臺灣高等法院89年度上字第471號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院89年上字第471號民事判決

裁判日期：民國89年10月04日

裁判案由：給付管理費

臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第四七一號
上訴人乙○○訴訟代理人 彭志傑 律師上訴人丙○○訴訟代理人 陳純仁 律師複代理人 葉張基 律師上訴人丁○○住台北市○○區○○○路○段○○○號八樓
甲○○右二人共同訴訟代理人 張建進 住台北市○○路○段○○○號八樓之二被上訴人麗景天下社區管理委員會法定代理人 王毅民 訴訟代理人 陳進會 律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十七日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三七五四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人乙○○給付超過新臺幣貳拾玖萬肆仟零玖拾叄元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴人乙○○部分，由被上訴人負擔；關於上訴人丙○○、甲○○、丁○○部分，由上訴人丙○○、甲○○、丁○○各自負擔。
本判決所命之給付如上訴人乙○○、丙○○於假執行程序實施前依序以新臺幣貳拾玖萬肆仟零玖拾叁元、新臺幣肆拾貳萬貳仟零玖拾伍元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、上訴人乙○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。㈢若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人乙○○所有坐落基隆市○○○路二二之一０號房屋並不屬於麗景天下社
區，因此上訴人自無繳納管理費之義務。而且上訴人所有系爭房屋係獨立房屋，並無公寓大廈管理條例第三條第一、二款所明定之區分所有及共用部分，因此並無適用公寓大廈管理條例之餘地，有系爭房屋建物謄本影本足參。
㈡被上訴人自承於八十六年一月十九日下午七時三十分舉行之麗景天下社區區分
所有權人第一次會議，其出席戶數並非為二百三十四戶，應為二百三十一戶，且出席戶數中有四十九戶未提出委任書，故被上訴人所提呈之出席上揭區分所有權會議之合法總戶數應為一百八十二戶（出席區分所有權數為56658.51平方公尺），僅佔總戶數三百三十九戶之百分之五十三點四（佔總面積107595.44平方公尺之百分之五十二點六五）。無論出席戶數或出席區分所有權數，均未超過應出席戶數及總區分所有權三分之二，不符合公寓大廈管理條例第二十八條之規定。換言之，麗景天下管理委員會之組織並非合法設立，不具有當事人能力資格。
㈢上訴人係於八十三年八月二十三日取得基隆市○○○路二二之一０號房屋，並
不知悉前手與建商之買賣合約如何約定，況且上訴人之前手與建商之買賣合約屬契約當事人間之債權效力，對於為第三人之上訴人並無拘束力。因此，上訴人至多於麗景天下社區區分所有權人會議合法成立決議後始有給付管理費之義務。
乙、上訴人丙○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。㈢若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依上訴人與國富建設開發股份有限公司（以下簡稱國富建設公司）間之預訂房
屋買賣契約書第十三條第㈣款之規定，上訴人之負擔社區管理費等係於別墅完工並接通水電之日起，惟上訴人之房屋迄未完工，且並未接通水電，因此上訴人並不需要負擔被上訴人之管理費。
