裁判字號：臺灣高等法院95年上字第73號民事判決
裁判日期：民國95年06月21日
裁判案由：返還無權占有土地等
臺灣高等法院民事判決95年度上字第73號上訴人乙○○訴訟代理人 李建民 律師被上訴人戊○○被上訴人己○○被上訴人丙○○○被上訴人丁○○○被上訴人甲○○上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國94年12月15日臺灣板橋地方法院94年度訴字第826號第一審判決提起上訴，本院於95年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台北縣三重市○○○段849（重測前為三重埔段菜寮小段50─9地號）、850地號（重測前為三重埔段菜寮小段50─23地號）等土地，為伊於94年5月4日拍賣取得所有權。詎被上訴人及原審被告 張色米 等人均未經 伊之 同意及授權，其中被上訴人戊○○、己○○所有門牌台北縣三重市○○○路○○巷○弄1之1號建物（應有部分各1/2）無權占用系爭850地號；被上訴人丙○○○所有門牌同巷1弄7號建物、被上訴人丁○○○所有門牌同巷1弄7號4樓建物、被上訴人甲○○所有門牌同巷1弄8號2樓建物，則均無權占用系爭849地號土地，各占用之面積、位置如原判決附圖所示。㈠爰依民法第767條規定，請求被上訴人各自拆屋還地。
㈡另依不當得利之法律關係，請求被上訴人各給付按土地申報地價10%計算之利得，⒈被上訴人戊○○、己○○自94年
5月4日起至返還土地之日止，按年各給付上訴人9,147元。⒉被上訴人丙○○○自94年5月4日起至返還土地之日止，按年給付上訴人17,143元。⒊被上訴人丁○○○自94年5月4日起至返還土地之日止，按年給付上訴人15,796元。⒋被上訴人甲○○自94年5月4日起至返還土地之日止，按年給付上訴人18,925元等情。
原審駁回上訴人之全部請求。
二、上訴人就原審判決駁回部分，於原審宣判後就原審被告張色米部分撤回起訴（原審卷㈡第112頁），惟就其餘被告（即被上訴人）部分提起上訴。
本件被上訴人己○○、丙○○○、甲○○均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
三、上訴人補充陳述意旨略以：㈠系爭50-9地號土地於52年5月3日即已設定地上權予訴外人徐 吳燕卿 ，應由 徐吳燕卿 出具土地使用同意書才行，訴外人 李姚輝 未提供地上權人徐吳燕卿出具之土地使用權證明書予台北縣政府。另50-9地號土地之所有人雖為 阮隆愈 ，惟於53年6月12日即遭法院查封拍賣，則阮隆愈不可能於55年4月10日出具土地使用權同意書，可見系爭50-9地號之土地使用同意書完全不實，則系爭房屋之建照取得自始違法無效。㈡縱令土地使用同意書為真正，亦僅於伊之前手與被上訴人間發生效力而已，伊即使知悉有地上建物存在，亦毋庸繼受前手之瑕疵負有容忍系爭土地同意第三人使用至房屋滅失或無法使用之日止。㈢系爭房屋之前段部分已經原審法院82年度訴字第1114號民事判決應拆除確定，已經伊向原法院聲請強制執行（93年度執更字第7號），而前段部分包含公共樓梯，故系爭房屋前段拆除後已無法再居住使用。本案中雖僅請求拆除部分牆面及隔間，惟並不損及房屋樑柱，應無安全顧慮。㈣上訴人聲請系爭土地之部分地價稅由被上訴人丁○○○等負擔，係在向被上訴人以繳納地價稅方式作為賠償伊之部分損害，絕非承認或同意被上訴人為有權占有。㈤被上訴人丁○○○於原審陳述：「我願意給付地租給地主，我認為沒有起訴必要」，於本審答辯狀主張：「本人在板橋地院時，從來不否認原告所有權之主張，亦願意按照規定給付租金，原告實無起訴必要」云云，可見其已就伊請求之訴訟標的為認諾等語。爰聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡被上訴人戊○○、己○○應將系爭土地850地號土地上如原判決附圖㈠編號Ａ所示面積50.82平方公尺即門牌台北縣三重市○○○路○○巷○弄○○○號之建物拆除，將之土地返還上訴人，並應各自94年5月4日起至返還土地之日止按年給付上訴人9,147元。㈢被上訴人丙○○○應將系爭土地849地號土地上如原判決附圖㈠編號Ｃ所示面積
