臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度嘉簡字第630號
原 告 行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處
法定代理人 楊宏志
訴訟代理人 湯光民 律師
複訴訟代理 何佳臻
人
被 告 徐嘉梅 徐國連 之繼.
被 告 徐嘉慧 徐國連之繼.
被 告 徐鴻榮 徐國連之繼.
被 告 徐啟鳳 徐國連之繼.
被 告 徐志偉 徐國連之繼.
被 告 徐廖熟 徐國連之繼.
被 告 黃昆明
被 告 簡良鐵
前列四人共同
訴訟代理人 林彥百 律師
被 告 黃達
訴訟代理人 黃文展
前列五人共同
訴訟代理人 李智順
上列當事人間遷讓房屋事件，於中華民國100年6月29日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告黃昆明應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段六三一之五、六三一
之一地號土地上，如附圖所示編號甲建物即門牌號碼嘉義縣竹崎
鄉中和村奮起湖九七之一號房屋返還原告，並自民國九十九年五
月二十八日起，至返還房屋日止，按年給付原告新台幣肆佰壹拾
捌元。
被告簡良鐵應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段六四０、六四０之二
地號土地上，如附圖所示編號丙建物即門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中
和村奮起湖一一七號房屋返還原告，並自民國九十九年五月二十
八日起，至返還房屋日止，按年給付原告新台幣肆佰參拾陸元。
被告簡良鐵應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段六四０、六四０之二
地號土地上，如附圖所示編號丁建物拆除，將土地返還原告，並
自民國九十九年五月二十八日起，至返還土地日止，按年給付新
台幣肆拾柒元。
被告徐志偉、 徐廖熟應 將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號
土地上，如附圖所示編號 辛建物 即門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中和村
奮起湖一三０號房屋返還原告，並自民國一百年三月三十一日起
，至返還房屋日止，按年給付原告新台幣捌佰貳拾捌元。
被告徐志偉、徐廖熟、徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳應將坐
落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號壬
建物拆除，將土地返還原告，並自民國一百年三月三十一日起，
至返還土地日止，按年給付原告新台幣陸拾參元。
被告 黃達應 將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地上，如
附圖所示編號己建物即門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中和村奮起湖五五
號房屋返還原告，並自民國一百年三月十日起，至返還房屋日止
，按年給付原告新台幣參佰肆拾柒元。
被告黃達應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地上，如
附圖所示編號庚建物拆除，將土地返還原告，並自民國一百年三
月十日起，至返還土地日止，按年給付原告新台幣壹佰貳拾陸元
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：被告徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳經合法通
知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠坐落於嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土
地，及其上門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中和村奮起湖117號、130
號、55號房屋，坐落嘉義縣○○鄉○○○段631之5地號土地
，及其上門牌號碼嘉義縣竹崎鄉中和村奮起湖97之1號房屋
之所有權人，均係中華民國，現由原告管理。上開97之1號
、117號、55號、130號房屋，係由原告配住與被告黃昆明、
簡良鐵、黃達及訴外人徐國連，詎被告黃昆明於97之1號建
物旁增建如附圖所示乙之木造建物，被告簡良鐵在117號建
物旁增建如附圖所示丁木造建物，被告黃達於55號建物旁增
建如附圖所示戊磚木造建物，訴外人徐國連於130號建物旁
增建如附圖所示壬磚木造建物，徐國連於95年11月19日死亡
