裁判字號：臺灣高等法院90年上字第308號民事判決
裁判日期：民國90年08月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決九十年度上字第三○八號
上訴人丁○○
丙○○己○○○庚○○○乙○○被上訴人甲○
戊○○右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年一月五日臺灣板橋地方法院八十八年度重訴字第三○八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。查本件被上訴人起訴請求拆屋還地事件，起訴時僅以丁○○為被告，其後追加房屋共有人丙○○、己○○○、庚○○○、乙○○為被告，查系爭房屋未辦保存登記及繼承登記，現為上訴人丁○○五人所公同共有，核與民事訴訟法第二百五十五條第五款之規定相符，其為此部分訴之追加尚屬合法，合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落台北縣永和市○○段○○○○○號土地為被上訴人兩人所共有（被上訴人甲○應有部分三分之一，戊○○應有部分三分之二），訴外人 林懿德 所興建門牌號碼台北縣永和市○○街○○○巷○○號房屋（未經保存登記），無權占有上開土地如附圖所示丁部分（面積四十點八六平方公尺）之土地，上訴人丙○○、己○○○、庚○○○、乙○○、丁○○（下稱上訴人丁○○等五人）則為林懿德之繼承人，是上訴人等所繼承而公同共有之上開房屋，無權占用被上訴人共有之土地，爰依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人將上開房屋占用被上訴人所有土地部分拆除，將土地返還被上訴人。查被上訴人先祖父 陳龍通 於四十六年十二月三十一日過世，被上訴人父親 陳萬進 及被上訴人於四十七年間均設籍於新竹市，對於上訴人與訴外人 許德雄 間之買賣行為，自無從得悉，且依情理而言，被上訴人縱嗣後得知其情，亦不足以証明被上訴人同意該項買賣，是上訴人縱與許德雄簽訂買賣契約，惟既未為所有權移轉登記，上訴人亦無本於共有權抗辯之餘地，況系爭土地經分割後，業已分歸被上訴人二人取得，許德雄所出賣者既係許 陳尾 所有而非被上訴人所有之土地，則被上訴人自不受該買賣契約之拘束等語，並聲明駁回上訴人之上訴。｛原審共同被告 潘正源 等七人所共有之門牌號碼台北縣永和市○○街○○○巷○號、十二號房屋（均未經保存登記），無權占用上開土地如附圖所示甲、乙部分（面積九十二點三六平方公尺），原審共同被告 陳淑卿 等二人所共有之門牌號碼台北縣永和市○○街○○○巷○○號房屋（未經保存登記），無權占用上開土地如附圖所示丙部分（面積三十二點七七平方公尺），業經原審判決被上訴人勝訴，該等被告並未提起上訴，該部分已告確定｝。
上訴人丁○○等五人則以：台北縣永和市○○街○○○巷○○號房屋係上訴人之父林懿德所有，而其坐落之土地為林懿德於四十七年三月十日向地主 許陳尾 之孫許德雄所購買，該杜賣証書載明：「今與台端接洽議定，願以前開價款賣與台端，其價款即日領收足訖，並將該不動產於現場指明界址移交台端，永為所有此業，一賣千休，日後永遠不得翻悔，嗣後使用收益乃屬台端之自由，又保此不動產全無與他人設定權利或來歷不明及產權糾紛等情事，如有是事，願由本人負責，理直不干台端之事」，收條上並載明：「係本人祖母許陳尾所有於○○鄉○○○○段下溪洲小段一一○地號土地內基地約四十坪內外，以每坪新台幣一百元計算， 杜買 與台端之訂金（○○○鄉○○村○○路○○○號之位置），前開如數領收足訖」等語，顯見出賣土地予林懿德之許德雄，為系爭土地共有人許陳尾之孫，上訴人之先父林懿德生性樸實忠厚，又不諳法律，以當時民風淳樸，交易首重誠信，當信許德雄之處分權必已獲得許陳尾授權出售土地，並且付清全部買賣價金，否則數十年來為何無所有權人出面主張，基於此買賣契約，上訴人在系爭土地上居住數十年之久，被上訴人常年為上訴人鄰居，未曾提出異議，於分割土地時對此知之甚詳，卻未告知上訴人，自應受該買賣契約之拘束，不得請求上訴人拆屋還地等語，資為抗辯，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭之事實：㈠坐落台北縣永和市○○段○○○○○號土地為被上訴人二人所共有，坐落於上開