㈡上訴人房子之位置並不在被上訴人之社區圍牆內，就位置而言，並不屬麗景天
下社區之範圍，上訴人亦不同意被歸納為麗景天下社區之成員，因此上訴人並未參加麗景天下社區之任何自治會，亦不承認其章程，故被上訴人之章程實不得拘束無意願擔任其會員之上訴人。
㈢被上訴人雖主張召開住戶大會均有通知各住戶，並張貼佈告於社區公佈欄，且
公佈於麗景週訊及麗景聖誕特刊云云，惟上訴人並未收到其通知，而上訴人亦未居住於該社區，因此並未看到其公告且未收到其麗景週訊、麗景聖誕特刊等，因此被上訴人未徵詢上訴人之意見，率爾片面決定上訴人之義務，上訴人自不受其拘束，更何況其社區規約之表決過程，未達法定或約定之人數，該規約自不得作為雙方權義之依據。
㈣被上訴人既主張對上訴人之房屋曾為管理，並提供服務，自應由上訴人負舉證
責任，惟依上訴人於八十九年二月十日前往現場所看到的是車庫遭人占用停車、庭院遭人堆置垃圾與破木箱，屋內遭人侵入並堆置包裝紙箱，門窗遭人侵入張貼 宋楚瑜 之競選海報，該等狀況顯為長期無人管理所留下之痕跡，依此等情況，被上訴人何有提供任何服務？至於鈞院履勘現場時，被上訴人臨時找人打掃，自不得作為平日有派人管理之證據。被上訴人所提出之另案號判決之標的物，係在被上訴人之圍牆範圍內，接受被上訴人職員之管理（如門禁等）服務，則其應付管理費或有理由，但其情況與上訴人之實況不同。就以被上訴人最近寄給上訴人之一份麗景天下社區八十九年區分所有權人（住戶）大會會議通知單，其上所列議題「為強化門禁管制與社區安全，擬裝設保全監視系統與社區進出讀卡管制系統案」，此項提案即與圍牆內之社區居民有關，對在圍牆外之華新一路之住戶（上訴人即為其一）言，未能享受到任何服務與利益，因此若要求上訴人負擔此等費用，實無理由。
㈤上訴人房屋前面之庭院內原有種植七棵垂葉榕及二棵黑板樹，垂葉榕樹齡均約
為十三年以上，黑板樹則均約十五年，高度均在九公尺以上，惟竟均於八十九年八月八日之前遭被上訴人僱人將之攔腰砍斷，而被上訴人之總幹事 蕭中嶽 亦當場自承係其雇工砍樹，此等行為影響上訴人房屋全體之景觀與價值，故上訴人可對蕭中嶽及被上訴人依民法第一百八十四條及一百八十八條第一項規定，請求其負連帶賠償責任。上訴人請著名之園藝商家 林恭正 先生前往察看並對恢復原狀或補種該等樹木加以估價，總價應為新台幣（下同）七十二萬八千七百元，則被上訴人自應負責賠償此等損失。鈞院如認為上訴人仍不免於給付管理費之義務，則上訴人以上開損害賠償金額向被上訴人主張抵銷。
丙、上訴人甲○○、丁○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之請求均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠於八十六年一月十九日召開之區分所有權會議，實際出席戶數並非被上訴人所
稱之二百三十四戶，應為二百三十一戶，況出席戶數中計有四十九戶未受合法委任，雖被上訴人聲稱，未提出委任書狀多為所有權人之家屬，卻又無法提出相關資料，被上訴人所提呈之合法出席總戶數應為一百八十二戶（出席區分所有權數為56658.51平方公尺），僅佔總戶數三百三十九戶之百分之五十三點四（佔總面積107595.44平方公尺之百分之五十二點六五）。無論出席戶數或出席區分所有權數均未超過應出席戶數及總區分所有權之三分之二，不符合公寓大廈管理條例第二十六條組織設立之規定，即麗景天下管理委員會之組織並非合法設立，不具當事人能力。縱被上訴人辯稱出席區分所有權會議並不以具有書面委託為必要云云，此與公寓大廈管理條例第二十九條第四項：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席」之規定不符。縱令被上訴人於日前補具出席委託書十八份，即使為真正，經加總計算，其合法出席總戶數為二百戶，僅佔總戶數之百分之五十八點九九，亦不足法定之三分之二。
