裁判字號：臺灣臺南地方法院99年重訴字第58號民事判決
裁判日期：民國101年08月15日
裁判案由：返還土地
臺灣臺南地方法院民事判決99年度重訴字第58號原告臺南市政府法定代理人 賴清德 訴訟代理人 賴鴻鳴 律師複代理人 陳妍蓁 律師訴訟代理人 黃俊達 律師
粘怡華 律師 蘇文斌 律師被告 陳麗君
陳聰敏 共同訴訟代理人 許世烜 律師
黃郁蘋 律師被告 賴榮利
陳 黃月英 陳黃葱 陳純敏 陳諭萱 即 陳麗香 即陳. 陳宗輝 陳昆利 共同訴訟代理人 黃厚誠 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國101年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件原告臺南縣 學甲 鎮公所已於民國99年12月25日因臺南縣市合併改制而消滅，其合併後存續之法人即臺南市政府已具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第61頁）；另被告 陳謝秋菊 於本件訴訟程序進行中之99年6月5日死亡，被告陳諭萱為其繼承人，有全戶除戶查詢資料、全戶戶籍資料、陳謝秋菊遺囑在卷可參，並經被告陳諭萱具狀聲明承受訴訟（見本院卷三第35頁），經核均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)被告或其被繼承人前曾分別向原告租用原告所有坐落臺南縣學甲鎮（縣市合併後改制為臺南市學甲區，下援用舊稱）興善段388地號土地（下稱系爭土地）為基地，興建門牌號碼臺南縣○○鎮○○路○○○號、155號、157號、159號、161號、163號及中正路230號等7棟建物（下合稱系爭建物，並各以門牌號碼作為簡稱），作為學甲公有零售市場鋪位使用。按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限；又所謂房屋不堪使用，應依一般社會通念能否達成安全、衛生、市容各方面堪使用為標準，非以房屋是否能遮風避雨或現有人使用為據。系爭房屋經原告先後於87年12月11日、97年10月
16日委託台灣省土木技師公會、 吳長明 土木技師事務所鑑定，均認系爭建物係危樓，有立即改建之必要，顯屬不堪使用。本件鑑定單位 臺灣省 建築師公會100年8月5日所出具之鑑定結果，雖部分推翻87年及97年之鑑定意見，惟仍認為系爭建物不符合市場用途，自應以最後鑑定時即100年8月5日為租約屆期消滅之時。但若本院認定上開租賃契約關係於87年12月11日消滅，則不定期租約既因契約目的不達而視為屆清償期，且原告亦無延續租約之意思，即無適用或類推適用民法第451條規定之餘地；又原告之承辦人雖於87年後有收取相當於租金之不當得利金額，並掣給收據，惟兩造間並未簽訂新租約，且該承辦人並非原告之法定代理人，無權代理原告締結新租約，是兩造間並無締結新租約之意思合致。
(二)又原告已終止兩造間之基地租賃契約關係，分述如下：
1.系爭153號建物（第103號舖位）之基地係由訴外人 黃聆音 於44年10月28日與學甲鄉長締結不定期租地建屋契約，之後未再換約，因未重新締約而收受租金，成為不定期租約。原告陳諭萱之被繼承人陳謝秋菊於95、96年間通知原告該建物事實上處分權移轉之事實，並依該租約第7條、民法第426條之1承受黃聆音之租賃關係，兩造並未另訂新租約，隨後租賃關係由被告陳諭萱繼承。依該租約第4條約定：「乙方取得店鋪應遵照申請經營事業種類開設營業，不得充為住房倉庫使用。」以及民法第432條承租人保管義務之規定可知，該租賃物雖屬土地，然租賃之目的係為了興建公有市場供公眾使用之店鋪，是承租人對於系爭土地上所興建之建物即負有使符合市場使用之善良管理人注意義務，惟被告陳諭萱未善加維護系爭153號建物，放任其破敗，危及公共安全，違反保管義務，則原告自得依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。
2.系爭155號建物（第104號舖位）係由訴外人 陳義忠 簽立使用期間自70年7月1日至72年6月30日之攤（舖）位使用申請書，之後因未重新締約而收受租金，成為不定期租約。嗣該租賃關係由其妻 陳洪金藻 、其子即被告陳昆利相續繼承。依民法第432條規定，承租人對於系爭155號建物應負有使符合市場使用之善良管理人注意義務，惟被告陳昆利未善加維護該建物，放任其破敗，卻無改建計畫，危及公共安全，違反保管義務，原告既計畫收回土地予以改建，自得逕依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。又依該上開攤（舖）位使用許可書第7條第7款規定：「出租機關因緊急公需或市容整理上認有必要時及變更攤位用途時，主管機關得隨時終止使用許可」。此所謂終止使用許可，即終止租約之意。而此建物基於市容整理之必要須進行改建，原告自得逕依此特約終止租賃關係。
