裁判字號：臺灣臺北地方法院100年事聲字第232號民事裁定
裁判日期：民國100年08月12日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺北地方法院民事裁定100年度事聲字第232號異議人即拍定人 劉月釵 上列異議人因債權人財團法人車輛安全審驗中心等與債務人國際山霖汽車股份有限公司間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國100年7月19日本院民事執行處司法事務官所為99年度司執字第14596號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、異議意旨略以：鈞院以第三人 林富慧 就系爭不動產與債務人定有租賃契約為由，駁回異議人點交之聲請。然系爭不動產因第三人林富慧入監服刑，已無人占有並停水停電，懇請鈞院准予點交或至現場確認不動產之使用情形；另租賃契約乃第三人林富慧於查封後始行提出，併請鈞院調查該契約之真偽等語。
二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；第三人對其在查封前無權占有不爭執，前項規定亦適用之，強制執行法第99條第1、2項定有明文；是如該項拍賣之不動產為第三人在查封前所占有，除該第三人係為債務人而占有，或對其在查封前無權占有不爭執，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強使騰交該物與買受人或債權人。再者，不動產之拍賣方法係由應買人自由競爭出價，以出價最高者取得所有權，故拍賣不動產，應由執行法院將拍賣之事實及內容公告，俾應買之人事先知悉參與應買，以提高拍賣實效，並確保應買者之機會均等，是強制執行法第81條第1項規定，拍賣不動產應由執行法院先期公告，並依同條第2項規定公告應記載之事項，其中不動產由第三人占有之狀況、原因及拍定後是否點交，即屬該條第2項第1款所稱之其他應記明之事項。而點交與否，攸關拍定人是否須另行起訴始能取得占有，影響一般人參加應買之意願及不動產之拍賣價格至鉅，故如拍賣公告記載拍定後不點交，利害關係人亦未依強制執行法第12條規定於拍定前聲明異議，以求變更公告內容，則應買人既已知悉其係以拍定後無法依執行法院點交而迅速取得占有之情狀，以定是否應買及其應買之價格，如其仍參加投標者，自應解為其已同意依公告所載之買賣條件成立買賣契約，殊無於拍定後再聲請執行法院為點交之理（臺灣高等法院85年度抗字第250號裁定意旨參照）。
三、經查：債務人國際山霖汽車股份有限公司所有門牌台北市○○區○○路3段53之7號5樓之建物（下稱系爭建物）暨其坐落基地於民國100年1月11日重行第1次拍賣期日(原拍定人俞昌哲未於期限內繳納尾款重行拍賣)由拍定人劉月釵以新台幣2億7,120萬元得標買受，並繳足價金取得由執行法院核發之不動產權利移轉證書在案，此經本院調取99年度司執字第14596號執行卷宗內附拍賣公告、筆錄、不動產權利移轉證書等件核閱無誤。第按本件於98年12月28日假扣押現場查封時雖無人回應，惟據在場大樓管理員 張廼任 稱系爭建物目前為第三人林富慧及其子居住使用。債權人佰鴻工業股份有限公司則於99年1月18日陳報系爭建物使用情形為現占有人林富慧(因他案羈押中)、 吳美金 (林富慧之女)；另轄區警大安分局亦於同年1月15日現場訪查在場人為吳美金(00年0月0日生)，此有假扣押執行筆錄、佰鴻工業股份有限公司陳報狀、房屋使用現況調查表附於本院98年度司執全字第2193號卷可按，是該林富慧及其女吳美金係於查封前即已占有使用，應無疑義，又該林富慧於系爭建物查封時，並非債務人公司之負責人，亦有98年12月3日債務人公司變更登記表附於前開假扣押執行卷可考，如前說明，系爭建物查封前既有第三人林富慧及其女吳美金占有使用，且無不爭執無權占有情形，自不在法院應行點交範圍。又異議人雖為系爭建物之拍定人，但本件拍賣公告內已載明：「本件拍賣標的現由林富慧佔有使用中，...，現使用人係於查封前占有，故拍定後不點交。」等語，則本件拍賣係以拍定後不點交為拍賣條件，應甚明確，異議人既決定參與投標，自應認其已同意此項拍賣條件，本不得於拍定後聲請點交，執行法院亦無辦理點交之義務。異議人雖指稱第三人林富慧入監服刑等情，縱係屬實，惟其係因犯罪不得已離開，並非出於已意，可否認其並非占有人，已非無疑，且占有係對物有事實上管領力，占有人雖暫時離開，其所有動產仍在其內，對該物仍具繼續支配關係，況其女吳美金尚以家屬身份占有，豈容忽視。另本件第三人林富慧、吳美金從未主張係無權占有系爭建物，如上說明，已乏點交依據，而租賃契約之真偽事涉實體，尚非執行法院所得審酌，且與本件點交與否之認定並無關聯。執是，司法事務官駁回異議人點交之聲請，並無不合，異議人仍執陳詞，指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。
四、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國100年8月12日
民事第一庭法官莊訓城以上正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中華民國100年8月12日
書記官洪永燦