臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第778號
原告 馮文倩
訴訟代理人 黃智遠 律師
被告 翁嘉珮
上列當事人間請求給付租金等事件，於民國111年8月19言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣45萬5,797元，及均自民國111年5月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔91％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告翁嘉珮前曾邀同被告黃孟陽為連帶保證人，與原告就原告所有坐落新北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋）成立租賃契約（下稱系爭租約），約定租金為新臺幣（下同）4萬5,000元，應於每月5日前給付，租期自民國110年5月5日起至113年5月4日止，被告翁嘉珮並交付押租金9萬元予被告。詎被告翁嘉珮自110年7月起即未依約給付租金，經原告以110年7月9日當面、同年月12日以通訊軟體Line、同年月22日及同年8月13日、9月8日以存證信函方式催告，被告翁嘉珮仍未依約給付，原告遂於110年9月8日之存證信函中催告被告翁嘉珮應於收受該存證信函後7日內繳付，否則即終止租約，被告翁嘉珮仍置之不理，是系爭租約已於110年10月4日合法終止，惟被告翁嘉珮嗣後仍無權占用系爭房屋至111年3月23日止，始將系爭房屋點交後返還被告。
（二）被告翁嘉珮共計積欠原告下列金額：
⒈110年7月至9月份之租金13萬5,000元（計算式：4萬5,000元3月）
⒉相當於租金之不當得利25萬2,000元：
被告翁嘉珮自系爭租約終止之110年10月4日起至返還系爭房屋之111年3月23日止，共計5個月又18日期間均無權占用系爭房屋，自應按月賠償原告租金之損害計25萬2,000元（計算式：4萬5,000元(5＋18/30)月）
⒊系爭房屋復原費用6萬2,580元：
依系爭租約第7、第9條之約定，被告翁嘉珮於返還系爭房屋時本應負回復原狀之責任，惟被告翁嘉珮並未恢復原狀即進行點交，致原告因而支出回復原狀費用計6萬2,580元。
⒋水費及管理費用3萬6,217元：
依系爭租約第15條之約定，被告翁嘉珮本應自行負擔水電費及其於營業時須繳納之管理費，惟並未依約繳交，致原告因而代墊共計3萬6,217元。
⒌律師費用6萬元：
原告因本件訴訟而支出律師費用6萬元，依系爭租約第12條之約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，原告自得向被告翁嘉珮請求。
⒍違約金4萬5,000元：
依系爭租約第18條第1項之約定：「租賃期間內乙方若擬提前搬離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金」，被告翁嘉珮既於系爭租約期滿前即搬離系爭房屋，依前揭約定自應賠償原告違約金4萬5,000元。
⒎綜上所述，被告翁嘉珮共應賠償原告59萬0,797元，於扣除其已給付之押租金9萬元後，原告尚受有50萬0,797元之損害。又被告黃孟陽既為被告翁嘉珮之連帶保證人，依法自應負連帶清償責任。
（三）系爭房屋並無被告所辯稱之非自然死亡情形：
系爭房屋於107年5月左右雖曾有當時承租人（經營店面）之常客，於酒醉後在店內因慢性疾病發作而自然死亡，惟該次死亡並非兇殺或自殺，與被告2人所稱之凶宅不符，縱使於心理層面可能引發他人嫌惡之情，然房屋物理結構並無損壞，尚難僅憑此即認定系爭房屋有何不備價值或效用之瑕疵。又兩造簽訂之系爭契約內並未就系爭房屋內曾有自然死亡現象為約定，且自然死亡亦非租賃不動產交易之重要事項，被告以此拒絕給付租金並無理由。
（三）爰依租賃契約、損害賠償及連帶保證之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應連帶給付原告50萬0,797元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：
（一）於承租系爭房屋時，原告未告知系爭房屋內有非自然死亡、兇殺案、自殺案件及猝死情形，否則被告方不會承租。被告希望與原告商談，原告卻僅以無共識為由拒絕處理，被告始自107年7月份起即未給付租金，並於同年12月搬離系爭房屋，再於111年3月23日將系爭房屋之鑰匙歸還原告。由於原告表示要以訴訟方式處理，故被告未將系爭房屋回復原狀，對原告主張之管理費、水電費3萬6,217元沒有意見。
（二）依系爭房屋附近之街坊鄰居證詞可知，系爭房屋曾發生過凶殺案，同址樓上7樓亦曾發生跳樓自殺案件，並有酒醉後猝死之事件，均屬非自然死亡事件，惟原告於契約簽訂前並未告知，事後亦拒絕處理等語置辯。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、兩造Line對話紀錄、存證信函及回執、系爭房屋點交清單、點交時未回復原狀之房屋照片、回復原狀工程發票、管理費催繳通知單、水電費繳費憑證、律師費收據等件為證（本院卷第15至65頁），核屬相符，被告2人則不爭執107年7月份起即未給付租金、搬遷時未將系爭房屋回復原狀，以及管理費、水電費共計3萬6,217元等情，惟就原告之主張，則另以前詞置辯。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1、2項、第455條前段定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，第767條第1項分別定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；其無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上第1695號判決意旨參照）。經查：
