裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第1145號民事判決
裁判日期：民國90年04月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第一一四五號
原告丙○○
甲○○共同訴訟代理人 劉立鳳 律師
劉樹志 律師被告乙○○住台北縣新莊市○○街○○○巷十之一號
丁○○住台北縣新莊市○○街○○○巷十之二號三樓共同訴訟代理人 洪三財 律師複代理人 黃世明 住台北縣新莊市○○路○○○號九樓之二
阮祺祥 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文被告乙○○應將坐落在台北縣新莊市○○段第五五二地號土地如附圖五五二部分所示之三層建築物（每層面積均為三二‧四五平方公尺）之第一、二層拆除，被告丁○○應將第三層拆除，被告乙○○、丁○○並應將上開建築物所占用之土地返還原告。
被告乙○○應將坐落在台北縣新莊市○○段第五五二地號土地如附圖五五二－Ｂ部分所示，面積六‧二五平方公尺之水池；及坐落在台北縣新莊市○○段第五四五地號土地如附圖五四五－Ａ部分所示，面積五十一平方公尺之一層建築物拆除，並將上開水池及建築物所占用之土地及坐落在台北縣四維段第五五二地號如附圖五五二－Ａ部分所示，面積六‧八四平方公尺之土地返還原告。
被告乙○○應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟捌佰壹拾捌元，及自民國八十八年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自民國八十八年八月一日起至返還所占用之土地止，按月給付原告新臺幣叁仟壹佰拾叁元。
被告丁○○應給付原告新臺幣壹萬肆仟玖佰捌拾壹元，及自民國八十八年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自民國八十八年八月一日起至返還所占用之土地止，按月給付原告新臺幣貳佰捌拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔十分之九，餘由被告丁○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告乙○○、丁○○供擔保後，得為假執行；但被告乙○○、丁○○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰陸拾伍萬肆仟玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰零玖萬元為被告乙○○供擔保後，得為假執行；但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰貳拾陸捌仟伍佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒萬陸仟元為被告乙○○供擔保後，得為假執行；但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾貳萬捌仟零柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣陸仟玖佰元為被告丁○○供擔保後，得為假執行；但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新臺幣貳萬零陸佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一、二項所示。
㈡被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）三十九萬五千七百五十七元，及自民國八
十八年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自八十八年八月一日起至返還土地之日止，按月給付原告七千四百二十九元。
㈢被告丁○○應給付原告四萬九千九百三十七元，及自八十八年八月一日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自八十八年八月一日起至返還土地之日止，應按月給付原告九百三十七元。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠查被告乙○○、丁○○係坐落在台北縣新莊市○○段○○○○號土地，應有部分
