裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第346號民事判決
裁判日期：民國98年08月10日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第346號原告丙○○訴訟代理人乙○○被告桔安建設股份有限公司
之1法定代理人甲○○被告丁○○上二人共同訴訟代理人 鍾夢賢 律師上當事人間損害賠償等事件，本院於民國98年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或減縮應受判決事項之聲明者，或因情事變更以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第4款分別定有明文。查原告於起訴時本就應受判決事項之聲明為：「被告應減少契約價金新臺幣（下同）73萬8,000元。」嗣於民國97年6月19日起訴狀送達後，具狀更正應受判決事項之聲明增列「被告應修復建築瑕疵及自最後一次修復日起保固至5年。」復於同年7月7日，再於準備狀變更應受判決事項之聲明為︰「㈠被告丁○○應給付原告73萬8,224元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告桔安建設股份有限公司（下稱桔安公司）應給付原告7萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。」又於同年月21日，具狀變更應受判決事項之聲明有關被告丁○○應給付金額為81萬4,336元。嗣於98年4月20日再更正為：「㈠被告丁○○應給付原告141萬4,336元，及自97年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告桔安公司應給付原告7萬元，及自97年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。」核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開法律規定，應予准許。
二、原告主張:原告於96年1月28日與被告桔安公司、丁○○簽訂和風郡買賣契約書（下稱系爭契約）購買坐落高雄縣○○鄉○○段（案名和風郡、編號D5）房屋1戶（下稱系爭房屋），及同段679、677、677-30地號面積合計94.6㎡（平方公尺）之土地（下稱系爭土地），並於96年3月2日交屋，同年4月間入住。詎於同年7月間與被告辦理公共設施移交時，始發現專有部分與共有部分和建管單位之竣工圖不符。經查被告丁○○出售之系爭677-30地號土地面積係由法定空地20.77㎡、法定停車空間17.44㎡及專有部分21.36㎡三者組成，合計59.57㎡。然被告丁○○於申請建築執照（下稱建照）時系爭677-30地號土地既含法定空地及法定停車空間合計38.21㎡（20.77＋17.44＝38.21）而未告知，此依公寓大廈管理條例第56條、第58條第2項規定，該法定空地與停車空間均為共用部分，為不特定第三人得任意使用，被告丁○○未依法使原告取得專用權，已生權利之給付不能，具有權利給付瑕疵，依法應付賠償責任。又本件申請建照時，因有違反建築法笫42條及高雄縣自治條例第5條之虞，因此在被告丁○○切結同意系爭679地號之土地僅供通行使用下，高雄縣政府遂同意申請建築，是系爭679地號土地屬畸零地而為私設通路，不得計入基地面積與法定空地面積。原告購買系爭土地之目的係為蓋房子或自己使用之目的，被告明知系爭679地號土地為僅供通行用地，卻故意不告知，自應退還全部價金。茲依行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過之定型化契約應記載及不得記載事項第5條有關房屋面積誤差及其價款找補之規定，其笫2項略以：雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數除以房屋面積所計算之平均單價計算。系爭677-30地號土地短少面積為38.21㎡，系爭土地總面積為94.6平方公尺，買賣總價為