3.系爭157號建物（第105號舖位）係由訴外人 陳義雄 簽立使用期間自70年7月1日至72年6月30日之攤（舖）位使用申請書（本院卷4第22至25頁），因未重新締約而收受租金，成為不定期租賃關係。嗣該租賃關係由其妻即被告 陳黃月英 繼承。系爭157號建物非一般住家，而係學甲鎮公有零售市場之一部分，依民法第432條規定，承租人對於該建物應負有使符合市場使用之善良管理人注意義務，惟被告陳黃月英未善加維護該建物，放任其破敗，違反保管義務，原告自得逕依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。又此建物基於市容整理之必要須進行改建，原告自得依上開攤（舖）位使用許可書第7條第7款規定終止租賃關係。
4.系爭159號建物（第106號舖位）之基地係由訴外人 陳水來 於44年10月28日與學甲鎮長簽立租期自58年1月1日至59年12月31日之租約，之後因未重新締約而收受租金，成為不定期租約。嗣該租賃關係由其妻即被告陳黃葱、其子女即被告陳純敏、陳宗輝繼承。惟被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝未善加維護該建物，放任其破敗，違反保管義務，原告自得逕依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。又依上開租約第9條第4款約定：「關閉承租攤位房屋或充作不合租賃用途之使用時，出租機關得予終止租約。」；且該租約第2條亦有市場用途限制之特約。被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝違反該租約將系爭159號建物作為佛堂及住家使用，原告即得逕自終止租賃關係，並以101年3月19日民事準備書㈡狀作為終止租賃關係之意思表示。
5.系爭161號建物（第107號舖位）之基地係由訴外人 陳大堆 與學甲鎮公所簽立租期自58年1月1日至59年12月31日之租約，之後因未重新締約而收受租金，成為不定期租約。嗣被告陳麗君於74年間買受該建物而繼受陳大堆之租賃關係。該建物係學甲鎮公有零售市場之一部分，依民法第432條規定，承租人對於該建物應負有使符合市場使用之善良管理人注意義務，惟被告陳麗君未善加維護該建物，放任其破敗，違反保管義務，原告自得逕依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。
6.系爭163號建物（第108號舖位）係由被告陳聰敏簽立租期自79年5月10日至82年6月30日之租約，之後因未重新締約而收受租金，成為不定期租約。依民法第432條規定，承租人對於該建物應負有使符合市場使用之善良管理人注意義務，惟被告陳聰敏未善加維護該建物，放任其破敗，違反保管義務，原告自得逕依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。又依該租約第8條約定：「出租人改建或整修市場，承租人應於通知期限內無條件遷離市場並停止繳納租金及清掃費。」，則原告自得逕依該條特約終止租賃關係。
7.系爭230號建物（第109號舖位）係由被告賴榮利與學甲鎮公所簽立租期自85年8月1日至88年6月30日之租約，之後因繼續收租金而成為不定期租約。該建物係學甲鎮公有零售市場之一部分，依民法第432條規定，承租人對於該建物應負有使符合市場使用之善良管理人注意義務，惟被告賴榮利未善加維護該建物，放任其破敗，違反保管義務，原告自得逕依土地法第103條第5款規定終止租賃關係。又該租約第8條約定：「出租人改建或整修市場，承租人應於通知期限內無條件遷離市場並停止繳納租金及清掃費。」，則原告自得逕依該條特約終止租賃關係。
8.原告已於100年4月10日當庭向被告為終止租賃關係之意思表示，是兩造之租約均已因終止而告消滅。
(三)綜上，兩造間之租約已因租約屆期或終止而消滅，被告無合法正當使用權源仍繼續無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地。並聲明：
