裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第3738號民事判決
裁判日期：民國102年06月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第3738號原告 木柵集 應廟法定代理人 張幸松 訴訟代理人 紀復儀 律師被告 張嘉祥
黃彩珠 張婷婷 張祐綸 共同訴訟代理人 吳榮達 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於中華民國102年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張嘉祥應將門牌臺北市○○區○○路○段○○○號一樓、二樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告張嘉祥應給付原告新臺幣壹佰零肆萬柒仟叁佰元及自民國一百零一年七月二十日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，另自民國一百零一年七月一日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止按月給付原告新臺幣叁萬貳仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告張嘉祥負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬元供擔保後，得假執行；但被告張嘉祥如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請
求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，係依租賃關係請求被告張嘉祥給付租金、依民法第767條第1項前段規定請求被告張嘉祥、張婷婷騰空遷讓返還門牌臺北市○○區○○路0段00號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋）、依民法第179條規定請求被告張嘉祥、張婷婷返還不當得利，聲明為：㈠被告張嘉祥、張婷婷應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，㈡被告張嘉祥應給付原告新臺幣（下同）84,300元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，㈢被告張嘉祥、張婷婷應給付原告963,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自民國101年7月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告32,100元。嗣原告於102年3月7日具狀追加黃彩珠、張祐綸為被告，並追加依民法第455條前段規定請求被告張嘉祥騰空遷讓返還系爭房屋，暨變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，㈡被告張嘉祥應給付原告84,300元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，㈢被告應給付原告963,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自101年7月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告32,100元。核其追加、變更請求之基礎事實同一，應予准許。
原告主張：原告將其所有未辦理保存登記之系爭房屋自98年1
月1日起租與被告張嘉祥，約定租賃期限至98年12月31日，每月租金32,100元，惟被告張嘉祥自98年10月起至租期屆滿為止，積欠租金共84,300元（20,100元、32,100元、32,100元），且自99年1月起，與其配偶即被告黃彩珠、女兒即被告張婷婷、兒子即被告張祐綸，無權占用系爭房屋，故原告得依租賃關係請求被告張嘉祥給付租金84,300元，依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，依民法第179條規定請求被告返還自99年1月起算相當於租金之不當得利，其中99年1月至101年6月部分為963,000元（32,100元×30個月＝963,000元），101年7月1日起至返還系爭房屋止為每月32,100元等情。聲明請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓遷讓返還原告，㈡被告張嘉祥應給付原告84,300元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，㈢被告應給付原告963,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，並自101年7月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告32,100元，㈣願供擔保，請准宣告假執行。被告辯稱：系爭房屋為被告張嘉祥之祖父 張添發 於46年間出資
興建，原始取得所有權，張添發於58年4月6日去世後，由張添發之子孫繼承，被告有管理使用權；被告張嘉祥之父為張添發之次子 張豐富 ，張豐富與其子 張嘉禾 分別為系爭房屋1、2樓之用電戶，分別於46年4月、48年10月間申請臺灣電力公司裝表供電。被告張嘉祥約自65年間起居住於系爭房屋，因不知系爭房屋之所有權及管理使用權屬於張添發，約於76年、77年間誤與原告簽訂租賃契約，嗣知悉原告非系爭房屋之所有人，乃未再簽訂租賃契約及給付租金等語。聲明請求駁回原告之訴。
兩造不爭執事項（本院卷第94、95頁之102年4月17日言詞辯論筆錄）：
㈠系爭房屋建於33年間，未辦理保存登記，自33年間起課房屋
稅，納稅義務人先後為「集應廟管理公業管理委員會」、「木柵集應廟管理委員會」。（本院卷第62至66頁之臺北巿稅捐稽徵處文山分處102年2月22日函及附件、第17頁之101年房屋稅繳款書）㈡原告曾於96年1月1日將系爭房屋出租被告張嘉祥1年。原告
於98年1月1日將系爭房屋出租被告張嘉祥1年，每月租金32,100元，被告張嘉祥自98年10月起至98年12月31日租期屆滿為止，積欠租金共84,300元（20,100元、32,100元、32,100元）。（本院卷第13至16、80至84頁之租賃契約書）㈢系爭房屋之占有人只有被告張嘉祥，其配偶黃彩珠、女兒張
婷婷、兒子張祐綸均為占有輔助人。被告張嘉祥自99年1月起迄今占有使用系爭房屋，其中1樓供經營自助餐廳使用，2樓供居住使用。
㈣系爭房屋1、2樓之用電戶名義，分別為被告張嘉祥之父張豐
富、弟張嘉禾，由臺灣電力公司先後於46年4月、48年10月間裝表供電。張豐富之父張添發於58年4月6日去世。（本院卷第72、71頁之臺灣電力公司台北南區營業處書函）㈤被告張嘉祥約自65年間起居住於系爭房屋，起初由張豐富與
