高雄簡易庭109年度雄小字第298號民事判決

臺灣高雄地方法院小額民事判決　　　　109年度雄小字第298號
原　　　告　 蘇楓順
被　　　告　 周立宸
上列當事人間請求給付租金等事件，本院高雄簡易庭於民國109
年5月5日辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸仟伍佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年7月5日將位在門牌號碼高雄
市○○區○○○路○○號前方之騎樓(下稱系爭騎樓)出租予
被告供經營攤位使用，約定租期為108年7月5日起至109
年7月5日為止，月租金為新臺幣（下同）1萬元，每期租
金於每月5日前支付，並同時簽訂租賃契約書（下稱系爭租
約）。詎料，被告於108年10月16日逕自表示不再續租，顯
已違反系爭租約第18條約定，而應賠償一個月租金1萬元作
為賠償。又被告迄今仍未支付108年10月份租金1萬元，亦
應依約給付等語。並聲明：被告應給付原告2萬元。
二、被告則以：伊承租系爭騎樓作為經營攤位使用，惟該騎樓缺
水缺電、環境髒亂，均由伊自行自費整修，而其中地面磁磚
剝落存有坑洞，伊經原告同意後進行修繕，因而支出修繕費
用3,500元，此部分應得自租金中扣除；又因承租期間，兩
造發生多次爭執，且伊所經營攤商營業均未回本，始於108
年10月中旬向原告表示欲終止租約，並於當月月底遷離返還
上開騎樓予原告等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「出租人應以合
於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關
係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承
租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內
不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償
還其費用或於租金中扣除之」，民法第439條、第423條及
第430條分別定有明文。查，原告主張被告於108年10月底
遷讓返還上開租賃標的，惟尚積欠108年10月份租金1萬元
迄未給付等情，未據被告爭執，依此，則原告請求被告給付
此部分租金，固屬有據。惟本件出租之際，系爭騎樓地面磁
磚存有剝落、坑洞等情事，除有卷附現場照片可稽外（見院
卷第83頁），亦為兩造不爭執。而觀諸該照片所示磁磚剝落
、坑洞程度，該剝落磁磚邊緣多處存有銳利凸角，且與其餘
未脫落處存有高低不平之落差，衡情確足已造成影響往來通
行者之安全性疑慮，而難以達系爭租約所約定使用收益之狀
態，參諸上開規定，原告自負有修繕義務之必要。又經被告
將上情通知原告後，原告亦同意由被告自行修繕，被告因此
支出修繕費3,500元一節，既為原告不爭執（見院卷第99頁
），揆諸上開規定意旨，被告辯稱：前揭修繕費用應自租金
中扣除等情，自屬可採。至原告雖復主張：依據系爭租約第
9條：「房屋有改裝設之必要時，乙方取得甲方之同意後得
自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負
責回復原狀。」之約定，伊應無庸負擔前揭修繕費義務云云
，然衡諸該約定意旨，顯係針對於租賃標的符合一般通常使
用收益之狀態下，承租人依民法第431條規定另行額外施作
改裝、設置租賃物所增加之有益費用情形，所為費用償還負
擔之相關約定，衡與前述出租人之維持租賃物合於通常使用
收益狀態之義務無涉，故原告此部分主張，顯有誤會，並非
可採。職是，以前揭被告積欠之租金數額10,000元扣除修繕
費3,500元後，原告請求被告應給付租金6,500元，洵為可
採，至逾此範圍請求，則屬無據。
三、又按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害
賠償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額
，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。另契
約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社
會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行
債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已
為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（參見
最高法院49年度臺上字第807號判決意旨）。查，依系爭租
約第18條第1款約定：「租賃期間內乙方（即被告）若擬提
前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）1個月租金，乙
方決無異議。」，可知，兩造針對被告提前終止租約之違約
情事，約定應賠償1個月租金違約金，該等賠償性質上應屬
懲罰性質之違約金，固可認定。然本件租賃標的為騎樓，參
諸建築技術規則建築設計施工編第1條第36款規定：「道路
：指依都市計畫法或其他法律公布之道路（得包括人行道及
沿道路邊綠帶）或經指定建築線之現有巷道。」、道路交通
管理處罰條例第3條第1款規定：「本條例所用名詞釋義如
左：一、道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或
其他供公眾通行之地方。」等規定，另參酌大法官會議釋字
第564號解釋理由書略以：「騎樓通道建造係為供公眾通行
之用者，所有人雖不因此完全喪失管理、使用、收益、處分
之權能，但其利用行為原則上不得有礙於通行，道路交通管
理處罰條例第三條第一款即本此而將騎樓納入道路管制措施
之適用範圍。」，再衡以民法第148條第1項規定，權利之
行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，在公
益之考量自得對所有權作適當限制，而依土地稅法第6條、
土地稅減免規則第10條之規定，在騎樓在稅法上設有優於一
般私人使用空間之減免稅規範，為對騎樓所有人受限之使用
權已有所補償。可知，道路交通管理處罰條例所指之供公眾
通行之「道路」，其中包含騎樓，至於該騎樓土地所有權登
記為公有或私有者，尚非所問，探究其立法意旨，無非係為
求廣泛保障公眾通行之安全，並不因該道路之產權為私有或
公有而有所不同。因之，原告擅自將系爭騎樓出租予他人使
用，本影響公眾通行而有悖於公共利益，非屬適法，縱被告
逕自片面提前終止系爭租約，致原告喪失依原訂計畫所得收
取其餘未到期之租金利益，惟該等利益之取得既本非屬正當
，自難認原告因此受有損害。此外，原告復未能具體敘明因
被告提前終止租約而受有何其他損害，則本院審酌上情後，
認系爭租約前揭約定之違約金數額誠屬過高，而應酌減至０
元，故原告請求被告應給付以一個月租金計算之違約金1萬
元，係屬無據。
四、綜上所述，原告依據民法第439條規定，請求被告應給付租
金6,500元，為有理由，應予准許。至逾上開範圍之請求，
則均為無理由，應予駁回。
五、本件係適用小額程序為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第436條之20規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。
並依被告聲請宣告被告於為原告供擔保後得免為假執行。
六、本件訴訟費用額為裁判費，金額確定為如主文所示。
中華民國109年5月29日
高雄簡易庭法官鄭子文
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中華民國109年5月29日
書記官吳語杰