裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第2132號民事判決
裁判日期：民國95年04月27日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第2132號原告丙○○訴訟代理人 鄧湘全 律師
王唯鳳 律師 韓邦財 律師被告戊○被告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○共同訴訟代理人 劉韋德 律師被告丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國95年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦與訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴係請求被告戊○、信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義房屋）連帶給付原告新台幣（下同）100萬元及法定遲延利息，嗣追加被告丁○○，並變更訴之聲明為：被告等三人應連帶賠償原告50萬元及法定遲延利息，被告信義房屋應給付原告50萬元，核原告於起訴狀即已提及「被告戊○提供不實之資訊，使原告以低價賣給被告信義房屋之人頭丁○○，丁○○將之轉賣，賺取價差一百萬元」，不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，是原告追加被告丁○○並變更訴之聲明，於法並無不合，先予敘明。
二、原告起訴主張：原告與被告信義房屋於民國93年8月11日簽訂買賣仲介專任委託書，委託被告代為出售原告所有位於台北縣永和市○○路○段○○○號4樓之房地，並由被告之仲介業務員戊○負責承辦該委託案件，提供該公司於系爭房地附近地區最近三個月內之成交行情，供原告作為訂定委託售價之參考。詎料，被告戊○竟故意違反該契約約定，以同年2月份資料向原告謊稱為最近三個月之成交行情，藉此謂原告所委託之系爭房地目前行情價不到400萬元，要求原告降價，原告處於資訊不足之劣勢下，因而更改託售價格為350萬元，被告戊○又於同年8月13日凌晨2點多要求原告傳真同意買賣斡旋金契約書，並不斷催促原告出售系爭房地，向原告謊稱係買主急需自用，保證並非出售予房屋投機客等語，原告乃於同年月14日與被告丁○○達成買賣系爭房地之合意。然而不到一個半月，被告丁○○竟將系爭房地以450萬元出售與第三人甲○○，可見事有蹊蹺，被告丁○○顯係扮演被告信義房屋之人頭，向原告低價買進，再以高價賣出賺取差價，使原告受有100萬元之損失，被告戊○與被告信義房屋故意違反給付義務，提供不正確之資訊，致原告以低價售出系爭房地，應依民法第227條第2項規定賠償原告所受之損害。又被告戊○故意以背於善良風俗之方法損害原告之利益，亦應依民法第184條第1項後段負賠償責任。被告信義房屋為被告戊○之僱用人，應按民法第188條第1項前段規定，與被告戊○連帶賠償。又不動產經紀業管理條例第26條第2項規定指出，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。被告戊○係為信義房屋之仲介業務員，於原告託售系爭房地時，未依約定提供正確之資訊以供原告參考，造成原告低價售出，受有損害，故依上開規定，被告信義房屋應與被告戊○連帶負損害賠償責任。原告於95年3月
22日以書狀撤銷與被告丁○○間之買賣契約，被告丁○○應依民法第179條之規定返還不當得利與原告，又被告丁○○向原告謊稱要自住，使原告陷於錯誤，而將房地低價出賣，結果不到一個半月，被告丁○○即將之出售予第三人，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害原告，並與被告戊○共同欺騙原告，構成民法第185條之共同侵權行為。是被告等三人應連帶賠償原告50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又按消費者保護法第51條之規定，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。被告信義房屋係從事仲介服務之專業企業經營者，對其提供之服務，至少應本於契約約定，有據實告知之義務，詎被告信義房屋為謀取報酬，竟破壞仲介市場上應有之誠信行為，其惡性不可謂不大，原告請求被告信義賠償50萬元之懲罰金。並聲明：被告等三人應連帶賠償原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，被告信義房屋應給付原告50萬元，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告戊○、信義房屋則以：依兩造之委託契約書第五條約定，被告固然有提供公司最近三個月內之成交行情供賣方參考之義務，惟其前提，係公司於該委託房地同棟建物三個月內有成交之案件，如公司在該棟建物無最新成交案件，當然僅能提供較早之成交資訊予賣方參考。查系爭房地出售前三個月內，被告於該棟建物並無成交物件，故僅能提供93年4月
20日及同年2月20日兩筆之成交資料，此均已詳細告知原告，且資料上均有詳細成交日期及交易金額，原告可一目瞭然，否認原告所稱「被告戊○以2月份之資料謊稱為最近3個月內之成交行情」為真實。況上開二筆交易，每坪成交行情尚且低於原告，原告所稱因降價致受損失，並非事實。原告於93年8月11日與被告公司簽立專任委託書，委託售價為
