臺北簡易庭109年度北簡字第12142號民事判決

使用年度

每月相當於租金

之不當得利

使用時間

總計相當於租金

之不當得利

103年

18,018元

6個月

108,108元

104年

18,018元

12個月

216,216元

105年

24,266元

12個月

291,192元

106年

24,266元

12個月

291,192元

107年

23,332元

12個月

279,984元

108年

23,332元

12個月

279,984元

109年

23,332元

4個月

93,328元

合計

1,560,004元

（四）綜上所述，原告應返還被告溢領金額536,996元（計算式：2,097,000－1,560,004＝536,996）。縱認原告得請求自108年4月至109年4月之租金，惟該金額經抵銷後已無餘額，原告不得向被告請求。另就108年12月10日以後發生之租金及不當得利，應從109年6月8日起算利息。

（五）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查被告暗角咖啡即葉書宏於103年間向原告承租系爭房屋，租期自103年7月1日起至106年6月30日止，並簽訂系爭第1次租約。復於106年6月28日續約（承租人為暗角咖啡即蔡宜秀），約定租期自106年7月1日起至111年6月30日止，租金每月45,000元，並給付押金64,000元，每月5日前繳付1個月租金，並簽訂系爭第2次租約。因系爭房屋坐落之土地為訴外人華南銀行所有，華南銀行向原告起訴請求返還系爭土地，經本院以107年度重訴字第836號拆屋還地事件判決原告應拆除系爭房屋並返還系爭土地予華南銀行之事實，有原告所提出之第1次房屋租賃契約書、建物所有權狀、建物登記謄本、土地登記第二類謄本、第2次房屋租賃契約書（含但書、委託書），及被告所提出之本院107年度重訴字第836號民事判決書在卷可稽（見本院卷第11至41頁、第161至173頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。又葉書宏已提出其與蔡宜秀共同出具之聲明書（見本院卷第351頁）表明由葉書宏概括承受暗角咖啡商號之資產及負債，並已對原告為承受之通知，依民法第305條第1項規定，應認已生承擔債務之效力，而原告對此承擔債務亦具狀表示不爭執（見本院卷第357頁）。

四、本院得心證之理由

（一）按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之」，民法第439條定有明文。查原告主張兩造簽訂系爭第2次租約，租期自106年7月1日起至111年6月30日止，租金每月45,000元，業如前述，又依系爭租約第4條約定，租金應於每月5號以前繳納，每次應繳1個月（見本院卷第31頁）。而被告自108年4月起至109年5月止，共計14個月，均未繳納租金之事實，為被告所不爭執，則以14個月租金扣除原告自承之1個月賠償金，被告尚應給付之租金為585,000元（計算式：45,000×13＝585,000）。

（二）至被告固抗辯其於109年7月10日寄發台北信維郵局10601號存證信函，依民法第88條第1、2項、第347條、第349條、第226條、第227條第1項、第256條規定，撤銷該系爭第1、2次租約之意思表示，而解除該等租約云云。惟查，原告主張因本院以107年度重訴字第836號拆屋還地事件判決原告應拆除系爭房屋並返還土地予華南銀行，故兩造及華南銀行達成協議，同意於109年5月底搬遷完畢，而系爭第2次租約則提前於109年5月合意終止之事實，業據其提出原告之子 李傳盛 與被告葉書宏Line對話內容擷圖為證（見本院卷第267、269頁），觀該對話內容，原告方表示會談結果既為5月底搬遷請被告如期遷移，被告則表示配合，堪信原告主張系爭第2次租約已於109年5月合意終止之事實，洵堪憑採。則系爭第2次租約於109年5月底即已終止，兩造間租賃關係消滅，被告於109年7月10日為解除契約之意思表示，亦不生解除效力。

（三）又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此係指租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為或法令之規定而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，承租人自得拒付租金或請求損害賠償。本件被告固主張原告有違反上開租賃物之保持義務，惟查原告已交付系爭房屋供被告營業使用，而於系爭事件蔡宜秀固於108年3月27日遭華南銀行追加為被告請求自系爭房屋騰空遷出，惟系爭房屋仍持續使用中，被告復未提出自斯時起系爭房屋已不能達租賃之目的或不能持續營業使用之證明，自難遽此即認被告得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金。