1.被告陳諭萱即陳麗香應將坐落系爭土地上如附圖編號Ａ部分所示之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
2.被告陳昆利應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｂ部分所示之建物（門牌號碼為臺南縣○○鎮○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
3.被告陳黃月英應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｃ部分所示之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
4.被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｄ部分所示之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
5.被告陳聰敏應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｆ部分所示之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
6.被告陳麗君應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｇ部分所示之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
7.被告賴榮利應將應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｈ部分所示之建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）拆除，並將該部分土地返還原告。
8.被告陳麗君、陳黃葱、陳純敏、陳宗輝應共同將坐落系爭土地上如附圖編號Ｉ部分所示之樓梯拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告則以：
(一)被告賴榮利、陳黃月英、陳諭萱、陳昆利、陳黃葱、陳純敏、陳宗輝（下稱被告賴榮利等7人）部分：
1.本件基地租賃契約為不定期限之租約，原告自無從依契約年限屆滿之要件，收回基地；況被告賴榮利等7人亦無土地法第103條所列出租人得收回基地之情形。另參照最高法院51年台上字第2987號民事判例見解，縱地上所建房屋滅失，承租人仍得重建，且出租人負有同意重建之義務。則原告主張被告興建之房屋不堪使用而欲終止兩造基地租賃契約，顯然與法相違。原告雖提出臺灣省土木技師公會與吳長明土木技師於87年、97年之鑑定報告書，欲證明系爭建物已達不堪使用之程度，然該2份鑑定報告書之鑑定單位，非經法院選任，亦非兩造合意指定，不得為本案之證據。況依原告之主張，系爭建物於87年12月11日起已屬危樓而不堪使用，然原告卻均無終止或消滅兩造基地租約之意思表示，持續收取租金，被告亦繼續使用租賃標的物。且系爭建物歷經88年九二一大地震、98年八八水災、99年甲仙地震，及其間大小地震及水災，並無倒塌情形，足證上開87年鑑定報告無稽、不可採，且此一鑑定報告距離原告為終止基地租用契約意思表示時，已隔10餘年，則該鑑定報告得否為原告終止兩造基地租賃契約之依據，顯有疑義。至於上開97年之鑑定報告書之鑑定人並未進入被告賴榮利等人所有建物內部進行混凝土鑽心取樣及調查室內狀況，而係以其他建物之勘驗結果而為判斷，亦不足採。被告陳黃月英於97年1月間另行委請臺灣省結構工程技師公會鑑定系爭157號建物，鑑定結果認建物目前無嚴重的結構性破壞，並無立即之危險性等情，顯見該建物並無原告所稱屬危樓而不堪使用之情形。
2.況本院經兩造合意所選任之鑑定單位臺灣省建築師公會於100年8月5日所出具之鑑定報告書，認系爭7棟建物未達拆除重建之標準，且目前無嚴重的結構性破壞，無立即性之危險等情，與原告主張即屬有違。且系爭建物為50年代興建完成之建物，而目前建築、消防及公共安全等相關法規多數為60年代後訂定或修正，系爭建物雖有不符合現行建築、消防及公共安全等相關法規，乃因建物建築時間早於上揭相關法規之訂定或修正使然，惟溯及既往者得依原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法等相關規定進行改善；無溯及既往者，原告自不得要求系爭建物符合建築之始尚無之法規內容，而對被告為不利之認定。再者，系爭建物雖已逾越35年之耐用年數，然仍非屬危樓而需拆除，注意補強維護仍得為通常之使用，且該耐用年數僅為參考，非謂逾耐用年數之建築物即需拆除。是以，系爭建物顯無不堪使用之情形，兩造間基地租賃契約仍繼續存在。
