裁判字號：臺灣新北地方法院107年事聲字第147號民事裁定
裁判日期：民國107年07月25日
裁判案由：聲明異議
臺灣新北地方法院民事裁定107年度事聲字第147號聲明人 張文哲 上列聲明人因債權人 陳素玲 等人與債務人 黃信武 等人間請求給付票款強制執行事件，對於本院司法事務官於中華民國107年6月21日所為本院106年度司執助字第2525號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。查本院司法事務官於民國107年6月21日以106年度司執助字第2525號民事裁定（下稱原裁定）駁回聲明人之異議，該裁定於107年6月26日送達聲明人，有送達證書在卷（見原審卷第316頁），而聲明人於107年7月3日具狀聲明不服提出異議，未逾上開法文規定之10日不變期間，先予敘明。
二、本件聲明人異議意旨略以：聲明人向債務人黃信武承租新北市○○區○○路○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自105年12月1日起至108年12月1日止，系爭房屋所有權人即債務人黃信武稱其與第一順位抵押權人花旗（台灣）商業銀行股份有限公司（下稱花旗銀行）之房貸餘額為新臺幣（下同）2,655萬元，依照目前系爭房屋及坐落基地二拍預定金額2,936萬元，並不影響第一順位花旗銀行之債權，第一拍無人參與投標及應買，應為目前房地產景氣的關係，並非聲明人上開租賃所影響，故不應將聲明人與債務人黃信武間之租賃關係除去，原裁定實影響聲明人因租賃契約而存在的居住權利。另聲明人上開租約僅剩1年6個月，租金部分僅3,000元，實對整體拍賣價金影響不大，故請抵押權人提出更有利的說明，以免影響聲明人應享有之權利，原裁定駁回聲明人之異議應有違誤。為此，求為廢棄原裁定等語。
三、按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」、「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」強制執行法第98條第1、2項定有明文。次按民法第866條第1、2項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」、「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」。上開民法第866條第2項規定係於96年3月28日所增訂，其立法理由為：「…爰參照司法院院字第1446號、釋字第119號及釋字第304號解釋，增訂第2項，俾於實體法上訂定原則，以為強制執行程序之依據。
上述除去其權利拍賣，法院既得依聲請，亦得依職權為之。」。職是，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如出租）之存在，但如影響抵押權之實行，抵押權人即得聲請除去該項權利，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。
四、查本件執行債務人黃信武於103年5月7日以其所有系爭房屋及基地為擔保，設定最高限額3,240萬元之抵押權予債權人花旗銀行後，復於105年11間將前開房屋出租予聲明人，租賃期間自105年12月1日起至108年12月1日止，有債務人黃信武所提租賃契約書影本附於執行卷可稽（見原審卷第323頁）。是執行法院以該系爭房屋有租賃關係存在，拍定後不點交為拍賣條件，於107年5月8日以最低拍賣價格（含基地）3,670萬元進行第一次拍賣，因無人應買而未拍定，因認聲明人與債務人黃信武間之前揭租賃關係已影響債權人花旗銀行之抵押權之實行，而依上開法文規定於107年5月29日以新北院輝106司執助日字第2525號執行命令除去聲明人與債務人黃信武之租賃關係（見原審卷第281頁），該執行命令已於107年5月31日送達聲明人，有送達證書附於執行卷可稽（見原審卷第294頁），於法自無不合。聲明人雖以：其租賃之存在並未影響抵押權云云。然聲明人與債務人黃信武間之租賃關係，既存在債權人花旗銀行之抵押權設定之後，依前開法文規定，只需該租賃關係對抵押權之實行有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無人應買需除因租賃關係外，別無其他因素影響為要件。本件執行債務人黃信武前開不動產經執行法院囑託鑑定機關鑑定其市價後，核定最低拍賣價格，以租賃關係存在之狀態公告拍賣，經第一次拍賣無人應買，客觀上已堪認該租賃關係影響應買人之意願及抵押物之售價，債權人花旗銀行之抵押權自已受到影響。至不動產交易景氣低迷，係全面、普遍影響不動產售價，不能否定特定不動產因存在租賃關係之個別因素再削減其市場價格之事實。另執行標的不動產上之租賃關係一經執行法院依法除去，將來該不動產拍定後，承租人即無依民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」規定向拍定人主張其租賃權繼續存在之權利，亦不得以上開規定阻止執行法院點交不動產予拍定人，蓋強制執行法第99條第2項但書已明白規定：承租人之租賃權經執行法院除去者，承租人即應將該不動產交予拍定人，如拒絕交出，執行法院應予強制點交。而上開規定及強制執行法第98條第2項但書、民法第866條第2項之規定，即在藉此排除民法第425條第1項規定之適用，使經執行法院除去之租賃權歸於消滅，以保護抵押權人之權益。易言之，買賣不破租賃原則乃規範租賃權存續狀態下，繼受租賃物所有權人與承租人間之關係，非限制租賃物之抵押權人排除影響其抵押權效力之租賃關係之法定權利。是承租人不得據該原則主張不得除去租賃權。因此，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國107年7月25日
民事第一庭法官黃信樺以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。
中華民國107年7月25日
書記官張珮琪