊地是我們公司買下來的，我有問他怎麼會知道，他說他自己本身有在從事房地產的業務，他有他的訊息管道。...簡先生當時在電話中詢問...預計興建的房屋型式，因為當時土地才剛取得，所以當時公司還沒有給我們一個明確的興建方向，但是我有答應他我跟公司詢問後，有消息再告訴他。隔了沒幾天，我跟公司確認後就有打電話給簡先生說這塊土地公司還在規劃，要蓋大樓，但是詳細的內容還不清楚，只是大約知道層數預計興建34層...5月2日之前，我也曾和兩位證人在水相餐廳見面...第一次見面的時候我就把所有各樓層的平面圖給證人他們看，公司當時給我的預計銷售金額是30-40萬元（每坪）左右，第一次見面的時候他們的意思是說他們看看圖面後再決定；之後我們有電話聯繫，他們有表示要買哪一層，後來因為談好價格，所以才會在5月2日約好第二次見面...5月7日另行見面，再取得79萬的票，並且記載訂金已補足，連同先前的50萬，合計129萬。當時訂戶姓名之所以會寫丙○○是因為簡先生表示合約他要用他未婚妻的名字，簡先生有表示這房子他是要投資的...」。
（四）是依證人上開所言，系爭不動產買賣契約，實係證人庚○○與戊○○合資而與被告達成買賣之意思表示合致，並由證人庚○○與戊○○分別給付合計430萬元之訂金予被告，原告僅係證人庚○○與戊○○用供簽立書面契約之名義人，核其性質，既係證人庚○○與戊○○與被告達成系爭不動產買賣之意思表示合致，證人庚○○與戊○○又非原告之代理人，則系爭不動產買賣契約之當事人應為證人庚○○與戊○○（買受人）與被告（出賣人），原告則僅係證人庚○○與戊○○（買受人）所運用之登記名義人，證人庚○○與戊○○購買系爭不動產，其目的乃係投資，並計劃短期內轉售謀利，實未將本於系爭不動產買賣契約所取得之契約上權利或價值歸屬原告取得，而僅係利用原告名義買賣投資，亦未和原告論及內部之分紅或獲利分配，本院因認原告僅係本於前述「指示給付關係」而為系爭不動產買賣契約之名義買受人，並非民法第269條所規定之第三人利益契約之利益第三人，更非系爭不動產買賣契約之當事人。是原告據以訴請確認系爭不動產買賣契約無效，並請求被告連帶返還430萬元買賣價金及按週年利率5%計算之利息，為無理由，其訴及假執行之聲請，均應駁回。
三、退而言之，縱認原告仍為系爭不動產買賣契約之當事人。惟按：
（一）法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效；但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條固有明文。而所謂「強制規定」係指命當事人應為一定行為之規定；「禁止規定」，則係指係命當事人不得為一定行為之規定。「禁止規定」又可區分為「取締規定」與「效力規定」二種，「取締規定」乃係對違反者加以取締制裁，惟並不否認其私法上效力之規定；「效力規定」則不僅取締違反者之行為，更否定其行為在私法上之效力。因此，行為人違反法律所禁止之事項者，其法律效果並非必然無效，須視其所違反者為「取締規定」抑或「效力規定」而定。公寓大廈管理條例第58條第1項規定：公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。然其第2項亦規定公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。而起造人或建築業者違反第57條或第58條之規定者，則明定處以行政罰鍰，同法第49條第1項亦有明定。是法律並未明示公寓大廈起造人或建築業者，未經領得建造執照所為之銷售行為即為無效，本於「明示其一排除其他」之法則，公寓大廈管理條例第58條之規定，應屬取締規定而非效力規定。起造人或建築業者違如反該法第58條非經領得建造執照，不得辦理銷售之規定者，其法律效果應係主管機關得課以行政罰鍰之處分，尚非契約無效之規定。是原告主張系爭不動產買賣契約，違反公寓大廈管理條例第58條規定，依民法第71條應為無效等語，尚非有理。
（二）另按，民法第88條第1項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限，該條項規定甚明。又錯誤與不知二者在觀念上有別，「不知」謂正當認識之全不存在，而「錯誤」則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識；但全無正當認識之不知，如表意人知其事情即不為意思表示者，其效力始與錯誤同，而得為意思表示撤銷之原因，是民法第88條第1項乃分別就意思表示內容之錯誤或表示行為之錯誤而為規定。又該條所定「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤是。本件證人庚○○及戊○○於與證人甲○○洽談系爭買賣契約時，既係本於投資之目的，就所欲購買之買賣標的物之性質、種類、品質、面積、價格等契約要素，均已達成意思表示上之合致，並無錯誤之可言。至於被告於簽立系爭不動產買賣契約之時，雖尚未取得建造執照，其嗣後所獲准興建之建造執照內容，與系爭買賣契約所約定之買賣標的物內容是否相符？則屬被告日後對買受人或利益第三人應否負債務不履行責任之問題，尚非意思表示內容或表示行為有錯誤之範圍，是原告此部分錯誤撤銷之主張，亦非有據。
四、綜上所述，原告既非系爭不動產買賣契約之當事人；系爭不動產買賣契約簽立時，雖有違公寓大廈管理條例第58條規定，然而並非無效；原告所另為撤銷錯誤意思表示之主張，亦非有據。從而原告訴請確認系爭土地及房屋預定買賣契約無效，另請求被告連帶返還其430萬元價金及按週年利率5%計算之利息，均無理由，其訴應予駁回，另其假執行之聲請，因敗訴而失所附麗，亦併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
伍、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年6月22日
民事第二庭法官林宗成上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年6月22日
書記官