2.兩造間之不定期租賃契約未經原告合法終止：⑴被告賴榮利等7人之租賃物為系爭153、155、157、159
、230號建物坐落之基地，而非建物本身，且被告陳諭萱等人本為上開建物之事實上處分權人，就建物部分並無民法第432條承租人之保管義務存在，亦無違反基地租賃契約之約定。原告以被告未善加維護號建物為其終止租約之事由，即非有據。
⑵原告指被告陳黃月英、陳昆利、陳黃葱、陳純敏、陳宗
輝、賴榮利所違反之契約，乃係學甲市場攤位之使用約定，僅係市場之管理規則，與本件租地建屋契約及拆屋還地並無關連，無法對原告為有利之認定。且縱被告有違反市場管理規則，亦僅不再准為市場營業使用，而非得終止其間之基地租賃契約。
3.另原告前主張87年時系爭建物已達不堪使用狀態，租約即已屆期，倘87年時系爭建物已達不堪使用致兩造基地租賃關係因屆期而消滅，然原告仍繼續向被告收取租金，並任由被告所有之建物供店鋪使用繼續營業，足認原告對於被告繼續於該基地上使用、收益，不為反對之意思，且依民法第451條規定，兩造已成立另一不定期之基地租賃契約，則原告對於新成立之不定期基地租約，基地上房屋之狀況自應予以容忍，不得再以房屋之屋況為由要求消滅契約關係，主張無權占用拆屋還地。
4.均聲明：原告之訴駁回。
(二)被告陳麗君、陳聰敏部分：
1.被告所有之系爭161、163號建物雖較老舊，但無安全疑慮，仍可使用，此有臺灣省結構技師公會97年l月25日就系爭161號建物出具之鑑定意見可參。且被告已依鑑定之建議將建物加以修補。另依臺灣省建築師公會100年8月5日鑑定結果，鑑定標的物尚未達拆除重建之標準、目前尚無嚴重的結構性破壞，無立即性之危險。原告所舉87年之臺灣省土木技師公會鑑定報告書，其標題為「學甲鎮公所台南縣學甲市場（市三）建築物更新計畫鑑定報告書」，可看出原告係以折除重建為目標而委託鑑定，且該次鑑定並未會同被告，已難期公正。至於97年所為鑑定，仍係同一位土木技師所主導，亦難脫上開主觀目的之疑慮。則原告主張系爭161、163號建物不堪使用致不定期租約終止，即難認有理由。又原告固引用最高法院95年台上字388號、1407號判決意旨為其主張之依據，惟最高法院95年台上字388號判決之案例情形係指地上物已因九二一大地震而成為危樓，並已拆除重建之情形，與本件地上建物仍可供通常使用，結構無虞之情形顯然有別；至於95年台上字1407號判決所指之地上建物，係於民國前之建築，且係已不堪使用而經過改建，故與本件情形全然不同，不能比附援引。再者，固定資產耐用年數表所制定之目的，係要計算營利事業所得稅時營業人所購置固定資產攤提折舊之期間，是稅務上之考量，並非固定資產之真正耐用年數之規定；縱固定資產已逾耐用年數，僅係超過其折舊攤提之年數而已，與該項資產是否已不堪使用無關。故系爭建物縱逾固定資產耐用年數表所規定之年數，亦不能因此即認建物已不堪使用。
2.兩造間之不定期租賃契約未經原告合法終止：⑴本件租賃標的物係土地，不會有老舊、破敗或喪失之經
濟效用之問題，原告以地上建物未加維護為由，主張被告違反民法第432條保管義務，而依土地法第103條第5款終止租約，即有誤會。
⑵被告陳聰敏係繼承訴外人 陳松田 之租地建屋租約及地上
物所有權而繼續占有使用該建物及土地，原告所提出之攤位租賃申請書及店鋪租賃契約書其上之簽名均非被告陳聰敏所書，陳聰敏亦未曾見過上開文件，故否認上開文件之真正。況原告如主張依該租約第8條終止契約，亦應先證明系爭土地範圍已有改建或修建市場之計畫。
然查，本件訴訟範圍之土地，並未有任何改建或整修計畫，原告僅是單純想將房屋拆除而已，此由原告起訴狀記載可知。另學甲鎮公所委託冠群建築師事務所製作之臺南縣98年度振興經濟擴大公共建設投資計畫─學甲鎮公所零售市場改建工程之市場分配圖，將本件系爭土地全部以斜線標示並記載原有建物，而未有任何規劃，可見原告在系爭土地並無任何修建或改建計畫，則本件系爭土地並無該租約第8條所稱出租人改建或修建市場之情形，因此，原告主張依該租約第8條約定終止租約，並無理由。
3.均聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、本件兩造不爭執事項及爭執要點如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭土地原為臺南縣學甲鎮所有，管理者為學甲鎮公所，99年12月25日臺南縣市合併後，臺南縣學甲鎮原有資產、負債及其他權利義務，由改制後之直轄市即臺南市政府概括承受。
