臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
102年度板小字第129號
原 告 賴亮光
訴訟代理人 曾渼雲
被 告 張黃翠蘋
訴訟代理人 張茂雄
上列當事人間請求給付修繕費事件，於中華民國102年5月23日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、原告起訴主張：
（一）其為新北市○○區○○街○巷○號6樓房屋（下系爭6樓房屋
）所有人，被告則為其上7樓房屋（下稱系爭7樓房屋）所
有人。其於民國101年7月間，屢於大雨後發現系爭7樓房
屋東面後陽台改建部分之外牆（下稱系爭外牆）因裂縫致
雨水滲進系爭6樓房屋，造成東面後陽台天花板漏水，損
壞裝璜，乃於同年8月上旬察看漏水狀況，惟被告竟宣稱
系爭7樓房屋東面外牆滲水之修繕，應由社區管理委員會
負責處理，然系爭7樓房屋之系爭外牆屬違建，為被告專
有、專用部分，理應由被告負責修繕，原告復於101年9月
3日邀同被告及社區管理委員會在新北市永和區公所協調
解決，惟對方皆未出席而流會，另同於年9月24日社區召
開區分所有權人會議討論時，被告及社區管理委員會仍互
相卸責，經再催告被告出面修繕，亦未獲置理，原告乃自
行僱工修繕，因而支出工程修繕費新臺幣（下同）21,000
元，加上花費時間、精神、精力完成修繕工程之損失4,00
0元，共計25,000元。為此，爰依公寓大廈管理條例第10
條第1項及民法第184條第1項前段等規定，請求被告給付
25,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之五計算之法定遲延利息。
（二）對於被告下述抗辯之陳述：
１被告在系爭7樓房屋後陽台搭蓋違建，將天井封閉，擴
增後陽台使用面積，卻謊稱該處並非違建，其所持理由
不外為大樓外牆外觀看起來完全一樣，然被告因破壞樓
板（增設室內梯）封閉天井及破壞外牆之行為，經新北
市政府工務局（下稱工務局）處以60,000元罰鍰，被告
不服提起訴願遭駁回後，復向臺北高等行政法院提行政
訴訟，亦遭駁回確定，其中封閉天井就是本件爭執所在
，顯見被告將後陽台凹的地方封閉；且依據工務局74使
字第2169號使用執照，亦可看出該處陽台原為凹狀，現
狀明顯與竣工圖及竣工照片不符；另新北市○○區○○
街○巷○號3、5、6、7樓皆有封閉天井增建後陽台違建之
事實，而同號4樓屋主則在交屋數年後，約80幾年間，
在室內重新裝潢時才增建，在不影響3樓住戶的考量下
，其外牆及樓地板鋪設以模板代替水泥，而且外牆並沒
有如其他樓層鋪上磁磚，更何況樓下樓層如果是違建，
系爭7樓房屋之系爭外牆豈可能非違建？
２被告以公寓大廈管理條例第8條規定，引申認為公寓大
廈外牆非屬於專有部份，且認一旦由專有者自由使用、
處分外牆，將危害公共安全。然查：
①公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專
有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反
區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規
範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。
同條例第6條第1項第1款亦規定：「住戶於維護、修
繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時、不得妨
害其他住戶之安寧、安全及衛生。」所以不會有被告
所稱一旦由專有者自由使用、處分外牆，將危害公共
安全之情事發生。
②另同條例第8條第1項對外牆的使用管理亦規定：「公
寓大廈周圍上下、外牆面．．．，應受該規約或區分
所有權人會議決議之限制。」所以外牆雖然是專有部
分，但在使用上必須受規約的限制，如果規約沒限制
或沒向直轄市、縣（市）主管機關完成報備者，那管
委會對其專有部分之使用是無法可管的，如果外牆是
共用部分，住戶根本無權變更共用部分，那公寓大廈
管理條例第8條的規定豈非具文？且外牆如果屬共用
部分，則住戶外牆的窗戶損害，是否也要由管委會負
責修繕？外牆是專有部分或共用部分應視其位置而定
，鄰接專有部分的外牆是專有部分，鄰接共用有部分
的外牆是共用部分，如樓梯間的外牆，在內政部營建
署發布的公寓大廈管理Q&A彙編中第96條亦明白指出
，外牆屬專有部份，但在使用上必須受到規約的限制
。
③如果本案系爭外牆是共用部分，那工務局對於封閉天
井的處罰對象就不會是系爭7樓房屋屋主了，因為建
築法73條的處罰對象是所有權人或使用者。
３本件造成漏水的原因是位於系爭7樓房屋違建的女兒牆
面破損所致，該處修復後，已不再漏水，被告雖復稱後
陽台的天井違建是建商在交屋前所作的集體改建，故對
