臺灣臺中地方法院88年度訴字第3315號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第3315號民事判決

裁判日期：民國89年08月04日

裁判案由：回復原狀

臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第三三一五號
原告甲○○訴訟代理人 常照倫 律師被告乙○○住台北市○○路○○○號七樓之三訴訟代理人丁○○
丙○○右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中縣太平市○○○段第三三六一之二三地號、面積０‧０六三一公頃，第三三六一之二四地號、面積０‧０五五八公頃，第三三六一地號、面積０‧二一五五公頃之應有部分十萬分之九二五五之土地所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：如主文第一項所示。
（二）備位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百五十萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告前於民國八十六年一月二十九日，向原告購買坐落台中縣太平市○○○段第三三六一之二三地號、同段第三三六一之二四地號、同段第三三六一地號持分十萬分之九二五五等土地（下稱系爭土地），約定價金為四百萬元，二造於訂約後，原告並已依約將系爭土地均辦妥所有權移轉登記予被告；詎被告除已繳付二百五十萬元外，對於剩餘之價金一百五十萬元拒不給付，嗣經原告定期催告，被告仍迄未給付，原告爰依法以本起訴狀作為解除買賣契約之意思表示，並請求被告應回復原狀，即被告應將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告；至於被告已繳之價金，依據二造所訂契約第十條之約定，自應充作違約金沒收，被告不得異議。
（二）為求紛爭之一次解決，若認為原告尚不得對被告解除系爭買賣契約，然因被告對於約定之四百萬元價金，迄金僅給付二百五十萬元，尚有一百五十萬元未付；則依據二造間買賣契約之約定，被告自應再給付一百五十萬元價金予原告，爰請求被告應給付原告該買賣價金一百五十萬元，以作為備位聲明。
（三）此買賣契約中關於公設土地部分，係指坐落台中縣太平市○○○段第三三六一地號土地、持分十萬分之九二五五部分，因上述第三三六一地號、持分十萬分之九二五五土地之面積恰為六０．三三坪【總面積為２１５５㎡，持分十萬分之九二五五面積為１９９．４５㎡（計算式：２１５５＊．０９２５５＝１９９．４５），經以１㎡＝０．３０２５坪換算之，即為６０．３３坪（計算式：１９９．４５＊０．３０２５＝６０．３３），與被告前於本院八十七年度訴字第一八六五號事件中所稱之公設面積相符；且原告將上述公設土地移轉登記予被告後，曾以存證信函通知被告，被告回函時僅泛稱原告遲延履行云云，並未否認系爭買賣契約之公設部分即坐落於第三三六一地號上，被告辯稱契約之公設部分非上述第三三六一地號、持分十萬分之九二五五部分，應無理由。至於前訴訟之判決理由中，或曾認為該第三三六一地號土地恐非為二造之買賣標的云云，然一者因前訴訟判決本件原告勝訴，原告對此無法提出上訴予以異議，再者前訴訟於判決理由中之判斷，應認不具既判力，自得不受前案判決拘束，而可自行重為認定事實。
（四）本件原告將系爭公設土地移轉登記與被告，乃因被告於前訴訟中自行要求，系爭公設土地之買賣公契，其上亦有被告之印文，足見本件被告本係同意將公設土地登記為自己所有，並未指定第三人為登記名義人，被告所謂原告係以不法手段，將土地登記於被告名下，致被告得自由指定登記權利人之選擇權喪失云云，實屬無稽。
