臺灣臺中地方法院民事判決 105年度豐簡字第577號
原 告 陳麒宏
訴訟代理人 黃進祥 律師
黃建雄 律師
蔡志宏 律師
被 告 關玉信
訴訟代理人 游雅鈴 律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國106年11月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國93年10月13日經本院93年執字第0000
0號強制執行事件，拍賣取得第三人 楊雅棋 所有改制前臺中
縣○○鄉○○段○○○○號土地應有部分萬分之144、同段560
建號全部（即門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路○○巷○○號6，
改制並整編後門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○巷○○號6樓
）及同段563建號應有部分萬分之176（下稱系爭房地），並
於93年10月29日完成所有權移轉登記。系爭房屋所處社區名
稱為 潭子 世家，為萬家吉建設股份有限公司（下稱萬家吉公
司）所興建之建案，共有72戶，36個停車位，而停車位所有
權及其他公共設施所有權係以臺中市○○區○○段○○○○號
為登記，作為同段490至562建號建物之共有部份使用，惟萬
家吉公司並就停車位使用分配已與全體住戶達成協議，有購
買潭子世家停車位者，於系爭563建號之應有部分比例為萬
分之58，亦即停車位之應有部分附屬於系爭563建號，而持
份比例即為萬分之58。系爭房地原為 陳秀蓮 向萬家吉公司買
受，且有購買地下層編號14之停車位（下稱系爭停車位），
嗣經轉售予楊雅棋，楊雅棋則將系爭停車位再售予他人，但
並未辦理停車位應有部分萬分之58之所有權移轉登記，楊雅
棋出售系爭停車位僅具債權效力，系爭停車位仍屬楊雅棋所
有，原告已依前揭拍賣程序而繼受取得系爭停車位所有權，
具有物權效力，但系爭停車位現遭被告占有使用並拒絕返還
，原告請求被告返還系爭停車位，並應給付相當於租金之不
當得利，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將臺中
市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○
巷○○號6樓所屬之潭子世家地下一層編號14號停車位騰空遷
讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）9萬元，
即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1
項之停車位之日止，按月於每月五日給付原告1,500元，即
自各期給付到期日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息；㈣願供擔保，請准假執行。
二、被告答辯：被告否認原告主張潭子世家停車位之應有部分所
有權為萬分之58，又原告係經法院拍賣程序取得系爭房地，
但拍賣公告並未載明有停車位，原告無由經拍賣程序而繼受
取得系爭停車位。再者，系爭563建號為同段490至562建號
建物之公共設施，固然劃設停車位，並出售予各住戶，但已
有約定分管契約，購買停車位者有永久使用權，而未購買停
車位者則放棄主張停車位使用權利，系爭563建號應有部分
僅是公共設施之分擔，並非具體特定為停車位之所有權或使
用權。原系爭房地所有權人楊雅棋購買取得系爭停車位使用
權後，再將系爭停車位使用權售予第三人 關玉蘭 ，關玉蘭再
轉售予 李如薰 ，李如薰又售予 關玉珠 ，被告為關玉珠胞弟，
係經由關玉珠同意而使用系爭停車位，被告使用系爭停車位
合法有權，無須返還系爭停車位，亦不構成不當得利等語，
並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准免為假執行。
三、經查，原告主張其於93年間經本院拍賣程序而取得系爭房地
所有權，而其中系爭停車位之所有權為系爭563建號應有部
分萬分之58，亦經原告經拍定程序而取得，原告為系爭停車
位之所有權人一情，為被告所否認，被告並抗辯系爭563建
號應有部分僅是各住戶分擔公共設施，非具體特定為停車位
之所有權等語，則本件爭執事項為：原告拍定買受系爭563
建號應有部分範圍是否包含系爭停車位所有權或使用權？論
述如下：
（一）公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立
編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他
公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。第一種地
下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該
地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地
下室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產