520萬，依上述方式計算結果為210萬0,338元【計算式：0000000÷94.6×38.21＝0000000（小數點以下四捨五入）】，因其損害未及全部，原告對使用權之損害主張以三分之一計算，則損害額為70萬0,112元【0000000÷3＝700112】。又系爭679地號土地2.08㎡，原告並無取得該土地之需，被告丁○○應退回全部價金11萬4,334元【520÷94.6×2.08＝114334】，是被告丁○○應賠償之損害為81萬4,336元【700112+114224＝814336】。另依系爭契約第15條前段約定：「賣方違反本契約各條之一者，應同時賠償所收款項相等金額之違約金」，被告丁○○未將買賣標的為完全交付，自已違反系爭契約第2條之約定，自應依系爭契約第15條，同時賠償所收款項含訂金20萬元、簽約金30萬元及代收款10萬元合計60萬元相等金額之違約金。以上被告丁○○應給付原告損害賠償81萬4,336元及違約金60萬合計為
141萬4,336元。再者，系爭房屋自交屋後，尚有包括窗戶周邊漏水、二樓護欄以木板代替鋼筋混凝土結構、浴室門板刮傷、天花板不平整、磁磚有白色黏液等多處物之瑕疵，原告屢向被告桔安公司反應然未獲修繕完成，迄仍無回應，此部分經向鑫樺工程行查詢估計修復上開瑕疵共需7萬元。綜上，被告丁○○就系爭677-30、679等地號土地係不完全給付，有權利給付瑕疵，被告桔安公司則應賠償修復系爭房屋瑕疵之金額，爰依系爭契約暨民法第226條、第227條、第
349條、第350條、第353條、第354條第2項、第360條前段等規定，提起本訴，並聲明：㈠被告丁○○應給付原告
141萬4,336元，及自97年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。㈡被告桔安公司應給付原告7萬元，及自97年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告丁○○則以：依系爭契約約定給付之土地標的欄內，業已記載土地面積為94.6㎡，該交易標的即系爭土地與原告所取得之土地所有權狀所載之面積總和相符，故出售與原告系爭土地之面積並無短少，亦無受他人干擾或第三人出面主張共同使用系爭土地之虞。而依系爭契約第1條約定，系爭契約「已經買方攜回審閱5天以上」，以粗黑體顯示，原告自不得諉為不知。又系爭677-30地號土地，依建築基地法定空地分割辦法第3條規定為法定空地，本就許可分割而由原告所有，並無不法，則伊將系爭677-30地號土地出賣與原告，亦屬合於法定程序。再者，公寓大廈管理條例第53條之規定，僅在共同設施或管理有不可分性之集居社區，始在準用之列。然伊移轉登記系爭土地係在該社區管理委員會成立前，且性質上系爭土地亦非如區分所有建築物而有共有、專用部分之區別，原告自不得援引該規定資為請求之依據等語；被告桔安公司則以：原告以系爭房屋有約定之品質保證，並請求損害賠償，並未舉證說明兩造有何特別保證之品質，至於兩造簽訂之保固書僅是被告瑕疵修補之承諾，並非品質之保證，且有無瑕疵之存在，亦乏相當證明，又原告自承被告修復後尚自行鳩工估價修繕，若有瑕疵其造成原因為何，亦有疑問等語，資為抗辯，並均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行宣告。
四、原告於96年1月28日向被告桔安公司、丁○○簽約購買系爭房屋及系爭土地。系爭土地共有三筆，登記面積總和為94.6㎡，與系爭契約買賣標的之土地總面積相符，而系爭677-30地號之土地為畸零地等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭土地所有權狀、地籍圖謄本建築使用執照等附卷可稽，堪認為真正。本件爭點在於：㈠被告丁○○交付原告即系爭677-30、679地號之土地，是否存有權利瑕疵？㈡原告依民法第354條第2項規定主張系爭房屋被告桔安公司未達保證之品質，有無理由？㈢如被告均應負損害賠償責任，應賠償之金額各為若干？本院判斷如下：
（一）被告丁○○交付原告即系爭677-30、679地號之土地，是否存有權利瑕疵？
1、按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」、「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，民法第349條、第350條前段、第353條分別定有明文。本件原告與被告丁○○簽訂系爭契約，購買系爭三筆土地，總面積為94.6㎡。其中677-30地號土地面積為59.57㎡，原告權利範圍為全部；679地號面積為66.6