⒈本件被告翁嘉珮自110年7月起即未依約給付租金，為兩造所不爭執，是經原告以通訊軟體Line及存證信函方式催告後仍未給付，原告再於110年9月8日以存證信函作為催告及終止契約之意思表示，是系爭租約於存證信函送達被告2人之110年9月8日（本院卷第37頁）加計催告7日之翌日，即110年9月16日即可宣告終止，是原告主張其於110年10月4日終止等情，堪予認定。
⒉被告2人雖辯稱系爭房屋屬於凶宅，原告於承租時卻未誠實告知，向原告反應後原告亦置之不理，被告翁嘉珮始拒絕給付租金，並未違約云云，惟查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又所謂「凶宅」，係指非自然身故情事之房屋，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上也會造成相當大之負面影響（最高法院103年台上字第960號判決意旨參照）。
⑵本件被告雖辯稱系爭房屋為凶宅，然為原告所否認，僅稱為前承租人使用中曾發生自然死亡等語，兩造均未陳稱之事件未提供任何事證，自本院無從判斷該次死亡是否為非自然死亡。被告2人固提出103年8月5日中時新聞報導一件為證（參見111年6月30日陳報狀），惟前開報導記載內容略以：曾於同址7樓居住之女子於酒醉後墜樓身亡，該次事故發生地點既非系爭房屋，且死亡原因是否為被告2人所主張之「自殺」亦有所疑，被告2人自不得僅憑此即稱系爭房屋屬於「凶宅」。至被告2人雖另辯稱：承租後方聽聞系爭房屋內曾有凶殺案、猝死等案件云云，惟迄本件言詞辯論終結前始終未能提出何具體證據說明，其自不得因承租後因聽聞未經證實之事項心生芥蒂，而逕指原告有何隱匿或違反租賃契約之情事，故其以上開聽聞內容為由拒絕給付租金，尚屬空言抗辯，並不可採。
⒊綜上所述，兩造間之租賃關係既於110年10月4日終止，而被告翁嘉珮遲至111年3月23日始將系爭房屋返還原告，原告自得依民法第179條之規定，請求被告翁嘉珮及連帶保證人被告黃孟陽自無權占有系爭房屋之110年10月5日起至遷讓返還系爭房屋之111年3月23日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利4萬5,000元，共計25萬2,581元（計算式：4萬5,000元(5＋19/31)月，元以下四捨五入）。被告2人雖辯稱：係因店面所需場地特殊，無法立即搬遷，並未受有不當得利云云，惟被告2人既於租約終止後仍持續占用系爭房屋使用，並致原告於該段期間內均無法就系爭房屋使用收益，自屬受有利益，並使他人受有損害之不當得利甚明。是原告就此部分，請求被告賠償25萬2,000元，均屬有據，應予准許。
（三）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。茲就原告其他主張金額審酌如下：
⒈租金13萬5,000元部分：原告主張被告自110年7月起即未給付租金，計至同年9月份止，共計積欠13萬5,000元（計算式：4萬5,000元3月）等情，為被告所不爭執，是原告此部分之請求，應屬有據。
⒉回復原狀費用6萬2,580元、水費及管理費用3萬6,217元、律師費用6萬元等部分：
按「契約期間內乙方（即被告翁嘉珮）若擬搬遷他處時乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」「……，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。」，系爭契約第7、第9、第12、第15條分別有明文約定，又特註條件第3條另約定：「每月另外酌收管理費」。本件被告2人並不爭執原告所支出之回復原狀費用6萬2,580元、水費及管理費用3萬6,217元，又被告翁嘉珮未依系爭租約給付原告租金，自屬有違約之情事，原告並因而提起本件訴訟，支付律師費用6萬元，有收款收據可參（本院卷第65頁），依前揭約定，原告自均得請求被告2人連帶給付。
⒊違約金4萬5,000元部分：
原告另主張依系爭租約第18條第1項之約定，應賠償原告違約金4萬5,000元云云，然觀諸卷附之系爭租約第18條約定：「…1.租賃期間內乙方（即被告翁嘉珮）若擬提前遷離他處時，須於一個月前告知甲方（即原告），乙方應賠償甲方一個月租金，…」等內容，可知該約定係於租賃契約約定期間，被告翁嘉珮若欲提前搬離時，所應給付之提前終止租賃契約之違約金。而本件原告既因被告翁嘉珮未給付租金而終止系爭租約，與該約定之情事不符，是原告此部分請求，即難認有據。
⒋綜上所述，扣除被告翁嘉珮於承租時所給付之押租金9萬元後，被告2人應連帶給付原告45萬5,797元（計算式：不當得利25萬2,000元＋積欠租金13萬5,000元＋回復原狀費用6萬2,580元＋水費及管理費用3萬6,217元＋律師費用6萬元－押租金9萬元）
四、從而，原告本於兩造間之租賃契約、民法不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告2人連帶給付原告45萬5,797元，及自起訴狀繕本送達之翌日即均自111年5月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
六、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，並無必要。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國111年9月16日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官王雅婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國111年9月16日
書記官陳芊卉