，則區分所有權人縱未購買停車位者，因持有公共設施應
有部分，應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有
部分亦及於地下室停車位部分（最高法院89年度台上字第
1994號民事判決要旨參照）。另交易實務上有將之分為①
法定停車位②自行增設停車位與③獎勵增設停車位三種。
其中法定停車位：依都市計畫書、建築技術規則建築設計
工編及其他相關法令所應附之停車位，又稱防空避難室兼
停車位，無獨立權狀，以共用部分持分配給承購戶，須隨
主建物一併移轉，但可依分管協議，交由區分所有權人使
用，不得讓售於區分所有權人以外之人或為區分所有權人
以外特定人設定專用權或為其他有損害區分所有權人權益
之行為；自行增設停車位：指法定停車位以外由建商自行
增設之停車位，具有獨立產權及權狀，且得為單獨移轉；
獎勵增設停車位：具有獨立產權及權狀，及可單獨移轉。
上揭最高法院89年度台上字第1994號民事判決所揭示之情
形，屬於法定停車位之情形，並無獨立之權狀，其係以共
用部分持分配給承購戶，不得單獨為物權標的，須隨主建
物一併移轉，但得依分管契約，交由某一戶或某些住戶使
用，非如自行增設停車位與獎勵增設停車位，具有獨立產
權、權狀，而可單獨移轉。是以，前述所謂法定停車位，
充其量只屬於所謂使用權之取得，參照公寓大廈管理條例
第9條第1項規定，公寓大廈各區分所有權人按其共有之應
有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之
權。但另有約定者，從其約定。上開規範中所稱「另有約
定者」，乃指同條例第3條第5款所定，共有部分經約定供
特定區分所有權人使用之「約定專用部分」而言，上開法
定停車位之使用權，如係約定供特定區分所有權人使用，
則為上開條例所稱之約定專用部分。
（二）系爭563建號主要用途為避難室、梯間、停車空間、水箱
、機械室，有建築改良物登記簿可佐（卷㈠56頁），而建
物登記謄本亦已載明「新興路二段87巷12號等公共設施，
主要用途為共有部分」，有建物登記謄本可佐（補字卷33
頁），根據上開停車空間與其他公共設施合併編列建號之
所有權登記，可見系爭停車位屬於上開法定停車位，並無
獨立之權狀，其係以共用部分持分配給承購戶，得為約定
專有部分，但不得單獨為物權標的，原告主張其為系爭停
車位之所有權人，實有誤解。
（三）根據原告提出經公證之82年間認證書（補字卷14-23頁）
，除萬家吉公司與購買潭子世家房屋之所有權人約定大廈
安全衛生管理、住戶公約等事項外，就潭子世家地下一層
停車位使用權一事，簽訂協議書（補字卷19-23頁），約
定：「雙方就潭子世家即臺中縣○○鄉○○路○段○○巷○○
號1樓至36號6樓等地下室停車位，由乙方（即住戶）中有
購買停車位者取得車位永久使用權。前項協議如有購買停
車位者日後將車位讓與他人，效力及於繼受人。無購買停
車位者自願放棄主張車位之任何權利，且不得任意停佔任
何車位。地下室車位編號詳見停車位置圖。」，又據上開
停車位協議書附件之車位分配表所載，系爭停車位（即車
位編號14）係由編號K6住戶陳秀蓮購買（補字卷23頁）。
準此，潭子世家地下一層即系爭563建號雖登記為全體區
分所有權人共有，惟並非全部區分所有權人均擁有停車位
使用權，必須向建商另行加價購買，取得使用憑證後方可
擁有停車位使用權，其使用權專屬購買停車位者所有，應
認潭子世家全體區分所有權人就地下室停車位已有分管之
約定。
（四）承上，被告抗辯系爭停車位之約定專用權業經原使用權人
陳秀蓮移轉予楊雅棋，而楊雅棋再移轉予關玉蘭，關玉蘭
再移轉予李如薰，李如薰又再移轉予關玉珠，被告為關玉
珠胞弟，係經關玉珠同意而使用系爭停車位一情，業經被
告提出潭子世家地下室停車位使用證明書為證（卷㈠38頁
），被告係經系爭停車位約定專用權人關玉珠同意而合法
使用系爭停車位，要無疑義。
（五）原告固然主張因拍賣而繼受取得系爭停車位所有權及使用
權云云，然系爭停車位並非獨立之所有權標的，且原告透
過本院93年執字第29137號強制執行程序而取得系爭房地
所有權，然該執行程序所公告之拍賣條件，並未包括系爭
停車位之約定專用權（詳該執行卷93年9月22日第三次拍
賣公告，相同拍賣公告內容即卷㈠35-36頁），因此，原
告自無因拍定取得系爭停車位之所有權、約定專用權之理
。至於原告拍定取得系爭563建號應有部分萬分之176，所
彰顯之權利係指其因拍定而所有公共設施應有部分比例，
此等應有部分係抽象存在於全部共有物上（即上開系爭
563建號所載之避難室、梯間、停車空間、水箱、機械室
等公共設施），並非具體特定指向於系爭停車位所有權、
約定專用權。從而，原告主張系爭停車位應有部分為萬分
之58，並附屬於系爭563建號應有部分登記，原告取得系
爭停車位所有權、使用權云云，顯然誤解所有權登記為「
應有部分比例」之意義。
（六）至於原告主張不受系爭停車位分管契約拘束，並以其無從
得知系爭停車位轉讓文件為論據（卷㈠38頁），惟按公寓
大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共
用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定