各二分之一、四分之一之所有權人，該土地與原告共有坐落在同段五四五、五五二地號二筆土地相鄰。又上開五四四地號土地上之四層建物，分別由被告乙○○所有第一、二層建物，門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷○號及十之一號；被告丁○○所有第三層建物，門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷十之二號。詎被告於前述建物外，又越界興建違章建築，無權占用原告等所有之五五二地號土地四五‧五四平方公尺，另被告乙○○越界興建違章建築占用原告等所有之五四五地號土地五一平方公尺，此有 鈞院 囑託台北縣新莊地政事務所測量後所製作之土地複丈成果圖可稽。
㈡又查系爭五四五、五五二地號土地既屬原告所有，惟被告未經原告之同意，竟無
權占用前揭二筆土地私自擴建房屋及地上物，而侵害原告系爭二筆土地之所有權，原告自得依民法第七百六十七條之規定請求被告分別拆除系爭二筆土地上之建築物及地上物並返還系爭土地予原告。
㈢次查被告無權占用系爭五四五、五五二地號二筆土地，因而受有相當於土地租金
之利益，其獲利並無法律上原因，致原告受損害，原告自得依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還不當得利。且按土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。故原告自得以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，請求被告乙○○、丁○○分別給付起訴前五年（為方便計算，以八十八年七月三十一日為基準點，當時被告應已收受起訴狀繕本）之不當得利三十九萬五千七百五十七元、四萬九千九百三十七元並遲延利息。另自八十八年八月一日起至拆屋還地之日止，被告乙○○、丁○○應分別按月給付原告七千四百二十九元、九百三十七元（以上計算式詳如卷附之附表）。
㈣對被告答辯之陳述：
茡查被告所有合法之新莊市○○街○○○巷○號一至三樓建物（即建號一六二五、
一六二六、一六二七），原為原告甲○○於六十五年間申請建造執照所興建，而於六十七年十一月九日完工取得使用執照，於六十八年五月一日完成所有權第一次登記，迄至六十八年十月二日始因買賣移轉登記予被告乙○○。故被告辯稱原告於前開房屋興建之際，即以預售方式將房屋出售予被告乙○○云云，並非事實。又被告辯稱兩造當初約定之買賣範圍係包括全部建築基地在內，即包含系爭二筆土地在內云云，惟其並未提出買賣契約書或其他書面證據以資證明，顯難採信。另被告乙○○與其所舉證人 李正夫 ，彼此有兄弟親屬關係，故已難期證人之證言可採。況渠等均表示被告乙○○與原告甲○○簽訂買賣契約書時，李正夫並不在場，則李正夫如何能證明兩造簽訂買賣契約書時，約定之買賣範圍係包括系爭二筆土地在內？且若如被告所辯，系爭二筆土地之前身即欍子林段四七四－八七、四七四－九二、四七四－七五等地號土地，在六十八年間其地目已為「建」字，並無任何不得移轉登記之障礙。原告甲○○若故不依契約將土地過戶，被告乙○○當時為何不依法訴請移轉登記？且不將雙方所簽立之買賣契約書留存，以備其主張權利？以上在在證明，原告甲○○與被告乙○○間當初約定之土地買賣範圍，僅限於房屋之直接坐落基地（即四維段五四四地號土地）而已，而未擴及其他之建築基地。被告前述所辯，顯然與事實不符，不足採信。又被告援引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例主張渠等有權使用非房屋直接坐落基地之其他建築基地云云，更屬誤會，蓋此顯與本件之態樣無關。再被告所有合法之新莊市○○街○○○巷○號一至三樓建物（即建號一六二五、一六二六、一六二七），其坐落基地僅限於同地段五四四地號土地，被告詎稱其合法建物與非屬坐落之系爭二筆土地不得分離，而有權使用，亦顯無理由。
三、證據：提出附表一份、土地登記謄本三份、戶籍謄本一份、建物登記謄本三份、地價謄本一份、建照執照影本一紙、使用執照審查呈判表影本一紙、舊土地登記簿謄本影本三份為證；並聲請本院囑託臺北縣新莊地政事務所至現場履勘。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠查原告係於六十五年間，以系爭新莊市○○段○○○號土地全部、五四五號土地
部分與同段五四四號土地合併為一建築基地，於其上興建四層樓之房屋一棟，而將該房屋連同基地全部出售予被告乙○○，惟因原告未依約辦理所有權移轉登記，以致系爭五五二號、五四五號土地仍登記為原告名義。是故被告乙○○係本於買賣契約占有使用系爭五五二號、五四五號土地，則被告乙○○自有占有使用之合法權源，並非無權占用。至於被告丁○○則係向被告乙○○購買基地上之房屋，而繼受乙○○之合法使用權利，其亦非無權占用。原告主張被告無權占用系爭土地，其得請求拆屋還地云云，顯屬於法不合。
⒈查原告係於六十五年間，以系爭新莊市○○段○○○號土地全部、五四五號土