於其是使用該違建的使用人，在造成其他住戶損壞結果
後，其認為亦不需負擔賠償責任等情，惟被告並無法舉
證該女兒牆面是建商所改建，且由本大樓後陽台牆面外
觀，均不相同（4樓）及各戶後陽台違建方式亦不相同
等情，亦可證與建商統一所為不符，即使該女兒牆面是
建商所為，被告在購買時亦係整棟房子含違建女兒牆一
併購買，被告擁有該女兒牆所有權，當然必須負擔修繕
責任，就像樓上住戶地板漏水到樓下，雖然地板是由建
商蓋的，樓上住戶還是必須負起修繕責任，其道理相同
。另被告為該系爭7樓房屋使用人，對該違建物具有實
質管領能力，當具有狀態維護責任，此為法律所規範，
就如同購買頂樓加蓋之投資客，其加蓋違建如造成其他
住戶損害，其不能以該加蓋違建屋，係蓋在公共範圍來
脫責而不負賠償責任，也不能以該違建非其所建而不負
法律責任。況且，該違建女兒牆為被告用來增加房屋使
用面積，已屬非法利益，被告過去20多年確實已享受此
利益，今該違建物使用多年而有破損，造成其他住戶漏
水，被告即又馬上主張該違建物非其所建，與之無關，
不願負修復之責，享權益又不負責任，實有違常理。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：
（一）樑、柱、樓板、外牆為組成房屋之重要構件，缺一不可，
不能區分由各住戶專有，否則專有者得自由使用、處分，
將危害公共安全。
（二）公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下，外牆面．
．．其變更構造、顏色、設置廣告物．．．之行為，除應
依法令規定辦理外，．．．，應受該規約或區分所有權人
會議決議之限制。」是故建管單位及大廈管委會負責人均
有管理權，「外牆」非屬住戶專有部分。
（三）原告於101年8月28日，諮詢新北市永和區公所專業律師李
玉海有關外牆責任歸屬問題時，確認共用部分應由大廈管
理委員會負責修繕，維修費用由公共基金支付，原告對此
並不否認。
（四）本件原告所稱漏水之系爭外牆，係建商於28年前（74年使
用執照）為促銷，在交屋前所作「封閉天井及破壞外牆」
之集體改建（包含1至7樓），新北市政府（改制前為臺北
縣政府）拆除大隊也以「違建列管排拆」在案，被告從不
否認外牆係違建，但否認係由被告自行改建，原告陳稱「
被告卻謊稱該處並非違建」，如此扭曲事實，不知係何人
在說謊？
（五）於101年8月初，被告夫婦均在美國，對本漏水事件，從未
到過現場，不清楚情況，如今遭原告誣賴「於頂樓討論．
．．求償事宜」，被告表示遺憾與無奈。另原告於101年8
月初至9月中旬，整修系爭6樓房屋，施工期間被告訴訟代
理人曾4次與原告查看外牆，均未見漏水，至於漏水處何
時施工，原告迄未告知，被告亦未曾於「漏水施工時」到
現場。
（六）於101年7月間屢次大雨，系爭6樓房屋就漏水，為何原告
屢次都未告知被告？直到同年8月12日才通知「查6c有二
處嚴重滴水．．．」，實有違常情。被告曾先後4次與原
告（其中1次原告裝修商鄭先生也參加）至6樓及7樓查看
，也查不出漏水原因，在責任未釐清，由誰來施工？如何
施工？何時施工？修繕費多少？原告均未受告知之情況下
，原告2次提及要被告負擔全部修繕費，被告都以「可歸
責於我的原因，我會負責的」回應，未有原告所稱屢次催
告負責修繕費未果之情事；更甚者，被告竟請求精神撫慰
金，試問原告住家裝修時用破碎機打地板及牆面約一個多
星期，其噪音之大，叫人無法忍受，被告夫婦都沒抱怨過
，將心比心，原告如何可請求慰撫金？
（七）原告於101年8月28日向大樓管委會申請外牆修繕費8,000
元，卻遭原告訴訟代理人 曾美澐 抵制，隨即向永和區公所
申請調解未果，繼而提交大樓區分所有權人會議討論，而
獲致「由6C（賴亮光）循法律途徑判定解決」結論，原告
在均未順遂之下，卻有人自告奮勇，可代為求償，何以曾
美澐由原告申請修繕費抵制者的角色，一夕變為原告之訴
訟代理人，前後判若兩人，其動機不可思議。
三、原告主張其為系爭6樓房屋所有人，被告則為系爭7樓房屋所
有人，其於101年7月間，屢於大雨後發現系爭7樓房屋之系
爭外牆因裂縫致雨水滲進系爭6樓房屋，造成東面後陽台天
花板漏水，損壞裝璜，經自行僱工修繕因而支出工程修繕費
21,000元等事實，業據提出系爭6樓房屋所有權狀、登記謄
本、系爭7樓房屋登記謄本各1件、現場及施工照片14幀、統
一發票1紙為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張系爭7樓房屋之系爭外牆屬違建，為被告專有、
專用部分，理應由被告負責修繕之事實，則為被告所否認，
並辯稱本件原告所稱漏水之系爭外牆，係建商於28年前（74
年使用執照）為促銷，在交屋前所作「封閉天井及破壞外牆
」之集體改建（包含1至樓），屬社區大廈共用部分，非住
戶專有部分，應由大廈管理委員會負責修繕，維修費用由公
共基金支付等語。是本件所應審酌者厥為漏水處所在之系爭
