裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第482號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：給付土地使用代價
臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第482號原告 謝合展 訴訟代理人 陳大俊 律師被告 廖俊蔚 訴訟代理人 黃勝雄 律師複代理人 王秋鵬 上列當事人間請求給付土地使用代價事件，本院於民國100年12月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應給付原告如附表一編號一至八所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用負擔如附表二所示。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告預供擔保得免為假執行如附表三所示。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄」，民事訴訟法第10條第1、2項定有明文。又所謂「其他因不動產涉訟」，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院86年度臺抗字第79號裁判參照）。查原告起訴狀所列被告廖俊蔚之住所雖為臺北縣深坑鄉阿柔村1鄰阿柔洋35號，惟原告係主張兩造間因坐落於 彰化縣員林 鎮之不動產而衍生之給付土地使用代價請求權，屬因與不動產有關之事項涉訟，雖被告之住所不在同一法院管轄區域內，惟上開不動產既係位於彰化縣員林鎮，則依民事訴訟法第10條第2項之規定，自得由本院即不動產所在地之法院管轄，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法255條第1項第3款定有明文。本件被告於起訴時訴之聲明原係請求「被告應給付原告如起訴狀附表所示使用土地之代價金額共計新臺幣（下同）1,552,635元，並自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息」，嗣於本院民國100年2月18日言詞辯論期日，具狀變更聲明為「被告應給付原告如100年2月18日民事減縮訴之聲明狀附表所示使用土地之代價金額共計1,488,917元，並自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息」，再於100年11月1日具狀變更聲明為「被告應給付原告如100年10月31日民事準備書狀附表所示使用土地之代價金額共計1,561,243元，並自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息」，上開訴之變更分別係屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許，附此敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於72年5月16日經法院拍賣而取得坐落彰化縣○○鎮○
○段○○○○號土地所有權，並於72年5月27日辦竣所有權移轉登記。惟因被告之被繼承人 廖昭一 所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄1、3、4、5、7號、同巷46弄7、9號及72弄5號建物（下稱系爭建物）共計8筆及其聯外私設道路（編定為員水路二段421巷60弄、46弄、72弄，下稱系爭道路），均坐落在系爭土地上。原告以訴外人廖昭一無權占有系爭土地提起拆屋還地之訴訟，經臺灣高等法院臺中分院92年度上更二字第70號民事判決及最高法院94年度臺上字第1403號民事裁定駁回確定在案，上開確定判決認原告基於系爭土地所有權人之地位行使請求訴外人廖昭一拆屋還地之權利，有權利濫用禁止之情，推斷原告默許訴外人廖昭一繼續使用系爭土地。然依最高法院73年5月8日民事庭會議決議，認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質，應屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，可訴請法院裁判，原告遂依建物登記謄本所載地址寄發存證信函請求訴外人廖昭一給付使用系爭土地之代價，嗣經郵局以招領逾期退回無法送達，至今年1月6日原告接獲被告寄發之存證信函，始知悉訴外人廖昭一已去世，由被告繼承廖昭一遺產（當然亦由被告概括繼承訴外人廖昭一就使用系爭土地應負給付代價之義務），原告爰依經專業機構鑑定，並經本院98年度訴字第18號判決審認在案而得之數據，以每坪年租金1,200元計算，請求本院酌定，命被告給付系爭土地之使用代價金額。
㈡原告所有系爭土地歷次所有權歸屬演變如下：95年12月8日
前屬於原告1人單獨所有；95年12月8日至96年10月31日止，屬原告與訴外人 林秀花 2人分別共有，並提出本院96年度訴字第457號民事判決為證；96年11月1日起至98年11月9日止，屬原告1人單獨所有。原告並已獲得訴外人林秀花讓與該使用土地代價之債權，並已以此訴狀送達被告作為債權讓與之通知。
㈢系爭建物對外通行之巷道，為建築基地之一部分，為私有道
路用地，非如被告所言為既有巷道，各建物應按其所在位置比例，分擔使用巷道用地之代價。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告使用土地之代價金額共計1,561,
243元，並自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告原先取得系爭土地所有權係與多數人共有，應有部分並