地部分與同段五四四號土地合併為一建築基地（按該三筆土地於原告建屋當時同為重測前新莊市○○○段○○○號土地），於其上興建四層樓之獨棟房屋（門牌：台北縣新莊市○○街○○○巷○號、十之一號、十之二號、十之三號），就此於向台北縣政府工務局調閱之建造執照及使用執照全卷資料內，有平面圖及基地面積計算索引圖足為證明。
⒉次查原告於前開房屋興建之際，即以預售屋買賣之方式，將整棟房屋出售予被
告乙○○，而因前開建築基地上僅興建獨棟之樓房，且被告乙○○買受整棟之房屋，兩造乃約定買賣範圍包括全部建築基地在內，就此業經被告乙○○陳明，並經證人李正夫證實在案，原告空言否認其出賣系爭土地云云，純屬事後悔異之詞，於法自無可採。另原告既以系爭土地作為出售予被告之房屋之法定空地，其依法已無使用系爭土地之餘地，衡諸常理，原告絕無於出售房屋時不一併出賣系爭土地之理。再由被告使用系爭土地長達二十餘年，原告均未表示異議，亦足證兩造買賣範圍包括全部建築基地在內無疑。否則，若被告未買受系爭土地，則以原告居住於系爭土地鄰近，且明知被告在系爭土地上搭蓋建物，原告豈會不於搭蓋當時立即出面阻止，又豈甘願任由被告使用系爭土地如此之久。
⒊另查買賣契約為非要式契約，兩造就買賣系爭土地部分簽訂契約書或其他書面
資料與否，並無礙於買賣契約之效力。原告主張被告未提出買賣契約書或其他書面證據，不足證明系爭土地之買賣事實云云，於法顯有未洽。又證人李正夫與被告乙○○雖為兄弟之親屬關係，惟並無礙其證詞之真正可信。且經鈞院於八十九年五月二十四日隔離訊問結果，證人李正夫證述兩造於簽定買賣契約前就已約定買賣之範圍包括系爭土地，兩造嗣後曾再談到當初買賣範圍包括系爭土地在內云云，與被告乙○○所陳述之內容相符，足見證人李正夫之證詞真實可信。原告主張證人李正夫與被告乙○○為兄弟親屬關係，難期其證言可採，且李正夫於兩造簽約時並不在場，不能證明兩造約定之買賣範圍包括系爭二筆土地在內云云，顯無可採。再查原告雖於該房屋興建完成並辦理第一次登記後，始以買賣為由移轉登記予被告乙○○，惟其僅係依一般預售屋買賣之交易習慣辦理登記而已，原告徒以房屋移轉登記之情形，主張其非以預售方式將房屋出售與被告乙○○云云，亦無可採。況原告與被告乙○○買賣房屋，係由原告指定代書辦理登記，且原告與被告乙○○為堂兄弟，被告乙○○當時因信賴原告，並不知原告未移轉系爭土地。復因被告乙○○之買賣契約書已不知放置何處，且礙於親屬情誼，被告乙○○乃未依法訴請移轉登記。原告主張系爭土地無不能移轉情形，被告乙○○卻未依法訴請移轉登記，且不將雙方所簽立之買賣契約書留存，以備其主張權利，足證買賣之範圍僅限於房屋之直接坐落基地，不及於系爭土地云云，亦無可採。
⒋另依買賣當時建築法第十一條之規定，建築基地應包括留設法定空地，則建物
與法定空地自應為同一建物所有權人所有。蓋建物應留設必要之法定空地，供建物所有權人使用，以利採光、景觀等而提升居住品質，及作為防火逃生避難等用途，其有助於建物及坐落土地之效用，而具有從物之性質，猶如房屋陽台與主建物一般，其自應為同一建物所有權人所有，且為建物及坐落土地處分之效力所及。是故系爭土地既作為前開房屋之建築基地，而為該房屋之法定空地，則被告於出售房屋時，依買賣契約及建築法第十一條之規定，系爭土地亦屬買賣之範圍，原告應將系爭土地一併移轉登記為被告乙○○所有，原告未將之移轉，反而要求被告拆屋還地，顯違誠信，於法自有未洽。
⒌又查興建房屋時應留設排水溝，以排放廢水，故排水溝為房屋之必要附屬設施
，本件原告在興建前開房屋時，曾依法令在房屋鄰旁設置排水溝，以供該房屋排放廢水之用，而該排水溝係位在系爭土地上，就此業經鈞院於八十九年十一月九日履勘在案，且有台北縣政府工務局六十五建字第三六三三號建造執照全卷資料可證（見建造執照卷第三一頁），益足證明原告業已將系爭土地出賣予被告乙○○無疑。否則，原告豈甘願提供土地設置水溝，而供被告之房屋排水。原告一再空言否認其將系爭土地出賣予被告乙○○云云，純屬推諉之詞。⒍再查本件就系爭土地為被告乙○○所買受房屋之建築基地，並由被告乙○○占
有使用達二十餘年，期間原告並未表示異議以觀，顯足以證明原告確曾出賣系爭土地予被告乙○○。而兩造買賣系爭土地迄今已二十餘年，因年代久遠資料保存不易，茍強要被告須另行舉證兩造買賣之事實，顯然有失公平，則依民事訴訟法第二百七十七條但書之規定，被告自無庸負舉證責任。原告徒空言辯稱其未出賣系爭土地云云，於法自不足採信。
⒎是故被告乙○○既係本於買賣契約占有使用系爭五五二號、五四五號土地，其
自有占有使用之合法權源，而被告丁○○係向被告乙○○購買基地上之房屋，繼受乙○○之合法使用權利，則被告等均非無權占用甚明。原告主張被告等無權占用系爭土地，其得請求拆屋還地及返還不當得利云云，於法自屬不合。㈡另姑且不論原告業將系爭土地出售予被告乙○○，原告既以系爭土地作為建築基