㈡被上訴人宣稱於八十六年一月十九日區分所有權會議經合法召開，惟上訴人自
始均未收受開會通知，縱使被上訴人聲稱在社區及社刊均有公告開會日期，但上訴人並未實際遷入該社區居住，被上訴人又未合法通知，上訴人根本無從得知開會日期及待議事項。
丁、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠八十六年一月十九日區分所有權人會議係合法召開。總戶數為三百三十一戶（
該會議出席名冊序號為三二八、三二九、三三０、三三一、三三二、三三三、
三三四、三三五，均為空地，不應列入總戶數中，被上訴人於一審及本審以前均將該空地列入計算總戶數內，致總戶數誤載為三百三十九戶，藉此併予更正）。出席戶數為二百二十三戶（已扣除毋庸列入出席戶數但實際上有出席之空地所有權人序號三二八號至三三０號），出席戶數比率為百分之六十七（小數點不計）。總區分所有權為一０五五四四點二五平方公尺（同上所述理由，總區分所有權數應扣除上開空地部分，前此均誤載為一０七五九五點四四平方公尺，藉此併於更正）。出席區分所有權數為六九八六０點四三平方公尺，出席區分所有權比率為百分之六十六（小數點不計）。故無論出席戶數或出席區分所有權數，均已超過應出席戶數及總區分所有權數三分之二以上。
㈡被上訴人召開住戶大會，除均依法通知各住戶外，並張貼佈告於社區公佈欄，
且數次公佈於發給住戶之麗景週訊、麗景聖誕特刊，上訴人等放棄其等參加住戶大會之權利，不得資為不繳該管理費之藉口。證人王毅民於八十九年七月二十日證稱：「（之前開住戶大會是以何種方式簽名）是挨家挨戶發通知單、麗景週訊也會公告，週訊公告好幾次，麗景週訊與通知開會的通知書都是投入信箱‧‧‧而且社區門口也會有公告，只要是住戶都會知道。」而證人蕭中嶽於八十九年七月二十日證稱：「（如果住戶未住此處是否會通知開會），我會寄單掛號，從我到任之後都有保存。」證人 王光華 於八十九年八月八日亦證稱：
「如果沒有住在這裡，就以單掛號寄到戶籍地。」㈢本審提出委託書部分，有序號：一六七（簽名樣式經比對）及一七八、二一四
、二六六號等戶委託書計三份，三一、六一、七六、七九、八二、一二二、一
四三、一五二、一六二、一六九、一八一、一九九、二０三、二一六、二五五、二九二、二九三、二九七、三０九等戶出席委託書計十九份。序號：一四、
三八、四一、一五九、一七六、一九二、二０六、二三七、三０七共九份。序號二九六、三一二號國富建設公司由其負責人 郭福忠 親自出席，序號三二八至三三０號，均由空地所有權人親自出席（但已扣除且不列入出席戶數內），序號三三六號為麗景房屋公司負責人即住戶所有權人 王美華 親自出席，序號三三七號房屋（麗景一街九十號二樓）原為國富建設公司所有，借予麗景禮拜堂 張家麟 使用，由張家麟本人親自出席，序號三三八號為美容院負責人即住戶所有權人王美華親自出席，序號十住戶 郭麗蓉 ，由其夫 江開甦 基於夫妻互為家務代理人身份出席。未有委託書，但委託其親屬出席或委託其親屬委託他人出席者有：序號五、六、一二０、一五九、一九二、二三七、二七一（以上俱為夫妻）、九八、二０六（母子）、三０二（由所有權人之父委託他人出席）、三０三（連襟）、三０七（父子）。於八十六年一月十九日區分所有權人會議出席名冊簽名之人，均確實出席開會，若有委託出席而未出具書面委託書者，亦必經確認，始能簽名出席，此有證人蕭中嶽於八十九年八月八日證稱：「開住戶大會是否可能發生有人冒充開會、簽名，因為我會在現場，如果我認識才會讓他簽名，不認識的人要出具委託書我才會讓他簽名。」另證人王光華於八十九年八月八日亦證稱：「（是否來才會簽名，提示開會簽名簿）是，有來才會簽名，主委與總幹事都會在場，我有時會離開，但是總幹事會全程參與。」㈣縱上開區分所有權人會議之決議程序有瑕疵，亦已逾民法第五十六條第一項規
