臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第2531號
原 告 廖淑惠
訴訟代理人 丁瑞昌
被 告 彭德港
訴訟代理人 劉添錫 律師
上列當事人間請求減少價金與損賠事件，於民國108年11月20日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告前於民國108年3月間，委配偶丁瑞昌以總價新臺
幣（下同）1845萬元向被告購買門牌號碼為「新北市○○
區○○路○○巷○○弄○○號25樓」之有停車位不動產（下稱系
爭房屋），雙方訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契
約），並已分別付清買賣價金及移轉登記交屋完畢，合先
說明。
（二）詎料，原告委工拆開天花板規劃裝潢時，竟發現系爭房屋
屋頂牆面有如原證2照片所示之裂縫，逢雨天更是直接從
天花板滲漏滴水，經原告反映後，被告雖同意修繕，卻敷
衍了事即不再理會，如今屋頂滲漏水情況依舊，即使原告
一再催促並以存證信函通知，也不獲被告置理‧反宣稱解
決完畢，更意圖推諉第三人以卸責，原告無奈下唯能訢訟
解決。
（三）系爭房屋有滲漏水之情形，已構成物之瑕疵，出賣人即被
告自應負責修繕：
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，民法第
354條第1項定有明文。而「所謂物之瑕疵係指存在於物之
缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為
物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵
，且不以物質上應具備者為限」，則有最高法院73年台上
字第1173號判例意旨可供參照。
2、經查，系爭房屋屋頂牆壁有裂痕並因此發生滲漏水情形等
事實，有原證2照片可稽，並為被告所已知，則系爭房屋
既有如原告主張之滲漏水情事，衡諸一般社會觀念，購屋
者購買房屋時，無不期望所購買之房屋能提供適宜居住使
用之環境，因此，交易之房屋是否有漏水情形，係購屋者
決定購買與否及交易價格之重要考量事項，除非交易當事
人另有約定，否則房屋存有漏水情形，自屬減少房屋效用
之物之瑕疵，則原告主張被告所出售之系爭房屋有滲漏水
之瑕疵乙情，應合於事實。
（四）原告因系爭房屋上開瑕疵而受有如下之損害，原告依系爭
買賣契約及民法相關規定，請求被告賠償，應屬有據：
1、按「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之
瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負
瑕疵擔保責任。」、「賣方如違反本契約應履行之各項義
務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算違
約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）。」系爭
買賣契約第五條第二項前段、第八條第一項前段分別定有
明文。次按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者‧買
受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害
賠償」為民法第360條所明文規定。復按「因可歸責於債
務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲
延或給付不能之規定行使其權利。」因不完全給付而生前
項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因債務不
履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一百九十二條
至第一百九十五條及第一百九十七條之規定，負損害賠償
責任。」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情
形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之
利益，視為所失利益。」民法第227條、第227條之1及第
216條分別定有明文。
2、經查，兩造對系爭房屋應如何修繕始為完善‧實屬專業領
域且兩造間存有爭議（詳後述），則系爭房屋之瑕疵情況
如何、需如何才能完成修繕工程，實際所需費用等情，自
有賴鑑定結果而定，原告並已聲請調查證據如后，此先預
估26萬9542元。
3、其次，原告於兩造完成交屋後‧本已委工裝潢並訂於108
年7月17日完工，隨即可望順利入住，卻因被告所出賣之
系爭房屋存有滲漏水之嚴重瑕疵，導致無法完成裝潢工程
，原告如今不得不變更裝潢才暫時克服，此不能完成裝潢
入住所致生租屋損失即無法按契約計畫預期使用之所失利
益，原告僅先以一個月為請求，則原告因計延遲一個月入
住所受之損失共有每月房屋租金2萬4000元，仍需租停車
位之每月租金4000元，再加計額外需支付租屋處之管理費
2458元，結算原告損失共計達3萬0458元（計算式：2萬40
00元+4000元+2458元=3萬0458元），此部分亦應由被告
負責賠償。
4、再者，被告於訂約之初即有認知系爭房屋買賣目的係供原
告一家人生活居住之用，然被告所提供之房屋根本有嚴重
瑕疵而無法入住，致原告一家人滿心期待新家卻無法按預
期規劃入住並經營家庭生活甚至每日每夜除煩惱修繕房屋
及聯繫賠償事宜外，尚須聯繫溝通租屋延期、裝潢設計變
更，故因被告給付有瑕疵房屋確致侵害原告及其一家人之
居住安寧人格法益，之後甚至不得不變更設計以避免遲延
致衍生更多違約責任，一家人所受煎熬、痛苦不言可喻，
衡酌原告受害權利及情形，原告為此依民法第227條之1主
張損害賠償至少10萬元。
5、再者，兩造對系爭房屋應如何修繕始為完善既有爭議且原