2.坐落系爭土地上如附圖即臺南市佳里地政事務所100年2月25日所測量字0000000000號函所附複丈成果圖編號Ａ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告陳諭萱。
3.坐落系爭土地上如附圖編號Ｂ部分所示建物（門牌號碼為臺南縣○○鎮○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告陳昆利。
4.坐落系爭土地上如附圖編號Ｃ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告陳黃月英。
5.坐落系爭土地上如附圖編號Ｄ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝。
6.坐落系爭土地上如附圖編號Ｆ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告陳聰敏。
7.坐落系爭土地上如附圖編號Ｇ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告陳麗君。
8.坐落系爭土地上如附圖編號Ｈ部分所示建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路○○○號）之事實上處分權人現為被告賴榮利。
9.坐落系爭土地上如附圖編號Ｉ部分所示之樓梯現為Ｄ、Ｇ部分建物之事實上處分權人即被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝、陳麗君所共有。
10.原告與被告間分別就被告有事實上處分權之上開建物之基地，有不定期（未定期限）之基地租賃關係存在。
(二)爭執要點：
1.被告就上開建物之基地有無占有權源？⑴兩造間之基地租賃契約是否已屆期消滅？⑵兩造間之基地租賃契約是否業經原告合法終止？
2.原告依民法第767條請求拆屋還地有無理由？
四、爰就上開爭點，分敘本院得心證之理由如下：
(一)按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450第2項前段固有明文；惟按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形。此有最高法院95年台上字第388號判決意旨可參。查兩造間分別就系爭建物之基地有未定期限之基地租賃關係存在乙情，為兩造所不爭執，則依上開判決意旨，應解為兩造定有租至房屋不堪使用時為止之期限。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。此有最高法院17年上字第917號判例可參。本件原告主張兩造間之基地租賃關係，已因其上建物不堪使用而屆期消滅，其自應先就系爭建物有不堪使用情事之事實，負舉證責任。經查：
1.原告固提出臺灣省土木技師公會87年12月11日省土技字第5690號「台南縣學甲鎮學甲市場（市三）建築物更新計劃鑑定報告書」（見本院卷一第13至74頁）及吳長明土木技師事務所97年10月16日「台南縣○○鎮○○路29、31號學甲公有零售市場店舖建築物結構安全鑑定報告書」（見本院卷一第76至118頁）。惟上開97年10月16日鑑定報告書之鑑定標的係臺南縣○○鎮○○路29、31號建物，並非系爭建物，與本件無涉。至於87年12月11日之鑑定報告書雖以系爭7棟建物之現況為「（系爭155、157、159、161、163、230建物）老舊房屋，年久未修，外牆裂開，粉刷面剝離，二樓外牆有二道橫向裂紋，尤以RC牆、柱、梁已嚴重破裂，鋼筋長期暴露於外，生滿鐵銹強烈顯示，有急需拆除重建之必要性。」、「（系爭153號建物）老舊房屋，年久未修，外牆裂開，粉刷面剝離，二樓外牆有二道橫向裂紋，尤以RC牆、柱、梁已嚴重破裂，使用情況堪稱不良。」，而於「鑑定結論與建議欄」表示：「本鑑定標的物多處不符合台灣省零售市場建築規格，台灣省建築技術規則及台灣省建築管理規則之規定。不符之處絕大部份均在建築上結構主體及主要設備上，改善之法自非增添設備或作局部性修改所能竟其功。拆除重建全面改善現狀，俾符規定，以確定民眾生命財產之安全，並可藉此提高土地使用效率，應為鎮負責當局份內應做之工作與應盡之責任。」，惟此係原告單方所委託鑑定，被告對於待鑑定物、鑑定項目及程序均未能參與及表示意見。又被告賴榮利等7人另提出臺灣省結構工程技師公會就系爭157、161、163等3棟建物所為之97年1月25日「台南縣○○鎮○○路○○○號等三戶結構安全鑑定鑑定報告書」（本院卷一第152至215頁），該鑑定報告書雖建議上開3棟建物應清除鋼筋鐵鏽或加以粉刷、填補沙漿，然認該3棟建物目前無嚴重結構性破壞，無立即之危險性等語。是上開兩造單方為委託之鑑定，就同一標的物之現狀，為不同之認定，則上開鑑定報告之正確性及可靠性，已非無疑，自無從據以認定系爭建物確有不堪使用之情形。