定之除斥期間，該會議仍屬合法。上訴人所指程序上之瑕疵縱屬實情，亦為召集程序或決議方法有瑕疵，就區分所有權人會議違反召集程序時其效力如何，雖法無明文規定，然區分所有權人會議係由公寓大廈或社區內之各區分所有權人所組成，其性質與社團相似，均為多數人所組成團體之最高意思機關，自得類推適用民法第五十六條第一項之規定，其會議瑕疵倘經除斥期間而未經區分所有權人提起撤銷之訴，其會議仍屬合法有效。
㈤上訴人縱係受讓他人房屋，其於受讓之初，對該社區房屋所有權人或住戶應繳
管理費，亦非無認識，依最高法院四十八年第一○六五號判例及公寓大廈管理條例第二十四條規定之法理，其亦應依前述標準按月繳納管理費，此即民法第一條所指：「民事，法律未規定者，依習慣，無習慣者，依法理。」之法理，故上訴人依民法第一條規定之習慣或法理，均應繳納系爭管理費。而且類似案件，被上訴人訴請麗景天下社區住戶 林胡惠如 給付管理費訴訟，業經台灣士林地方法院八十八年簡上字第二二五號判決確定。上訴人乙○○雖稱其係於八十三年八月二十三日始取得系爭房屋，惟並無證據實其說，而且即便其係第二手之受讓人，並不知悉前手與建商間之買賣合約如何約定，惟其無論於公寓大廈管理條例施行前或施行後，均負有繳納該管理費之義務。
㈥依麗景天下原設計配置圖，且該麗景天下社區興建時，該廣告平面圖冊全區配
置圖，可以證明華新一路住戶於麗景天下社區規劃興建伊始，即屬麗景天下社區之範圍。華新一路之住戶，亦出席區分所有權人大會，此有出席會議簽名附冊可稽，其中序號二九二至三一三號之住戶，均係華新一路之住戶。上訴人主張其在社區之外，被上訴人根本未提供任何服務，因此非但遭人侵入濫貼廣告，且濫堆包裝盒紙，且車庫亦遭人佔用停車，門口堆滿垃圾云云，被上訴人否認之。實則，丙○○因其未進住且自己亦疏於管理，致遭他人侵入或置放垃圾，乃可歸責於其自己之事由，如何能全諉責於被上訴人。至於丙○○該戶水電已接通，由於其未繳費被斷水斷電，因此鐵捲門無法關，致別戶的車停在上訴人車庫內，其一樓堆置之紙箱亦係其隔鄰之 林國隆 所堆放，上訴人因其自己疏於維護管理及行使其自己之權利，而致上開情形發生，此為可歸責於其自己之事由，如何能諉責於被上訴人。至於其房子前面七棵樹被剪，係因為防颱及房子沒有人住，七棵樹樹葉太多，所以管委會同意修剪。
㈦上訴人等均已接通水電，其等皆有水號及電號，其等是否住入或使用，此乃上訴人等之決定，然要不能否認該等住戶均已接通水電之事實。
㈧丙○○八十九年八月三十一日補充上訴理由主張略以：其庭院中七棵樹遭攔腰
被砍，二棵樹齡二十年以上，每棵市價至少二十萬元以上，另五棵亦均有十多年樹齡，市價亦應有十多萬元，七棵合計九十餘萬元，主張以該九十萬元之損害賠償抵銷該管理費云云。惟被上訴人並未攔腰砍斷該樹木，僅係基於防颱安全上考量，予以修剪。且上訴人稱該樹齡二十多、十年多，市價二十萬元以上、十萬元以上云云，乃其主觀之臆測，並無證據實其說。依民法第三百三十四條規定，必二人互負債務，而其給付種類，並均屆清償期，始為抵銷。但本件被上訴人對上訴人根本無任何已屆清償期且確定之損害賠償債權，自與抵銷之要件不合。
理由
一、被上訴人之法定代理人自八十九年七月一日起由王毅民接任，其具狀聲明承受訴訟，尚無不合，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張上訴人均為麗景天下社區如原判決附表住戶編號欄及住戶所購地址欄所示房屋所有權人及住戶，其各人在麗景天下社區所擁有之房屋面積如附表權狀面積所示，而麗景天下社區管理費依建物坪數計算每坪應繳四十五元，上訴人各積欠如原判決附表所示總欠金額欄之管理費未繳，為此請求上訴人給付管理費。
