臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹北簡字第111號
原 告 愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會
法定代理人 許明剛
訴訟代理人 莊志勳
被 告 豐邑建設股份有限公司
法定代理人 黃淑美
訴訟代理人 宋重 和律師
劉智遠
上列當事人間請求給付使用費事件，本院於民國99年9月15日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告聲明：被告應給付原告新台幣（下同）200,000元；訴
訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣原告係坐落於新竹縣竹北市○○○路○號之「愛因斯坦
國際科技經貿中心管理委員會」，於民國（下同）97年3
月12日依公寓大廈管理條例之規定，召開第一次區分所有
權人會議，並依同條例規定制訂通過「愛因斯坦國際科技
經貿中心規約」，依據公寓大廈管理條例第38條第1項規
定：管理委員會有當事人能力。是以，該管理委員會自有
當事人能力，法定代理人為 莊志動 ，合先陳明。
（二）查被告將該公司之名稱及LOGO安置在愛因斯坦科技經貿大
樓外，依據愛因斯垣國際科技經貿中心社區住戶規約第2
條之3之（一）規定：「本大樓週圍上下及外牆面為共用
部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或
區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物」，故
被告此舉，已有牴觸規約之情。
（三）原告為顧及雙方和諧，經原告召開區分所有權人會議後，
作成決議，並將之列為愛因斯坦國際科技經貿中心社區住
戶規約第21條之11，其內容為「位本大樓西南側東向高樓
層「（標示）豐邑」之名稱（或題字標示），經新竹縣政
府98年3月6日、府工建字第0980027325號函」說明『本
府於96年5月22日核發（96）府使字第00556號使用執照
時，該大樓已審核完竣（詳竣工照片），故無違章建築之
處』。該『（標示）豐邑』既非屬招牌廣告，則不屬於『
招牌廣告及豎立廣告管理辦法』規定範疇，請豐邑建設股
份有限公司，於98年6月30日前自行移除，若無意願移除
，因該設置已具有廣告效用，基於使用者付費原則，請豐
邑建設股份有限公司，自98年7月1日起，每月支付新臺
幣貳萬元使用費」，該規約條文業經區分所有權人會議通
過，且被告亦有參與該會議，自為被告應遵守且同意之解
決方案。而此會議通過後，經原告多次摧繳，至今被告仍
不支付使用費，且亦不肯折除，自今（98年7月1日至99
年4月30日）已積欠200,000元，爰起訴如聲明所示。
二、被告則求為駁回原告之訴，如受不利益之判決，願供擔保請
准宣告免為假執行，並答辯如下：
（一）愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會並未決議提起本件
訴訟，莊志動擅以管理委員會名義所提之本件訴訟，係屬
無權代理，懇請鈞院依民事訴訟法第249條第I項第5款
之規定意旨，裁定駁回其起訴。
1.按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互堆一人為
主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管
理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事
務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但
規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29第2
項定有明文。
2.查愛因斯坦國際科技經貿中心（下稱系爭大樓）規約第9
條第1項明定，主任委員對外代表管理委員會，並依管理
委員會決議執行本規約及公寓大廈管理條例規定事項。是
以，系爭大樓於99年5月29日召開區分所有權人會議，會
議中主席已裁示本件爭議事項應由第三屆管理委員會處理
，然第三屆管理委員會未曾討論本件爭議事項之處理方案
，亦無任何相關決議，顯不同意對被告提起民事訴訟，足
證莊志勳未得同意逕以管理委員會名義所提之本件訴訟，
代理權顯有欠缺，請鈞院依民事訴訟法第249條第I項第
5款之規定意旨，裁定駁回其起訴。
（二）莊志動已非系爭大樓管理委員會之管理委員，則原告愛因
斯坦中心管理委員會列莊志動為其法定代理人，於法自有
未合。
1.按「原告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者，法院
應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期問
先命補正。」、「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理
委員互堆一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會
」，民事訴訟法第249條第I項第4款及公寓大廈管理條
例第29條第2項前段分別定有明文，故公寓大廈之管理委
員會起訴或被訴均須列主任委員為其法定代理人，始為合
法之代理人。
2.次按公寓大廈管理條例第29條第3、4項之規定：「管理
委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會
議或規約之規定，任期一至二年…」、「前項管理委員、
主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第
二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」
。
3.查原告愛因斯垣國際科技經貿中心管理委員會雖然以莊志
勳為其法定代理人，提起本件訴訟，然依系爭大樓規約第
7條第4項規定：「委員之任期為一年，其中主任委員連
選得連任一次，其於（餘）委員連選得連任，管理委員為
無薪給榮譽職。」，可知系爭大樓之管理委員（包含主任
委員）之任期為一年，任期屆滿而未再選任新管理委員時
