臺灣屏東地方法院民事判決 102年度潮簡字第324號
原 告 吳鴻興
訴訟代理人 陳清朗 律師
被 告 郭朝崇
郭朝明
郭朝瑞
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103年5月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○段○○○地號土地、面
積九十五點四六平方公尺，及同段二六九地號土地、面積七點三
三平方公尺，與同段二七四地號土地、面積一十一點零七平方公
尺，並同段三十二建號即門牌號碼：屏東縣○○鎮○○路○○○
○○號之房屋，定分割方法如下：均分歸被告郭朝崇、郭朝明、
郭朝瑞等三人按所有權應有部分各三分之一繼續共有；被告郭朝
瑞應給付原告補償金新台幣陸拾玖萬伍仟伍佰伍拾伍元，被告郭
朝崇、郭朝明各應給付原告補償金新台幣陸拾玖萬伍仟伍佰伍拾
肆元。
訴訟費用由被告郭朝崇、郭朝明、郭朝瑞各負擔四分之一，餘由
原告負擔。
事實及理由
一、本件被告郭朝崇、郭朝明經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造共有坐落屏東縣○○鎮鎮○○○段○○
段000地號土地、面積95.46平方公尺、同段269地號土地
、面積7.33平方公尺，同段274地號土地、面積11.07平方
公尺，並同段32建號即門牌號碼：屏東縣○○鎮○○路○○○
號之二層樓房之房屋，原告與被告郭朝崇、郭朝明、郭朝瑞
應有部分各為4分之1，（下稱系爭四筆不動產），前揭3
筆土地之地目均為建、土地使用分區為國家公園一般管制區
、其中274地號土地之土地使用類別為林業用地，287地號
與269地號二筆土地之使用類別為鄉村建築用地，32建號房
屋坐落於287號土地上，兩造間就系爭四筆不動產並無不能
分割之約定，且系爭四筆不動產依物之使用目的亦無不能分
割情形，但兩造無法達成分割協議，爰訴請法院准予裁判分
割。前揭3筆土地上位置範圍約如屏東縣恆春地政事務所民
國102年7月19日屏恆地二字第00000000000號函覆現況測
量複丈成果圖即附圖顯示287地號土地上呈現長方形粉紅色
部分是32建號房屋位於其上，使用面積為64.4平方公尺，現
為被告郭朝瑞居住使用，房屋後方A-B連線部分為檔土牆位
置，另外同段269地號土地上現況如附圖所示紫色三角形部
分為32建號房屋旁之鐵皮屋，使用面積為2.28平方公尺，呈
長方形之藍色部分為樓梯，使用面積為2.66平方公尺，綠色
之不規則部分是平台，使用面積為2.39平方公尺，274地號
土地則位於裡面，現況為部分樓梯占用及鋪設有水泥地面，
分割方法請求將系爭四筆不動產變賣後分配價金，如採原物
分給被告共有，原告分配補償金之分割方案，原告主張補償
金應參照本件送請鑑定之鑑估價格作為補償金計算基準等語
，並聲明：准予裁判分割，分割方法將系爭四筆不動產變賣
後按應有部分分配價金予兩造。
三、被告方面：
㈠被告郭朝瑞則以：同意分割，也願意價金補償原告，但如採
用原告之鑑估價格為計算基準顯然過高，系爭四筆不動產同
意分給被告3人繼續共有等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告郭朝崇、郭朝明未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀
作何聲明或陳述以供本院審酌。
四、法院之判斷：系爭四筆不動產依法可否分割？如可，又應以
何種方法分割較為適當？
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有
人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院得因
任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各
共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物
分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有
物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共
有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條
第1項、第2項分別定有明文。經查，本件原告主張系爭四
筆不動產為兩造共有，其中同段287地號土地、面積95.46
平方公尺、同段269地號土地、面積7.33平方公尺，同段
274地號土地、面積11.07平方公尺，並同段32建號即門牌
號碼：屏東縣○○鎮○○路○○○號之二層樓房房屋，原告與
被告郭朝崇、郭朝明、郭朝瑞應有部分各為4分之1，兩造
間就系爭四筆不動產並無不分割之約定，且系爭四筆不動產
亦無因使用目的不能分割之情形，但兩造間無法達成分割協
議之事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、建物登記第
二類謄本、地籍圖謄本等件為證（見本院卷第5至14頁），
且被告郭朝瑞亦無爭執，被告郭朝崇、郭朝明則未到場爭執
，原告上開主張應堪信為真實，是依據前揭法律規定，原告
訴請裁判分割系爭四筆不動產，即有理由，應予准許。
㈡次按請求共有物之分割，應由法院依民法第824條命為適當
之分配，不受當事人主張之拘束，法院則應參酌當事人之聲
明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決定
之。經查：系爭四筆不動產中之三筆土地使用分區屬於國家
公園區，三筆土地之地目均為建、土地使用分區為國家公園
一般管制區、其中274地號土地之土地使用類別為林業用地
，287地號與269地號二筆土地之使用類別為鄉村建築用地
，32建號房屋坐落於287號土地上即如附圖所示287地號土
地上呈現長方形粉紅色部分是32建號之房屋所在位置，使用
面積為64.4平方公尺，現為被告郭朝瑞居住使用，一樓設有
霞海城隍廟之神壇，前開房屋後方A-B連線部分為檔土牆位
