臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第1907號
原 告 周安妤
被 告 黃瑞華
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國100年9月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應自門牌號碼臺中市○○路○段○○○號八樓之七房屋遷出
，並將房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國98年7月21日訂有房屋租賃契約書（
下稱系爭租賃契約），由被告承租原告所有門牌號碼臺中市
○○路○段○○○號8樓之7建物（含車位，下稱系爭房屋），約
定租賃期限自98年7月21日起至100年7月20日止，共計2年，
每月租金新臺幣（下同）18,000元，於每月21日前給付。詎
被告自99年7月起即未再繳納租金，經原告以存證信函催告
，被告仍未給付，原告乃於100年6月17日以臺中漢口路郵局
第463號存證信函表示終止系爭租賃契約。兩造間之租賃關
係既因終止而消滅，被告即應給付1年積欠之租金216,000元
，及自系爭房屋遷出並交還予原告。並聲明如主文所示。
二、被告則以：兩造為鄰居關係，921地震後，原告將系爭房屋
出售予被告。97年間被告因發生財務問題，系爭房屋遭查封
，於是被告找原告請其代為辦理銀行增貸，以利被告解決財
務困境。然原告稱因被告信用不良，無法增貸，需以人頭代
為向銀行辦理增貸，並提議由原告做為人頭，且需將系爭房
屋移轉登記予原告名下，以便辦理增貸。因原告為代書，所
以移轉登記及辦理增貸事宜，均委由原告辦理。當時系爭房
屋之房屋貸款約230萬元，增貸至330萬元，差額約100萬元
，扣除原告做為人頭之人頭費、過戶規費、稅金及代書費用
，被告於98年4月10日取得80餘萬元。98年7月間，因被告財
務問題仍然無法解決，於是被告再找原告商量，問系爭房屋
可否再借二胎。原告稱系爭房屋已由其做為人頭向銀行貸款
330萬元，如果再向民間借二胎會損害原告之信用，但可由
原告本人借二胎70萬元，且稱系爭房屋因辦理增貸已經移轉
登記於原告名下，故本次借款無需另行辦理設定，但需要雙
方簽訂買賣契約及租賃契約，且每月以租金方式繳納18,000
元做為利息。兩造乃於98年7月21日簽訂系爭租賃契約及買
賣契約，被告並取得二胎借款70萬元，借款期限2年，到期
被告返還70萬元，並依民間禮俗另外包紅包以為答謝。99年
7月間，被告有1期利息遲延繳納，原告隨即以口頭告知被告
，將以系爭租賃契約第7條第9項之約定，要求被告搬離系爭
房屋。嗣經與原告協商，並補繳利息後，事情始暫緩。99年
8月之後，原告持續帶買方至系爭房屋看屋，被告本以為只
要返還二胎借款70萬元及欠繳利息即可取回系爭房屋，惟原
告稱系爭房屋已漲價，已非1年前借錢時之價錢，且原告現
在為系爭房屋所有權人，若要取回房屋，需支付250萬元（
即系爭房屋現值已達580萬元，所以若要取回房屋，需付原
告580萬元，扣除貸款330萬元，二胎借款70萬元）。嗣被告
表示願支付470萬元予原告，惟遭原告拒絕，並稱若無530萬
元以上即無需多談，兩造因而不歡而散。上開所述，均為口
頭約定。原告於100年4月13日、100年6月8日、100年6月17
日寄發存證信函予被告，要求被告立即遷出系爭房屋，在此
期間，被告多次向原告表達可否以470萬元至480萬元買回系
爭房屋，仍遭原告拒絕。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
（一）原告主張：系爭房屋為其所有，兩造於98年7月21日簽訂
系爭租賃契約，約定租賃期限自98年7月21日起至100年7
月20日止共計2年，每月租金18,000元，於每月21日前給
付。詎被告自99年7月起即未再繳納租金，積欠12個月租
金216,000元之事實，有房屋租賃契約書、存證信函、綜
合活期儲蓄存款存摺明細、房屋稅繳款書及建物登記第二
類謄本等為證，被告對上開事實不爭執，惟以前詞置辯。
經查：系爭房屋原雖係借名登記於原告名下，此為兩造所
不爭執之事實；但其後，兩造於98年7月21日另訂買賣契
約，由被告以400萬元出售予原告，並於同日由原告出租
予被告，此有系爭租賃契約、不動產買賣契約書附卷可憑
。而依系爭不動產買賣契約書之付款記載，及被告所提出
由原告所簽發之面額45萬元之支票1紙觀之，足證原告已
支付買賣價金400萬元予被告，兩造間就系爭房屋確有成
立買賣契約及租賃契約。至被告辯稱系爭買賣非真實，當
初兩造約定由被告借款2年，並支付借款利息（名為租金
）一節，為原告所否認，被告復未舉證證明，故被告稱系
爭房屋之買賣非真實，委無足採。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之。民法第440條第1項、第2
項前段、第455條第1項前段、第767條第1項前段分別定有
明文。
（三）原告主張被告自99年7月份起未依約繳納租金，經原告於
100年4月13日以臺中北屯郵局第454號存證信函催告，並
於100年6月17日以臺中漢口路郵局第463號存證信函終止
系爭租賃契約，有上開存證信函附卷可憑，復為被告所不
爭執，堪信真實。是以，兩造間系爭租賃契約業已終止，
堪予認定，被告即應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。再者
，原告主張被告積欠12個月租金216,000元，為被告所不
爭執，故原告請求被告給付租金216,000元，自屬有據。
四、綜上，原告訴請被告遷讓房屋，及給付欠租216,000元，均
無不合。從而，原告請求判決如主文所示，應予准許。
五、本件為適用簡易程序事件所為被告敗訴之判決，爰依職權宣
告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年9月29日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官謝慧敏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月29日
書記官