，其繼承人被告徐廖熟、徐志偉、徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮
、 徐起鳳 等人，由被告徐志偉、徐廖熟使用130號房屋及附
圖所示壬磚木造建物。原告於99年5月28日，以被告黃昆明
、簡良鐵違反宿舍管理手冊第11條規定，發函終止對 渠等 之
系爭宿舍借用契約，於99年12月28日終止對被告徐志偉、徐
廖熟之借用契約，於100年3月9日終止對被告 黃達間 之借用
契約。㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第
767條第1項定有明文。次按「借用人應於契約所定期限屆滿
時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢
時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，
貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之
目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」民法
第470條亦定有明文。復按「宿舍介用人應實際居住，不得
將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、經營商
業或作其他用途；事務管理單位查明宿舍借用人有違反前項
規定情形或佔用他戶宿舍時，應即終止借用契約，並責令搬
遷，該宿舍借用人在本機關不得再請借宿舍。」宿舍管理手
冊第11條定有明文。查原告已發函終止宿舍之借用契約，惟
被告等人均置之不理，故提起本訴，請求被告返還占用之宿
舍，並將增建部分拆除。㈢按「無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文
。而「無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社
會通常觀念。」最高法院61年度台上字第1695號判例參照。
又按「城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總
價年息百分之10為限。」土地法第97條第1項定有明文。查
被告於借用關係終止後，仍無權占用宿舍受有利益，致原告
受有損害。故原告請求被告給付自終止借用關係起，至遷讓
交還宿舍日止相當於租金之不當得利。就增建部分，被告屬
於無權占用土地受有利益，致原告受有損害。原告亦請求給
付自終止借用關係起，至返還土地日止相當於租金之不當得
利。而查，⒈被告黃昆明占用之地上物甲同時跨建坐落嘉義
縣○○鄉○○○段631之5及631之1地號土地上，且631之1地
號土地亦為原告所管理。而且其已自行拆除增建部份乙建物
，故原告乃請求被告返還甲建物並要求每年應繳交之相當於
租金之不當得利為：占用甲部分面積76.09平方公尺×土地
申報地價每平方公尺55元×年息百分之10＝418元。⒉被告
簡良鐵占用之地上物丙及自行增建之丁部分同時跨建坐落嘉
義縣○○鄉○○○段640、640之2地號土地上。因被告自行
增建丁建物，故原告要求被告應拆除增建丁部分之地上物，
並將該部分土地騰空交還原告，並返還丙部分之建物。而其
每年應繳交之相當於租金之不當得利為：占用丙部分面積
79.30平方公尺×土地申報地價每平方公尺55元×年息百分
之10＝436元；占用丁部分面積28.36平方公尺×土地申報地
價每平方公尺55元×年息百分之10＝155元。⒊由於系爭複
丈成果圖所示壬部分地上物係徐國連自行增建，由繼承人即
被告徐廖熟、徐志偉、徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐起鳳等
人繼承，而辛部分宿舍則由被告徐志偉、徐廖熟使用，故原
告乃要求被告徐廖熟、徐志偉、徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、
徐起鳳拆除增建壬部分之地上物，並將該部分土地騰空交還
原告，及請求被告徐志偉、徐廖熟返還原本宿舍辛部分。而
其每年應繳交之相當於租金之不當得利應為：占用辛部分面
積150.60平方公尺×土地申報地價每平方公尺55元×年息百
分之10＝828元；占用壬部分面積38.24平方公尺×土地申報
地價每平方公尺55元×年息百分之10＝210元。⒋被告黃達
已自行拆除增建部份戊建物，而其亦應拆除增建庚部分之地
上物，並將該部分土地騰空交還原告，另應將原有建物己部
分返還原告。而其每年應繳交之相當於租金之不當得利應為
：占用己部分面積63.23平方公尺×土地申報地價每平方公
尺55元×年息百分之10＝347元；占用庚部分面積76.21平方
公尺×土地申報地價每平方公尺55元×年息百分之10＝419
元。㈣並聲明：1.被告黃昆明應將坐落嘉義縣○○鄉○○○
段631之5、631之1地號上如附圖所示編號甲建物即嘉義縣竹
崎鄉中和村奮起湖97之1號房屋遷讓返還原告；並自99年5月
28日起至遷讓交還土地房屋日止，按年給付原告418元。2.