地，而於其上興建房屋出售，則依法買受房屋之人自有權使用系爭土地。蓋房屋與基地不得分離，買受房屋之人當然有權使用其基地，就此有最高法院四十八年台上字一四五七號判例足資參照。況且被告業已使用系爭土地長達二十餘年，原告均未表示異議。今原告主張遽行要求被告等拆屋還地云云，於法亦有未洽。
⒈本件原告既以系爭土地作為建築基地，而於其上興建房屋出售，姑且不論原告
曾將系爭土地連同房屋一併出賣予被告，被告得基於買賣關係合法使用系爭土地，即或被告僅出賣房屋而未出賣系爭土地，依最高法院四十八年台上一四五七號判例，原告亦係同意被告於承買房屋後繼續使用系爭土地，則被告自非無權占用。況且系爭土地為建築上應留設之必要法定空地，供房屋所有權人使用，以利採光、景觀等而提升居住品質，及作為防火逃生避難等用途，其有助於建物及座落土地之效用，而與房屋之利用密切不可分離。原告空言主張本件與最高法院四十八年台上一四五七號判例之態樣無關，被告不得援引該判例對其他建築基地主張使用權云云，純屬推諉之詞，而於法不合。
⒉又查原告於興建房屋當時，曾出具土地使用權同意書，同意其所興建之房屋使
用系爭土地，就此於向台北縣政府工務局調閱之建造執照全卷資料內，有原告所出具之土地使用權同意書可稽，是故原告所興建之房屋自始有權使用系爭土地，而被告乙○○係向原告買受房屋，則被告自繼受原告使用系爭土地之權利，況且原告並無該房屋不得繼續使用系爭土地之表示，益足證原告確同意被告承買房屋後得繼續使用系爭土地無疑。原告一再空言否認被告有權使用系爭土地云云，顯不足採。
⒊另按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例揭示房屋買受人取得土地使用
權，並未限制僅以房屋直接坐落之土地為限，而不及於房屋鄰旁之法定空地，就此觀該判例未作任何限制自明。況且系爭二筆土地與被告所買受房屋之直接坐落土地原屬同一筆土地（即重測前新莊市○○○段○○○○號），惟原告於房屋興建完成後將其分割為不同地號而已，原告辯稱被告向原告買受之房屋之坐落基地僅限於新莊市○○段○○○○號，非與系爭二筆土地不能分離，而有使用權云云，於法亦不足採。
㈢原告主張被告因無權占用系爭土地，而受有相當於土地租金之利益，致原告受損
害，而原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，並得按土地總額年息百分之十計算租金云云，亦於法不合。
⒈查被告既有使用系爭土地之合法權源，則被告之占有使用系爭土地，顯非無法
律上之原因，而與不當得利之構成要件不符，原告主張被告應返還不當得利云云，顯屬於法無據。
⒉縱認系爭土地登記於原告名下，被告不得使用，惟原告既以系爭土地作為建築
基地，且系爭土地為建築上所必要留設之法定空地，原告不得收回改作其他用途，則原告顯已喪失對系爭土地之排他使用權利，被告占有使用系爭土地，於原告亦未造成任何損害，原告依法自不得請求被告返還不當得利。原告主張其受有相當於租金之損害云云，於法顯不足採。
⒊即或被告係無權占用系爭土地，並因而造成原告相當於租金之損害，惟系爭土
地位處巷道之中，經濟價值有限，且係法定空地，不得移作其他用途，則原告所受之損害顯相當輕微，原告主張應按系爭土地申報總價額年息百分之十計算租金，顯屬過高，而依法應減至系爭土地申報總價年息百分之二以下。是故原告請求被告應給付按系爭土地申報總價年息百分之十計算之不當得利云云，於法亦有未洽。
三、證據：提出建照執照平面圖影本、建照執照基地面積索引圖影本、建築改良物登記謄本影本、土地使用權同意書影本各一份為證；並聲請訊問證人李正夫，及向台北縣政府工務局調閱坐落台北縣新莊市○○街○○○巷○號、十之一號、十之二號建造執照（執照號碼：六十五建字第三六三三號）全卷資料。
理由
一、本件原告起訴主張：被告乙○○、丁○○係坐落在台北縣新莊市○○段五四四地號土地，應有部分各二分之一、四分之一之所有權人，該土地與原告所有坐落在同段五四五、五五二地號二筆土地相鄰。又上開五四四地號土地上之四層建物，分別由被告乙○○所有第一、二層建物，門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷○號及十之一號；被告丁○○所有第三層建物，門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷十之二號。詎被告於前述建物外，又越界興建違章建築，無權占用原告所有之上開五五二地號土地四五‧五四平方公尺，另被告乙○○越界興建違章建築占用原告所有之上開五四五地號土地五一平方公尺。又系爭新莊市○○街○○○巷○號一至三樓建物（即建號一六二五、一六二六、一六二七），係原告甲○○於六十八年十月二日始因買賣移轉登記予被告乙○○，並非以預售方式出售，且雙方當初約定之土地買賣範圍，僅限於房屋之直接坐落基地（即上開四維段五四四地號土地）而已，而未擴及其他之建築基地。