2.本院囑託臺灣省建築師公會就系爭建物使用上有無安全疑慮、是否符合公共零售市場相關消防、建築、衛生、安全等相關法規、建物本身材質與結構現是否耗損毀壞至不能為通常之使用等事項進行鑑定，經建築師公會指派建築師進行現況調查、測量及混凝土抗壓強度、中性化度深度、水溶性氯離子含量試驗及建築物傾斜測量後，於100年8月5日出具之台建師鑑100011字第691－5號鑑定報告書「鑑定結果、結論及建議」欄認定：「標的建物依現行建築技術規則檢視，有諸多不符，如：樓梯、污水處理設施、內部裝修限制、緊急照明設備、消防設備、無障礙設施，耐震設計等；依現行建築技術相關規定，標的建物供公眾使用係有安全疑慮。」、「因法條規定繁複，無法一一列舉，惟因標的建物為民國50年代左右興建完成之建物，且目前建築、消防及公共安全等相關法規多數為民國60年代後訂定或修正之，新訂或修正之部分法規係不溯既往，部分法規溯及既往者仍可依『原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法』等相關規定進行改善。」、「標的建物研判約為民國50年代左右興建之建物，無資料可判定正確年份，但標的建物之構造為鋼筋混凝土加強磚造建築物，依行政院台(75)財字第22401號固定資產耐用年數之規定為35年，應已逾越。」、「標的建物之耐震能力應無法滿足現行的耐震規定，但尚未達拆除重建之標準；依鑑定標的物之現況調查，目前尚無嚴重的結構性破壞，無立即性之危險，但因混凝土中性化程度嚴重，將加速建築物之老化現象，建議使用時需注意補強維護。」等語。
3.查系爭7棟建物均為2層樓水泥磚造連棟樓房（頂樓另有增建），現面對街廓或通道之一樓部分均作為營業使用，此有本院勘驗筆錄、上開建築師公會鑑定書中所附現場照片可參（見本院卷二第97至99頁、卷三第129、130頁）。系爭建物之利用方式，乃我國民間習見之住商混合形態，與專供供公眾使用、具公共場所性質之公共市場建物尚有不同，是此種住商混合用之建物，只需仍具備一般住宅應有之功能、效用，即難謂其不堪使用，故上開建築師公會鑑定結果中所認「標的建物供公眾使用係有安全疑慮」、「標的建物作為公共零售市場使用，依目前建築、消防及公共安全等相關法規檢視，有諸多不符」等，係針對供公眾使用之市場所設之標準，不應作為認定系爭建物是否不堪使用之依據。另自上開建築師公會鑑定結果可知，系爭建物雖已老舊，然建築結構尚稱完好，無立即性之危險，且本院履勘現場時，系爭建物仍均作為營業使用中，故系爭建物雖因起造年代較早，致無法完全符合目前建築法規中對新建建物應有之抗震能力、消防設備、污水處理設施等之要求，然此尚無礙於系爭建物作為一般住宅之基本功能及其可供生活起居之通常使用；原告雖另以系爭建物已逾固定資產耐用年限為主張系爭建物不堪使用之理由，然建物是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，至固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，尚不得執此逕為不堪使用之推論。從而，原告主張系爭建物已達不堪使用之程度，兩造間之基地租賃關係已屆期消滅云云，即非可採。
(二)再按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。民法第432條第1項亦有明定。查兩造間分別就系爭建物之基地有未定期限之基地租賃關係存在，業如前述，則此一基地租約之租賃物，自為供建築房屋之基地，此方為承租人應負民法第432條第1項保管義務之標的，基地上之建物既非租賃物，自無上開保管義務規定之適用。是原告以被告未善加維護系爭建物為由，主張被告違反承租人之保管義務，並據此為終止租約之事由，顯非有據，不應採認。
(三)原告另主張其與被告陳昆利、陳黃月英、陳黃葱、陳純敏、陳宗輝、陳聰敏及賴榮利間基地租賃契約已有租約所定之終止事由，惟查：