被告簡良鐵應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段640、640之2地
號上如附圖所示編號丙建物即嘉義縣竹崎鄉中和村奮起湖11
7號房屋遷讓返還原告，並自99年5月28日起至遷讓交還房屋
日止，按年給付原告436元。3.被告簡良鐵應將坐落嘉義縣
○○鄉○○○段640、640之2地號上如附圖所示編號丁之地
上物拆除，並將該部分土地騰空交還原告，並自99年5月28
日起至遷讓交還土地止，按年給付原告155元。4.被告徐廖
熟、徐志偉應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號上如附
圖所示編號辛建物即嘉義縣竹崎鄉中和村奮起湖130號房屋
遷讓返還原告，並自100年3月31日起至遷讓交還房屋日止，
按年給付原告828元。5.被告徐廖熟、徐志偉、徐嘉梅、徐
嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○
○號上如附圖所示編號壬之地上物拆除，並將該部分土地騰
空交還原告，並自100年3月31日起至遷讓交還土地日止，按
年給付原告210元。6.被告黃達應將坐落嘉義縣○○鄉○○
○段○○○○號上如附圖所示編號己建物即嘉義縣竹崎鄉中和
村奮起湖55號房屋遷讓返還原告，並自100年3月10日起至遷
讓交還房屋日止，按年給付原告347元。7.被告黃達應將座
落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號上如附圖所示編號庚之地
上物拆除，並將該部分土地騰空交還原告，並自100年3月10
日起至遷讓交還土地日止，按年給付原告419元。㈤對被告
之答辯則以：宿舍管理手冊性質為行政規則，第1條為同意
行政院所屬各機關即原告之宿舍管理特定本手冊，於96年1
月15日公告，拘束適用原屬於原告相關人員及其眷屬 即渠 等
被告，自是屬於當事人契約之一部。
三、被告方面：㈠被告徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳雖未於
最後言詞辯論期日到場，惟前曾於100年5月4日到庭並表示
：系爭宿舍原是木造建物，迄今逾40年，若無修繕則無法居
住。於徐國連過世後，原告曾承諾讓系爭宿舍與徐國連之配
偶居住至往生為止。況且系爭宿舍於颱風後所造成之損害，
原告均至現場拍照並出資讓被告修繕，被告並未私自增建系
爭宿舍。又原告提出之宿舍管理手則，並非契約之一部，蓋
未經被告之同意簽名，被告均對此並不知情。故原告主張並
無理由，並聲明：原告之訴駁回。㈡被告黃昆明、簡良鐵、
徐志偉、徐廖熟則以：原告主張被告違反宿舍管理手冊第11
條第1項規定私自增建，因而終止借用契約。惟被告入住系
爭宿舍時，尚無宿舍管理手冊存在，此並非兩造之契約內容
，且亦未告知被告知悉，原告執該手冊為終止契約之依據，
顯有違誤。況被告於55年配住宿舍迄今，當時環境困苦，居
住生活機能惡劣，位於山上之宿舍殘破不堪，若無修繕，實
無能改善居住品質。被告係對廚房、廁所修繕，對宿舍外觀
簡易強化，以維安全，並非原告所指之「增建」。又原告以
年息百分之10計算租金利益，系爭宿舍地處高山，土地申報
地價僅55元價值甚低，故縱原告主張有理由，請求之金額亦
過高。又對證人 陳杏民 提出之衛星空照圖之真正雖不爭執，
惟證人對於系爭宿舍74年版本空照圖之實際狀況並不清楚，
證詞並不可採。因之聲明：原告之訴駁回。㈢被告黃達則以
：否認原告之主張，其增建之鐵皮屋部分已自行拆除，現原
告主張之部分，係被告未出生時即存在，系爭宿舍縱有維護
修繕，業經單位主管之同意始為之，原告主張並無理由，並
聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地，及其上門牌號碼
嘉義縣竹崎鄉中和村奮起湖117號、130號、55號房屋，坐落
嘉義縣○○鄉○○○段631之5地號土地，及其上門牌號碼嘉
義縣竹崎鄉中和村奮起湖97之1號房屋之所有人，均為中華
民國，而由原告管理。
㈡上開97之1號、117號、55號、130號房屋，係由原告配住與
被告黃昆明、簡良鐵、黃達及訴外人徐國連，被告黃昆明在
97之1號建物旁增建如附圖所示乙木造建物，被告簡良鐵在
117號建物旁增建如附圖所示丁木造建物，被告黃達在55號
建物旁增建如附圖所示庚磚木造建物，訴外人徐國連已於95
年11月19日死亡，由徐志偉、徐廖熟使用130號房屋及附圖
所示壬磚木造建物，原告於99年5月28日， 以渠 等違反宿舍
管理手冊第11條之規定，發函終止上開其與被告黃昆明、簡
良鐵之借用契約，於99年12月28日，終止其與徐志偉、徐廖
熟之借用契約，於100年3月9日終止其與被告黃達間之借用
契約。
五、本件兩造所爭執者，乃㈠訴外人徐國連有無在130號建物旁
增建如附圖所示壬磚木造建物？㈡原告終止兩造間之宿舍借