（五）就公設土地上為第三人 劉東陽 設定四十六萬元抵押權部分，雙方原本約定待將來該第三三六一地號土地全部完成分割並編定新地號後，始辦理過戶登記，現應被告要求先過戶予被告，實則二造原約定之履行期尚未屆至，且被告尚未依二造所訂契約第參條之約定，於訂約後二年內，即八十八年一月二十九日之前將尾款一百五十萬元付清；故對於該公設土地上之抵押權，本無庸於目前塗銷。
（六）就雙方約定之坐落第三三六一之二五地號土地上之三米通路部分，該地之所有權登記名義人，雖曾因內部信託關係，一度登記予 郭淑嬌 ，然此土地仍在原告實力可掌控之範圍內，原告於前訴訟中亦一再表示被告欲購買，隨時均可訂立買賣契約並辦理移轉登記欲本件被告，原告因內部信託關係而將該三三六一之二五地號土地登記予郭淑嬌，無礙於被告依系爭買賣契約第十三條約定所享有對該三米通路之優先購買權，原告並無違約情事，且本件原告業已終止與郭淑嬌間之信託關係，將該三三六之之二五地號土地移轉為原告名下，並二度發函促請被告行使優先購買權購買系爭三米通路之土地，被告均未表示願意購買，被告指摘原告違約或請求原告給付違約金云云，並無理由。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本乙份、照片及土地所有權狀影本各二張、存證信函影本三份、土地登記謄本四份，並聲請傳喚證人 張文彥 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）就原告先位聲明部分，原告為給付與雙方約定相當坪數，雖將系爭土地中之第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五土地所有權移轉登記與被告，但非經被告配合，使被告得自由指定登記權利人之選擇權喪失，且該土地尚有訴外人即抵押權人劉東陽所設定高達四十六萬元之抵押權存在，足見原告並未依債之本旨履行契約，且依契約第三條第一款約定於過戶權狀核發下來後，辦理自耕農完畢，由被告支付原告尾款一百五十萬元之約定以觀，原告亦未依約履行移轉義務，爰就此其上有抵押權設定之瑕疵，先主張減少價金與尾款抵銷，不能抵銷則以此主張同時履行抗辯權而拒付尾款，原告無權解除契約。
（二）依契約第十三條約定，原告應就同段第三三六一之二五地號土地上保留三米路供被告買受之同段第三三六一之二三、二四地號土地作為通路，如有買賣行為，被告有優先購買權，並以每坪一萬元向原告承購，如有違約，原告應賠償被告出賣價之一百倍，但原告竟於八十七年五月十二日將同段第三三六一之二五地號土地移轉與第三人郭淑嬌，原告此違約行為，被告自得依法行使同時履行抗辯權而拒付尾款，並主張就原告上述應賠償之違約金，與被告應付之尾款抵銷，故原告無權解除契約。
（三）就備位聲明部分，縱使認原告得請求被告給付該尾款一百五十萬元，則因原告所移轉之同段第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五土地上仍有抵押權存在，且無法達成輔助買賣標的之作用，被告自得依民法關於權利瑕疵、物之瑕疵規定，以一坪一萬元，共計六十點三三坪計算，請求減少價金六十萬三千三百元。
（四）再原告有前述違反契約第十三條之情形，則被告並可依約請求原告賠償按出賣價一百倍計算之違約金，即以土地面積七百零二平方公尺、契約第十三條之每坪一萬元（約每平方公尺三千零二十五元），再按一百倍計算，為二億一千二百三十五萬五千元；若認此金額過高，則以八十七年度公告現值每平方公尺二百六十元計算，違約金亦達一千八百二十五萬二千元，被告依法為抵銷後，原告已無請求支付尾款之權利。
三、證據：提出本院八十七年度訴字第一八六五號民事判決書、存證信函、不動產買賣契約書、他項權利證明書影本各一份，支票影本二張。
理由