上訴人乙○○以：其所有之華新一路房屋並不屬於麗景天下社區之範圍，且該房屋係獨立之建物，並無區分所有之共用部分，自無公寓大廈管理條例之適用，且被上訴人召開之區分所有權人會議，應出席戶數及總區分所有權比例未達三分之二，不符合公寓大廈管理條例之規定，換言之，麗景天下管理委員會之組織並非合法設立，不具有當事人能力資格。縱認上訴人應繳納管理費，亦應自區分所有權人會議合法成立決議後始有給付管理費之義務。
上訴人丙○○以：其所有之華新一路房屋並不屬於麗景天下社區之範圍，上訴人之房屋尚未接通水電，被上訴人並未管理上訴人所有之房屋，致上訴人之房屋遭人亂放東西、車庫被人停放車輛，又被上訴人毀損上訴人所有之樹木，上訴人以被上訴人侵權行為應負擔之賠償額七十二萬八千七百元與被上訴人所請求之管理費抵銷。
上訴人甲○○、丁○○則以：區分所有權人會議未達法定人數，被上訴人以未經合法程序通過之收費標準收取管理費，自有未洽，且上訴人未實際遷入該社區居住，被上訴人既未合法通知，上訴人根本無從得知開會日期及待議事項等語，資為抗辯。
三、被上訴人起訴主張之事實，業據其提出與所述相符之建物登記謄本、預訂房屋買賣契約書、麗景天下社區自治章程、麗景天下社區住戶公約、國富建設公司八十八年一月二十五日國字第八八０二五號函乙份、臨時住戶大會會議記錄、區分所有權人會議通知、區分所有權人會議紀錄、麗景天下社區第八屆管委會第十一次委員會議記錄、麗景天下配置圖、麗景天下平面圖冊及全區配置圖、國富建設公司八十八年十月十二日出具之文件、開會通知、會議簽到簿、出席委託書等影本為證，上訴人對此等文書之真正及未繳納管理費之事實均不爭執；但以區分所有權人會議之出席人數及所有權比例未達法定標準，其決議不合法，被上訴人收取管理費無合法權源，區分所有權會議之召開未合法通知上訴人，華新一路之建物不屬於麗景天下社區範圍等語資為抗辯。是本件兩造爭執要旨厥為：㈠華新一路之建物是否屬於麗景天下社區範圍。㈡八十六年一月十九日召開之區分所有權人會議，其出席人數及所有權比例有無達法定標準，其決議有效否。㈢上訴人丙○○主張抵銷，有無理由？
四、關於華新一路之建物是否屬於麗景天下社區部分：查，麗景天下係由國富建設公司完整規劃，佔地四萬六千餘坪，係整體開發，領取同一開發許可執照，並含坐落華新一路全體住戶，共計三百十七戶等情，有國富建設公司八十八年十月十二日出具之信函影本說明欄詳載：「麗景天下由本公司完整規劃，佔地四萬六千餘坪，係整體開發，同一開發許可執照，含華新一路全體住戶，共計三百十七戶。依法律規定，華新一路面積不足以聲請開發，由林地變更為丙建而起造房舍。華新一路住戶至目前為止，使用之自來水、電力、電視、污水處理廠、巡邏警衛等費用皆由全社區共同負擔，且有不可能分割之關係，其他公設亦然。本公司並提供原購屋契約，內各含有住戶親簽之管理公約同意書可資證明，該等住戶皆為麗景天下一分子無疑。」及原設計配置圖、廣告平面圖冊、全區配置圖可稽（原審訴字卷第七十二至七十七頁）。核與證人第六任主任委員王光華證稱「我們社區的水會進到管委會水塔再用，華新一路的水也用這裡的，社區設有污水處理，包括華新一路，社區提供巴士，包括華新一路，清潔工收垃圾，所有公共設施華新一路也可以使用，空屋部分一季會進去圍牆內除一次草」（本院卷第二一二、二一三頁）等情相符。按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地；多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；公寓大廈管理條例第三條第一款、第四十一條分別定有明文。華新一路之建物既同屬麗景天下之同一開發許可執照，並使用共同之公共設施，上訴人以其所有之建物為獨立房屋或不在警衛室涵蓋範圍內，抗辯無公寓大廈管理條例之適用或不屬於麗景天下社區之一部分，委無可採。