用契約，是否適法？㈢被告應否將占用之土地、房屋交還原
告，並給付原告不當得利？茲分述如下：
㈠訴外人徐國連有無在130號建物旁增建如附圖所示壬磚木造
建物？
被告 徐佳梅 、徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳辯稱：原告所指增建
部分是本來就有的，渠等小時候那個地方就是洗澡的浴室，
旁邊是養豬的地方，且只要颱風來了以後鐵皮被吹走，原告
都還去拍照，我爸爸修完以後，他們都去拍照，說我們花了
多少錢，買些什麼，還給我們錢讓我們修繕，怎麼會是增建
云云，惟查，原告提出訴外人徐國連宿舍之衛星空照圖（本
院卷第317頁），原告員工陳杏民並證稱：（提示衛星空照
圖）黃色是原來合法租用，紅色是擴建部分，因黃色是前輩
76年所測出來的，我們套用在圖上，紅色部分76年時，並
不存在，應該是增建或擴建的部分等語（見本院100年6月8
日言詞辯論筆錄），依本院所見，在76年之衛星空照圖上（
本院卷342頁），有關附圖所示壬部分，尚為深色，與旁邊
130號建物有明顯區別，是76年時，壬部分應非建物甚明，
而在98年之衛星空照圖上（本院卷343頁），壬部分則與130
號建物同為淺色，即壬部分於98年時已興建為建物，故壬部
分至少應係於76年之後，徐國連所增建部分無訛，被告徐佳
梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳上開所辯：原告所指增建部分
並非徐國連所建云云，不能採信。從而，訴外人徐國連在13
0號建物旁增建如附圖所示壬部分磚木造建物乙節，已可認
定。
㈡原告終止兩造間之宿舍借用契約，是否適法？
按宿舍借用人應實際居住，不得將宿舍全部或一部出租、轉
借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。事
務管理單位查明宿舍借用人有違反前項規定情形或占用他戶
宿舍時，應即終止借用契約，並責令搬遷，該宿舍借用人在
本機關不得再請借宿舍。宿舍管理手冊第11條定有明文。被
告固然辯稱：渠等入住時，並無此手冊存在，日後制訂此手
冊時，原告亦未告知被告，且不能證明增建事實係發生於手
冊頒佈之後云云，惟宿舍管理手冊為行政院於94年6月30日
所頒佈之行政規則，依該規則第1條規定：「為統一行政院
及所屬各機關、國立學校（以下簡稱各機關）之宿舍管理，
特訂定本手冊。」，被告及訴外人徐國連均曾為原告之員工
，原告又為行政院所屬機關，則被告及訴外人徐國連均應遵
守宿舍管理手冊之規定，應不待言。被告上開所辯，尚難憑
採。查被告黃昆明、簡良鐵、黃達及訴外人徐國連均有在配
住宿舍旁，增建建物情節，業如本院認定如上。又原告於99
年5月28日，以渠等違反宿舍管理手冊第11條之規定，發函
終止上開其與被告黃昆明、簡良鐵之借用契約，於99年12月
28日，終止其與徐志偉、徐廖熟（即訴外人徐國連之繼承人
）之借用契約，於100年3月9日終止其與被告黃達間之借用
契約乙情，有原告公函（本院卷第19頁、第20頁）、本院送
達證書回證（本院卷第194頁、第195頁、第266頁）為證，
兩造不爭執，堪認兩造間之借用契約均已告終止。
㈢被告應否將占用之土地、房屋交還原告，並給付原告不當得
利？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。本件原告既已終止兩造間
之宿舍借用契約，被告使用宿舍，即屬無權占用，另被告在
宿舍旁增建其他建物，亦屬無權占有土地，則揆諸上開規定
，被告自應返還宿舍與原告，並將增建部分之建物拆除，將
占用之土地返還原告。
2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地、建
物者，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最
高法院61年度臺上字第1695號判例要旨參照）。本件被告無
權占用宿舍，並在原告土地上增建建物，揆諸前開說明，自
屬獲得相當於使用房屋、土地租金之不當利益，並致原告受
有相同之損害，原告請求被告返還所受利益，於法有據。
3.按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年
息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法
第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，
土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第14
8條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地
法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。租
