臺灣臺北地方法院91年度訴字第6617號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第6617號民事判決

裁判日期：民國92年04月17日

裁判案由：給付租金

臺灣台北地方法院民事判決九十一年訴字第六六一七號
原告即反訴被告甲○○訴訟代理人 賴重堯 律師被告即反訴原告乙○○訴訟代理人 沈培錚 律師右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣陸拾捌萬元，及自民國九十一年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行實施前，以新台幣陸拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新台幣（下同）六十八萬元，及自起訴狀繕本送達對造之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、 陳述 略稱：原告於民國（下同）八十五年七月二十日與被告訂定委託管理合約書（實質上係租賃契約書），期間二年，雙方約定原告將坐落於台北縣新店市○○○段寶斗厝小段二八六之一九等地號共十二筆地（以下簡稱本件系爭土地）之應繼分三二四分之一九，在其依法可享有應繼分之範圍內，提供被告開發管理及興建汽車停車場，被告每月則應給付原告九萬元；嗣於八十七年七月二十一日，雙方再續約至八十九年底，被告每月應給付原告之金額則調高為十一萬元。惟被告自八十八年九月起至八十九年八月止，每月均僅給付原告九萬元，每月短欠二萬元，十二個月共短欠原告二十四萬元，自八十九年九月起至八十九年十二月止，則未付分文租金，積欠原告共四個月之租金四十四萬元，合計被告積欠原告租金共六十八萬元，經原告屢次催款，被告均置之不理，為此依法請求被告給付積欠之租金六十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。
三、證據：提出委託管理合約書影本一件、存證信函影本二件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)被告如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述略稱：
(一)被告並無短給原告租金情事：被告於八十五年七月二十日與原告訂立管理合約書，原告每月分得九萬元，作為勞務報酬，並以口頭約定每期三個月給付一次，每期給付租金情形均記載於合約書上，俟管理期間屆至，原告同意按原條件續約，仍由被告繼續管理使用。而於八十七年七月二十一日起調整每月分得十一萬元，每期三十三萬元。嗣於八十八年六月間，被告所管理的停車場之相鄰停車場整修（原告係為出租人），卻將被告停車場之排水設施填埋，導致被告管理的停車場地無法排水而淹水，令被告無法將該停車場開放使用，經被告向原告提出異議，原告遂同意被告重新整地，且抵銷一期（三個月）租金以補貼整地費用，並補償被告因修繕期間減少業績所受之損失，然原告因家庭經濟因素要求租金暫緩抵銷，所以八十八年六月至九月之租金仍正常給付，而上述修繕、整地費用則延緩至第十八期時（即為八十九年九月至十二月）才抵銷該期租金。而於八十八年十二月間，雙方合意將租金金額自十一萬元調降至九萬元，故八十八年十二月起之每月租金係為九萬元，八十八年十二月五日起每期三個月為二十七萬之租金，原告亦分別於八十九年三月二十二日領取八十八年十二月至八十九年六月共二期租金五十四萬，以及八十九年十月十九日領取八十九年六月至九月共一期租金二十七萬，有被告支付上述租金所簽發之支票可稽，至於八十九年九月至十二月之租金，已如前述。被告除了抵銷修繕、整地費用之部分外，自始至終均按雙方約定之金額給付租金，故被告並無短給原告任何租金之情形。