何況華新一路之住戶亦有出席區分所有權人會議者（參會議簽名冊，原審卷七十九頁以下），足證華新一路之住戶亦認同其隸屬於麗景天下社區。至於警衛室係因華新一路（目前係公共之道路）尚通到別處，所以不能往前設，但亦由於警衛室之設置，華新一路之門禁即對訪客之過濾，未曾受到服務，所以同意華新一路之住戶（不包括華新一路一號及美國屋）管理費減三分之一等情，亦據王光華證述明確。此外，為了加強安全之維護，計劃再加設監視攝影機，華新一路上亦設有監視器，有被上訴人提出之攝影機設置位置圖可參（本院卷二二三頁）。是上訴人乙○○、丙○○抗辯未感受到被服務云云，洵非可採。上訴人丙○○對於管理委員會之管理若有意見，應於區分所有權人會議上表達，尚不得以拒付管理費之方式抗議，蓋管理委員會僅係區分所有權人會議決議事項之執行機關（公寓大廈管理條例第三十四條第八款規定），並非意思機關；是丙○○抗辯其屋內被放置紙箱或車庫遭他人停車云云，姑不論此係因丙○○未住居該址致為其鄰人暫置物品或停車（本院卷二一七頁），本與管理委員會無涉，縱令管理委員會之管理不能令丙○○滿意，亦不得以此作為拒付管理費之理由。
五、系爭麗景天下房屋出賣人國富建設公司，於預售系爭麗景天下房屋時與買受人之間，於預售房屋買賣契約書第十三條四項第三款規定：「甲方（即買受人）同意於本別墅完工並接通水電之日起，不論已否遷入，均願負擔屬於該社區，應由全體使用戶分擔之管理費」，同約第十九條第一項約定：「本約一切約定事項之效力及於甲方之受讓人、管理人、繼承人或承租人」，同條第二項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力」，同條第六項約定：「為保持與社區管理之良好秩序及全體住戶之共同權益，甲方願遵守本社區管理公約之約束」，於第十六條再規定：「本約之附件，視為本約之一部分，與本約具有同等之效力」。又國富建設公司與承購戶間所訂立之預訂房屋買賣契約之附件「麗景天下住戶管理公約」第二條規定：「本社區為推行本公約，設立『管理服務中心』，自交屋日起由建方或其指定人代管本中心壹年，壹年後移交各住戶自行選任之管理委員會接管之，第二條規定，本社區管理委員會為住戶事務管理之最高權責機構，由全體住戶共同推選數位管理委員組成」，第七條規定：「本中心之服務範圍包括‧‧‧㈦管理月費及公共電費之收據、支出及決算事項」，第八條規定：「本社區住戶應分擔本中心下列費用‧‧‧如經常管理費用‧‧‧住戶按月繳交經常管理費，其收費標準按其所持有之房屋總坪數算分擔費用‧‧‧本中心各項管理費用自建方通知辦理交屋手續之日起，不論遷入與否，一律按應分擔額負擔‧‧‧」，第九條規定：「為維護本社區之安全著想，以及各位住戶之安寧健康起見，特定左列事項，各住戶應共同遵守之，不得拒付或拖欠應繳之管理費或公共負擔費用，住戶欠繳管理費或無分擔費用，經催繳仍不繳納時，本中心並得向法院提起訴訟因而發生之訴訟費用，律師費及‧‧‧均由該住戶負擔」，第十二條規定：「本公約對立約人之受讓人、繼承人、管理人、承租人等具同等效力」，第十三條規定：「本公約授權由建方或其指定管理時之管理服務中心或由住戶組成之管理服務中心負責執行。」，足證上訴人丙○○、甲○○、丁○○於購買系爭不動產時與出賣人國富建設公司間確有繳納管理費之合意。另依國富建設公司八十八年一月二十五日函記載：「㈠住戶購買麗景社區房屋所簽訂之住戶公約，約定全體住戶應按坪數大小每月繳交管理費，㈡經細算社區每月公共水電‧‧‧等必要之共同費用‧‧‧決定每坪收費四十五元正」（原審北簡調字第卷六十二頁），足證每坪四十五元係經該社區之管理服務中心決算而得。嗣於八十四年二月二十六日麗景天下社區第四屆第三次臨時住戶大會通過麗景天下社區自治章程，第四條明定住戶有繳納管理費之義務（前揭卷第五十八頁），且管理費為每坪四十五元，有該次住戶大會之會議紀錄附卷可佐（前開卷六十三頁）。