系爭五四五、五五二地號土地既屬原告所有，被告未經原告之同意，竟無權占用前揭二筆土地私自擴建房屋及地上物，侵害原告系爭二筆土地之所有權。再被告無權占用系爭五四五、五五二地號二筆土地，因而受有相當於土地租金之利益，其獲利並無法律上原因，致原告受損害，原告自得依法請求被告返還不當得利。爰分別依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，訴請被告分別拆除系爭二筆土地上之建築物及地上物並返還系爭土地予原告。並請求被告乙○○、丁○○分別給付起訴前五年（以八十八年七月三十一日為基準點）之不當得利三十九萬五千七百五十七元、四萬九千九百三十七元，及均自八十八年八月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。另自八十八年八月一日起至返還土地之日止，被告乙○○、丁○○並應分別按月給付原告七千四百二十九元、九百三十七元等語。
二、被告則以：原告係於六十五年間，以系爭新莊市○○段○○○號土地全部、五四五號土地部分與同段五四四號土地合併為一建築基地，於其上興建四層樓之房屋一棟，而將該房屋連同基地全部出售予被告乙○○，惟因原告與被告乙○○為堂兄弟，被告乙○○當時因信賴原告，並不知原告未依約辦理所有權移轉登記，以致系爭五五二號、五四五號土地仍登記為原告名義。是故被告乙○○係本於買賣契約占有使用系爭五五二號、五四五號土地，則被告乙○○自有占有使用之合法權源，並非無權占用。至於被告丁○○則係向被告乙○○購買基地上之房屋，而繼受乙○○之合法使用權利，其亦非無權占用。另依買賣當時建築法第十一條之規定，建築基地應包括留設法定空地，則建物與法定空地自應為同一建物所有權人所有。則系爭土地既作為前開房屋之建築基地，而為該房屋之法定空地，原告在出售時自應將系爭土地一併移轉登記為被告乙○○所有，且原告絕無於出售房屋時不一併出賣系爭土地之理，其依法已不得使用系爭土地。且原告於興建房屋當時，曾出具土地使用權同意書，同意其所興建之房屋使用系爭土地，再由被告使用系爭土地長達二十餘年，原告均未表示異議，亦足證兩造買賣範圍包括全部建築基地在內無疑。又買賣契約為非要式契約，兩造就買賣系爭土地部分簽訂契約書或其他書面資料與否，並無礙於買賣契約之效力，原告雖係於該房屋興建完成並辦理第一次登記後，始以買賣為由移轉登記予被告乙○○，惟其僅係依一般預售屋買賣之交易習慣辦理登記而已，尚難認其非以預售方式將房屋出售與被告乙○○。復因被告乙○○之買賣契約書已不知放置何處，且礙於親屬情誼，始未依法訴請移轉登記。又查原告於興建前開房屋時，曾在房屋鄰旁設置排水溝，以供系爭房屋排放廢水之用，而該排水溝係位在系爭土地上，益足證明原告業已將系爭土地出賣予被告乙○○無疑。原告一再否認其將系爭土地出賣予被告乙○○云云，自不足取。又系爭土地為新莊市○○段○○○號土地之從物或附屬物，依法一同供前開房屋使用，原告之出賣新莊市○○段○○○號土地，其效力亦及於系爭土地。是故原告請求拆屋還地云云，於法自有未洽。再查被告既有使用系爭土地之合法權源，且縱認系爭土地登記於原告名下，惟原告既以系爭土地作為建築基地，且系爭土地為建築上所必要留設之法定空地，原告不得收回改作其他用途，原告顯已喪失對系爭土地之排他使用權利，故原告主張被告應返還不當得利顯屬於法無據。即或被告係無權占用系爭土地，並因而造成原告相當於租金之損害，惟系爭土地位處巷道之中，經濟價值有限，且係法定空地，不得移作其他用途，則原告所受之損害顯相當輕微，依法應減至系爭土地申報總價年息百分之二以下云云，資為抗辯。
三、原告主張坐落台北縣新莊市○○段五四五、五五二地號土地為其所有，被告乙○○、丁○○係鄰地同段五四四地號土地之所有人，渠等在上開五四四地號土地上之四層建物，分別由被告乙○○所有第一、二層建物，被告丁○○所有第三層建物。詎被告於前述建物外，又越界興建違章建築，被告乙○○無權占有原告所有上開第五五二地號土地如附圖所示五五二部分之土地（建有三層樓房，第一、二層為被告乙○○所有，每層面積三二‧四五平方公尺）、如附圖所示五五二－Ａ部分之土地（供作庭院空地使用，面積六．八四平方公尺）之土地、如附圖所示五五二－Ｂ部分之土地（供作水池使用，面積六‧二五平方公尺）、及原告所有上開第五四五地號土地如附圖所示五四五－Ａ部分之土地（建有一層樓房，面積五十一平方公尺）；另被告丁○○則無權占用如附圖所示五五二部分之土地（建有三層樓房，第三層為被告丁○○所有，面積三二‧四五平方公尺）之事實，業據原告提出土地及建物登記謄本各三份為證，並經本院會同台北縣新莊地政事務所派員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄並繪有複丈成果圖附卷可稽，被告對其所有之上開建物及地上物占用原告所有之系爭土地上固不爭執，惟仍以前開情詞置辯。則本件兩造爭執之要點在於被告是否有占有原告所有系爭土地之正當權源？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被告以前揭抗辯事由，辯稱其占有系爭土地，有合法之權源，自應由被告負舉證之責，縱已事隔多年亦尚難認有何顯失公平之情形。經查：