一、本件原告主張被告於八十六年一月二十九日與其簽訂買賣契約，購買坐落台中縣太平市○○○段第三三六一之二三地號、同段第三三六一之二四地號、同段第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五等土地（下稱系爭土地），約定價金為四百萬元，其並已依約將系爭土地均辦妥所有權移轉登記予被告，其中同段第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五土地上雖有抵押權設定，依約尚毋庸塗銷，其並已依約定在同段第三三六一之二五土地保留三米通路供被告通行，該土地雖曾移轉登記與訴外人郭淑嬌，乃因與訴外人郭淑嬌有親戚關係而辦理信託登記，並非出賣與第三人，現並已復移轉登記為原告所有，其均無違約之行為，然被告除繳付二百五十萬元外，對於剩餘之價金一百五十萬元經定期催告，迄仍未給付，爰依法以本起訴狀作為解除買賣契約之意思表示，並請求被告應回復原狀，即被告應將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告；若無法解約，則依買賣契約請求被告給付剩餘價金一百五十萬元。被告則以原告所交付之同段第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五土地尚有訴外人劉東陽所設定抵押權之權利瑕疵，依約其得請求減少價金六十萬三千三百元而與尾款主張抵銷，否則亦得基於同時履行抗辯權拒絕給付尾款，另原告違約將同段第三三六一之二五地號土地出賣第三人，未給與被告優先承買權而違約，其得基於同時履行抗辯權而拒絕給付尾款，否則以原告須賠償之違約金與之抵銷，原告之解約均非合法，其更不須支付尾款一百五十萬元等語，資為抗辯。
二、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第二百五十四條定有明文。又契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應返還之；民法第二百五十九條第一項第一款亦有規定。原告主張被告於八十六年一月二十九日與其簽訂買賣契約，購買坐落台中縣太平市○○○段第三三六一之二三地號、同段第三三六一之二四地號、同段第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五等土地（下稱系爭土地），約定價金為四百萬元，其已依約將系爭土地均辦妥所有權移轉登記予被告，及於八十八年五月二十八日以存證信函催告被告給付未清償價金一百五十萬元，因被告迄未給付而以本件起訴狀繕本為解除雙方買賣契約意思表示之事實，業據其提出不動產買賣契約書、存證信函影本各一份，及土地登記謄本三份為證，被告復不爭執，自堪信為真實。
三、其次，原告於八十八年五月二十五日所交付並辦理移轉登記之前述系爭土地之第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五土地，係作為買賣契約中所約定應交付與被告土地之一部分，其上有訴外人劉東陽先後於八十六年四月二十四日、五月九日設定之最高限額四十五萬元抵押權及一萬元之一般抵押權一節，有該土地登記謄本一份附卷可稽，且兩造均不爭執；而觀諸兩造買賣契約第三條僅就系爭土地之第三三六一之二三、二四地號土地上之設定額一百五十萬元、權利人 黃碧雲 之抵押權，特別約定原告於八十六年一月二十九日辦理系爭土地移轉登記後，得嗣被告支付第二期款即尾款一百五十萬元之同時，始須塗銷該抵押權登記，是依該契約第五條關於原告就本件買賣之不動產如有包括其上有抵押權設定等瑕疵時，應於本件手續登記期日前負責全部撤銷排除障礙或解決清楚之約定內容，原告將該土地應有部分十萬分之九二五五之所有權移轉登記與被告時，依約其上應不得有此種瑕疵存在，此系爭土地第三三六一地號、應有部分十萬分之九二五五土地上既仍有前述抵押權設定存在，原告此部分交付者即未依債之本旨履行；且出賣人就買賣成立時即已存在之瑕疵係依買賣契約關於權利瑕疵擔保責任之規定，至於事後發生者仍應依債務不履行之規定負責，是此抵押權之設定在兩造於八十六年一月二十九日成立買賣契約後始行發生，雖非被告所辯稱得依權利瑕疵擔保責任規定請求減價等情形，仍屬原告事後所為給付其上受有第三人權利之限制，為不完全給付。因之，原告就此雖應負不完全給付之債務不履行責任，惟被告能否據之抵銷或為同時履行抗辯，而達拒絕給付剩餘價金一百五十萬元之程度，仍應分別審究如下：