土地上之台北縣永和市○○街○○○巷○○號房屋為林懿德所興建，未經保存登記，占用上開土地之面積為四○．八六平方公尺，上訴人丁○○等五人則為林懿德之繼承人之事實，業據被上訴人提出土地所有權狀、土地登記簿謄本、戶籍謄本為証，並經台北縣中和地政事務所測量屬實。
㈡上開房屋所占用之系爭台北縣永和市○○段○○○○○號土地，重測前地號為台
北縣○○鎮○○○○段下溪洲小段一一○之二地號，而該地號係由同小段一一○地號裁判分割而來，經查一一○地號之土地於日據時代（大正元年，民國元年）登記之所有權人為許陳尾、 許蚶 ，其後（大正二年一月六日）許陳尾、許蚶各「杜賣」移轉所有權六分之一予陳龍通，即許陳尾、許蚶、陳龍通三人應有部分各三分之一。之後（大正十一年二月十五日）許蚶將其應有部分三分之一全部「相續」移轉予 許話 。至民國四十六年六月二十八日，陳龍通、許話各買賣移轉應有部分十二分之二給 張再成 ，民國四十七年七月二十九日，許話再將其剩餘應有部分全部買賣移轉予 戴文祥 、 戴文章 （各二十四分之一）及 戴金樺 （二十四分之二）。民國六十四年五月五日，張再成之應有部分經由 張照彥 為繼承登記。亦即上開一一○地號之土地，至民國六十四年間登記之共有人為：張照彥（持分三分之一）、戴文章、戴文祥（持分各二十四分之一）、戴金樺（持分二十四分之二）、許陳尾（持分三分之一）、陳龍通（持分六分之一）等六人。後經張照彥、戴文章、戴文祥、戴金樺等四人提起分割共有物之訴，以許陳尾之繼承人 許金得 、 許紅英 、 許進財 、 高海洲 、 高海澄 等五人，及陳龍通之繼承人陳萬進、甲○等二人為被告，請求分割共有物，經台灣台北地方法院於六十五年六月三十日以六十五年度家訴字第十二號判決分割確定後，由地政機關辦理分割登記，將原地段一一○地號分割為一一○地號、一一○之二及一一○之三地號，其中系爭一一○之二地號（重測後為一三六九地號）由陳萬進（被上訴人戊○○之父）分得三分之
二、甲○二人分得三分之一，一一○之三地號土地則由許陳尾之繼承人許金得、許紅英、許進財、高海洲、高海澄等五人取得之事實，有土地登記簿謄本、台灣台北地方法院六十五年度家訴字第一二號判決書（原審卷一第一一三至一一五頁）、台北縣中和地政事務所六十六年三月二十一日六六北縣中地一字第一二八九號函、八十九年四月七日八九北縣中地一字第四二四○號函（原審卷一第二三三頁）可證，並為兩造所不爭執。
四、上訴人抗辯上開十六號房屋所坐落之土地，係上訴人丁○○等五人之父林懿德向地主許德雄所購買，被上訴人就此知之甚詳，其後土地分割自亦應由被上訴人承受此土地上之負擔，被上訴人應受上開買賣契約之拘束等語，並提出杜賣證書、收條為證（原審卷一第一○○、一○一頁），經查：
㈠按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。共有物之
處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。民法第八百十八條、第八百十九條第二項定有明文。又共有人雖得自由處分其應有部分，惟若係將共有物之特定一部分讓與他人，使受讓人就該一部分取得單獨所有權，則非屬應有部分之處分，而為共有物之處分。是共有人未得他共有人之同意，擅自出賣共有物，其買賣契約雖非無效，惟基於債之關係相對性之原則，該買賣關係對於他共有人並不生效力。