47.62平方公尺即門牌台北縣三重市○○○路○○巷○弄○號之建物拆除，將占用之土地返還上訴人，並應自94年5月4日起至返還土地之日止按年給付上訴17,143元。㈣被上訴人丁○○○應將系爭土地849地號土地上如原判決附圖㈠編號Ｂ所示面積43.88平方公尺即門牌台北縣三重市○○○路○○巷○弄○號4樓之建物拆除，將占用之土地返還上訴人，並應自95年1月1日起至返還土地之日止按年給付上訴人15,796元。㈤被上訴人甲○○應將系爭土地849地號土地上如原判決附圖㈡編號8所示面積52.57平方公尺即門牌台北縣三重市○○○路○○巷○弄○號2樓之建物拆除，將占用之土地返還上訴人，並應自94年5月4日起至返還土地之日止按年給付上訴人18,925元。㈥願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人戊○○則以：㈠上訴人以系爭土地之使用同意書為偽造為由，聲請主管機關撤照，已經主管機關依行政程序法第117條規定，認為不予撤照，則系爭建物之使用執照並無無效之情事存在，上訴人再以此為由主張伊無權占有，為無理由。㈡伊及前手均信賴土地登記，自應受土地法第43條絕對效力之保護。㈢上訴人在買受系爭849、850地號土地時，已明知系爭土地上有辦妥保存登記之建物存在，則依誠信原則及比例原則，應認為上訴人於取得土地時，默示同意負有同前手提供土地之使用期限至房屋滅失或無法繼續使用之日之，不得僅以土地所有權人之更易，逕使原合法有權占有之房屋變更為無權占有。㈣公共樓梯遭拆除後，結果僅係出入不艭而已，並非無法居住，故伊之房屋遭前案判決拆除部分，所餘部分仍超過50平方公尺以上，再扣除樓梯，所餘尚在
12坪以上，與時下之套房相較毫不遜色，上訴人主張地上建物已滅失，顯不合情理等語抗辯。聲明：㈠駁回上訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
被上訴人丁○○○以：㈠伊自法院處拍賣取得辦妥登記之建物，即應受合法之保障。㈡上訴人自拍賣取得系爭土地時，建物即已存在，其仍願意買受系爭土地，當然應承受前手之權利義務。㈢上訴人已向台北縣政府稅捐稽徵處三重分處申請由伊代繳地價稅，伊亦代繳系爭土地之92、93及94年之地價稅1萬2千多元，應該予以扣除，亦可見上訴人承認伊並非無權占有云云置辯，聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭849地號（重測前為三重埔段菜寮小段50-9地號）、850
地號（重測前為三重埔段菜寮小段50-23號，於57年8月15日自50-9地號分割出來），由上訴人於94年5月4日拍賣取得，並於94年5月10日辦妥所有權移轉登記，有土地登記謄本可稽（原審卷㈠第12、19頁，本院卷第24頁）。
㈡查本件相關建物乃門牌台北縣三重市○○○路之「中央公寓
」集合住宅，該集合住宅係由訴外人李姚輝為起造人，檢附坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段50-9、50-10、51-8地號等土地之土地使用權同意書，向台北縣政府申請，於55年9月3日領得55營字第623號營造執照，迨建竣後於58年6月24日取得建物之使用執照（台北縣建設局58使字第415號），惟並未辦理中央公寓所有房屋之保存登記。建築基地中之51-8地號土地使用同意書，係經偽造一節，已經土地所有人訴請民事裁判，並獲勝訴判決為由，申請撤銷系爭營造執照，然經台北縣政府依行政程序法第117條規定，基於系爭建物已經合法登記併完成移轉予善意第三人等為由，而不予撤照等情，業經原審調取系爭建造執照及使用執照之資料（影本外放）核閱屬實，並有營造執照申請書、使用執照可參（原審卷卷㈡第45、50頁）。
㈢門牌台北縣三重市○○○路○○巷○弄1之1號建物，於71年11