（一）縱使原告就此不完全給付有可歸責事由而應負損害賠償責任，參諸前述此二抵押權所擔保之權利價值分別為最高限額四十五萬元、一萬元，被告為排除此權利限制所得主張之履行利益，以抵押權之最高限額計算，亦僅限於此二抵押權所擔保之共計四十六萬元權利價值為損害賠償範圍，被告辯稱以每坪一萬元、此部分面積為六十點三三坪計算，得請求六十萬三千三百元云云，已屬無據；況且，姑不論原告解除此買賣契約之意思表示已於八十八年十一月二十五日本件起訴狀繕本送達被告而發生解約效力前，被告絲毫未執此對原告之債務不履行損害賠償請求權為適法之抵銷，縱然被告於原告解約前以之與其應給付原告之價金一百五十萬元抵銷後，其既仍有價金一百萬餘元迄未清償，原告經催告後於八十八年十一月二十五日所為之解約意思表示仍屬合法有效。
（二）被告又辯稱得以上述原告給付之系爭土地第三三六一地號、應有部分十萬分之九二五五者仍有抵押權設定，原告未塗銷抵押權登記前，其對應交付原告之剩餘價金一百五十萬元，得為同時履行抗辯，其自得拒絕支付價金云云；按買賣契約屬當事人互負債務之雙務契約，如無特別約定，關於買受人之價金支付履行義務，雖與出賣人依債之本旨應交付買賣標的物之義務立於互為對待給付關係，但若他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第二項定有明文，而本件原告已依約交付系爭土地並辦理移轉登記與被告，為被告所自承，其中第三三六一地號土地上雖有前述第三人之抵押權登記存在，不論與被告僅取得其中應有部分十萬分之九二五五之權利範圍，或與原告依約應交付全部標的物之面積相較，此殘餘之不完全給付尚屬輕微，且以前述被告就此不完全給付得主張之履行利益四十六萬元，與其拒絕支付之價金一百五十萬元相較，益見被告拒絕給付剩餘一百五十萬元價金顯有違背誠實及信用方法，至多其僅能保留該部分之代價，其亦不得執此拒絕自己支付剩餘價金之義務。
四、再以，依兩造買賣契約第十三條約定，原告應就同段第三三六一之二五地號土地上保留三米路作為被告買受之同段第三三六一之二三、二四地號土地之通路，並約定就第三三六一之二五地號土地如有買賣行為，被告有優先購買權，並以每坪一萬元向原告承購，如有違約，原告應賠償被告出賣價之一百倍，而原告曾於八十七年五月十二日將同段第三三六一之二五地號土地移轉登記與訴外人郭淑嬌之事實，原告亦不否認；被告雖辯稱因原告違反前述契約第十三條約定，其得請求原告賠償按出賣價一百倍計算之違約金，即以土地面積七百零二平方公尺乘以契約第十三條約定之賣價每坪一萬元（約每平方公尺三千零二十五元），再按一百倍計算，達二億一千二百三十五萬五千元之違約金，若認此金額過高，則以八十七年度公告現值每平方公尺二百六十元計算，亦達一千八百二十五萬二千元之違約金，其並於八十八年六月三日以存證信函向原告為抵銷之意思表示，已無支付價金一百五十萬元之義務云云，並提出本院八十七年度訴字第一八六五號民事判決書、存證信函影本各一份為證，然查：