㈡依據上訴人丁○○等五人所提之杜賣證書及收條上記載，簽定杜賣證書之日期為
民國四十七年三月十日，土地之賣主為許德雄，買主為林懿德，且許德雄於同年三月十五日出具之收條上另載明：「係本人祖母許陳尾所有於○○鄉○○○○段下溪洲小段一一○地號土地內基地約四十坪內外，以每坪新台幣一百元計算，杜買與台端之訂金（○○○鄉○○村○○路○○○號之位置），前開如數領收足訖」等語，顯見出賣土地予林懿德之許德雄，為系爭土地共有人之一許陳尾之孫，然許陳尾則於上開買賣契約訂立前之民國二年（大正二年）即已死亡，有許陳尾之除戶戶籍謄本在卷足參（原審卷二第二十二頁）。又如上所述，民國六十五年法院判決分割上開一一○地號土地時，上開土地登記之共有人仍為許陳尾（持分三分一），張照彥（持分三分之一）、戴文章、戴文祥（持分各二十四分之一）、戴金樺（持分二十四分之二）、陳龍通（持分六分之一）等六人，許陳尾之繼承人許金得、許紅英、許進財、高海洲、高海澄等五人，則直至法院為裁判分割後之六十六年三月二十二日始為繼承登記，而許德雄則未曾登記為土地所有權人，有土地登記簿謄本在卷可稽（本院卷第八十六頁），是許陳尾之孫許德雄並未曾單獨或共有取得上開土地之所有權，其如何能將上開土地出賣予林懿德，縱認係經許陳尾之授權，其所出售者亦僅為許陳尾所有之土地，而與其他共有人無關，況許德雄係出賣上開一一○地號土地之面積約四十坪之特定部分予林懿德，雙方於民國四十七年三月十日訂約時，上開一一○地號土地係由許陳尾、張再成、陳龍通、許話所共有，有土地登記簿謄本在卷足佐（原審卷二第八十九至九十三頁），是縱認許德雄此出賣共有物一部之行為，已得共有人之一許陳尾之同意，但既未經其餘共有人張再成、陳龍通、許話之同意，揆之首開說明，該買賣契約對於其他未同意之共有人自不生效力。
㈢上訴人丁○○等五人雖辯稱：被上訴人為許德雄之親族，就上開買賣過程知之甚
詳，且至今數十年來均未曾提出異議，自應受上開買賣契約之拘束云云，然為被上訴人所否認，上訴人丁○○等五人就被上訴人或其被繼承人陳龍通、陳萬進曾同意出售上開共有物一節，復未能舉證另行舉證以實其說，自無從認定被上訴人已同意該土地之買賣而應受該買賣契約之拘束，況被上訴人祖父陳龍通於四十六年十二月三十一日過世，被上訴人父親陳萬進及被上訴人於四十七年間均設籍於新竹市（本院卷第七九至八二頁），對於上訴人之父林懿德與許德雄間之買賣行為，自無從得悉，縱認被上訴人嗣後得知有買賣情事，亦不足以証明被上訴人同意該項買賣，是系爭買賣契約自不足以拘束被上訴人。
五、綜上所述，上開龜蘭溪洲段下溪洲小段一一○地號之共有土地，經法院裁判分割後，被上訴人甲○及被上訴人戊○○之父陳萬進取得分割後地號龜蘭溪洲段下溪洲小段一一○之二地號之土地，即重測後台北縣永和市○○段○○○○○號土地，陳萬進之應有部分復為被上訴人戊○○繼承，上訴人丁○○等五人所有之台北縣永和市○○街○○○巷○○號房屋占用上開如附圖所示丁部分面積之土地，且渠等占有系爭土地並無足以對抗被上訴人之正當權源，係無權占有，從而被上訴人依據物上請求權之規定，請求上訴人等拆除占用上開土地部分之建物（詳細位置面積如附圖所示），將占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應拆屋還地，並為假執行之宣告，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十年八月二十九日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官蘇瑞華法官林樹埔右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年八月二十九日
書記官林枝初附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。