外牆究為兩造社區大廈之公用部分或為系爭7樓房屋專有（
或約定專用）部分？被告應否負擔該外牆之漏水修繕責任？
五、按公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、
「外牆面」、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區
分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的
、設置廣告物或其他類似之行為。準此可知，公寓大廈外牆
面之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈之
外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬共用部分；又同條
例第7條第3款亦規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做
專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、「承重牆壁」、
樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分。據此亦可知
，公寓大廈之「承重牆壁」就內部區分所有權人關係而論，
亦當然屬共用部分甚明。本件原告主張被告所有系爭7樓房
屋之系爭外牆為被告所自行增建，應為其專用部分等情，雖
提出臺北高等行政法院100年度訴字第62號判決為佐證，惟
觀該判決理由係認定工務局係依建築法第91條第1項第1款規
定以被告「違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自
使用建築物者。」處罰被告，其所處罰者為被告「擅自使用
」未經核准變更使用系爭7樓房屋之行為，非原告所稱被告
破壞或改建系爭外牆之行為；另就被告於102年1月31日當庭
所提並為原告所不爭執之系爭6樓房屋、系爭7樓房屋所在大
廈東面外牆照片，可知該大廈自3樓至7樓，從外部觀之，應
是同時一起建造而成，否則怎會自3樓至7樓之增建部分之設
備、裝置及所貼之磁磚均完全相同，此亦經本院於102年2月
27日至現場勘驗屬實，製有該日勘驗筆錄1件及照片9幀可稽
，是原告主張系爭7樓房屋之系爭外牆為被告所自行增建乙
節，非可採信；又依上開照片所示，系爭外牆位於系爭7樓
房屋東面牆壁下半部，其上連接系爭7樓房屋東面牆壁上半
部及大廈頂樓屋頂平台，該外牆應兼具有承重之作用，堪認
係該公寓大廈之承重牆壁；參諸原告亦自承系爭外牆位於系
爭7樓房屋東面天井外之女兒牆上原鏤空加蓋之牆面上，而
被告亦供稱其所屬公寓大廈之1至7樓原設有天井供通風之用
，此亦為原告所不爭執，則該天井為大廈之公用部分無疑，
其外連接之女兒牆當亦屬大廈之公用部分，則無論由大廈興
建之建商或被告在該女兒牆上鏤空部分增建牆壁而成系爭外
牆，系爭外牆已因附合而為兩造所有上開房屋所在公寓大廈
共用部分之重要成分，依民法第811條規定「動產因附合而
為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權」
意旨，系爭外牆既位於該大廈共用部分之前開女兒牆上，自
已附合而成為兩造所有上開房屋所在公寓大廈之公用部分，
非屬系爭7樓房屋之專有部分；且系爭外牆既係該公寓大廈
承重牆壁，依前開說明，復不得約定為被告專用部分。
六、再按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明
文。本件系爭外牆既屬共用部分，且兩造復自承其所有房屋
所在之大廈已成立管理委員會，並向住戶收取管理費作為公
共基金，在原告復未舉證證明系爭外牆漏水原因係可歸責於
被告之情況下，自應由其所屬管理委員會就漏水負修繕責任
，並由公共基金支付該修繕費用，非由被告負擔相關責任及
費用，是原告向被告請求給付系爭外牆漏水修繕費用21,000
元，加上花費時間、精神、精力完成修繕工程之損失4,000
元，共計25,000元，洵屬無據。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第1項及民法第
184條第1項前段等規定，請求被告給付25,000元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲
延利息，為無理由，應予駁回。
八、本件訴訟費用為1,000元，爰依職權確定由敗訴之原告負擔
。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中華民國102年6月13日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國102年6月13日
書記官曹復