裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第3754號民事判決
裁判日期：民國89年01月27日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度訴字第三七五四號
原告麗景天下社區管理委員會法定代理人卯○○訴訟代理人 陳進會 律師被告丙○○住訴訟代理人子○○住被告戊○○台北市○○區○○街○○○號（現應送達處所不明）
己○○住台北市○○區○○○路○段○○○號四樓丑○○住台北市○○區○○路二段一八一巷四號十六樓之二寅○○住辰○○○住台北市○○區○○○路○段○○巷○號五樓（現應
送癸○○住
所午○○住甲○○住台北市○○區○○街○○巷八之五號巳○○住台北市○○區○○○路○段○○○號八樓右二人共同訴訟代理人庚○○住台北市○○○路○段○○○號八樓被告辛○住台北市○○路○段○○○巷○○號四樓（現應送達
處乙○○住台北市○○○路○段○○○巷○號五樓丁○○住右一人訴訟代理人壬○○住台北市○○路○段○○○號八樓之二右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告如附表一所示金額及各自如附表二所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告按附表二所示比例負擔。
本判決於原告依如附表二示金額供擔保後，得假執行，但被告巳○○、午○○於假執行程序實施前各以新台幣參拾參萬壹仟肆佰肆拾元或同面額之銀行無記名可轉讓定期存單、新台幣參拾肆萬參仟玖佰元或同面額之銀行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明；
（一）被告各應給付原告如附表一所示金額及各均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件被告均為麗景天下社區如附表一住戶編號欄及住戶所購地址欄所示房屋所有權人及住戶，其各人在麗景天下社區所擁有之房屋面積如附表一權狀面積所示，而麗景天下社區管理費依建物坪每坪新台幣（下同）四十五元，其各人每月應繳之管理費，如附表一每月應繳管理費欄，其各人各積欠如附表一積欠每月份欄及積欠月數欄所示之各年月管理費，其各人從其積欠管理費之月份起至八十八年五月底，各積欠如附表一總欠金額欄之管理費未繳。
（二）公寓大廈管理條例施行前其請求之依據如下：１系爭麗景天下房屋出賣人國富建設開發股份有限公司（以下簡稱國富公
司），於預售系爭麗景天下房屋時與買受人之間，於預售房屋買賣契約書第十三條四項第三款規定，甲方（即買受人）同意於本別墅完工並接通水電之日起，不論已否遷入，均願負擔屬於該社區，應由全體使用戶分擔之管理費，同約第十九條第一項約定，本約一切約定事項之效力及於甲方之受讓人、管理人、繼承人或承租人，同條第二項約定，本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，同條第六項約定，為保持與社區管理之良好秩序及全體住戶之共同權益，甲方願遵守本社區管理公約之約束，於第十六條再規定，本約之附件，視為本約之一部分，與本約具有同等之效力。
２作為前開買賣契約附件之附表麗景天下住戶管理公約，其中第二條規定
，本社區為推行本公約，設立「管理服務中心」自交屋日起由建方或其指定人代管本中心壹年，壹年後移交各住戶自行選任之管理委員會接管之，第二條規定，本社區管理委員會為住戶事務管理之最高權責機構，由全體住戶共同推選數位管理委員組成，第七條規定，本中心之服務範圍如：：管理月費及公共負擔費用之收繳：：第八條規定，本社區住戶應分擔本中心下列費用：：如經常管理費用：住戶按月繳交經常管理費，其收費標準按其所持有之房屋總坪數算分擔費用：：本中心各項理費用自建方通知辦理交屋手續之日起，不論遷入與否，一律按應分擔額負擔：：第九條規定，為維護本社區之安全著想，以及各位住戶之安寧健康起見，特定左列事項，各住戶應共同遵守之，不得拒付或拖欠應繳之管理費或公共負擔費用，住戶欠繳管理費或無分擔費用，經催繳仍不繳納時，本中心並得向法院提起訴訟因而發生之訴訟費用，律師費及：：均由該住戶負擔，第十二條規定，本公約對立約人之受讓人、繼承人、管理人、承租人等具同等效力，第十三條規定，本公約授權由建方或其指定管理時之管理服務中心或由住戶組成之管理服務中心負責執行。