(二)被告主張確有減租之情事：查原告於八十九年三月二十二日及八十九年十月十九日，確實已受領八十八年十二月至八十九年九月每期租金二十七萬，共計為三期租金為八十一萬，且原告受領當時並未對租金金額提出異議或事後有任何保留之意思表示，且長達一年多的時間未對被告追討短缺之租金；再且，按一般通常情形，雙方交易之內容雖以書面之記載，在證據方法上較為妥當，但仍有不少人僅以口頭約定之方式作為交易內容，而原告受領租金當時並未提出異議或有保留之意思表示，事後亦未有追討之舉動，顯見原告已同意租金從十一萬調降至九萬元之事實，因此依「誠實信用原則」及類推適用「權利失效法理」，應認被告已完全將租金給付給原告。而被告之停車場因故遭填埋導致排水不良而淹水，原告當時允諾由被告自行整地並修繕排水設施，其費用則由租金抵銷及扣抵，有事實可稽；且依民法第四百三十條之規定，被告自行修繕排水設施並將修繕費用予以扣除，並無不合。故被告均依約定按期繳交租金，並未積欠原告任何費用。
三、證據：提出支票影本乙份為證。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：
(一)反訴被告應給付反訴原告二百七十四萬四千元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)反訴原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
(一)反訴被告與反訴原告於八十五年七月二十日訂立「委託管理合約書」，期間二年，為反訴被告所自認。上述「委託管理合約書」屆期時，雙方於八十七年七月二十日另經協商，同意依原契約條件續約，有反訴被告與反訴原告共同於上述原合約正本尾頁加註：「一、除每月委託管理費調整為新台幣壹拾壹萬元及租期延長至八十九年底，如甲方需使用該土地時，於一個月前得通知乙方提前解除契約。
二、其餘條件如前契約履行。」等語，並簽名蓋章。故反訴被告應有依原契約所定條件履行之義務。而依上述「委託管理合約書」第六條後段規定：「在前開委託期間屆滿後，乙方（即反訴原告）有權優先以本件所約定之條件與甲方（即反訴被告）續訂管理合約，如有違反上開約定，甲方應負一切損害賠償責任。」等語。
(二)然反訴被告於八十九年底系爭合約屆期時，未與反訴原告協商，亦未通知，即逕自另與訴外人 林世清 就同一租賃標的訂立租約，有反訴被告於另案（鈞院刑事庭九十年度自字一六四號）中所提出之契約書影本可稽。反訴被告顯已違反前揭「委託管理合約書」第六條後段規定，應負責賠償反訴原告之一切損害（即包括所受損失及所失利益）。
(三)按系爭租賃標的之土地，原本係長期荒廢棄置，無經濟上之價值，反訴原告為開發其利用價值，須投入相當之資金與人力經營，以改良其狀況及開拓停車場租賃之業務，為免反訴被告日後見到開發後之成果，想以「搭便車」方式掠奪反訴原告辛勤經營之利潤，於是雙方乃於「委託管理合約書」第六條後段規定在前開委託期間屆滿後，反訴原告有權優先以本件所約定之條件與甲方續訂管理合約，而賦予反訴原告優先承租權。惟反訴被告並無「需使用該土地」及「於一個月前得通知乙方提前解除契約」之情事，亦未於與新承租人林世清訂立租約前，先行通知反訴原告行使優先承租權，即擅自逕行與林世清訂立新租約，已違反契約約定之義務，損及反訴原告之利益。
(四)系爭租賃土地乃供規劃停車位出租給當地附近居民承租停車用，為反訴被告所明知，且反訴被告之新承租人林世清亦係供相同之用途。系爭土地可規劃七十個停車位，每年租金收入為二百八十萬元，扣除每年應支付給反訴被告之租金一百三十二萬元及管理成本一十萬八千元，其淨收益每年為一百三十七萬二千元，以租約條件之租期為二年計算，反訴原告共損失利益二百七十四萬四千元，應由反訴被告賠償之。
三、證據：提出刑事判決影本一件、契約書影本一件為證。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：反訴原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
(一)兩造於八十五年七月二十日簽訂「委託管理合約書」乙紙，該「合約書」名義上雖載為「委託管理」，兩造實為成立「土地租賃契約」關係，合先敘明。
