裁判字號：最高法院96年台上字第115號民事判決
裁判日期：民國96年01月18日
裁判案由：返還無權占有土地等
最高法院民事判決九十六年度台上字第一一五號上訴人甲○○
11樓訴訟代理人 李建民 律師被上訴人乙○○
丙○○
6樓之20丁○○○
己○○戊○○○上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國九十五年六月二十一日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第七三號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：坐落台北縣三重市○○○段○○○○號【下稱八四九地號，重測前為三重埔段菜寮小段五０－九地號（下稱五０－九地號）】、八五０地號【下稱八五０地號，重測前為三重埔段菜寮小段五０－二三地號（下稱五０－二三地號，係自重測前五０－九地號分割而增加之地號）】土地，係伊所有。被上訴人乙○○、丙○○共有門牌號碼台北縣三重市○○○路○○巷○弄一之一號房屋（下稱一之一號房屋）無權占用系爭八五０地號土地；被上訴人丁○○○所有門牌同巷弄七號房屋（下稱七號一樓房屋）、被上訴人戊○○○所有門牌同巷弄七號四樓房屋（下稱七號四樓房屋）、被上訴人己○○所有門牌同巷弄八號二樓房屋（下稱八號二樓房屋），則均無權占用系爭八四九地號土地，各房屋占用之面積、位置分別如第一審判決附圖（下稱附圖）所示，被上訴人並因而獲有相當於租金之不當利得等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人各自拆屋還地；另依不當得利之法律關係，求為自九十四年五月四日起至返還土地之日止，乙○○、丙○○按年各給付新台幣（下同）九千一百四十七元；丁○○○按年給付一萬七千一百四十三元；戊○○○按年給付一萬五千七百九十六元；己○○按年給付一萬八千九百二十五元之判決（上訴人於第一審另請求 張色米 拆屋還地並返還不當得利，經判決駁回後，雖提起第二審上訴，惟於原審撤回對張色米之起訴）。
被上訴人則以：伊等信賴土地登記或自法院拍賣而取得建物所有權，應受保障，且上訴人買受系爭土地時，已明知系爭土地上有辦妥保存登記之房屋存在，應認為上訴人於取得土地時，默示同意系爭土地上房屋使用至房屋滅失或無法繼續使用之日止等語，資為抗辯。
原審依調查證據審理之結果，以：重測前五０－九地號土地原為訴外人 阮隆愈 所有，於五十二年五月三日設定地上權予訴外人 徐吳燕卿 ，嗣阮隆愈所有五０－九地號土地於五十三年六月十二日遭查封，由訴外人 李姚輝 拍定並於五十五年九月三十日辦妥所有權移轉登記。李姚輝提出以阮隆愈名義於五十五年四月十日出具之五０－九地號土地使用權同意書及偽造之同小段五一－八地號土地使用權同意書連同同小段五０－一０地號土地與訴外人 許天城 合建房屋，而於五十五年九月三日領得建造執照，房屋興建完成後，已於五十八年六月二十四日取得使用執照，惟未辦理保存登記移轉與房屋買受人。李姚輝與許天城合建之房屋中，一之一號房屋於七十一年十一月三日由訴外人 陳張阿珠 書立切結書辦妥保存登記，嗣因夫妻財產更名為 陳保全 所有，陳保全死亡後，於八十年四月二十九日以繼承為原因登記為乙○○、丙○○共有，應有部分各二分之一；七號房屋於七十二年六月十一日由丁○○○書立切結書辦妥保存登記，登記為其所有；七號四樓房屋由訴外人 高秀媛 於七十二年五月十日書立切結書辦妥保存登記，嗣由戊○○○輾轉於九十二年間拍賣取得而於同年八月二十日辦妥移轉登記；八號二樓房屋，由訴外人 陳黃碧珠 於七十二年五月十日書立切結書辦妥保存登記，嗣於七十三年八月六日以贈與為由移轉登記為己○○所有。而重測前五０－九地號土地於五十七年八月十五日因分割而增加五０－二三地號土地，嗣五０－九地號、五０－二三地號土地重測後分別編為四四九地號及四五０地號土地，上訴人於九十四年拍賣取得系爭土地，並於同年五月十日辦妥所有權移轉登記等情，有土地登記簿謄本、建造執照申請書、使用執照、建物登記簿謄本、切結書可按。而系爭房屋坐落於系爭土地之面積及位置，業經第一審法院會同地政人員至現場履勘及測量明確，詳如附圖所示，堪信為真實。查重測前五０－九地號土地雖設定地上權予徐吳燕卿，惟僅徐吳燕卿得對土地所有權人主張地上權效力優先於所有權而已，非謂所有權人之李姚輝不得提供該土地與他人合建房屋。而土地所有人同意以其土地供他人興建房屋時，基於經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，該土地所有人自得預期房屋所有人將使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止。又房屋建竣且完成所有權登記者，房屋取得人憑主管機關核發之房屋使用執照，應可確信已辦保存登記之房屋係合法占用坐落基地始符常理。至於向同意他人使用土地興建房屋之土地所有人買受土地者，既得由完善之公示登記制度知悉其買受之土地上現存在已經保存登記之房屋，仍予買受，即應認該土地買受人亦默示同意負有與前手相同容忍其土地上房屋得使用至房屋滅失或無法繼續使用之日止之義務。系爭房屋係當時系爭土地所有人李姚輝提供土地並自任起造人所興建，李姚輝興建完成取得使用執照後，雖未辦理保存登記，惟已經被上訴人或其前手於七十一年、七十二年間辦畢建物保存登記，各房屋之建物保存登記並均公示於系爭土地之登記謄本上，上訴人自上開完善之公示登記制度完全知悉系爭土地上已有已辦保存登記之房屋存在，仍願拍定買受，其事後請求房屋所有人拆屋還地，即與誠信原則有悖。另按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及其上房屋原同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除當事人間別有約定外，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係（本院四十八年台上字第一四五七號判例及八十八年四月修正後民法第四百二十五條之一規定參照）。系爭土地原所有權人李姚輝提供系爭土地與許天城合建房屋並自行銷售分得房屋，不論買戶係與李姚輝或許天城簽訂買賣契約，惟李姚輝自系爭房屋建竣交付被上訴人或前手使用迄今已歷三十餘年，從未主張被上訴人或前手無權占用系爭土地及房屋，依上開說明，亦應推定土地受讓人之上訴人與房屋受讓人之被上訴人間在房屋得使用之期限內有租賃關係。至於系爭房屋坐落重測前五一－八地號土地部分，雖經該土地所有權人訴請拆屋還地獲得勝訴確定，惟尚未進行強制拆除，且無證據證明如拆除該部分，系爭房屋即無法使用，兩造間租賃關係仍然存在，則上訴人本於所有權及不當得利法律關係請求被上訴人拆屋還地並返還不當得利即屬無據等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊或防禦方法因事證已臻明確而無礙判決結果，無庸調查或一一論述，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，尚無違誤。查系爭房屋係李姚輝提供所有重測前五０－九地號土地與許天城合建，並就各自分得房屋銷售，為原審確定事實，則無論被上訴人或其前手係向李姚輝或向許天城購買房屋，各該房屋所有人對李姚輝而言，均非無權占用房屋所在之系爭土地，上訴人輾轉取得系爭土地所有權，應依前述說明與被上訴人成立租賃關係。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年一月十八日
最高法院民事第八庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官許澍林法官鄭傑夫法官蘇清恭本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年二月七日
Ａ