３麗景天下社區自法章程第四條亦規定「社區全體住戶（含現住戶及尚未
遷入之社區房屋或土地所有權人）負有以下義務，遵守社區自治章程及住戶大會決議、管理委員會之規定。按時繳納社區管理費，第十二條規定，管理委員會之職權如下：：收取、保管及應用社區管理經費：：麗景天下社區住戶公約第五條第四款、第五款分別規定，應依管理費收繳辦法按期徵納各種費用，如房屋出售或出租，新用戶遷入前應先行繳清各項費用，本住戶公之效力及於受讓人、繼承人、承租人、借用人及管理人。
４依前開買賣契約書及作為買賣契約一部分之「麗景天下住戶管理公約」
、「麗景天下社區自治章程」、「麗景天下社區住戶公約」，系爭麗景天下房屋之買受人或住戶，或受讓人、繼承人、管理人、承租人，借用人自交屋日起無論是否遷人居住與否，均有依其持有房屋總坪數按月繳交管理費給麗景天下社區管理委員會之義務，該項管理費於麗景天下社區管理委員會未成立之前，由國富公司設立之「管理服務中心」負責徵收壹年，壹年後移效社區管理委員會，依前開約定，麗景天下管理委員會自屬有權依房屋坪數按月向該房屋買受人或住戶或其受讓人、管理人、承租人、借用人收取管理費，其等亦有義務依房屋坪數按月繳交管理費，無論其等是否已遷入居住。
５住戶購得麗景社區房屋所簽訂之前開契約及住戶公約，已約定全體住戶
應按坪數大小繳交管理費，且每坪應繳四十五元，國富公司所設立之「管理服務中心」及八十一年開始成立之麗景天下社區管理委員會，亦依此標準，按月收取住戶管理費，行之有年，住戶亦無異議，有國富公司八十九年一月二十五日國字第八八０二五號函可稽。
６八十四年二月十六日麗景天下社區第四屆第三次臨時住戶大會，追認通
過前開麗景天下社區自治章程，並再次重申「社區內土地所有權人自八十四年三月一日起依持有坪數繳交管理費（每坪收取四十五元）。
７再退步言，縱認被告係第二手之買受人，不受前開約定或自治章程及社
區住戶公約之約束，惟該社區之房屋所有權人或住戶，無論是否遷入居住，自交屋日起，按月依其建物面積每坪繳納四十五元管理費，於該社區行之多年，就該社區之住戶，對此已具法的認識，以現今社會通念而言，房屋所有位置若係有管理委員會或置管理人，其住戶向須繳納管理費，此亦已該當於民法第一條所指之習慣，再依最高法院四十八年台上字第一０六五判例意旨及公寓大廈管理條例第二十四條規定之法理，被告縱係受讓他人房屋，其於受讓之初，對該社區房屋所有權人或住戶應繳管理費，亦非無認識，故依民法第一條規定之「習慣」或「法理」均應繳納管理費。
（三）公寓大廈管理條例施行後其請求之依據如下：麗景天下社區分所有權人第一次會議於八十六年一月十九日下午七時三十分合法舉行，其間已通過「追認過去所訂約的麗景天下社區自治章程」，依該自治章程第四條規定，社區住戶無論進住與否，均應按時繳納社區管理費，至於繳費標準，則於當日討論事項第三案中「案由：空屋及華新一路住戶管理費減半收費案說明：：擬議：自八十六年一月起至六月底華新一路所有住戶管理費減收三分之一（不含美國屋華新一路一號），但六月底開臨時住戶大會若決議要全額收是對則要補收這六個月所減收之額，另社區內空屋部分不減收，決議：通過，即日起華新一路住戶（不含華新一路一號及美國屋）管理費減收三分之一，但社區內空屋不減收」亦即有關住戶之管理費，除華新一路住戶（不含華新一路一號及美國屋），自八十六年一月一日起減收三分之一以外，其餘住戶，無論是否空屋，均一律依照原有標準即依房屋坪數每月每坪收繳管理費四十五元。
三、證據：提出建物登記謄本十三份、預訂房屋買賣契約書乙份、麗景天下社區自治章程乙份、麗景天下社區住戶公約乙份、國富公司八十八年一月二十五日國字第八八０二五號函乙份、臨時住戶大會會議記錄乙份、區分所有權人會議通知乙份、區分所有權人會議紀錄乙份、麗景天下社區第八屆管委會第十一次委員會議記錄、麗景天下配置圖乙份、麗景天下平面圖冊及全區配置圖乙份、國富建設公司八十八年十月十二日出具文件乙份、開會通知乙份、會議簽到三十四份、出席委託書八十五份、台灣士林地方法院內湖簡易庭八十七年湖簡字第三五號宣示判決筆錄乙份（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：伊屬於華新一路之住戶，並非麗景天下社區，而且原告亦未管理伊所在之社區，故不應繳納管理費。