5㎡，原告所有權利範圍係100萬分之3114，換算應有部份為0.208㎡（小數點第四位以下四捨五入），連同系爭
677地號土地面積計算，總面積與系爭契約約定原告應取得土地之面積相符等情，既為兩造所不爭，並有高雄縣仁武鄉地政事務所核發之土地所有權狀在卷可稽（卷第80-8
2頁）。則依該土地所有權狀所登記之資料，原告取得系爭土地之權利均屬完整，面積亦與系爭契約約定相符，是原告依上揭規定主張有權利瑕疵給付之情形，自應就有何第三人向原告主張任何權利，或其對於系爭土地之權利並不存在等情，負舉證之責。
2、原告固主張系爭677-30地號土地，包含法定空地及法定停車空間及專有部分，故土地所有權狀之登記與實際狀況不符，依本件建築使用執照記載，基地面積為3230.08平方公尺，等於建築面積1449.94㎡加法定空地面積1776.54㎡加空地面積8.6㎡，此即建蔽率管制，因此本建案除建築面積1449.94㎡外，其他部分為空地，不得建築，為共用部份。復依系爭房屋建物測量成果圖及土地使用分區證明書之記載，可知系爭677-30地號土地除有建物38.80㎡外，另有法定空地20.77㎡。又根據被告桔安公司申請建照時提出之專有、共用圖及面積計算表，系爭677-30地號土地一樓面積為21.36㎡，停車空間面積為17.44㎡，加計上開法定空地20.77㎡，即是土地所有權狀所載59.57㎡，然該停車空間及法定空地依公寓大廈管理條例第56條第58條第2項之規定，為共有部分，為不特定第三人得任意使用，被告丁○○又未於公寓大廈管理規約內使原告取得專用權，致系爭677-30地號土地因存有共有關係，而生土地權利給付不能等語，並提出系爭土地地籍圖謄本、系爭房屋平面圖、竣工圖、建物測量成果圖、建物使用執照、土地使用分區證明書、高雄縣政府97年3月12日府建使字第0970058057號函及系爭土地及建物所有權狀等件為據。
3、經查，上開原告所主張系爭677-30地號土地及系爭房屋一樓面積為21.36㎡，停車空間面積為17.44㎡，法定空地有20.77㎡，合計59.57㎡等情，有竣工圖及系爭房屋建物所有權狀附卷可證（卷第16、20頁），固堪認屬實。惟按，「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」、「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」、「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」建築法第11條定有明文。是所謂建築基地，包括供建築物本身所占之地面及應留設之法定空地，可見該法定空地仍為建築基地之一部分，該法定空地之作用，係為達成建築法實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻之立法目的所特予留設之一定比例之空地，且基於同一目的，非有特別規定，不得將該法定空地單獨分割、移轉或重複使用，並非限制法定空地不得為單獨所有權之客體。本件依系爭677-30地號土地所有權狀所載，其地目為「建」，權利範圍為「全部」；又依高雄縣政府（95）高縣建使字第02272號使用執照地號附表序號第31號所示（卷第93-97頁），系爭677-30地號土地面積載明為59.57㎡，使用面積亦記載59.57㎡，並無減少之情，亦與上開土地所有權狀所載相符。足見原告取得系爭677-30地號土地係有59.57㎡完整之所有權及使用權，且均屬建築基地無疑。從而，原告主張被告丁○○未使原告完整取得產權及使用權，該法定空地及停車空間須與人共同使用，有權利給付瑕疵云云，即無可採。
4、按「公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」、「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第3條第1款、第53條分別定有明文。本件被告桔安公司在系爭土地申請建案，係採透天連棟之集居社區型式規劃設計，申請建照時建築物用途一欄註明係店鋪及集合住宅，並檢附公寓大廈規約範本及規約標的物件登錄表、圖說等資料，此業經本院向高雄縣政府建設局調閱該建築執照卷宗查明無誤。則本件固非無公寓大廈管理條例之適用，惟其究竟與一般大樓建築係由多數住戶區分所有建物而坐落同一基地之公寓大廈有異，故此類集居地區僅於「管理」及「組織」二方面始有該條例之準用，至於集居地區住戶間之權利義務，依該條文義解釋，即不在準用之列，而應依各該集居地區住戶間所定之公約規範其權利義務，先予敘明。