非全部，至96年10月1日經法院判決分割，原告始取得系爭土地之全部所有權、面積為2324.29平方公尺。惟原告又於98年12月21日將部分所有權讓售於案外人 謝源倍 、 謝鈞騰 、 謝承建 、 謝佩真 等四人，附存於所有權之土地使用代價請求權，依法亦同時移轉於買受人，原告剩餘之應有部分所有權僅42497/232429。原告起訴稱系爭土地所有權全部為被告所有，並依全部所有權為基準計算，請求被告給付全部之土地使用代價，洵非有理，原告應僅能按其應有部分比例請求使用土地代價。
㈡彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄、60弄、72弄道路，均係
供公共通行繼續達20年以上之既成道路，有員林鎮公所98年12月15日員鎮建字第0980038499號函可證，既供公共通行之既成道路，任何人皆可通行，被告則無支付代價之義務，再被告亦從未在系爭建物居住而通行該既成道路，被告並無給付使用代價之義務。
㈢另系爭建物坐落之系爭土地位於狹小巷弄，居住環境不佳，
銷售甚為困難，故而閒置中，原告請求按每坪年租金1200元計付土地使用代價（下稱甲案），實嫌過高，應以本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑定各該建物之土地使用代價結果為基準（即華聲公司100年12月19日華聲字第14888號鑑定報告，下稱乙案）等語，並聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於72年5月16日經法院拍賣而取得原彰化縣○○鎮○○
段○○○○號土地（未分割前）所有權，並於72年5月27日辦竣所有權移轉登記（以上有土地異動索引、土地登記舊簿等件在卷可按，見本院卷第11頁、第64頁）。
㈡訴外人廖昭一於92年7月23日因買賣而登記取得系爭41建號
建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）、
42建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）所有權；於80年12月13日因買賣而登記取得系爭43建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）所有權；於76年4月10日因買賣而登記取得系爭45建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）、系爭56建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）所有權；於73年3月9日因買賣而登記取得系爭48建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）所有權；於74年4月17日因買賣而登記取得系爭90建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○號）所有權，以上建物7筆均坐落在彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（分割後377地號土地，下稱系爭377地號土地）上，嗣訴外人廖昭一於95年3月23日死亡，並由被告繼承上開建物之所有權（以上有建物登記謄本在卷可按，見本院卷第14頁至第20頁）。
㈢訴外人廖昭一所有之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷
○○弄○號建物（未辦理保存登記），坐落在彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（分割後377地號土地，下稱系爭377地號土地）上，嗣訴外人廖昭一於95年3月23日死亡，並由被告繼承上開建物之所有權（以上彰化縣員林鎮地政事務所100年6月8日複丈成果圖〈下稱附圖，即如編號N7所示之建物〉在卷可稽）㈣訴外人廖昭一所有之門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷
○○弄1、3、4、5、7號、同巷46弄7、9號及72弄5號建物共計8筆，均坐落系爭377地號土地上，經本院囑託彰化縣員林地政事務所測量結果，彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄1、3、4、5、7號、同巷46弄7、9號及72弄5號建物之面積，分別詳如附圖編號N7、N6、N5、N4、N1、N2、N8所示，面積各為
68.31、83.36、83.36、84.66、94.64、94.74、72.77平方公尺（以上有附圖複丈成果圖可稽）。
㈤彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄、72弄道路（下稱系爭60
弄、72弄巷道），分別占用系爭377地號土地之面積，經本院囑託彰化縣員林地政事務所測量結果，分別為355.69、23
0.90平方公尺（以上有附圖複丈成果圖可稽）。㈥彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄道路（下稱系爭46弄巷道
），占用彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地之面積，經本院囑託彰化縣員林地政事務所測量結果為181.63平方公尺（以上有附圖複丈成果圖可稽）。
㈦原告於起訴前曾以郵局存證信函催告被告應給付原告租金26
4萬元，但因無法送達而未果（以上有原告提出之郵局存證信函及信封為證，見本院卷第33頁至第34頁）。
四、兩造爭執之事項：原告主張依據㈠系爭建物8筆占用系爭377地號土地面積（詳如附圖複丈成果圖所示）、被告應分擔占用系爭377地號土地之各該聯外巷道（即系爭60弄、72弄、46弄巷道，詳如附圖複丈成果圖所示）；㈡系爭土地年租金每坪1,200元等標準，請求被告應給付94年6月1日起至98年9月30日止之土地使用代價合計1,561,243元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出