貳、被告己○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：伊所有坐落之房屋並不屬於麗景天下社區，故與原告之管理委員會無關，自不應繳納管理費。
參、被告寅○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：並非麗景天下社區，故無須繳納管理費。
肆、被告甲○○部分：被告未於最後言詞辯論期日到場，茲據先前陳述記載如后。
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：伊未居住該處所，希望管理費能減半繳納。
伍、被告巳○○、午○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供現金或銀行無記名可轉讓定存單為擔保，免予假執行。
二、陳述；
（一）按公寓大廈管理條例第二十八條規定「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」，而規約之訂定或變更，包括社區管理費之收費標準屬重大決議事項，除須經區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意外，更應遵守會議召集程序合法，惟被告未曾收受區分所有權人開會之信函參與會議，是原告以未經合法程序通過社區管理費之收費標準，自屬無理由。
（二）次查原告請求給付八十二年二月至八十八年五月之管理費三十四萬三千九百元，依被告所有上開建物坪數一００點五五坪乘每坪四十五元計算，惟按公寓大廈管理條例第十八條規定「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：：區分所有權人依區分所有權會議決議繳納」，然原告未提出任何有關區分所有權人會議合法表決通過依每坪四十五元計算之管理費之約定。
（三）復查原告所提出之建商國富公司與承購戶之買賣契約及其附件，亦未有依每坪四十五元計算之管理費，況且被告均非該買賣契約之當事人，其債權效力不及於非契約之當事人。
（四）又查前開國富公司八十八年一月二十五日國字第八八０二五號函文明載「經細算社區每月公共水電、社區巴士、污水處理廠、警衛保全系統、園藝、垃圾清運、有線電視、員工薪支、辦公費等必要之共同費用：：決定每坪收費新台幣四十五元，社區收費標準未經區分所有權人形式通過」，前述每坪四十五元是由九項費用所加總而成，然依前開建商買賣契約中附表五「麗景天下住戶管理公約」第八條第一項明訂管理費用負擔項目「１公共水電。２本中心服務人員薪津，３清潔費用，４公共設施之維護管理費用。」等四項，又第八條第二項明定「未遷入戶除去公共水電費用減半攤外，其餘管理費用仍需全額分擔」，依上開契約規定住戶與非住戶，管理費用之收取並不一致，被告仍未住進該社區，即屬非住戶，則應交付管理費，亦不應與住戶繳交全額管理費相符，又其餘該等費用應否由「非住戶」參與全數負擔或部分負擔，亦無經過區分所有權人會議決議，依法自不應列入管理費計算標準。
（五）再者與原告社區鄰近之「伯爵山莊」不論交通、面積等均優於麗景社區，每月管理費僅一千五百元，麗景社區每月管理費竟高達四千五百二十五元，但若扣除第四台有線電視費五百元、保全系統費二百八百元，自應扣除方屬合理。
三、證據：提出「伯爵山莊」繳費通知單、八十六年一月十九日麗景天下社區分所有權人會議委託書等影本為證。
陸、被告丁○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：原告所召集之區分所有權人未經合法召集。
柒、被告戊○○、丑○○、辰○○○、癸○○、辛○及乙○○部分：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：
一、本件原告麗景天下社區管理委員會法定代理人，於八十八年七月一日由卯○○接任，同時聲請承受訴訟，經查核無不合，應予准許。
二、本件被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，被告戊○○、丑○○、辰○○○、癸○○、辛○及乙○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張被告均為麗景天下社區如附表住戶編號欄及住戶所購地址欄所示房屋所有權人及住戶，其各人在麗景天下社區所擁有之房屋面積如附表權狀面積所示，而麗景天下社區管理費依建物坪每坪新台幣四十五元，其各人每月應繳之管理費，如附表每月應繳管理費欄，其各人各積欠如附表積欠每月份欄及積欠月數欄所示之各年月管理費，其各人從其積欠管理費之月份起至八十八年五月底，各積欠如附表總欠金額欄之管理費未繳，為此請求判決如訴之聲明所示等語。