(二)系爭「合約書」第六條固載有：「本件委託管理合約之有效存續期間為二年，甲方（指反訴被告）除經乙方（指反訴原告）之書面同意外，不得任意提前終止本合約，倘有違反上開約定，致乙方受有損害時，甲方須負一切損害賠償責任。在前開委託期間屆滿後，乙方有權優先以本件所約定之條件與甲方續訂委託管理合約，如有違反上開約定，甲方應負一切損害賠償責任。」等語；迨本件租期屆滿，雙方於八十七年七月二十日訂約延長該「合約書」至八十九年底，文末「附註」欄載明：「一、除每月委託管理費調整為新台幣壹拾壹萬元及租期延長至八十九年底，如甲方需使用該土地時於一個月前通知乙方得提前解除契約。（應係終止契約之誤）二、其餘條件如前契約履行。」等語，此業經兩造簽章為憑。
(三)系爭「合約書」於八十七年七月二十日兩造合意延長租賃期間時，既已載明：「如甲方需使用該土地時於一個月前通知乙方得提前解除契約（應係終止契約之誤）。」等語。足證反訴被告甲○○需使用該土地時，非不得提前收回。查系爭土地係訴外人 高火爐 之遺產，為繼承人甲○○即反訴被告、訴外人 高銓煙 、 高銓卿 等人公同共有，此為反訴原告乙○○所明知；茲因各繼承人間爭訟不已，故上述租賃契約屆滿後，乙○○即逕洽繼承人之一高銓煙、高銓卿等於九十年一月一日另訂「土地租賃契約書」，此有該契約書乙件附卷可憑。
(四)嗣兩造因系爭土地租賃發生爭訟，雙方互控詐欺、誣告等案件，案經鈞院九十年度自字第一六四號刑事判決：諭知兩造無罪或不受理在案；理由欄第壹大段第三小段第三點載明：「系爭土地為各繼承人所公同共有，並未分割，而關於土地分割尚有爭執，目前涉訟中，．．．乙○○因各共有人間有所爭執，而於九十年一月一日改與證人高銓煙、高銓卿及 高彩雲 等人就系爭土地簽訂租賃契約，並已給付租金，有租賃契約書、支票影本、匯款單影本等件附卷足稽」等語，反訴原告乙○○因系爭土地之共同繼承人甲○○、高銓煙、高銓卿等爭訟中，遂逕向繼承人之一高銓煙、高銓卿等承租，並簽訂前述「土地租賃契約書」，乙○○承租系爭土地之目的已達，則甲○○有何妨害其優先承租系爭土地之行為可言？況乙○○自九十年一月一日起，即已承租系爭土地，對其而言，亦不生任何之損害。反訴原告乙○○因系爭土地繼承人甲○○、高銓煙、高銓卿等發生爭訟，而自行逕向高銓煙、高銓卿等承租，繼承人之一甲○○之反訴被告事實上已無從再行與乙○○續約，事出有因，非可歸責於甲○○，故反訴原告乙○○以反訴被告甲○○違反優先承租之規定為由，提起本件反訴，非有理由，應予駁回。
三、證據：提出九十年一月一日土地租賃契約書影本一件、本院九十年度自字第一六四號刑事判決影本一件為證。
理由
甲、本訴方面：
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款分別定有明文。經查，原告於九十一年十二月十二日起訴時，係聲明被告應返還六十八萬元，及自九十年一月一日起至清償日止按台灣銀行核定放款日拆二分之一計算之利息等語，嗣於起訴狀送達被告後之九十二年三月二十六日雖變更其訴之聲明為被告應給付原告六十八萬元，及自起訴狀繕本送達對造之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語，然核其請求之基礎事實同一，且僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，故顯無妨礙被告之防禦及訴訟之終結，參之前揭條文之規定，本院自應予以准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張：兩造於八十五年七月二十日訂定委託管理合約書，期間二年，雙方約定原告將本件系爭土地之應繼分三二四分之一九，在其依法可享有應繼分之範圍內，提供被告開發管理及興建汽車停車場，被告每月則應給付原告九萬元；嗣於八十七年七月二十一日，雙方再續約至八十九年底，被告每月應給付原告之金額調高為十一萬元；惟被告自八十八年九月起至八十九年八月止，每月均僅給付原告九萬元，每月短欠二萬元，十二個月共短欠原告二十四萬元，自八十九年九月起至八十九年十二月止，則未付分文租金，積欠原告共四個月之租金四十四萬元，合計被告積欠原告租金共六十八萬元，經原告屢次催款，被告均置之不理，為此依法請求被告給付積欠之租金六十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息等語。