㈠被告雖辯稱原告係於六十五年間，以系爭新莊市○○段○○○號土地全部、五四
五號土地部分與同段五四四號土地合併為一建築基地，於其上興建四層樓之房屋一棟，原告於前開房屋興建之際，即以預售屋買賣之方式，將整棟房屋出售予被告乙○○，而因前開建築基地上僅興建獨棟之樓房，且被告買受整棟之房屋，兩造乃約定買賣範圍包括全部建築基地在內云云。惟查，原告雖於六十八年十月二日將其所有坐落在台北縣新莊市○○段○○○○號土地（重測前為欍子林段四七四之一一、九一地號）及其上之建物，即門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷○號一樓至四樓（各樓層面積均為七十三．三三平方公尺），出售予被告乙○○，並完成以買賣為原因之所有權移轉登記，此有卷附之土地謄本一份及建築改良物登記簿謄本四份可稽，然此僅足以證明原告與被告乙○○間就前開五四四地號土地存有買賣關係，且被告所主張之建築基地在申請建造執照、使用執照雖未經分割而同為台北縣欍子林段四七四地號，然於六十七年間即已分割為同段四七四之一一地號、四七四之八七地號等多筆土地，亦有土地登記簿謄本在卷可查，若原告與被告乙○○間於六十五年間即已約定將前開五五二地號土地全部（重測前為欍子林段四七四之七五、四七四之九二地號）、五四五地號（重測前為欍子林段四七四之八七地號）土地部分一併出售予被告乙○○，何以原告於六十七年間未將該部分土地一併為分割登記，何以於六十八年間未連同前開五四四地號土地一併為所有權移轉登記，在在有悖於常情，又被告所聲請傳訊之證人即其兄李正夫在本院審理時亦稱其在原告與被告乙○○簽約時，並不在場等語，故其自亦無從證明原告與被告乙○○之買賣標的是否包括有上開五五二地號、五四五地號土地，而其雖另證稱：於八十八年間甲○○與乙○○曾再談過此事，雙方說因稅金是原告在繳，所以要再買一次云云，然雙方若僅因稅金未繳即要再成立一次買賣契約實有違常情，且證人李正夫與被告乙○○為兄弟關係，是其證言實難遽予採信。再被告雖主張原告於興建前開房屋時，曾在房屋鄰旁設置排水溝，而該排水溝係位在系爭土地上，益足證明原告業已將系爭土地出賣予被告乙○○無疑云云，惟縱確係由原告在興建前開房屋設置排水溝，然土地及建物有各自獨立之所有權，且地下之排水溝亦不一定會妨礙到地面上土地之利用，是此亦無從逕予認定原告已將被告所主張之全部建築基地出售予被告乙○○。
㈡又被告辯稱系爭土地依買賣當時建築法第十一條之規定，建築基地應包括留設法
定空地，則建物與法定空地自應為同一建物所有權人所有。則系爭土地既作為前開房屋之建築基地，而為該房屋之法定空地，原告在出售時自應將系爭土地一併移轉登記為被告乙○○所有，且原告絕無於出售房屋時不一併出賣系爭土地之理，其依法已不得使用系爭土地。且原告於興建房屋當時，曾出具土地使用權同意書，同意其所興建之房屋使用系爭土地，再由被告使用系爭土地長達二十餘年，原告均未表示異議，亦足證兩造買賣範圍包括全部建築基地在內云云。然查，依本院向台北縣政府工務局所調取之坐落台北縣新莊市○○街○○○巷○號、十之一號、十之二號建造執照（執照號碼：六十五建字第三六三三號）全卷資料觀之，原告甲○○所提出之上開房屋使用執照申請書，其上所記載之法定空地面積係
四十一．五九平方公尺，且依卷附之基地面積計算索引圖及面積計算表所示，僅有上開五五二地號土地所在位置標示為「防火避難空地」，法定空地面積則亦同使用執照申請書所載，而被告乙○○所占用之上開五四五地號土地之部分則標示為「退縮地」，雖亦包括在原告所提供之建築基地範圍內，然此純係因建築線所致，與法定空地無關，此由系爭五五二地號土地之土地登記謄本之土地標示部其他登記事項記載有「法定空地」，而系爭五四五地號土地之土地登記謄本則無此記載，亦可得知。又查，系爭土地即或已屬公共用地，原告就系爭土地所有權之行使應受限制。但該土地既未經徵收，仍為私人保留，則土地所有權人仍保有其所有權能，對於無權占有其土地者，仍得行使民法第七百六十七條之物上請求權，請求無權占有者返還土地，僅在公法上其所有權之行使應受不得違反供公眾通行之目的及不許擅自圍堵已成之道路或變更作建築基地之限制而已（最高法院八十四年度台上字第二一五三號判決參照）。無權占有人並不因系爭土地為法定空地，或成為供公眾通行之用地，而享有超過公共通行等使用目的之使用權源。