月3日由陳 張阿珠 書立切結書辦妥建物保存登記（三重市○○○路1950建號），嗣因夫妻財產更名為 陳保全 所有，其後於80年4月29日（繼承）登記為被上訴人戊○○、己○○所有，應有部分各1/2；門牌同弄7號建物，於72年6月11日由被上訴人丙○○○書立切結書辦妥建物保存登記（三重市○○○段1939建號），登記為其所有；門牌同弄7號4樓建物，由 高秀媛 於72年5月10日書立切結書辦妥建物保存登記（三重市○○○段1941建號），被上訴人丁○○○嗣輾轉於92年間拍賣取得，而於92年8月20日辦妥移轉登記為其所有；門牌8號2樓建物，係由訴外人陳 黃碧珠 於72年5月10日書立切結書辦妥建物保存登記（三重市○○○段1942建號），嗣於73年8月6日以贈與為由移轉登記為被上訴人甲○○所有，有建物登記謄本、切結書可稽（原審卷㈠第22-23、25-27頁，卷㈡第56-58、62-64、66-73頁）。
又上開各房屋坐落於系爭849、850地號土地之面積及位置，業經原審會同地政人員至現場履勘及測量明確，詳如原判決附圖所示。
五、按被告對原告關於訴訟標的之法律關係逕行承認，為認諾。上訴人主張：被上訴人丁○○○已為認諾云云，惟查被上訴人丁○○○固於原審陳述：「我願意給付地租給地主」（原審卷㈡第4頁），於本審答辯狀記載：「本人在板橋地院時，從來不否認原告所有權之主張，亦願意按照規定給付租金」等語（本院卷第63頁），要僅係承認上訴人為所有權人之事實，並表明就其占用上訴人之土地部分給付租金予上訴人之意願，尚非就上訴人主張之拆屋還地及給付不當利得等訴訟標的法律關係，逕行承認願意拆屋還地及給付不當利得，顯見被上訴人丁○○○並非為認諾，上訴人容有誤解，合先敘明。
六、本件上訴人請求被上訴人拆屋還地，給付不當利得，有無理由？㈠系爭849、850地號土地，重測前分別為三重埔段菜寮小段50
-9、50-23地號，而50-23地號係於57年8月15日自50-9地號分割而出，即系爭二筆土地於重測前均為50-9地號，為台北縣三重市○○○路之「中央公寓」之建築基地（50-9、50-1
0、51-8地號）之一，由起造人李姚輝於55年9月3日申領取得55營字第623號營造執照，已如上述。而李姚輝申請上開營造執照時，就50-9地號土地係提出台北縣新莊地政事務所土地登記總簿節本及由當時之土地所有權人阮隆愈於55年4月10日出具之「土地使用權證明書」，有台北縣新莊地政事務所土地登記總簿節本及土地使用權證明書可按（本院卷第27-28頁）。惟查50-9地號土地之土地所有權人原為阮隆愈，惟法院於53年6月12日為查封登記，並於55年9月30日由李姚輝拍定，於55年9月30日辦妥所有權移轉登記等情，此有50-9地號土地之舊登記謄本可稽（本院卷第21頁）。而系爭「中央公寓」之興建工程，係由起造人李姚輝於55年9月30日申請開工，亦有建築使用執照申請書足憑（原審證物外放）；另參酌包括原審被告張色米在內之其他購買「中央公寓」之買受人對李姚輝提起請求土地所有權移轉登記之訴訟中，李姚輝承認：其提供土地，由 許天城 提供資金，合建系爭房屋，各自銷售分得之房屋等情，業據最高法院94年度台上字第430號判決載述綦詳（原審卷㈠第133-135頁）。可見：
「中央公寓」在50-9地號土地上於55年月30日開工興建時，系爭50-9地號土地之所有權人為李姚輝，其於形式上雖未出具土地使用權同意書，惟自其於另案中已自承提供土地與許天城合建系爭房屋之事實，即足明瞭李姚輝實質上同意提供其所有之50-9地號土地，供興建「中央公寓」集合住宅。至於李姚輝其前提出由阮隆愈出具之土地使用權證明書，因阮隆愈於系爭「中央公寓」興建時已非所有權人，對於50-9地號土地已失同意提供建屋之資格，是該份土地使用權證明書之真正，無關閎旨。
㈡上訴人另指摘：重測前50-9地號土地有設定地上權予訴外人
徐吳燕卿，是土地使用權同意書應由地上權人徐吳燕卿出具，而非由所有權人出具云云。查重測前50-9地號土地固於52年5月3日為地上權登記予徐吳燕卿，該地上權未定有期限，針對重測後之849地號之地上權範圍為一萬分之四六七二、重測後之850地號之地上權範圍則為一萬分之一二八六，有新、舊土地登記謄本在卷（原審卷㈠12、19頁，本院卷第22頁）。