公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布之後，麗景天下社區於八十六年一月十九日召開第一次區分所有權人會議，會中無異議通過追認麗景天下社區自治章程（前揭卷七十頁），該自治章程及會議紀錄已確定管理費為每坪四十五元（第四台之費用並未另外分項收取，係涵括於管理費內），且麗景天下社區自社區成立伊始管理費即為每坪四十五元，惟該次區分所有權人會議尚決議就華新一路之住戶（不含華新一路一號及美國屋）自八十六年一月一日起減收三分之一管理費，依法應適用公寓大廈管理條例第三十一條就重大事項之決議方式。經查，該會議出席名冊序號為三二八、三二九、三三０、三三一、三三二、三三三、三三四、三三五，均為空地，不應列入總戶數中，故總戶數為三百三十一戶（339-8＝331）。總出席戶數為二百三十三戶，經扣除毋庸列入出席戶數，但實際上有出席之空地所有權人序號三二八、二二九、三三０，總出席戶數為二百三十戶。上訴人乙○○、甲○○及丁○○對出席戶是否有提出委任書狀有爭執者共計四十九戶（實際上為四十八戶），然其中序號一六七係 朱紀周 之簽名式樣（參本院卷三○四頁）；二一四、二六六（本院卷一二三至一二五頁）；三一、六一、七六、七
九、八二、一二二、一四三、一五二、一六二、一六九、一八一、一九九、二０
三、二一六、二五五、二九二、二九三、二九七、三０九（本院卷二五二至二六一頁）；序號三八、四一、一五九、一七六、一九二、二○六、二三七、三０七（本院卷三○五頁反面至三○九頁）均有出具委託書；序號二九六、三一二號國富建設公司由其負責人郭福忠親自出席（本院卷三一○頁）；序號三三六號為麗景房屋公司負責人即住戶所有權人 李美華 親自出席（本院卷三一一頁）；序號三三七號該房屋（麗景一街九十號二樓）原為國富建設公司所有，借予麗景禮拜堂張家麟使用，由張家麟本人親自出席（本院卷三一二頁）；序號三三八號為美容院負責人即住戶所有權人李美華親自出席（本院卷三一三頁）；序號十住戶郭麗蓉，由其夫江開甦基於夫妻互為家務代理人身份出席；以上共計三十六戶。未有委託書，但委託其親屬出席或委託其親屬委託他人出席者有：序號五、十四、一二０、二七一（以上俱為夫妻）、九八（母子）、三０二（由所有權人之父委託他人出席）、三０三（連襟），以上共計七戶。證人蕭中嶽於八十九年八月八日證稱：「開住戶大會是否可能發生有人冒充開會、簽名，因為我會在現場，如果我認識才會讓他簽名，不認識的人要出具委託書我才會讓他簽名。」，另證人王光華同日亦證稱：「（是否來才會簽名，提示開會簽名簿）是，有來才會簽名，主委與總幹事都會在場，我有時會離開，但是總幹事會全程參與。」，由該二人之證詞可知，若有委託出席而未出具書面委託者，須經確認，始能簽名出席，故被上訴人所言未出具委託書，然委託其親屬出席或委託其親屬委託他人出席，堪信屬實。故就上訴人有所爭執之四十八戶，被上訴人業已證明四十三戶，則業經證明之總出席住戶數為二百二十五戶（230－5〈48-43〉＝225），顯已達三分之二以上（百分之六十八）；而應出席住戶建物所有權面積合計為十萬零五千五百四十四點七五平方公尺，已出席之住戶其面積合計七萬一千九百七十八點七一平方公尺，比例亦已逾三分之二以上（百分之六十八點二）；是該次會議出席人數及區分所有權比例，均已合乎法律規定，且無異議通過決議，其決議自屬合法有效。上訴人乙○○、甲○○、丁○○以麗景天下管理委員會之組織並非合法設立，認其不具有當事人能力資格；惟公寓大廈管理條例第二十六條明文規定，管理委員會有當事人能力，上訴人此部分主張，顯有誤會。未查，召開區分所有權人會議，被上訴人除挨家挨戶投入信箱發通知外，並張貼佈告於社區公佈欄及刊登於麗景週訊、麗景聖誕特刊，未居住於麗景天下社區之住戶，就以單掛號寄到戶籍地，業據被上訴人提出會議通知單、麗景週訊及聖誕特刊、掛號函件收據影本等為證，並據證人蕭中嶽、王光華證述翔實（本院卷一七二、一九○、一九六至二○四、二一九至二二一頁），上訴人主張無從得知開會日期，尚非可採。