5、再按，「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」同條例第58條第2項有明文規定。而所謂專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；所謂共用部分，則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，同條例第3條第3、4款亦有明文。依此規定，公寓大廈之一部分，為區分所有之標的，且具有使用上之獨立性者，即屬專有部分，為該區分所有權人專有專用，具有完整之權利，其非專有部分及不屬專有之附屬建築物供共同使用者，方為區分所有權人之共用部分。是同條例第58條第2項所稱「不得將共用部分，包括法定空地、法定停車空間……」等詞，自指非屬專有而為共用部分之法定空地而言，非謂法定空地或法定停車空間均必屬公寓大廈管理條例所定義之「共用部分」甚明。如上所述，本件系爭土地上建物係屬連棟透天格局之集合式住宅，各住戶前方所留設之法定空地及停車空間，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的，自屬上開公寓大廈管理條例所稱之專有部分無疑，其與系爭677-30地號土地所有權狀所載原告擁有59.57㎡之全部所有權亦屬相合，故原告主張系爭677-30地號土地因包含停車空間及法定空地，即屬共用部分，為不特定第三人所得任意使用，該土地所有權狀與實際狀況不符云云，自無可取。
6、原告因系爭土地法定空間認定疑義，於97年2月1日向高雄縣政府函詢結果，覆稱：「本府（95）府建使字第2272號使用執照竣工圖壹層平面圖所示綠色部分為空地，為共用部分供共同使用，若起造人將其讓售於區分所有權人，應於買賣契約書或分管契約書約定」等語，此有高雄縣政府97年3月12日府建使字第0970058057號函文附卷可稽（卷第15頁）。依此函文可知系爭677-30地號土地所規劃之法定空地，原則上係供共同使用之共用部分，但起造人仍非不得將其讓售於區分所有權人，只須於買賣契約或分管契約書明為約定即可。本件系爭677-30地號土地依土地所有權狀及使用執照所載，原告確實擁有59.57㎡之全部權利及使用面積，且系爭契約附件一已載明土地標的權利範圍以登記為準，業如前述，是原告自得排除他人之使用無疑。據此，原告執上開高雄縣政府之函文，主張系爭677-30地號土地尚有供共同使用之法定空地，為不特定第三人得任意使用云云，亦無可採。
7、原告另主張本件申請建照時，因違反建築法笫42條及高雄縣自治條例第5條等規定，經高雄縣政府批示，畸零地與水路溝渠既經土地所有權人及管理機關同意通行使用，同意申請建築，足見系爭679地號及另筆678-2地號（嗣分割為679-1至679-7）畸零地僅同意供通行使用，不計入基地面積與法定空地面積，然被告丁○○並未據實告知，僅於系爭契約第19條記載豐禾段679-1至679-7地號提供通行之用，產權歸屬各店面所有，而將679地號土地列為買賣標的物，詐騙原告可移轉所有權云云。然查，被告丁○○出售之土地標的包括679、677及677-30地號三筆土地，總面積94.6㎡，權利範圍則以登記為準，此觀之卷附系爭契約附件一買賣標的B項之記載即明（卷第30頁）。
而依系爭三筆土地所有權狀標示，677-30地號土地面積為
59.57㎡，原告權利範圍為全部，679地號土地面積為
66.65㎡，原告權利範圍為10萬分之3114，換算原告應有部分有2.08平方公尺（小數點第二位以下四捨五入），
677地號土地面積為1058.13㎡，權利範圍為10萬分之3114，換算原告應有部分為32.95平方公尺，合計總面積為94.6㎡，與系爭契約買賣土地標的面積及土地所有權狀均屬相符，亦如前述，初已難認被告丁○○有虛偽詐騙原告之事實。況且，系爭679地號土地緊鄰馬路，與系爭房屋坐落所在之677-30地號土地相隔○○○區○街道之遠，此觀之卷附地籍圖謄本即明。而本件係透天連棟之集合式住宅，原告又係完工後與被告丁○○簽訂系爭契約，則其對於679地號土地緊鄰道路而應與其他社區內住戶共有一節，自當有所認識，否則該系爭679地號土地面積為66.6