查被告在屬於法定空地之系爭五五二地號土地上，蓋有如附圖五五二所示之三層樓房，其中一、二樓為被告乙○○所建，有獨立之出入門戶供一、二樓使用，一樓供車庫使用，二樓則供辦公室使用，被告乙○○並在一樓左側空地如附圖五五二－Ａ、五五二－Ｂ所示分別供作庭院空地及設有水池，另三樓則為被告丁○○所建及使用，需利用其所有原建物之樓梯出入，另被告乙○○並在系爭五四五地號土地上，蓋有如附圖五四五－Ａ所示之一層樓房，供自住用，且有獨立之出入口，並編有門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○號，其上陽台與原有建築物之二樓間有門可相通，業經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄一份及照片六幀在卷可稽，並經本院囑託台北縣新莊地政事務所製有複丈成果圖附卷可按，則上開在系爭五五二地號即法定空地上之建物及地上物，顯然並非為公眾之利而搭蓋，且被告自原有房屋增建如附圖五五二所示之違章建築物，更是被告供其自己居住使用，顯已超過公共使用之目的。是被告之占用該法定空地，反而妨害公共使用之權利，原告請求被告拆除，自有理由。又縱然原告甲○○於興建坐落在上開五四四地號土地上原有建築物之初，曾由土地共有人即原告二人出具包括系爭五五二地號及五四五地號部分土地在內之土地使用同意書，然上開五五二地號土地於建築完成，並劃為原建築物之法定空地後，亦不能認嗣後買受該原有建築物之任一建物所有權人，得排除他人使用法定空地，將系爭法定土地占為己有，供己專用，而違法定空地之使用目的。況上開五五二地號土地及五四五地號部分土地雖為原告提供興建房屋之建築基地，並非當然成為該房屋建築完成後所坐落之基地，且系爭五五二地號及五四五地號之土地非被告所有上開房屋坐落之基地，有卷附建物登記謄本記載台北縣新莊市○○街○○○巷○號（一樓）、十之一號（二樓）、十之二號（三樓）建物之基地坐落地號為台北縣新莊市○○段○○○○號土地，而非系爭五五二、五四五地號土地可證。故被告自不能以乙○○所購買之房屋建築基地包括系爭五五二、五四五地號土地，即得主張原告為申請建造執照所出具之土地之使用同意書其效力均及於被告。再本件情形與被告所引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨並不相同，蓋該判例業已指明係因使用房屋必須使用該房屋之地基，故當然係以房屋所直接坐落之土地為限，否則其範圍如何確定，故本件自無適用上開見解，而認被告有占用系爭五五二、五四五地號土地供己專用之正當權源。又原告所有之系爭土地，已辦妥所有權登記，其除去妨害請求權並不因超過十五年而消滅時效，縱使原告長久以來並未異議，亦不足認被告即係有權使用系爭土地，故被告前開所辯均不足採信。
五、又按，所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張，抵押權之範圍亦因而擴張。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同，最高法院八十八年度台上字第四八五號判決意旨可資參照。查被告乙○○在系爭五四五地號土地如附圖五四五－Ａ部分所建一層樓房，在系爭五五二地號土地如附圖五五二部分所建第一、二層樓房，因均具有構造上及使用上之獨立性，已如上述，故均屬獨立之建築物，雖未能辦理所有權第一次登記，然被告乙○○仍原始取得上開建物之所有權，故其對上開建物自有處分權能。次查，被告丁○○在系爭五五二地號土地如附圖五五二部分所建第三層樓房，雖在構造上具有獨立性，然因使用上不具有獨立性，故應屬門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷十之二號原有建築物之附屬物，並無獨立之所有權，原有建築物之所有權因而擴張，故原有建物之所有權人即被告丁○○對該部分增建物自有處分權能。另查，被告乙○○在系爭五五二地號土地如附圖五五二－Ｂ所示部分建有水池，既屬其所有及使用，故被告乙○○對之自有處分權能。
六、從而，被告辯稱其係有權占有系爭五五二、五四五地號土地，既未能提出其他事證以實其說，自不足採。被告無正當權源而占用系爭土地，自屬無權占有，各該地上物之所有權及事實上使用權既均分屬被告乙○○、丁○○所有，亦為被告所不爭執，故原告基於所有權人之地位，依民法第七百六十七條規定，請求被告乙○○、丁○○分別拆除系爭五五二地號土地如附圖所示五五二部分所示三層建築物（每層面積三二‧四五平方公尺）之第一、二層及第三層，並將該部分所占用之土地返還原告，於法自屬有據，應予准許；又其另請求被告乙○○應拆除系爭五五二地號土地如附圖五五二－Ｂ部分之水池，面積六．二五平方公尺及系爭五四五地號土地如附圖五四五－Ａ部分之一層建築物，面積五十一平方公尺，並請求其將該部分所占用之土地及在系爭五五二地號如附圖五五二－Ａ所占用之庭院空地返還原告，亦屬有理由，自應准許。