上訴人丙○○另主張管理費自接通水電之日起繳納，其房屋迄未完工尚未接通水電云云；惟丙○○係於八十年十月七日登記為建物所有權人，有建物謄本附卷可稽（原審簡字卷二十一頁），且麗景天下社區有三百多戶之住戶，衡情不致獨有上訴人之建物尚未接通水電，本院受命法官於八十九年八月八日勘驗現場時，上訴人之建物雖係呈無水電狀態，應係被上訴人所抗辯之因上訴人未住居該處，未繳水電費致自來水及台電公司暫停供水供電，上訴人此部分主張，洵難信屬實在。
六、上訴人乙○○應支付之管理費用部分：因乙○○係於八十三年八月二十三日方取得基隆市○○○路二二之一○號房屋（原審簡字卷第十九頁），對其前手與建商之買賣約定如何並不知悉，參酌司法院第三四九號解釋之意旨，上訴人乙○○自取得該房屋所有權之時起方有繳付管理費之義務。上訴人乙○○所有房屋之坪數為一三七點二三坪，八十三年八月二十三日起至三十一日止，計三十一分之九個月，管理費每坪每月收四十五元，共計一千七百九十三元（小數以下四捨五入）。自八十三年九月至八十五年十二月止，計二十八個月，管理費每坪每月收四十五元，共計十七萬二千九百一十元（小數以下四捨五入）。自八十六年一月至八十八年五月，計二十九個月，管理費每坪每月收三十元，共計十一萬九千三百九十元（小數以下四捨五入）。總計上訴人乙○○應繳交管理費為二十九萬四千零九十三元。
七、上訴人丙○○主張抵銷部分：上訴人丙○○主張被上訴人僱工將其庭院之陳年巨木攔腰砍斷，回復原狀或補種該等樹木經估價為七十二萬八千七百元，其以此數額與被上訴人請求之管理費抵銷云云。查，本院受命法官於八十九年八月八日履勘現場時，該等樹木雖經修剪但仍存在，核與丙○○提出之照片相符（本院卷二八八頁）。被上訴人抗辯係因颱風即將來襲，上訴人未住居該址未清理庭院，乃幫忙修剪；於丙○○未舉證證明該等樹木已因此次之修剪不再生長前，其主張被上訴人應負毀損樹木之侵權行為損害賠償責任，尚非可採，從而上訴人以重植樹木之價格（此價格亦為被上訴人否認）主張抵銷，自無理由。
八、被上訴人本於區分所有權人會議之決議，並依公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求上訴人給付管理費，洵屬正當。惟上訴人乙○○應自取得建物所有權之日起，始負給付管理費之義務，則被上訴人請求給付之金額，於二十九萬四千零九十三元及自八十八年十二月四日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，上訴人乙○○、丙○○陳明願預供擔保，請免為假執行之宣告，尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月四日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官林樹埔法官蘇瑞華右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），且依後附民事訴訟法第四百六十六條之一規定辦理。
被上訴人不得上訴。
中華民國八十九年十月六日
書記官賴以真附錄：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格其經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任釋明之。
上訴人未依第一項、第二項規定委任訴訟代理人，或雖依第二項委任，法院認為不適當者，第二審法院應定其先命補正。逾期未補正亦未依第四百六十六條之二為聲請者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。