金是原告請求被告返還相當於租金之不當得利之金額，自應
受前揭土地法第97條規定之限制。本院審酌系爭宿舍位在阿
里山奮起湖風景區內，交通不便，附近僅有中和國小、衛生
所等公共設施，生活機能不佳等情，業經本院履勘現場屬實
，有勘驗筆錄在卷可稽，是本院認以申報地價現值百分之3
計算租金，應屬適當。
4.就被告占用宿舍部分：經本院囑託長信不動產估價師事務所
鑑價結果，附圖所示甲、丙、己、辛建物之價值，分別為13
7,000元、119,000元、51,000元、151,000元，此有鑑價報
告書1份在卷可佐，兩造亦不爭執。附圖甲建物所坐落之土
地面積為76.09平方公尺，以99年1月之申報地價為每平方公
尺55元計算，地價為4185元（76.09×55＝4,185，元以下四
捨五入），房地總價為141,185元（137,000＋4,185＝141,1
85），年息百分之3即4,236元（141,185×0.03＝4,236，元
以下四捨五入）。附圖丙建物所坐落之土地面積為79.30平
方公尺，以99年1月之申報地價為每平方公尺55元計算，地
價為4,362元（79.30×55＝4,362，元以下四捨五入），房
地總價為123,362元（119,000＋4,362＝123,362），年息百
分之3即3,701元（123,362×0.03＝3,701，元以下四捨五入
）。附圖己建物所坐落之土地面積為63.23平方公尺，以99
年1月之申報地價為每平方公尺55元計算，地價為3,478元（
63.23×55＝3,478，元以下四捨五入），房地總價為54,478
元（51,000＋3,478＝54,478），年息百分之3即1,634元（5
4,478×0.03＝1,634，元以下四捨五入）。附圖辛建物所
坐落之土地面積為150.60平方公尺，以99年1月之申報地價
為每平方公尺55元計算，地價為8,283元（150.60×55＝8,2
83），房地總價為159,283元（151,000＋8,283＝159,283）
，年息百分之3即4,778元（159,283×0.03＝4,778，元以下
四捨五入）。
5.就被告增建部分：壬部分建物，為訴外人徐國連所建，訴外
人徐國連死亡後，自應由繼承人徐志偉、 徐料熟 、徐佳梅、
徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳繼承，先予敘明。附圖丁、庚、壬
建物所占有之土地面積，分別為28.36平方公尺、76.21平方
公尺、38.24平方公尺，以99年1月之申報地價為每平方公尺
55元計算，地價分別為1,560元、4,192元、2,103元（28.36
×55＝1,560；76.21×55＝4,192；38.24×55＝2,103，元
以下四捨五入），年息百分之3即47元、126元、63元（1,56
0×0.03＝47；4,192×0.03＝126；2,103×0.03＝63，元以
下四捨五入）。
6.被告黃昆明占有甲建物，受有4,236元之利益，被告簡良鐵
占有丙建物、丁建物占用之土地，分別受有3,701元、47元
之利益，被告徐志偉、徐廖熟占有辛建物，受有4,778元之
利益，被告徐志偉、徐廖熟、徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐
啟鳳占有壬建物占用之土地，受有63元之利益，被告黃達占
有己建物、庚建物占用之土地，分別受有1,634元、126元之
利益，致原告受有損害，被告自應返還之。
7.綜上，原告依民法第767條物上請求權及第179條不當得利之
法律關係，請求①被告黃昆明返還甲建物，並自99年5月28
日起，至返還房屋日止，按年給付418元，②被告簡良鐵返
還丙建物，並自99年5月28日起，至返還房屋日止，按年給
付436元，③被告簡良鐵應將丁建物拆除，將土地返還原告
，並自99年5月28日起，至返還土地日止，按年給付47元，
④被告徐志偉、徐廖熟應返還辛建物，並自100年3月31日起
，至返還房屋日止，按年給付828元，④被告徐志偉、徐廖
熟、徐嘉梅、徐嘉慧、徐鴻榮、徐啟鳳應將壬建物拆除，將
土地返還原告，並自100年3月31日起，至返還土地日止，按
年給付63元，⑤被告黃達應返還己建物，並自100年3月10日
起，至返還房屋日止，按年給付347元，⑥被告黃達應將庚
建物拆除，將土地返還原告，並自100年3月10日起，至返還
土地日止，按年給付126元；逾此範圍之請求，則屬無據，
應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436第2項、第79條，判決如主文。
中華民國100年6月30日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官張鶴齡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月30日
書記官江淑萍