原告簽訂租賃契約，後來由被告張嘉祥與原告簽訂租賃契約。
本院之判斷
㈠原告依租賃關係請求被告張嘉祥給付租金84,300元部分：
被告張嘉祥不爭執自98年1月1日起向原告承租系爭房屋，每月租金32,100元，迄98年12月31日租期屆滿為止，尚積欠租金共84,300元等情，故原告依租賃關係請求被告張嘉祥給付租金84,300元，為有理由。
㈡原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。原告主張被告張嘉祥於租期屆滿後，自99年1月起與其餘被告無權占用系爭房屋等情，被告則辯稱：系爭房屋為被告張嘉祥之祖父張添發於46年間出資興建，原始取得所有權，張添發於58年4月6日去世後，由張添發之子孫繼承，被告有管理使用權等語。經查：
⒈原告主張系爭房屋為其所有，業據提出臺北巿稅捐稽徵處
文山分處101年房屋稅繳款書影本為證（本院卷第17頁），核與本院函查之系爭房屋稅籍資料相符（本院卷第62至66頁），兩造亦不爭執系爭房屋建於33年間，未辦理保存登記，自33年間起課房屋稅，納稅義務人先後為「集應廟管理公業管理委員會」、「木柵集應廟管理委員會」等情，參酌被告張嘉祥陳稱自76年間起向原告承租系爭房屋等情，可見原告之主張並非無據。
⒉被告雖辯稱：系爭房屋為被告張嘉祥之祖父張添發於46年
間出資興建等語，然未據舉證，難認系爭房屋為張添發原始取得所有權。至於被告雖以系爭房屋1、2樓之用電戶名義分別為被告張嘉祥之父張豐富（即張添發之子）、弟張嘉禾為由，辯稱張添發於58年4月6日去世後，系爭房屋由張添發之子孫繼承，被告有管理使用權等語，惟被告既未證明系爭房屋為張添發原始取得所有權，自難認張添發之子孫得繼承系爭房屋之所有權；且系爭房屋之用電戶名義為被告張嘉祥之父張豐富、弟張嘉禾，僅得證明張豐富、張嘉禾因用電需求而申請供電，不能遽認張豐富、張嘉禾為系爭房屋之所有權人。又被告張嘉祥雖辯稱其約自65年間起居住於系爭房屋，因不知系爭房屋之所有權及管理使用權屬於張添發，誤與原告簽訂租賃契約，起初由張豐富簽約，後來由被告張嘉祥簽約等語，惟張豐富既於46年4月間即申請臺灣電力公司裝表供電，若果因認張添發為系爭房屋之所有權人而申請，其於張添發死亡後與原告簽訂租賃契約時，難認會有不知系爭房屋之所有權歸屬而誤為簽約之情形，此外，被告張嘉祥並未舉證證明其與張豐富均因錯誤而簽約，自難認所辯屬實。另被告張婷婷具狀稱：張豐富、被告張嘉祥係受原告欺騙而簽訂租賃契約等語，亦未據舉證，不足採信。從而被告辯稱有權使用系爭房屋等語，為無理由。
⒊綜上，原告主張被告張嘉祥於租賃期間屆滿後，自99年1
月起無權占用系爭房屋等情，依民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告張嘉祥騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。至於原告雖以被告黃彩珠、張婷婷、張祐綸均居住使用系爭房屋為由，一併請求其等騰空遷讓返還系爭房屋，惟兩造不爭執系爭房屋之占有人只有被告張嘉祥，被告黃彩珠、張婷婷、張祐綸分別為被告張嘉祥之配偶與子女，均為民法第942條規定之占有輔助人等情（兩造不爭執事項㈢），則被告黃彩珠、張婷婷、張祐綸既係受被告張嘉祥指示而非自己占有系爭房屋，原告請求被告黃彩珠、張婷婷、張祐綸騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物，亦同。被告張嘉祥既自99年1月起無權占有系爭房屋，則原告主張被告張嘉祥因此獲得相當於租金之利益，致原告受損害等情，依民法第179條規定，請求被告張嘉祥自99年1月起返還相當於租金之不當得利，為有理由。
至於原告請求被告黃彩珠、張婷婷、張祐綸返還不當得利部分，因被告黃彩珠、張婷婷、張祐綸並非系爭房屋之占有人，已如前述，故原告此部分請求為無理由。
⒉次按城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，
固以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。審酌系爭房屋為兩層樓建築，1、2樓面積各為68.8平方公尺（參見本院卷第102頁之照片、第62至66頁之房屋稅籍資料），其中1樓係供經營自助餐廳使用，2樓供居住使用（兩造不爭執事項㈢），且面臨臺北市○○區○○路3段，周圍商店、金融機構林立，又近木柵國中、木柵國小（參見本院卷第114至119頁之地圖及街景照片），以及被告張嘉祥於96年、98年間均以每月租金32,100元承租系爭房屋等情（參見本院卷第81至84、13至16頁之房屋租賃契約書），堪認被告張嘉祥占用系爭房屋兼供營業及住宅使用，應享受商業上之特殊利益，所獲利益非一般純供住宅使用之房屋可比，故原告請求被告張嘉祥返還相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制，其按月請求32,100元，應認適當。從而，原告於101年7月12日起訴，請求被告張嘉祥返還自99年1月起至101年6月止之不當得利963,000元（32,100元×30個月＝963,000元），及自101年7月1日起至返還系爭房屋之日止按月返還不當得利32,100元，為有理由。
綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定
請求被告張嘉祥騰空遷讓返還系爭房屋，依租賃關係及民法第179條規定請求被告張嘉祥給付1,047,300元（84,300元＋963,000元＝1,047,300元）及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月20日起至清償日止按年利率5%計算之利息，暨自101年7月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付32,100元，為有理由，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，於其勝訴部分並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告張嘉祥預供擔保後免為假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
本件訴訟費用為裁判費2,100元（訴訟標的價額為199,500元，
含系爭房屋115,200元，租金84,300元），應由被告張嘉祥負擔。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事
訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條笫2項，判決如主文。
中華民國102年6月28日
民事第三庭法官林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月28日
書記官劉碧輝