臺灣臺東地方法院民事小額判決 102年度東小字第116號
原 告 周威吉
訴訟代理人 陳信伍 律師
被 告 陳金清
上列當事人間102年度東小字第116號損害賠償事件，本院於民
國103年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102年6月間，向被告買受門牌號碼台
東市○○路○○○○號房地（下稱系爭房屋），於102年7月
26日完成交屋，惟被告於交屋時並未告知伊系爭房屋之二樓
浴室有嚴重漏水現象，並致二樓浴室外木頭地板滲濕腐爛，
伊因此支出修復費用新台幣（下同）53,700元。嗣後伊又發
現樓梯間牆壁、三樓房間及四樓房間之窗戶，均有滲漏水情
形，此部分伊尚須支出43,700元之修復費用。而被告於系爭
房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）中，就不
動產說明書之「８、建築改良物是否有滲漏水之情形」項目
，勾選「否」，足見被告有為系爭房屋並無漏水情事之保證
，伊自得依民法第360條之規定，向被告請求損害賠償10萬
元等語。並聲明：被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：伊將系爭房屋以遠低於市價之價格售予原告，並
於交屋時告知原告一切依照現況交屋，還贈送冷氣、家具等
物品與原告，系爭房屋原本即較為老舊，伊並未保證系爭房
屋無漏水情事，且原告亦無法證明漏水現象係交屋前即發生
，況原告將二樓浴室全部整修翻新，此部分費用卻要求伊給
付，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1
項有明文規定，而關於物之瑕疵擔保之效力，同法第359條
規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負
擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依
情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
同法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質
者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之
損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」準此，民
法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必
出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而
其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣
人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或
減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之
瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，
此有最高法院71年度臺上字第208號裁判要旨可資參照。又
以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應
負擔保責任之瑕疵，如瑕疵係於契約成立後始發生，且因可
歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責
任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任，茍於契
約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依
債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅
得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求，亦有最高法院77年4
月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨可資參照。是本
件原告係依民法第360條向被告請求損害賠償，即應視被告
就其所出售之系爭房屋，是否缺少其「所保證之品質」，或
故意不告知瑕疵。
㈡查據原告提出之照片及經本院至系爭房屋現場勘驗之結果，
系爭房屋浴室門外之木質地板確有腐蝕現象，而二至三樓之
樓梯間壁燈處有黃色水漬，三樓後房間角落處因滲水，牆壁
有明顯水漬及木質地板呈腐蝕現象，四樓後房間因窗戶滲水
，牆壁有明顯滲水水漬且有潮濕現象，有勘驗筆錄及照片為
證（見本院卷81至90頁），是系爭房屋確有滲漏水之情事，
堪以認定。惟觀諸兩造所簽訂之系爭買賣契約書，不動產說
明書「８、建築改良物是否有滲漏水之情形」項下，被告固
先勾選「否」，惟於說明欄復勾選「若有，滲漏水處『以現
況交屋』」，則被告之真意即非為系爭房屋全無滲漏水現象
之保證。再證人 詹淑雅 即系爭房屋之仲介人員證稱：售屋前
有陪同原告去看屋，看屋時二樓的木頭地板只是比較暗色，
並未如卷附第39頁照片所示情形（木頭地板碎裂破損），這
應該是原告請人修理後的狀態，壁癌的情形是在樓梯間，被
告並未實際住在系爭房屋，所以不知道有沒有漏水，被告有
表示要以現況交屋，在簽訂買賣契約書時，因被告完全不知
道系爭房屋是否有漏水，但我們賣房子都希望賣方明確表示
房屋有否漏水，所以被告就勾否，就此情形也都有告知原告
，原告說沒有漏水就好等語（見本院103年2月19日言詞辯
論筆錄），足見原告於購買系爭房屋前即確實前往看屋，則
其應已可見壁癌或木頭地板之濕蝕情形，而被告亦表明欲以
現況交屋，是自難僅憑系爭買賣契約書中，被告於不動產說
明書為上揭勾選，遽認其已保證系爭房屋無漏水情事。且依
證人所述被告並未實際居住系爭房屋，是被告亦無明知有滲
漏水之瑕疵，而故意不告知之情事，原告就此部分亦未為任
何舉證，是原告依民法第360條之規定，請求被告負損害賠
償責任，顯與該法條之要件不符，而難准許，應予駁回。
四、綜上所述，依系爭買賣契約書中被告勾選之狀況，尚難認定
被告有保證系爭房屋無滲漏水情事，原告亦無法舉證被告有
何故意不告知物之瑕疵之情形。從而，原告依民法第360條
之規定，請求被告給付修繕費用10萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，
不應准許。
五、本院依職權確定訴訟費用額共1,000元（即第一審裁判費）
，應由原告負擔。
中華民國103年2月27日
臺東簡易庭法官盧怡秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內以違背法令為由，向本院
提出上訴狀（須表明原判決所違背之法令及具體內容，與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實並按他造當事人之人數
檢附繕本）。
中華民國103年2月27日
書記官陳美鄉