二、被告則以：兩造雖有簽訂實質上之租賃契約，惟於八十八年六月間，被告所管理的停車場之相鄰停車場整修（原告係為出租人），將被告停車場之排水設施填埋，導致被告管理的停車場地無法排水而淹水，經被告向原告提出異議，原告遂同意被告重新整地，且抵銷一期（三個月）租金以補貼整地費用，並補償被告因修繕期間減少業績所受之損失，故雙方於八十八年十二月間合意將月租金額自十一萬元調降至九萬元，自八十八年十二月五日起每期三個月為二十七萬之租金，原告均已領取，至於八十九年九月至十二月之租金，則係用以抵銷被告所支出之修繕、整地費用，從而被告並無短給原告任何租金等語，資為抗辯。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；又同法第四百條第二項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自均負有舉證責任，此亦有最高法院十八年上字第二八五五號判例、八十八年度台上字第三三九八號裁判可資參照。經查，本件被告對於兩造於八十五年七月二十日簽訂實質上之租賃契約，租賃期間為二年，被告每月應給付原告租金九萬元，嗣於八十七年七月二十一日，雙方合意再續約至八十九年底，被告每月應給付原告之金額則調高為十一萬元，然被告自八十八年九月起至八十九年八月止，每月均僅給付原告九萬元，自八十九年九月起至八十九年十二月止，則未付分文租金予原告等情，不予爭執，惟抗辯：原告同意以八十九年九月至十二月之租金，用以抵銷被告因鄰損所支出之修繕、整地整地費用，並同意自八十八年十二月起將月租金額自十一萬元調降至九萬元，用以補償被告因修繕期間減少業績所受之損失等語，則參之前揭法條規定及最高法院裁判意旨，被告自應就其上開主張之事實負舉證責任。然查，被告於本院審理中非但未能舉證證明有相鄰停車場整修而將被告停車場之排水設施填埋，並導致被告管理的停車場地無法排水而淹水之事實，亦未能舉證證明其有因此而支出修繕、整地之費用及遭受營業損失之事實，又未能舉證證明原告確有因上開事件而同意減免被告應給付之租金，再參以本件系爭租賃標的物係土地，並非其上之排水設施，且被告所指系爭鄰損事件之侵權行為人亦非原告，尚難認原告有何可歸責事由而應負修繕義務，及原告係本件系爭土地之出租人，本有收受被告交付租金之權利，縱被告所交付之租金有所短欠而原告未及時異議催討，亦尚難據此即認原告有同意核減租金之事實等節以觀，是被告抗辯其對原告有可抵銷本件系爭租金之債權資以抵銷，故無短欠原告任何租金云云，尚非可採。
四、綜上所述，原告依兩造所簽訂之契約內容，請求被告給付租金六十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日即自九十一年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
參、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額予以准許。
乙、反訴方面：
一、反訴原告起訴主張：依兩造於八十五年七月二十日所訂立之「委託管理合約書」之第六條後段規定，在前開合約書所定之委託期間屆滿後，反訴原告有權優先以約定之條件與反訴被告續訂管理合約，否則反訴被告應負一切損害賠償責任；然反訴被告卻於八十九年底系爭合約屆期時，未與反訴原告協商，亦未通知反訴原告，即逕自另與訴外人林世清就同一租賃標的訂立租約，是反訴被告顯已違反前揭「委託管理合約書」第六條後段之規定，應賠償反訴原告之損失利益共二百七十四萬四千元等語。