置，另外同段269地號土地上為人行道旁之空地，現況被佔
用情形為：如附圖所示紫色三角形部分為32建號房屋旁之鐵
皮屋，使用面積為2.28平方公尺，呈長方形之藍色部分為樓
梯，使用面積為2.66平方公尺，綠色之不規則部分是平台，
使用面積為2.39平方公尺；同段274地號土地則位於屋後檔
土牆，另外32建號房屋面臨屏東縣○○鎮○○路等情，有本
院勘驗筆錄、現況略圖、現況照片在卷可稽。復經本院會同
兩造及囑託屏東縣恆春地政事務所派員實施測量，有該所
102年7月19日屏恆地二字第00000000000號函覆現況測量
複丈成果圖即附圖在卷足憑（分見本院卷第44至45頁、第48
至49頁、第52至54頁），本院審酌系爭四筆不動產除287地
號土地現況幾近3分之2面積為32建號房屋占用，其餘空地
是在該房屋後方，原物取配結果，除32建號建物可能因此需
被迫拆除外，其餘同段269地號土地、面積僅7.33平方公尺
，同段274地號土地、面積僅11.07平方公尺，均為畸零用
地，且同段269地號土地上為人行道旁之空地，現況被佔用
情形為有32建號房屋旁之鐵皮屋占用2.28平方公尺，及呈長
方形之藍色部分為樓梯，使用面積為2.66平方公尺，綠色之
不規則部分則是平台，使用面積為2.39平方公尺；同段274
地號土地則位於屋後檔土牆，該二筆土地原物分配給兩造之
後土地可使用價值不大，且將造成土地更為細分，是採原物
分割給兩造，使兩造同受原物分配顯有困難。從而本院審酌
上情，認系爭四筆不動產分割方式按現狀分歸被告3人繼續
共有，則其上之32建號房屋亦不需拆除可以維持原有經濟效
用，故定分割方案如附圖，並諭知如主文第1項所示。
㈢又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項
定有明文。系爭土地依前揭分割方法分割後，原告未受原物
分配，依上開規定，被告自應以金錢補償原告。而共有物之
原物分割，係各共有人就存在於共有物之全部之應有部分互
相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權，故原
物分割而應以金錢為補償者，即應斟酌該共有物之一般市價
而決定補償之金額，否則對於受補償之共有人不免失之均衡
，難謂公平。查系爭四筆不動產於原告之前手即就前共有人
郭朝興 原應有部分進行拍賣之結果，其中274地號之4分之
1拍定價格為18,000元、269地號4分之1之拍定價格為12
,000元，287地號4分之1之拍定價格為268,000元，建號
房屋4分之1之拍定價格為128,000元，合計為426,000元
，此經本院調閱該清償債務執行民事卷審閱屬實（即本院99
年度司執字第23745號清償債務民事執行事件），另經本院
囑託上詣不動產估價師事務所鑑價，鑑價結果評估其價格，
其中274地號每平方公尺為4,235元，總價為46,881元，4
分之1之價格為11,720元、269地號每平方公尺為46,014元
，總價為337,283元，4分之1之價格為84,320元，287地
號每平方公尺為77,989元，總價為7,444,830元，4分之1
之價格為1,861,208元，32建號房屋每平方公尺為4,525元
，總價為517,660元，4分之1之價格為129,415元，合計
為2,086,663元，有上詣不動產估價師事務所函覆之鑑估報
告書在卷可稽，而查，系爭四筆不動產99年間鑑估價格亦僅
為568,137元，當時土地之公告現值每平方公尺為8,300元
，鑑估單價每平方公尺269與274地號均同為8,300元，同
段287地號為15,000元，有本院99年度司執字第23745號清
償債務民事執行卷所附鑑價報告書可參，而102年1月之土
地公告現值現已調升為每平方公尺11,100元，而近3年之房
地產價格大幅升揚，系爭四筆不動產位於墾丁國家公園一般
管制區內，因為觀光業發展，土地所在位置具成長潛力，房
地產之不動產需求趨勢略有成長，故參酌整體區域之發展因
素，個別不動產之宗地條件、道路條件、接近（公車站、市
場、學校、金融機構等）條件、週邊環境條件、行政條件（
使用分區、建蔽率、容積率、限禁建之有無等進行比較）等
因素及鄰近土地市場價格比較等而得出上述鑑估單價（分見
本院前揭上詣不動產估價師事務所之鑑估報告書第21至23頁
第30至32頁），其雖較99年間拍賣價格高出數倍，但如系爭
四筆不動產確有該市場發展性，則原告提出之鑑估價格並非
不可採用，故本院斟酌上情認採用鑑估報告書意見為計算償
金基準核屬可採，其中同段274地號每平方公尺為4,235元
，總價為46,881元，則原告應受補償價格（4分之1）為11
,720元；269地號每平方公尺為46,014元，總價為337,283
元，原告應受補償價格（4分之1）為84,321元，287地號
每平方公尺為77,989元，總價為7,444,830元，原告應受補
償價格（4分之1）為1,861,208元，32建號房屋每平方公
尺為4,525元，總價為517,660元，原告受補償價格（4分
之1）為129,415元，合計原告應受補償總金額為2,086,6
63元，被告3人各應給付原告之補償金額分別為被告郭朝瑞
695,555元，被告郭朝崇、郭朝明各為695,554元。
㈣綜上，系爭四筆不動產之分割方法，經本院審酌四鄰狀況、
未來通行之需要、使用之現況、並兩造之應有部分比例面積
及所陳意願，認分割方式定如主文第1及2項所示之方法符
合公平、經濟原則，爰判決如主文第1及2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經核與本件
判決結果無影響，爰不加以一一論擬，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法436條第2項、第
385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。
中華民國103年6月10日
潮州簡易庭法官潘快
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年6月10日
書記官許丹瑜