告為避免衍生違約責任先完成裝潢，則如何在已有裝潢之
情況下先拆除裝潢、傢俱、擺設後完成修繕工程，完成後
並須回復系爭房屋屋況，實際所需費用自有賴鑑定結果而
定，故原告遂援前揭民事訢訟法第244條第4項之規定，據
以先訴請被告給付40萬元及自催告日即原證3送達翌日起
算三日之108年8月10日起算至清償日止，按日依已付買賣
價款總額1845萬元之萬分之二即3690元計算每日之違約金
。
（五）進步言，系爭房屋因存在屋頂牆面滲漏水之情形，顯然導
致價格減損，原告自得行使減少價金請求權，並依不當得
利之法律關係請求被告返還已受領之此部分價金：
1、按「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之
瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負
瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大者，買方不得主張解除
契約，僅得請求減少價金」、系爭買賣契約第五條第二項
後段所明定|而所謂「買受人因物有瑕疵而請求減少價金
，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按
二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之
數額，不得依瑕_部分占買賣標的物之比例計算」，則有
最高法院99年度台上字第1972號判決可資參照。易言之，
物之出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人得請求減少
價金，其計算標準為：約定價金x(瑕疵之物的價值/無瑕
疵之物的價值）。次按「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已
不存在者，亦同」，有民法第179條之明文規定。
2、查系爭房屋於交屋前，存在裝潢致原告無從得知瑕疵，發
覺後即時向被告反應結果，被告卻僅雇工表面塗防水漆即
宣稱解決完畢，敷衍了事，瑕疵依舊存在，已如前述，則
原告依前開規定及說明請求減少價金即非無據，而被告基
於系爭買賣契約受領原告交付之系爭房屋買賣價金，亦因
原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上
原因即不復存在，揆諸前揭說明，原告依不當得利之法律
關係，請求被告返還此部分減少之金額，亦應屬適法。
3、惟因漏水乃屬房屋重大瑕疵，房屋結構受滲漏水作用而有
所損耗，因結構耗損而減失房屋原本應有之使用年限此部
分應委由第三人進行專業公正估價，原告並已聲請調查證
據於后特此指明。
（六）末按「第一項第三款之聲明，於請求金錢賠償損害之訴，
原告得在第一項第二款之原因事實範圍內，僅表明其全部
請求之最低金額，而於第一審言詞辯論終結前補充其聲明
。其未補充者，審判長應告以得為補充。」為民事訴訟法
第244條第4項所明訂，本件兩造對被告應損害之賠償金額
及原告所得請求減少之買賣價金，既賴鑑定結果而定，原
告乃援前開民事訴訟法第244條第4項之規定，及系爭買賣
契約第8條第1項前段之規定，據以先訴請被告給付40萬元
及自催告日即原證3送達翌曰.起算三日之108年8月10日起
算至清償日止，按日依3690元加計違約金。
（七）綜上所述，系爭房屋存在屋頂牆壁滲漏水瑕疵之事實明確
，且為被告所明知，原告一再嘗試溝通解決卻不獲被告正
面回應，原告不得不提起本件訴訟，請求被告賠償損害或
減少買賣價金，懇請鈞院鑒核並俯賜准判決如訴之聲明，
以維權益，實感法便。
二、被告則以：
（一）原告之配偶丁瑞昌向被告購買坐落新北市○○區○○路○○
巷○○弄○○號25樓房屋（含坐落基地）全部，丁瑞昌主張向
被告購買之房屋有漏水，民國108年5月11曰，丁瑞昌與被
告協議，協議內容「本人丁瑞昌向彭德港先生購買新北市
○○區○○路○○巷○○弄○○號25樓，請彭德港先生代為塗房
屋（全部）防水膠，若爾後房屋有漏水問題（包含屋頂、
屋內）概與彭德港無關（屋內防水費用由彭德港支付）立
書人丁瑞昌，中華民國108年5月11曰」，由被告已依協議
塗防水膠後，將來如有漏水問題與被告無關，雙方既然有
協議，被告已依協議履行，被告就沒有責任。況本件買賣
契約之買受人並非原告廖淑惠而係原告訴訟代理人丁瑞昌
，是原告亦無權向被告請求損害賠償。
（二）依民法第737條規定，和解有使當事人所拋棄之權利消滅
及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。買賣契約當
事人間既然已和解，有和解書可稽，原告請求減少價金與
損害賠償顯無理由，請求駁回原告之訴，實感德便。
三、本院之判斷：按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付
，民法第199條第1項定有明文。經查，系爭不動產買賣契約
之出賣人固為被告，惟其買受人係為原告訴訟代理人丁瑞昌
，而非原告廖淑惠，此觀卷附系爭不動產買賣契約書甚明，
是基於債之相對性原則，本件原告既非系爭不動產買賣契約
之當事人，自無權依系爭買賣契約法律關係向被告主張權利
，是原告依系爭買賣契約法律關係向被告請求減少價金及損
害賠償，要屬無據。
四、從而，原告請求被告應至少給付40萬元，及自108年8月10日
起至清償日止，按日以3,690元計算違約金，為無理由，應
予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，
應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論列。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中華民國108年12月11日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年12月11日
書記官謝淳有