賣時，依最高法院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年臺上字第1730號判例要旨參照）。查原告既默許被告使用系爭土地，自始未曾向被告收取任何使用系爭土地之代價，且迄今無法就租金數額達成協議，則原告提起本件訴訟，請求被告應給付起訴前5年內之土地使用代價即租金，即屬有據。
㈡按債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與人
或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力（參照最高法院98年臺上字第186號裁判意旨）。查原告於95年12月8日，以夫妻贈與為原因，將原彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（未分割前）權利範圍1/7登記為其妻林秀花所有，嗣於96年11月1日因判決分割登記為同段377、377-1至377-4地號土地（下稱系爭377、377-1至377-4地號土地，判決共有物分割原因發生日期為96年10月1日），由原告取得系爭377地號土地全部，嗣於98年11月10日，以98年10月21日買賣為由，將系爭377地號土地權利範圍94966/232429登記予訴外人 謝源培 ；於98年12月9日，以98年10月21日買賣為由，將系爭377地號土地權利範圍40000/232429買賣登記予訴外人謝鈞騰、權利範圍27600/232429買賣登記予訴外人 謝承達 、權利範圍27366/232429買賣登記予訴外人謝佩真，原告所餘權利範圍為42497/232429，有土地登記謄本、土地異動索引、彰化縣土地建物動清冊、本院96年度訴字第457號民事判決等件在卷可按（見本院卷第9頁至第13頁、第11頁、第70頁、第139頁）。又原告與訴外人林秀花於99年11月11日簽立債權讓與書，約定訴外人林秀花將其所有坐落原彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權（應有部分1/7）祈安，對占用上開土地之建物所有權人得以請求給付使用代價之權利讓與原告，並經原告載明於99年11月12日爭點整理狀逕送被告，此有原告提出之民事爭點整理狀在卷可按（見本院卷第135頁），故原告既已將訴外人林秀花讓與上開請求給付使用代價之權利讓與事實通知被告，揆諸前揭說明，即生債權移轉之效力。可知原告請求自起訴日即99年6月2日回溯前5年內，即94年6月1日起至98年9月30日（出賣應有部分予訴外人謝源倍、謝鈞騰、謝承達、謝佩真前）之租金，尚非無據。
㈢原告固主張依據甲案即本院98年度訴字第18號事件囑託華聲
公司鑑定報告認定之系爭377地號土地年租金每坪1,200元為基準（即華聲公司98年5月5日〈98〉華聲字第14649號鑑定報告），計算被告所有系爭8筆建物之土地使用代價云云，惟此為被告所否認，而抗辯應採乙案即本院囑託華聲公司鑑定各該建物之土地使用代價結果為基準（即華聲公司100年12月19日華聲字第14888號鑑定報告）。查證人即華聲公司之鑑定人 洪振剛 於本院另案99年度訴字第603號請求土地使用代價事件審理時證稱：當初法院囑託我們鑑定時（指本院
98年度訴字第18號事件囑託華聲公司鑑定），題目不是很明顯，我們是假設建物不存在，去鑑定整筆土地的使用價值，所以沒有考慮該土地上的建物，因為土地沒有分割，所以我們認為建物的使用權是遍及整個377地號土地每個角落，也就沒有考慮巷子頭、巷子尾的各項因素，因為巷子頭跟巷子尾租金會有差異，臨主要道路遠近也會有落差等語（見本院卷第232頁至第235頁），顯見甲案鑑定報告係以假設系爭377地號土地上無建物之情況，去估算整筆土地之使用價值，此與本件系爭377地號土地上有被告所有之系爭建物8筆完全不同。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（參照最高法院68年臺上字第3071號判例意旨），故系爭建物8筆坐落之位置不同，且所臨巷道亦未必相同，其土地使用代價自應考量各該建物之交通情形、地理位置、周邊建物使用情形，並考量國內房地產景氣、建物自身情況、公共設施及交通運輸情形等情分別計算為宜，故本院認原告主張之甲案難認可採。
㈣城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之10為限，土地法第97條載有明文。查本件系爭377地號土地相當租金之使用代價年息，雖無前開針對「房屋」租金所為之相關規定可資適用，然亦屬於「城市地方」之系爭377地號土地，自得以酌之前開年息比例之立法精神，於考量相關地區經濟、人口動向、人文景觀、房地產交易狀況後，而為綜合之認定。本件經本院送請鑑定機關華聲公司鑑定系爭建物8筆使用系爭377地號土地之每月客觀合理使用代價（租金）數額，經該公司依各該建物坐落之里鄰環境、交通情況、公共設施、人口因素、鄰近使用現況、經濟分析、土地因素、地區經濟、人口動向、人文景觀、當地房地產交易現況等因素作為鑑定參考依據，認系爭建物8筆每月土地使用代價如附表一編號一至八所示，有該不動產估價報告書可參，此項鑑定為本於專業依現況製作，應屬公正可採，且被告亦同意以此為給付土地使用代價之計算標準，爰以此計算被告應給付之土地使用代價，則原告得請求之相當租金之損害，為如附表一編號一至八所示。
㈤按既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權