二、被告丙○○、己○○及寅○○則以：並非麗景天下社區，而且原告亦未管理伊所在之社區，故不應繳納管理費等語，資為抗辯。
被告甲○○則以：伊未居住該處所，希望管理費能減半繳納等語。
被告巳○○、午○○、丁○○則以：區分所有權人並未決議以每坪四十五元計算管理費，況且有關社區管理費之收費標準屬重大決議事項，除須經區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意外，更應遵守會議召集程序合法，惟原告以未經合法程序通過社區管理費之收費標準，自有未洽等語，資為抗辯。
三、經查原告起訴主張之事實，業據其提出與陳述相符之建物登記謄本十三份、預訂房屋買賣契約書乙份、麗景天下社區自治章程乙份、麗景天下社區住戶公約乙份、國富公司八十八年一月二十五日國字第八八０二五號函乙份、臨時住戶大會會議記錄乙份、區分所有權人會議通知乙份、區分所有權人會議紀錄乙份、麗景天下社區第八屆管委會第十一次委員會議記錄、麗景天下配置圖乙份、麗景天下平面圖冊及全區配置圖乙份、國富建設公司八十八年十月十二日出具文件乙份、開會通知乙份、會議簽到三十四份、出席委託書八十五份等影本為證，惟被告以原告收取管理費無合法權源等語為辯，然查：
（一）系爭麗景天下房屋出賣人國富建設開發股份有限公司（以下簡稱國富公司），於預售系爭麗景天下房屋時與買受人之間，於預售房屋買賣契約書第十三條四項第三款規定：「甲方（即買受人）同意於本別墅完工並接通水電之日起，不論已否遷入，均願負擔屬於該社區，應由全體使用戶分擔之管理費」，同約第十九條第一項約定：「本約一切約定事項之效力及於甲方之受讓人、管理人、繼承人或承租人」，同條第二項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力」，同條第六項約定：「為保持與社區管理之良好秩序及全體住戶之共同權益，甲方願遵守本社區管理公約之約束」，於第十六條再規定：「本約之附件，視為本約之一部分，與本約具有同等之效力」。
（二）又系爭麗景天下社區房屋出賣人國富公司，與承購戶間所訂立之預訂房屋買賣契約之附件「麗景天下住戶管理公約」第二條規定：「本社區為推行本公約，設立「管理服務中心」，自交屋日起由建方或其指定人代管本中心壹年，壹年後移交各住戶自行選任之管理委員會接管之，第二條規定，本社區管理委員會為住戶事務管理之最高權責機構，由全體住戶共同推選數位管理委員組成」，第七條規定：「本中心之服務範圍如：：管理月費及公共負擔費用之收繳：：」，第八條規定：「本社區住戶應分擔本中心下列費用：：如經常管理費用：住戶按月繳交經常管理費，其收費標準按其所持有之房屋總坪數算分擔費用：：本中心各項理費用自建方通知辦理交屋手續之日起，不論遷入與否，一律按應分擔額負擔：：」，第九條規定：「為維護本社區之安全著想，以及各位住戶之安寧健康起見，特定左列事項，各住戶應共同遵守之，不得拒付或拖欠應繳之管理費或公共負擔費用，住戶欠繳管理費或無分擔費用，經催繳仍不繳納時，本中心並得向法院提起訴訟因而發生之訴訟費用，律師費及：：均由該住戶負擔」，第十二條規定：「本公約對立約人之受讓人、繼承人、管理人、承租人等具同等效力」，第十三條規定：「本公約授權由建方或其指定管理時之管理服務中心或由住戶組成之管理服務中心負責執行。」，足證被告於購買系爭不動產時與出賣人國富公司或與原承買人間確有繳納管理費之合意，原告既係依前開管理公約第二條規定接管原國富建設公司之權利，自得依該契約之約定，向被告請求給付管理費，原告請求被告給付召開區分所有權人會議前之管理費既係本於被告與國富建設公司間之契約合意內容，此與區分所有權人會議有無就收取管理費乙事有所決議無涉。
（三）至被告另有辯稱就管理費之收取標準未於契約書內載明，原告以每坪四十五元計算，並無依據等語，但依管理公約第七條規定：「本中心之服務範圍包括：：㈦管理月費及公共電費之收據、支出及決算事項」，顯係已將管理月費及公共電費之收繳數額若干，授權由管理服務中心負責決算，雖未於契約書上明載收取之具體數額，亦難認其收取數額並無依據，次查依國富建設公司八十八年一月二十五日函亦明載：「㈠住戶購買麗景社區房屋所簽訂之住戶公約，約定全體住戶應按坪數大小每月繳交管理費，㈡經細算社區每月公共水電：：等必要之共同費用：：決定每坪收費四十五元正」等語可證，前述每坪四十五元係經該社區之管理服務中心決算而得。