七、又被告無正當權源占用原告之土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。而按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文。查原告所有之系爭五五五二地號、五四五地號土地於八十三年七月之公告地價均為每平方公尺八千四百元、八十六年七月之公告地價均為每平方公尺一萬零四百元，有原告提出之臺北縣新莊地政事務所函文一份為證，本院斟酌系爭二筆土地均坐落巷道內及其繁榮狀況等情狀，並參酌系爭五五二地號土地係屬法定空地性質，所有權之行使應受限制，認為系爭五五二地號、五四五地號土地應分別以年息百分之三、百分之五計算被告所得之利益為適當。則依上開標準計算，即被告乙○○占用系爭五四五地號土地，自八十三年八月一日至八十六年六月三十日止共計三十五個月之利益為六萬二千四百七十五元（計算式：8400×51×5%÷12×35＝62475），自八十六年七月一日至八十八年七月三十一日止共計二十五個月之利益為五萬五千二百五十元（計算式：10400×51×5%÷12×25＝55250）；自八十八年八月一日起每月之利益則為二千二百一十元（計算式：10400×51×5%÷12＝2210）。另被告乙○○占用系爭五五二地號如附圖五五二－Ａ、五五二－Ｂ所示之土地，自八十三年八月一日至八十六年六月三十日止共計三十五個月之利益為九千六百二十一元（計算式：8400×[6.84＋6.25]×3%÷12×35≒9621＜元以下四捨五入＞），自八十六年七月一日至八十八年七月三十一日止共計二十五個月之利益為八千五百零九元（計算式：10400×[6.84＋6.25]×3%÷12×25≒8509＜元以下四捨五入＞）；自八十八年八月一日起每月之利益則為三百四十元（計算式：10400
×[6.84＋6.25]×3%÷12≒340＜元以下四捨五入＞）。又被告乙○○、丁○○共同占用系爭五五二地號如附圖五五二所示之土地，因各該樓層所使用之面積均屬相同，故其二人因占用該部分土地所得利益分別為三分之二及三分之一，則自八十三年八月一日至八十六年六月三十日止共計三十五個月之利益為二萬三千八百五十一元（計算式：8400×32.45×3%÷12×35≒23851＜元以下四捨五入＞），自八十六年七月一日至八十八年七月三十一日止共計二十五個月之利益為二萬一千零九十三元（計算式：10400×32.45×3%÷12×25≒21093＜元以下四捨五入＞），故被告乙○○就占用該部分土地所得利益共計為二萬九千九百六十三元（[23851＋21093]÷3×2≒29963＜元以下四捨五入＞），而被告丁○○所得利益共計為一萬四千九百八十一元（[23777＋21028]÷3＝14981）；自八十八年八月一日起每月之利益則為八百四十一元（計算式：10400×32.45×3%÷12≒844＜元以下四捨五入＞），則被告乙○○每月所得之利益為五百六十三元，被告丁○○每月所得之利益則為二百八十一元。從而，被告乙○○占用系爭五四五、五五二地號土地自八十三年八月一日起至八十八年七月三十一日止所得之利益共計為十六萬五千八百十八元，自八十八年八月一日起每月所得之利益共計為三千一百十三元，另被告丁○○占用系爭五五二地號土地自八十三年八月一日起至八十八年七月三十一日止所得之利益則共計為一萬四千九百八十一元，每月所得之利益則為二百八十一元。
八、綜上所述，原告本於所有權之作用請求被告分別拆除其占用原告系爭土地上之建物，並將所占用之土地返還原告，及依不當得利之法律關係請求被告乙○○給付十六萬五千八百十八元及自八十八年八月一日起（被告均已於八十八年七月八日收受起訴狀繕本）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自八十八年八月一日起至返還土地之日止按月給付原告三千一百十三元，並請求被告丁○○給付一萬四千九百八十一元及自八十八年八月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自八十八年八月一日起至返還土地之日止按月給付原告二百八十一元，即無不合，應予准許，其超過上開部分之請求，於法無據，不應准許。
九、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，不應准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年四月十八日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官王士珮右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年四月十八日~B法院書記官尤秋菊