外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按
分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契
約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之
拘束（最高法院91年度台上字第2477號民事裁判意旨參照
）；又按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年
月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶
，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有
分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契
約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該
分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。
該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大
廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其
效力（同院99年度台上字第1191號民事裁判意旨參照）；
又最高法院48年臺上字第1065號判例認為：「共有人於與
其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有
部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續
存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟
應有部分之受讓人若不知悉分管契約，亦無可得而知之情
形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第
三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違
，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官
會議固著有釋字第349號解釋足供參佐，然由上開解釋意
旨可知，共有人與其他共有人訂立共有物分管特約後，將
其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知，並無
受不測損害之虞時，最高法院48年臺上字第1065號判例意
旨就此部分，與憲法保障人民財產權意旨仍不相違背，即
共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續存在。原告
既透過本院93年執字第29137號強制執行程序而拍取賣得
系爭房地所有權，原告閱覽上開拍賣公告之際，應已知悉
其參與投標之標的為公寓大廈，且該拍賣公告附表備考欄
已標明：「共同使用部分建號563面積2383.98平方公尺持
分萬分之176」，可見原告知悉拍賣取得之系爭563建號應
有部分，係取得該公寓大廈共同使用部分之應有部分比例
，且拍賣公告已載明得閱覽查封筆錄，而得明瞭查封之標
的，該拍賣公告並載明依據公寓大廈管理條例第24條第1
項規定，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽
或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權
人依本條例或規約所定一切權利義務事項等語，而關於潭
子世家住戶公約、用戶裝潢施工管理辦法、地下層停車位
使用權協議等文件，具經公證在案（補字卷14-23頁），
原告得以向該潭子世家管理委員會請求閱覽上開文件，以
明瞭相關住戶公約、共同部分約定專用權等分管約定事項
，故原告透過適宜且公開途徑，可得而知潭子世家住戶公
約、共同部分約定專用權等分管約定事項，原告固然無從
知悉系爭停車位轉讓文件，然透過住戶公約、地下層停車
位使用權協議等文件，可得知悉系爭停車位原應為共同使
用部分，然已經全體住戶約定為專用部分之事實，原告應
繼受上開潭子世家住戶公約、地下層停車位使用權協議等
分管契約之拘束，原告並無取得系爭停車位之約定專用使
用權源。
四、綜上，原告主張其因拍賣而取得系爭停車位所有權、使用權
，而請求如其聲明所載事項，具屬無理，應併同其假執行之
聲請，予以駁回。
五、本件事證已臻明確，原告請求向地政機關詢問公寓大廈車位
轉讓登記作業、持份變更登記是否為停車位持份取得等證據
調查，暨兩造其餘之主張及攻擊防禦方法，均核與本判決結
果不生影響，不另論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條，判決如主文。
中華民國106年11月30日
豐原簡易庭法官林孟和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月30日
書記官