（四）再按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之」，民法第227條之2固有明文。惟按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條亦有明文。據其立法理由可知，租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。則被告本不得以租賃物價值昇降為由，聲請法院增減租金；至於原告與華南銀行就系爭土地使用之對價關係，並非屬情事變更，被告抗辯其得依民法第227條之2規定請求酌減租金價額云云，亦無足採。是被告以上述原告溢領金額536,996元為抵銷抗辯，並非有據。

（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1、2項、第233條第1項定有明文。查原告主張自108年12月10日起算利息，惟依系爭第2次租約可知，每月租金給付期限為該月5日，是原告請求如附表所示之利息，洵屬有據，逾此部分之請求，則不能准許。　　　

五、從而，原告依系爭第2次租約之法律關係，請求被告給付積欠租金585,000元，及如附表所示之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告主張先位之訴為有理由，就備位之訴即毋庸栽判。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

貳、反訴部分

甲、程序事項

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。所謂「反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者」，指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查被告於言詞辯論終結前，對原告提起反訴，主張解除系爭第1、2次租約等法律關係，反訴被告（即原告）應給付反訴原告（即被告）50萬元及法定遲延利息，依前揭規定，應認此反訴標的與本訴標的之兩者間有牽連關係。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查反訴原告起訴時，請求反訴被告應給付反訴原告至少50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。迭經變更後，於本院審理中，請求反訴被告應給付反訴原告50萬元，及自109年7月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第368頁）。核與上開規定相符，應予准許。

乙、實體方面　　　

一、反訴原告主張：即如上述主張反訴被告違反民法第347條、第349條規定，屬重大權利瑕疵，反訴原告自得依民法第226條第1項、第227條第1項、第256條及第259條第2款規定，解除系爭租約，並因交易上重要事項之錯誤以及受詐欺等情事，依民法第88條、第92條第1項規定撤銷成立租約之意思表示，並依民法第113條、第114條、第179條規定請求反訴被告回復原狀及返還不當得利，反訴原告已於109年7月10日寄發系爭存證信函予反訴被告，撤銷系爭租約之意思表示，而解除系爭租約，並請求返還已支付之全部租金。且反訴被告明知系爭房屋無權占用系爭土地，卻仍出租系爭房屋予反訴原告，於租賃期間未維持使用系爭土地之合法性，反訴原告亦得依民法第227條之2規定請求酌減租金價額。再反訴原告已繳納系爭第1次租約之租金共1,152,000元，並繳納系爭第2次租約之租金共945,000元，合計2,097,000元。因系爭租約均已溯及失效，反訴被告應返還反訴原告2,097,000元。而反訴原告使用租賃標的之費用實係利用系爭土地，應以反訴原告使用系爭土地相當於租金之不當得利作為系爭租約之租金金額，如上述反訴原告使用系爭租賃標的之租金應為1,564,000元，故反訴被告溢領536,996元。反訴原告自得請求反訴被告給付50萬元。又反訴被告於109年7月13日收到系爭存證信函，故以109年7月14日利息起算日。並聲明：反訴被告應給付反訴原告50萬元，及自109年7月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告答辯內容同上開所述，並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查系爭第1次租約租期自103年7月1日起至106年6月30日止，業如前述，兩造間於106年6月30日租賃關係消滅，則被告於109年7月10日為解除系爭第1次租約之意思表示，亦不生解除效力。另本件被告解除系爭第2次租約、同時履行抗辯拒絕給付租金及依民法第227條之2規定請求酌減租金價額，並無理由，業如前述。是反訴原告請求反訴被告應返還其溢領之50萬元及法定遲延利息，並非有據，不能准許。

四、從而，反訴原告依民法第113條、第114條、第179條之規定，請求反訴被告應給付反訴原告50萬元，及自109年7月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　110　年　　11　　月　　23　　日

臺北簡易庭

法官　郭麗萍

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○

○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數

附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　11　　月　　23　　日

書記官　陳怡如

附表