380萬元，同時與被告公司簽立附表價350萬元，此350萬元價格即為原告自始願意出售之真正底價，原告稱係因被告戊○一再要求降價，並非事實。被告丁○○與本公司無任何關係，渠轉售獲有差價，係因重新裝潢價值提高所致，丁○○於支出二次仲介費用及裝潢費用後，事實上並未獲有一百萬元之利益，原告認此價差即為其損失，實為無稽。被告係提供最近之成交行情供原告參考，最後決定價格者，仍為原告，因不動產交易金額龐大，縱屬同棟建物之成交價格，亦常因屋內狀況、裝潢新舊、個人喜好及雙方成交急迫等因素而有異，故僅能有一參考行情，被告公司並非不動產鑑價公司，無法對個案標的為精準之估價，最後決定價格者仍為原告，被告等並無不法之加害行為等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告丁○○則以：伊不認識被告戊○，也不是信義房屋的人頭，伊是家庭主婦，也有賣有機蔬菜，買來本來要自己住，因為伊買了房子二天後媽媽就住院過世了，伊覺得不吉利，才會賣房子，買了房子伊有裝潢，花了53萬元左右，天花板都換新，賣是委託二十一世紀賣的，信義房屋並不知道伊把房子賣掉了，伊沒有和信義房屋說，伊付了二十一世紀十萬元的仲介費用（當場提出明細），買賣是二十一世紀仲介人員出面，我以前有買賣過房子，但並不是以此為收入，之前是買來賣的，但這一次是要買來自己住的，是因為不吉利才會賣掉等語。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。
五、經查：原告與被告信義房屋於93年8月11日簽訂買賣仲介專任委託書，委託被告代為出售原告所有位於台北縣永和市○○路○段○○○號4樓之房地，並由被告之仲介業務員戊○負責承辦該委託案件，委託售價為380萬元，同時與被告公司簽立附表價350萬元為最低底價，原告於同年月14日將系爭房屋以350萬元出售予被告丁○○，此為兩造所不爭執。嗣被告丁○○經由21世紀不動產之仲介，將系爭房屋以440萬元轉售予訴外人甲○○，業據甲○○證述在卷。兩造之爭點為：被告戊○是否提供不正確之資訊與原告？被告丁○○是否為被告信義房屋之人頭戶，與被告戊○共同詐騙原告，使原告陷於錯誤而以低價售屋？經查：
１原告與被告信義房屋訂立之信義房屋仲介專任委託書第五條
第二項約定「乙方（被告信義房屋）應甲方（原告）之要求，得提供該公司最近三個月之成交行情，供甲方訂定委託售價之參考」，有契約書可稽（見卷第67頁背面），原告主張：被告戊○以同年2月份資料向原告謊稱為最近三個月之成交行情，藉此謂原告所委託之系爭房地目前行情價不到400萬元，要求原告降價等語，被告戊○則辯稱：爭房地出售前三個月內，被告於該棟建物並無成交物件，故僅能提供93年
4月20日及同年2月20日兩筆之成交資料，此均已詳細告知原告，且資料上均有詳細成交日期及交易金額，原告可一目瞭然，否認原告所稱「被告戊○以2月份之資料謊稱為最近三個月內之成交行情」為真實等語。就原告主張「被告戊○以同年2月份資料向原告謊稱為最近三個月之成交行情」乙節，既為被告戊○所否認，原告復未能舉證以實其說，自不能率予認定被告戊○有此謊報之行為。況被告信義房屋並非不動產鑑定公司可資鑑定當時之市價，其僅係應原告之要求提供過去之成交行情，供原告訂定委託售價之參考，最後決定價格者仍為原告，被告信義房屋於原告委託銷售之時，在同棟建築物內，僅於同年4月與2月間有成交之記錄（見卷第34頁），被告戊○因而提供此二項資料供原告參考，原告未能證明此資料不實，自不能指被告戊○提供不正確之資訊，而此成交時間距離原告委託銷售期間，亦僅數月之隔，在正常狀況之下，市場行情不會有太大變化，被告戊○以此供作原告售價之參考，亦無不當。
２據證人 李材南 證稱：伊是用四百四十萬買的。價格是用市面
上的價格和仲介公司報出來的價格來決定的，之前是和中信房屋看的，但仲介員轉到二十一世紀，買的時候房子有新裝潢過，有整理過，一看就曉得，我不知道前手是用三百五十萬賣掉的。（問：你所指的市價是多少？）每坪十八萬到二十二萬等語（見95年4月13日言詞辯論筆錄），可證被告丁○○於轉售前確實有將系爭房屋裝潢過，而系爭房屋為二十年之舊屋，據被告丁○○供稱裝潢費用為五十萬元，當可增加系爭房屋之美觀，而賣得較好之價格，證人李材南亦稱：伊認為永和地區之中古屋價格每坪18至22萬元係合理的，而願意以440萬元買受系爭房屋等語，是不動產之成交價格，與裝潢新舊、購買者主觀之喜好有關，自不能以被告丁○○賣得較好價格，即謂被告丁○○係以不法之方式賺取差價。又被告丁○○係透過21世紀不動產仲介出售，與被告信義房屋無涉，原告空言指摘被告丁○○是被告信義房屋之人頭，亦屬無據。
３原告未能證明被告戊○、信義房屋有何違反契約義務致原告
受有損害，亦未證明被告戊○、丁○○有何背於善良風俗之方法加損害於原告，是其依據民法第227、184、185、
188條、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告戊○、信義公司、丁○○連帶賠償50萬元及法定遲延利息，依據消費者保護法第51條之規定，請求被告信義房屋給付懲罰性違約金50萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年4月27日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年4月27日
書記官蘇哲男