但按所有權係對標的物為永久全面支配之物權，而為完全物權，此種全面支配之利益表現於二種型態：⒈物質之利用：自己為物質之利用，或供他人利用而收取對價，如地上權、永佃權、地役權、典權屬之；⒉價值之利用：即以標的物用供擔保而獲取信用，如抵押權、質權、留置權屬之。又定限物權，則係對標的物之特定範圍之支配，有限制所有權之作用，上開地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、質權、留置權等即均屬定限物權。在同一標的物上，有二以上不同內容或性質之物權存在，如一物上有定限物權及所有權時，定限物權優先於所有權，蓋定限物權係於一定範圍內限制所有權之權利，故有優先於所有權之效力。在此應注意者，定限物權具有優先所有權之效力，係指所有權效能雖因設定定限物權後受到限制，並非謂所有權人均不得行使其所有權，僅係定限物權人有對抗所有權人之效力而已。
準此，系爭50-9地號土地上固設定地上權予徐吳燕卿，徐吳燕卿依法對於土地有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用土地之權利，即其針對所有權人李姚輝有使用土地之優先效力，即當土地所有權人李姚輝提供土地供興建「中央公寓」集合住宅，致地上權人徐吳燕卿無從行使地上權能時，徐吳燕卿得依地上權設定契約對抗李姚輝、主張權利之問題，而非李姚輝在法律上不得行使所有權能，況徐吳燕卿僅對於50-9地號之部分範圍有地上權而已。故上訴人主張：系爭50-9地號土地應由地上權人徐吳燕卿出具土地使用權同意書，而不得由所有權人出具一節，容有誤解。
㈢關於依法取得土地所有權人之同意後而興建之永久式建物，
是否因土地所有權人更易，而讓其上興建之建物取得人由有權占有變更為無權占有，學說討論不少。近代民法固以私法自治及所有權絕對（私有財產制）為原則，惟隨著社會變遷、工商業之進步，所有權絕對原則於長久實行後，產生諸多社會問題，植基於社會本位之「所有權社會化」思潮應運而生，認為私人之所有權，不僅包含權利，亦包含義務，即所有權之行使，不但係為個人之利益，對社會亦有其應盡之職分，以兼顧社會利益，上開所有權社會化之思想亦見諸我民法之條文，如民法第148條第1項：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」、第765條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由、使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」、第773條：「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」、第774條至第800條有關土地所有權人或其他用益權人在相鄰關係上有防免鄰地損害及容忍鄰地使用之義務等，均在強調所有權之社會化，緩和所有權之絕對性，以達到物盡其用之理想。當土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建建物，此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久式建物，則著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得預期並推認房屋所有人得使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。則於房屋建竣，且完成建物所有權登記後，基於信賴保護原則、維護交易安全及不動產公信公示性，房屋取得人憑主管機關核發房屋使用執照，衡諸情理，具有相當之確信足認已辦保存登記房屋係合法占用坐落基地者。而同意他人使用土地興建永久式建物之土地所有人之後手，既得由完善之公示登記制度得知悉其買受之土地，現實存在著已為建物保存登記（有建號）之房屋，土地承買人知悉後仍予買受，顯見其願承受房屋坐落其上之負擔，揆諸前開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍土地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違建物公示及物盡其用之原則。