，即視同解任。觀諸系爭大樓於98年5月間選舉第二屆管
理委員，第二屆管理委員並於98年5月23日互推莊志勳為
主任委員，該屆管理委員包含其主任委員莊志勳自98年5
月23日起即開始行使管理委員職權，其任期至99年5月23
日屆滿，當時愛因斯坦中心第三屆管理委員尚未選舉產生
（第三屆管理委員係於99年5月29日始選舉產生，並於99
年6月6日互推訴外人許明剛為第三屆主任委員），故依
上開公寓大廈管理條例第29條第3、4項及系爭大樓規約
第7條第4項之規定，愛因斯坦中心第二屆主任委員莊志
動自99年5月24日起視同解任，其已不其有主任委員資格
甚明，則原告愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會列莊
志動為其法定代理人，於法自有未合。
（三）系爭字樣原屬大樓外觀，且經主管機關認定非廣告物，則
原告據此請求被告支付使用費顯無理由。
1.查系爭大樓於96年5月22日核發使用執照時，「豐邑」字
樣（下稱系爭字樣）即已存在附著於系爭大樓，顯見系爭
字樣自始即屬大樓外觀之一部分，而系爭字樣亦僅表彰系
爭大樓為被告公司所起造，根本與所謂廣告效用無涉，況
斯時系爭大樓已銷售完畢，被告實無須再以系爭字樣作為
推銷、廣告之手段。綜上，系爭字樣既屬大樓原本之外觀
，且性質並非廣告物甚明，故原告起訴請求被告應拆除系
爭字樣並支付使用費之主張顯無理由，委無可採。
2.再查，新竹縣政府業於99年3月6日發函表示：「按建築
物外牆鋼釘固定之立體不鏽鋼字型如為機關、團體或建築
物等之名稱或題字標示，非屬招牌廣告。故貴社區大樓外
牆上立體不鏽鋼字型非屬前揭之招牌廣告，應無該管理辦
法之適用。」，明白表示系爭字樣非屬招牌廣告，而為系
爭大樓既已存在之原始外觀甚明。原告據此向被告請求設
置廣告之使用費顯屬無據。
（四）按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備，其變更構造、顏色…會其他類似之行
為，…除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定
或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主
管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議
決議之限制。」，亦即公寓大廈周圍上下、外牆面之變更
構造，其權限係屬於區分所有權人會議。查系爭字樣於96
年5月22日核發使用執照時即已存於系爭大樓外觀，復於
移交復經愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會確認在案
，倘於移交後欲針對系爭字樣進行任何變更構造、顏色之
行為，自應依法令、規約或區分所有權人會議辦理，被告
全然無置喙及作為之空間，則原告豈能於系爭大樓移交確
認後，無故要求被告就外觀構造進行變更，再無理強作與
主管機關不同之認定，向被告就屬於外觀構造之系爭字樣
收取使用費，原告之請求於法無據甚明。
參、本院之判斷：
一、本件原告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條
規定所列各款情事，應准被告之聲請，由其一造辯論而為判
決，合先敘明。
二、查訴外人莊志勳係於民國（下同）98年5月23日經原告第一
屆第二四次會議暨第二屆委員聯席會推舉為原告第二屆之主
任委員；後原告社區於99年5月29日召開區分所有權人會議
，改選管理委員，訴外人莊志勳並獲當選管理委員，嗣經原
告第三屆管理委員會於99年6月6日召開第三屆第一次管理
委員會議推舉許明剛為原告之主任委員等情，有原告提出之
原告第一屆第24次會議暨第二屆委員聯席會會議紀錄影本、
及被告提出之原告社區99年度區分所有權人會議紀錄影本、
原告第三屆第一次管理委員會議紀錄影本為證，合先敘明。
三、按委員之任期為期一年，…，為原告社區規約第7條第4項
所明定。雖該社區規約定並未明定管理委員每年任期之起迄
日期，惟參照該社區規約第18條第2項關於社區財務運作之
監督規定「管理委員會之會計年度每年6月1日起至隔年5
月31日止。」之規定觀之，原告社區之管理委員之任期，應
解釋係自每年6月1日起至翌年5月31日止，方屬合理。查
本件訴外人莊志勳係於99年5月31日以原告法定代理人之身
分提起本件訴訟，依前揭說明，訴外人莊志勳斯時既尚係原
告之主任委員，其非無權代理已明；且原告已於起訴視為調
解後，於本院99年7月1日調解程序中將其法定代理人更正
為許明剛，並授權訴外人莊志勳到庭參與調解，故縱認原告
於起訴時法定代理權有所欠缺，亦因其後之更正而已補正，
亦併予敘明。
四、查原告社區之區分所有權人會議固曾作成內容為「位本大樓
西南側東向高樓層『（標示）豐邑』之名稱（或題字標示）
，該『（標示）豐邑』，因該設置已具有廣告效用，請豐邑
建設股份有限公司，於民國98年6月30日前自行移除，若未
移除，基於使用者付費原則，請豐邑建設股份有限公司，自
民國98年7月1日起，每月支付新台幣二萬元使用費（不含
電費）。」之決議，有兩造各自提出之內容相同之原告社區
規約附卷可參，然該規約既為原告社區之規定，應無拘束原
告社區區分所有權人以外之第三人即被告之效力；又前揭標
示原本即為大樓外觀即原告社區公共設施之一部分，此為雙
方所是認，是原告社區於接受被告移交後，既已取得該公共
設施之所有權，被告即無置喙之餘地，故倘若原告社區認該
公共設施有變更之必要，自應由原告社區另為處置，綜上，
縱認前揭標示具有廣告之效果，然此標示既已係原告社區所
有，使用者即為原告社區，而非被告，故被告顯無使用原告
社區大樓外牆之情形已明，從而，原告基於使用者付費原則
，依其社區規定，請求被告給付如聲明所示，即無理由，應
予駁回。
五、原告之訴既已駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回
之。
肆、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項，判決如
主文。
中華民國99年9月29日
竹北簡易庭法官張百見
以上正本證明與原本無異。
中華民國99年9月29日
書記官陳秀子
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。