（四）另公寓大廈管理條例公布施行後，該社區於八十六年一月十九日舉行第一次區分所有權人會議，通過追認過去所訂之「麗景天下自治章程」，依當日決議事項第三案中已決議除華新一路住戶（不含華新一路一號及美國屋），自八十六年一月一日起減收三分之一以外，其餘住戶無論是否空戶，均一律依照原有標準即依房屋坪數每月收繳管理費四十五元，其中被告丙○○、戊○○、己○○、丑○○、寅○○、辰○○○、黃素雲部分因係華新一路住戶固自八十六年一月一日起減收三分之一之管理費外，其餘被告則非華新一路住戶，自應按月繳足管理費，被告雖有認為該次區分所有權人會議之召集程序及決議方法違法等語，但被告所指程序上之瑕疵縱屬實情，亦為召集程序或決議方法具有瑕疵，就區分所有權人會議違反召集程序時其效力如何，雖法無明文，然區分所有權人會議係由公寓大廈或社區內之各區分所有權人所組成，其性質與社團相似，均為多數人所組成團體之最高意思機關，自得類推適用民法第五十六條第一項之規定，認其會議瑕疵倘經除斥期間而未經區分所有權人提起撤銷之訴，其會議仍屬合法有效，是被告此項抗辯自非可採。
（五）又被告亦辯稱並非屬於麗景天下社區者，故收取管理費亦屬無據等語，惟查麗景天下係由國富建設公司所完整規劃，佔地四萬六千餘坪，係整體開發，領取同一開發許可執照，並含坐落華新一路全體住戶，共計三百十七戶等情，亦有國富建設公司八十八年十月十二日出具之信函影本附卷可稽，且麗景天下社區興建時既包括華新一路在內，況且華新一路之住戶亦有出席區分所有權人會議，有麗景天下社區原設計配置圖及廣告平面圖冊全區配置圖及出席會議簽名附冊影本可參，益證華新一路之住戶隸屬於麗景天下社區，至於同社區是否能在成立不同管理委員會，則屬另一問題，在被告所坐落之處所現乃屬麗景天下社區，何況前述區分所有權人會議既決議自八十六年一月一日起凡屬於華新一路之住戶（不包括華新一路一號及美國屋）管理費減收三分之一，是被告以已另行申請成立管理委員會為由而拒繳管理費亦非可採。
（六）再被告所辯該社區收費高出鄰近社區收費額甚多，且伊未搬入居住，自不應支付全額管理費等語，但查他社區管理費收取數額以及遷入戶與未遷入戶之收費數額有所區別，乃基於該社區區分所有權人決議之結果而來，無從拘束該社區區分所有權人以外者，倘被告認其收取數額不合理，自應透過區分所有權人會議另為決議，在未推翻原決議內容之情形下，各區分所有權人仍應受該決議之拘束，是被告該部分之抗辯亦不可採信。
四、從而，原告依房屋買賣契約及區分所有權人會議之決議，並依公寓大廈管理條例第二十一條規定，訴請被告各給付如附表一所積欠之管理費，及各自如附表二所示收受起訴狀繕本翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應以准許。
丙、假執行之宣告：原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，被告巳○○、午○○陳明願供擔保請求免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
丁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十七日
民事第四庭法官陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年一月二十七日
法院書記官蘇彥宇附表一：
附表二：
被告利息起算日即繕本送達翌日負擔訴訟費用比例原告假執行擔保金額丙○○八十八年九月十二日百分之四伍萬貳仟元戊○○八十八年十二月四日百分之八壹拾貳萬元己○○八十八年九月十五日百分之十壹拾肆萬元丑○○八十八年九月十一日百分之十壹拾肆萬元寅○○八十八年十月十七日百分之十壹拾肆萬元辰○○○八十八年十二月四日百分之九壹拾參萬元癸○○八十八年十二月四日百分之四伍萬陸仟元午○○八十八年十月十五日百分之八壹拾壹萬元甲○○八十八年九月十五日百分之八壹拾壹萬元巳○○八十八年九月十六日百分之八壹拾壹萬元辛○八十八年九月十一日百分之七壹拾萬元乙○○八十八年九月十一日百分之八壹拾貳萬元丁○○八十八年九月十一日百分之六玖萬肆元