臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第319號
原 告 藍景佑
張棋惠
被 告 陳豊勻
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年5月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○市○路○段○○○號三樓房屋
全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬伍仟元，並自民國一○九年一月二十
一日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟
元。
被告自民國一○九年一月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣捌仟伍佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴
訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：原告於民國107年6月10日與被告約定由原告將
門牌號碼新北市○○區○市○路○段○○○號3樓房屋（下稱
系爭房屋）出租予被告，租期1年自107年5月31日起至
108年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬6,500元
，租金需於每月10日前繳納，水、電、瓦斯等費用，均由被
告自行負擔。後被告於108年5月25日要求展延租約至108
年9月30日，每月租金1萬7,000元；又於108年9月29日
要求展延租約至108年12月31日，並於108年12月10日表示
12月房租將延遲支付，擬以補貼1,000元將支付日延至12月
22日，故12月租金為1萬8,000元；再於108年12月21日要
求展延租約至109年1月20日，109年1月1日至109年1
月20日租金1萬7,000元。惟被告自109年1月20日租期屆
至，既未遷出系爭房屋，亦僅交付至108年11月租金及押租
金1萬6,500元，自108年12月1日起至109年3月5日止
，被告共計欠繳租金6萬0,250元。又系爭租賃契約第13條
第3項約定原告得請求被告自租約終止日起至返還系爭房屋
之日止，按月給付相當於租金1倍之違約金即1萬7,000元
。原告已以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止
租約，然被告均置之不理。被告繼續使用系爭房屋屬無權占
有，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於
租金之損害，應按月給付原告1萬7,000元，乃依租賃、不
當得利、所有權之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求
為判決：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；㈡被告應
給付原告6萬0,250元，並自109年3月5日起至遷讓系爭
房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元；㈢被告自租約終
止日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬7,000元
，且願供擔保請准宣告假執行。
三、本院得心證之理由
(一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條
前段定有明文。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受
有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不
存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他
人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受
之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人
土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故
如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，
為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、
97年度台上字第294號判決意旨參照）。
(二)經查，原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契
約書、被告說明書、附註合約、存證信函等件為證，堪信為
真。基此，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租
金、相當於租金之不當得利，應屬有據。
(三)惟查，系爭租約於109年1月20日因租期屆至而終止，則原告
所得請求被告給付之租金，應僅得計算之該日為止，而被告
自108年12月1日起至109年1月20日止，未給付約定之108年
12月份租金為1萬8,000元，及109年1月1日至同年月20日之
租金為1萬7,000元，此有原告所提出之被告說明書、附註合
約在卷可稽（見本院卷第11至13頁），是原告所得請求被告
給付未給付之租金應為3萬5,000元。又自系爭租約終止日即
109年1月20日之翌日起，被告繼續占有系爭房屋，受有相
當於租金之不當得利，原告受有相當於租金之損害，則原告
請求被告自109年1月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月
給付1萬7,000元，即屬有據。
(四)又觀諸兩造間所簽定之租賃契約第13條第3項約定：「承租
人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返
還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍
（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」
（見本院卷第7頁）。就此，原告請求被告給付違約金，亦
非無據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事
，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人
請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之
，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612
號判例意旨可參）。本院審酌原告因被告租期屆滿後繼續無
權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金
之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致
原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社
會經濟處於存款低利率之狀況，且原告已有請求相當於租金
之不當得利，認原告請求按月以租金1倍計算之違約金尚屬
過高，應予酌減為按月以租金0.5倍計算即8,500元為適當，
逾此範圍，即無可採。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將系爭房屋全
部遷讓返還原告；㈡被告應給付原告3萬5,000元，並自
109年1月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1
萬7,000元；㈢被告自109年1月21日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告8,500元之違約金，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，此部分假
執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，
並依職權確定訴訟費用為4,960元（第一審裁判費）由被告
負擔。
中華民國109年6月1日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國109年6月1日
書記官蘇彥宇