（一）被告前曾就本件買賣契約關係，以原告所交付土地面積短少坪數六十點三三坪，及違反契約第十三條約定，將上開第三三六一之二五地號土地出售予訴外人郭淑嬌，致影響原告之對外通行權，起訴主張解除買賣契約及請求賠償之事件，業經本院八十七年度訴字第一八六五號民事判決本件被告敗訴確定，而於該事件審理中，被告即曾主張原告有違反契約第十三條約定為解約事由，並經該判決於理由中認該土地所有權歸屬主體既有不同，原告確有此違約情事，只是該違約情形尚不足已構成解約事由，有該民事判決書一份可參。雖然該判決理由所認定與本件被告所稱原告違約一事相同，但此僅屬於該判決中所判斷爭點之一，並無既判力，但因此係基於當事人辯論結果而為判斷，本諸民事訴訟上之誠信原則，就此原則上已經法院判斷之重要爭點應不得作相反主張、判斷，但例外則於該理由判斷顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料並足以推翻原判斷，仍得為相反之主張、判斷；因之，本件原告仍得提出新訴訟資料以推翻該判斷。就原告陳稱與訴外人郭淑嬌有兄嫂之內部關係一節，被告亦不否認，而參諸目前第三三六一之二五地號土地已於八十八年五月二十四日再移轉登記為原告所有，該土地上目前並仍保留有三米通路供使用，有土地登記謄本一份、照片二張在卷供佐，衡以若訴外人郭淑嬌確實以相當代價向原告承買該土地，何必又隨即於一年後再賣回與原告之情形，原告與訴外人郭淑嬌間就此第三三六一之二五地號土地是否有買賣之真意，而觀諸前述違約情形記載之目的，係給與被告就第三三六一之二五地號土地有優先承買權，以該文字意義及探求雙方當事人真意，自應於原告將該土地另行出賣時，被告始得主張此約定優先承買權，並非謂該土地權利義務主體更易時，被告即得主張優先承買權，則原告有無被告所稱違約情形，已非無疑；且原告於本件所提出新訴訟資料即聲請傳喚證人張文彥，其為辦理原告與訴外人郭淑嬌間移轉登記事宜之代書並已結證稱：「...因郭淑嬌想買農地，為取得自耕農身分，才請求原告將該三三六一之二五現耕地先過戶到她名下，等他買到農地再轉回給原告，他們實際上沒有打買賣契約，只是登記原因用買賣..他們也沒有約定任何對價..」等語，益見原告與訴外人郭淑嬌間該移轉登記之行為，應非基於雙方成立買賣契約之真意；則原告既無買賣行為，尚難認其有被告所稱違約，依約應賠償被告違約金之情形。
（二）況且，縱使被告所稱原告有上述違反契約第十三條約定之行為，被告既自承違約時違約金之計算，係約定以原告賣與第三人時之實際出賣價一百倍計算，然被告就此原告出賣與訴外人郭淑嬌之實際價格為何，迄未能舉證以實其說，其得主張並據以抵銷之違約金數額若干即無從認定，而被告所稱應以該第三三六一之二五地號土地面積七百零二平方公尺乘以該契約第十三條之每坪一萬元（約每平方公尺三千零二十五元），再按一百倍計算達二億一千二百三十五萬五千元之違約金，或以該土地面積乘以八十七年度公告現值每平方公尺二百六十元之一百倍計算，亦達一千八百二十五萬二千元之違約金計算方式，復與其所稱約定當時之計算方式不符，其欲以之與應支付原告價金一百五十萬元為抵銷，即屬無據。至於被告另稱亦可執此違約金請求權與應支付原告價金之義務為同時履行抗辯云云，然前者係買賣契約發生後，雙方另一關於毗鄰土地優先承買權之約定，實難認二者係立於對待給付關係，被告此部分所辯，亦無理由。
五、綜上所述，被告辯稱得與應支付原告價金一百五十萬元義務為抵銷，或主張同時履行抗辯拒絕支付價金者，既均無理由，其未依約支付前述該價金為有可歸責事由，原告並已催告其履行未果，自得以被告給付不能為由解除買賣契約。從而，原告於八十八年十一月二十五日起訴狀繕本送達被告時為解除契約之意思表示，本件買賣契約已因合法解除而消滅，原告解約後基於民法第二百五十九條關於回復原狀之規定，被告自應將前受領之買賣標的物返還，原告訴請被告將坐落台中縣太平市○○○段第三三六一之二三地號、第三三六一之二四地號、第三三六一地號應有部分十萬分之九二五五之土地所有權移轉登記與原告，洵屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年八月四日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
法官右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月四日~B法院書記官