二、反訴被告則以：本件系爭合約書於八十七年七月二十日兩造合意延長租賃期間時，既已載明：「如甲方需使用該土地時於一個月前通知乙方得提前解除契約（應係終止契約之誤）。」等語，足證反訴被告甲○○需使用該土地時，非不得提前收回；且本件系爭土地係訴外人高火爐之遺產，為繼承人甲○○即反訴被告、訴外人高銓煙及高銓卿等人公同共有，反訴原告乙○○因明知上開繼承人就本件系爭土地爭訟不已，故於本件系爭合約期間屆滿後，反訴原告乙○○即逕洽其他繼承人即高銓煙、高銓卿於九十年一月一日另簽訂「土地租賃契約書」，則反訴原告乙○○承租系爭土地之目的已達，反訴被告甲○○自無妨害其優先承租系爭土地之行為可言，況反訴原告乙○○既已承租系爭土地，對其而言，亦不生任何之損害，而反訴原告甲○○事實上亦無從就相同土地再行與乙○○續約，故反訴原告乙○○以反訴被告甲○○違反優先承租之規定為由，提起本件反訴，非有理由等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十七年七月二十日合意就本件系爭「委託管理合約書」予以續約，並於原合約正本尾頁加註：「一、除每月委託管理費調整為新台幣壹拾壹萬元及租期延長至八十九年底，如甲方（即反訴被告）需使用該土地時，於一個月前得通知乙方提前解除契約。二、其餘條件如前契約履行。」等語，並簽名蓋章等節，為兩造所不爭執。而依兩造不爭執其真正之「委託管理合約書」第六條後段規定：「在前開委託期間屆滿後，乙方（即反訴原告）有權優先以本件所約定之條件與甲方（即反訴被告）續訂管理合約，如有違反上開約定，甲方應負一切損害賠償責任。」等語，亦有前揭反訴被告所提出之「委託管理合約書」影本一件在卷可憑。本件反訴原告雖主張反訴被告於八十九年底系爭合約屆期時，在未先行詢問反訴原告是否續約之情況下，即逕自另與訴外人林世清就同一租賃標的訂立租約，故反訴被告顯已違反前揭「委託管理合約書」第六條後段之規定，而應負損害賠償責任云云，並提出反訴被告於九十年一月一日與訴外人林世清所訂定之委託管理合約書影本一件為證。惟按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察，民法第九十八條及最高法院八十五年度台上字第五一七號裁判可資參照。查本件系爭合約書雖載明反訴原告於約滿時有優先續約權，然參之兩造簽訂系爭契約之目的係同時使反訴被告得按時收取租金及反訴原告得減少其租地營運成本而增加其收益，反訴原告得主張系爭合約第六條優先續約權之前提，自應限縮而指反訴原告均依約繳交租金之情況。惟反訴原告於八十九年十二月三十一日本件系爭合約期滿時，仍積欠反訴被告六十八萬元之租金未給付已如前述，故若此時仍解釋本件反訴原告仍有優先續約權，責令反訴被告應繼續將系爭土地出租予反訴原告，實有違誠實信用原則。再者，反訴原告事實上亦於九十年一月一日與訴外人高銓煙、高銓卿即本件系爭土地之其他共有人就本件系爭土地另簽訂「土地租賃契約書」，此亦有反訴原告不爭執其真正之九十年一月一日土地租賃契約書影本一件在卷可憑，故應認反訴原告亦有放棄與反訴被告優先續約權之意。此外，反訴原告於本院審理中亦未就其受有損害及喪失利益之相關事實舉證以實其說，從而反訴原告主張反訴被告依約應賠償反訴原告二百七十四萬四千元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云，顯屬無據，不應准許，至反訴原告所為假執行之聲請，因前揭訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
丙、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年四月十七日
民事第六庭法官黃蓓蓓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納百分之一點六五之上訴費，若未繳納，逕依民事訴訟法施行法第九條之規定，顯然明知上訴要件有欠缺，駁回上訴。
中華民國九十二年四月十八日
法院書記官柯金珠