5㎡，如全為原告所有，加計系爭房屋坐落土地59.57㎡及677地號之共用土地面積32.95㎡，總計高達159.17㎡【32.95+66.65+59.57＝159.17】，顯然超出其購買之土地面積甚多，原告對此尤不能諉稱不知。至系爭679地號土地雖不得計入法定空地及基地面積，然此僅為法定空地之比例應如何計算之問題，且系爭契約未另明列其僅得供通行之用，與其得作為買賣契約之標的仍不生影響。因此，原告主張系爭679地號土地有權利給付瑕疵云云，亦嫌無據。
8、綜上，原告主張系爭677-30地號土地係包含法定空地及停車空間等共用部分，為不特定第三人得任意使用，其權利並非完整，另系爭679地號土地係供通行使用，非其專有，被告丁○○有一部權利給付不能之瑕疵云云，均無可採。此外，原告復不能舉證購買系爭土地迄今，有何第三人向其主張系爭土地任何一部分權利之情事，則其依民法不完全給付之法律關係，請求被告丁○○應給付141萬4,33
6元，及自97年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
（二）原告依民法第354條第2項、第360條主張系爭房屋被告桔安公司未達保證之品質，有無理由？
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第35
4條定有明文。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之同法第359條、第360條之規定自明。
2、原告主張系爭房屋有包括窗戶周邊漏水、二樓護欄以木板代替鋼筋混凝土結構、浴室門板刮傷、天花板不平整、磁磚有白色黏液等多處物之瑕疵，固提出照片25張附卷為證（卷第99-107頁背面）。姑先不論系爭房屋是否確有如原告所指之上開各項瑕疵，依本件系爭契約之約定，被告桔安公司所明確保證者，僅有系爭契約第2條買賣標的之地號、面積、建號及一切均與地政機關出具權狀證明文件相符；另於契約第5條聲明對本件買賣標的物均無來歷不明或有其他糾紛等情事，並無原告所指被告桔安公司對系爭房屋品質部分有相關之保證。上開瑕疵設若為真，依一般房屋買賣之認知及習慣，或屬應具有之通常效用，但如上述，此屬一般物之瑕疵之範疇，僅得依民法第354條第1項之規定主張權利，並非同條第2項之規範範圍。
3、原告雖以被告桔安公司有出具保固證明書（卷第162頁），載明「由於施工不良所引起之損壞，平頂壁材脫落、屋頂浴室漏水、外牆滲水、材料不良、門窗品質不良、施工不當產生之毛病」均屬保固範圍。然該保固證明書明訂保固期限自96年3月3日起至97年3月2日止，並於上開保固範圍文字之後載明「保固期內，免費修復」等詞。可見該保固證明書僅是系爭房屋於交屋後發生保固範圍之瑕疵時，被告桔安公司允諾予以修復之證明，並非締約時對系爭房屋絕無上開瑕疵之保證，二者不容混淆。是原告主張被告桔安公司違背系爭房屋保證之品質云云，洵非可採，從而，原告依民法第354條第2項、第360條之規定，請求被告桔安公司給付7萬元，及其法定遲延利息，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告以被告丁○○出賣之系爭土地因一部給付不能，有權利給付之瑕疵；另以被告桔安公司出賣之系爭房屋未達保證之品質，應負賠償責任云云，均乏依據。是其依系爭契約暨民法第226條、第227條、第349條、第350條、第353條、第354條第2項、第360條前段等規定，請求被告丁○○應給付141萬4,336元；被告桔安公司應給付7萬元，及均自97年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎事實已明，兩造其餘訴訟上之攻防，自無逐一論述之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年8月10日
民事第三庭審判長法官朱玲瑤
法官陳宛榆法官李嘉益以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國98年8月10日
書記官陳瓊芳