人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償其損失，固經司法院大法官會議釋字第400號解釋在案。惟既成道路之使用既係公法上之公用地役關係，其補償關係自屬公法上之權利義務，此公用地役關係存續時，於此公用目的範圍內，要無私法上不當得利之問題（最高法院88年臺上字第3479號民事判決要旨參照）。經查，彰化縣○○鎮○○路○段○○弄、60弄、60弄均係供公眾通行之既成道路，自72年起由彰化縣員林鎮公所負責養護，有彰化縣員林鎮公所99年1月6日員鎮建字第0980040296號函附可參（見本院卷第159頁）。是原告空言主張上開巷道非供公眾通行之道路，自難採認。準此，原告依據租賃關係，請求被告給付分擔系爭道路基地之租金，即屬乏據。況依上說明，上開巷道既屬供公眾通行之既成道路，原告至多僅能依公法上之補償關係，向該管主管機關請求補償，尚不得對被告主張不當得利至明。
六、從而，原告本於給付租金之法律關係，請求被告應自94年6月1日起至98年9月30日止，按系爭建物8筆占用面積，依如附表一編號一至八所示之金額，給付原告使用土地代價即租金合計341,536元及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部份，合於民事訴訟法第389條第1項第5款規定，爰依職權宣告假執行，並准許被告預供擔保，而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如
主文。中華民國100年12月30日
民事第一庭法官黃楹榆以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官彭月美附表一：
┌─┬─────┬────┬────┬───┬──────┬─────┐│編│建物門牌（│建號│佔用面積│每月使│94年6月1日起│計算式││號│如附圖所示││（平方公│用土地│至98年9月30││││編號）││尺）│代價（│日止使用土地│││││││新臺幣│代價之金額（│││││││）│新臺幣）││├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│一│彰化縣員林│員 林鎮豐 │79.11│723元│37,596元│723元×52○○○鎮○○路2│年段41建│（23.93│││月＝37,596│││段421巷60│號│坪）│││元│││弄4號（N3││││││││）││││││├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│二│同巷60弄7│同上段42│84.66（│798元│41,496元│798元×52│││號（N4）│建號│25.61坪│││月＝41,496││││││││元│├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│三│同巷46弄9│同上段43│94.74（│1,032│53,664元│1,032元×5│││號（N2）│建號│28.66坪│元││2月＝53,66││││││││4元│├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│四│同巷46弄7│同上段45│94.64（│1,031│53,612元│1,031元×5│││號（N1）│建號│28.63坪│元││2月＝53,61││││││││2元│├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│五│同巷60弄3│同上段48│83.36（│762元│39,624元│762元×52│││號（N6）│建號│25.22坪│││月＝39,624││││││││元│├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│六│同巷72弄5│同上段56│72.77（│816元│42,432元│816元×52│││號（N8）│建號│22.01坪│││月＝42,432││││││││元│├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│七│同巷60弄5│同上段90│83.36（│762元│39,624元│762元×52│││號（N5）│建號│25.22坪│││月＝39,624││││││││元│├─┼─────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│八│同巷60弄1│建物未登│68.31（│644元│33,488元│644元×52│││號（N7）│記│20.66坪│││月＝33,488││││││││元│├─┴─────┴────┴────┴───┴──────┴─────┤│總計金額：341,536元│├──────────────────────────────────┤│主文：││被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟伍佰參拾陸元，及自民國九十九年六月九││日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。│└──────────────────────────────────┘附表二：訴訟費用負擔由兩造負擔如下┌───┬───────┬────────────────┐│編號│當事人姓名│訴訟費用負擔比例│├───┼───────┼────────────────┤│一│原告│負擔百分之七十八│├───┼───────┼────────────────┤│二│被告│負擔百分之二十二│└───┴───────┴────────────────┘附表三：
┌───┬───────┬────────────────┐│編號│當事人姓名│假執行及免為假執行│├───┼───────┼────────────────┤│一│原告│本判決原告勝訴部分得假執行。│├───┼───────┼────────────────┤│二│被告│但被告如以新臺幣參拾肆萬壹仟伍佰││││參拾陸元為原告預供擔保，得免為假││││執行。│└───┴───────┴────────────────┘