查被上訴人各自所有之房屋，坐落於重測前之50-9地號（重測後之849、850地號），係經房屋興建該時之土地所有權人李姚輝同意並自任起造人所興建，嗣並經其興建完畢後取得使用執照，其雖未辦畢建物保存登記，惟已經被上訴人戊○○、己○○之前手陳張阿珠、被上訴人丙○○○、被上訴人丁○○○之前手高秀媛、被上訴人甲○○之前手 陳黃碧珠 等人於71、72年間書立切結書後辦畢建物保存登記，各房屋之建物保存登記（三重市○○○段1950、1939、1941、1942等建號）並均公示於系爭849、850地號之登記謄本上，此觀土地登記謄本即明（原審卷第12、19頁），上訴人自上開完善之公示登記制度完全知悉系爭849、850地號土地上已有建號之建物存在，於評估後仍願拍定買受，顯見上訴人願意買受其上已有保存登記之建物之土地，則上訴人事後翻異請求房屋所有人拆屋還地，亦與誠信原則有悖。
㈣另按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例著有明文。民法於88年4月21日修正時，增訂第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制」，旨趣亦係本於上開判例之精神，以維護房屋受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地受讓人之權益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法律關係，由房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。
本件重測前50-9地號土地於55年9月30日供開工興建房屋時，土地所有權人為李姚輝，其並為起造人興建房屋，在無他人舉證證明為出資興建房屋之人時，一般會以起造人即為房屋興建者，而為所有人，系爭房屋自建竣後迄今，並無他人主張並舉證證明為出資興建者，則本件有土地及其上興建房屋同屬李姚輝一所有之情形。不論買戶係與李姚輝或向許天城簽訂買賣契約，惟系爭房屋於建竣後確經交付予被上訴人或前手使用，迄今已歷30餘年，自土地之所有權人兼房屋之起造人李姚輝從未主張被上訴人或前手無權占用系爭849、
850地號土地及房屋之事實，堪認：房屋係經李姚輝直接或間接（即李姚輝交付予合建契約之他造當事人許天城，再由許天城）「交付」予被上訴人或前手，雖未辦理物權登記，惟實與上開判例與民法第425條之1規定之同一利益狀態中之「讓與」有相同基礎，基於相同事物相同處理之原則，因認具有類推適用上開判例及民法第425條之1規定，就本件亦推斷土地受讓人（即上訴人）默許房屋受讓人（即被上訴人）繼續使用土地，在房屋得使用之期限內，房屋受讓人與土地受讓人間以租賃之法律關係，即足解決土地受讓人不能直接占有使用房屋坐落部分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。
㈤上訴人在此雖主張：被上訴人所有之系爭房屋前半段（即坐
落於51-8地號土地上），已經板橋地方法院82年度訴第1114號判決應拆屋還地確定在案，現已請求強制執行（板橋地方法院93年度執更字第7號），系爭房屋已無法使用一節，並提出上開確定判決及執行命令為據（原審卷㈡第74-95頁，本院卷第29-43頁）。惟查上開確定判決係針對51-8地號部分，非就本件重測前50-9地號（重測後之849、850地號），本件訴訟自不受該件確定判決之拘束。又至本件訴訟事實審言詞辯論終結前，系爭房屋之前半段尚未進行至強制拆除之階段，且亦無證據證明系爭房屋前半段遭拆除後即致後半段（即本件訴訟之部分）無法使用，是上訴人上開主張，亦無可採。
㈥綜上所述，上訴人基於所有權及不當得利之法律關係，請求
被上訴人拆屋還地，及給付不當利得，均為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。
八、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年6月21日
民事第一庭審判長法官張耀彩
法官盧彥如法官林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年6月21日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。