1.原告依被告陳昆利、陳黃月英之被繼承人陳義忠、陳義雄分別與原告所訂立之「臺灣省台南縣學甲鎮公有零售市場攤位使用約定書」（見本院卷四第109、112頁，下稱攤位使用約定書）第7條第7款「出租機關因緊急公需或市容整理上認有必要時及變更攤位用途時，主管機關得隨時終止使用許可。」之約定，及與被告陳聰敏、賴榮利所訂立之「臺灣省台南縣學甲鎮公有零售市場店舖租賃契約書」（見本院卷四第121、122、130頁，下稱店舖租賃契約書）第8條「出租人改建或整修市場時，承租人應於通知期限內無條件遷離市場並停止繳納租金及清掃費。」之約定，主張終止其與被告陳昆利、陳黃月英、陳聰敏、賴榮利、間之基地租賃契約。惟上開二份攤位使用約定書首段即載明：「學甲鎮公有零售市場攤位使用人陳義忠／陳義雄今依法向學甲鎮公所使用學甲市場第一○四／一○五號固定攤位作為銷售雜貨類物品處所，特訂立約定如左……」等語，上開二份店舖租賃契約書則記載：「承租人陳聰敏／賴榮利今向出租人台南縣學甲鎮公所承租學甲零售市場百貨類第108／109號店舖一處為營業用……第一條：攤（舖）位所有地及租賃範圍：㈠所在地：學甲鎮公有學甲零售市場固定類第108／109號」；另參酌陳義忠、陳義雄、被告陳聰敏、賴榮利訂立上開攤位使用約定書前所填具之「台灣省台南縣學甲鎮公有零售市場攤（舖）位使用申請書」之記載「依照台灣省零售市場管理規則第十二條之規定填具申請書……，請准分配使用公有學甲零售市場類攤（舖）位乙處並發給使用許可書，以憑營業。」、「茲依照台灣省零售市場管理規則第十二條規定覓妥…為連帶保證人，請准予分配公有學甲零售市場百貨類攤（舖）位第108／109號一處。」，以及臺南縣學甲鎮長因上開申請，所發給陳義忠、陳義雄之使用許可書上「……申請使用公有學甲零售市場什貨類攤（舖）位乙處，經核符合規定，准許使用該市場雜貨類第一○四／一○五號攤（舖）位……」之記載（見本院卷四第107、108、110、111、119、129頁），可知上開攤位使用約定書、店舖租賃契約書係學甲鎮公所與陳義忠、陳義雄、被告陳聰敏、賴榮利間就其申請所得之第104、105、108、109號市場攤位使用方式之約定，與其間之基地租賃契約並非同一契約，則原告依上開攤位使用約定書之內容，作為終止與被告陳昆利、陳黃月英、陳聰敏、賴榮利間基地租賃契約之事由，自非可採。
2.被告另依其與被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝之被繼承人陳水來所訂立之「臺南縣學甲鎮公有市場攤位租賃契約」（見本院卷四第28至30頁，下稱攤位租賃契約）第9條第款「關閉承租攤位房屋或充作不合租賃用途之使用時，出租機關得予終止租約。」約定，主張終止與被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝間之基地租約。查上開攤位租賃契約首段記載「公有市場攤位承租人陳水來今向學甲鎮公所承租公有市場攤位乙處特定約如左：一、租賃公有市場攤位之標示：市場別：學甲市場；攤位號：19；面積：六點九九……」，顯然此攤位租賃契約之標的為學甲市場內之19號攤位；又此攤位租賃契約第1條「租賃公有市場攤位之標示」雖另有「已蓋房屋：學甲段濟生路一五九號、鐵筋混凝土造、一層二層、六坪四坪、間數1、建設日期民國四十六年四月七日、所有人陳水來」之記載，惟此契約前既已載明承租之標的為市場「攤位」，又復載明此濟生路159號建物為承租人陳水來所有，可知此一關於建物記載應係為標明所承租攤位之位置，系爭159號建物尚非此攤位租賃契約之標的，附此敘明。是以，此一攤位租賃契約亦僅係學甲鎮公所與陳水來就第19號市場攤位使用方式之約定，與其間之基地租賃契約並非同一契約，則原告依此作為終止與被告陳黃葱、陳純敏、陳宗輝間基地租賃契約之事由，亦非可採。
(四)綜上所述，系爭房屋並未達不堪使用之程度，自難謂兩造間就系爭土地約定租用基地建築房屋之租期已屆至，且亦無原告得合法終止租約之事由，故兩造間之基地租賃關係尚未消滅。從而，被告有事實上處分權之系爭房屋占有原告所有之系爭土地，即非無權占有，則原告依民法第767條之規定，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法及所舉證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年8月15日
民事第一庭審判長法官杭起鶴
法官王參和法官張玉萱以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月17日
書記官陳雅慧