臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第57號
原 告 宏總 牽手情大樓管理委員會
法定代理人 曾照星
訴訟代理人 顏婌烊 律師
被 告 王偉耀
訴訟代理人 張永昌 律師
陳煜昇 律師
林福容 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年8月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟捌佰陸拾陸元，及其中壹拾
壹萬陸仟陸佰肆拾貳元自民國一百零三年十月三十日起至清償日
止，其中柒萬貳仟貳佰貳拾肆元自一百零四年六月十九日起至清
償日止，均按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹拾捌萬捌仟捌佰陸拾陸元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時原請求被告給
付新臺幣（下同）116,642元，及自支付命令送達翌日起至
清償日止，按週年利率10%計算之利息，嗣於本院審理中變
更聲明請求被告應給付原告188,866元，及其中116,642元
自支付命令送達翌日起至清償日止，其中72,224元自訴之追
加聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率10%計
算之利息，核其性質屬擴張應受判決事項之聲明，且合於前
揭規定，應予准許。
二、原告主張：原告為宏總牽手情大樓（下稱系爭大樓）依法成
立之管理委員會，被告為系爭大樓門牌號碼高雄市○○區○
○路○○○號17樓、252之2號17樓、256之3號17樓、258
號17樓、258之1號17樓房屋（以下合稱系爭房屋）之區分
所有權人，依系爭大樓住戶規約（下稱系爭規約）第10條約
定，負有按時向原告繳付管理費及車位清潔費之義務，逾期
未繳納，原告得向法院起訴並收取以年息10%計算之遲延利
息。又系爭大樓管理費每月每坪為40元且每兩個月為1期、
機械式停車位與平面停車位清潔費每月各應繳500元、300
元。上開房屋每期各應繳管理費3,132元、3,118元、2,65
4元、2,780元、3,122元，合計14,806元；被告並使用機
械式停車位2位、平面停車位1位，每月應繳停車位清潔費
1,300元。詎被告積欠民國102年7月至104年4月共22個
月亦即11期之管理費162,866元（14,806元×11期），及10
2年9月至104年4月共20個月之車位清潔費26,000元（1,
300元×20），共計188,866元未給付，經原告催告限期繳
清後，被告仍不置理。為此，爰依系爭規約之約定，提起本
件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告188,866元，及其中
116,642元自支付命令送達翌日起至清償日止，其中72,224
元自訴之追加聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年
利率10%計算之利息。
三、被告則以：被告長期不在國內，系爭房屋長期無人使用，被
告所有房屋之水費與天然氣費僅略高於基本費用，顯示被告
房屋仍為空屋而得適用原告訂定之空屋優惠條例，應以半價
計算管理費，且被告縱人在國內亦僅使用系爭258之1號17
樓房屋，其餘四戶房屋仍應有空屋優惠。又原告依慣例不向
住戶收取每年9月、10月份之管理費，且不因各住戶是否準
時繳納其餘各月管理費有異；縱認上開慣例乃準時繳交管理
費方有適用之優惠，被告亦僅係願意繳納半價之管理費遭原
告拒卻，而非遲繳管理費。原告雖於103年3月決議並公告
取消空屋優惠，且明訂若未按時繳交其他各月之管理費則9
月、10月之管理費不予優惠，惟該決議應無從溯及既往，溯
及適用之部分係以損害住戶為目的，依民法第148條第1項
規定屬權利濫用而無效，故原告就103年3月以前之管理費
僅能請求半價且應扣除102年9月、10月之管理費。另被告
專用之系爭大樓地下二樓編號第63號機械停車位旁，遭原告
不當劃設編號第231號及第232號機車停車位，導致被告停
車時車門無法正常開啟，並因不明原因有濃厚油漬堆積，致
該機械停車位有因鏽蝕而不堪使用產生危險之虞；而同址編
號第83號平面停車位則遭人堆積廢棄物，停車場樑柱積塵多
時，復未委外清潔，屬重複收費，且皆因原告未善盡清潔義
務所致，原告自不得向被告收取車位清潔費。另原告未盡其
對大樓共有部份之監督管理責任，以及處理委任事務之過失
，使大樓頂樓防水設施龜裂，致被告房屋牆壁脫落、家具泡
水、裝潢毀壞，而受有自行雇工修繕之費用計356,000元之
損害，原告應負不完全給付之賠償責任，被告亦得以此對原
告為抵銷抗辯等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被告為系爭大樓門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號17樓、
252之2號17樓、256之3號17樓、258號17樓、258之1
號17樓房屋之區分所有權人，並使用機械式停車位2位、平
面停車位1位，自102年7月起至104年4月共22個月未繳
管理費，自102年9月至104年4月共計20個月未繳車位清
潔費。如本院認原告請求被告繳納全額管理費及車位清潔費
有理由，被告對於所欠管理費金額為162,866元、車位清潔
費為26,000元無爭執。
㈡被告為係系爭大樓地下二樓編號第63號機械停車位之使用權
人。系爭大樓地下二樓編號第83號平面停車位則非被告可使
用。
五、本件之爭點：
㈠原告可請求被告給付之管理費應為若干？
㈡原告可否請求被告給付車位清潔費？
㈢被告得否以其所有房屋受有漏水損害對原告為抵銷抗辯？
六、本院得心證之理由：
㈠原告可請求被告給付之管理費應為若干？
⒈被告自102年7月迄104年4月均未繳納管理費，為兩造所
不爭執，原告主張被告應繳納全額管理費，被告則辯稱：伊
長期不在國內，系爭房屋長期無人使用，被告所有房屋之水
費與天然氣費僅略高於基本費用，顯示系爭房屋仍為空屋而
得適用原告訂定之空屋優惠條例，應以半價計算管理費等語
，惟觀諸卷附被告102年1月至104年6月之入出境紀錄（
見本院卷一第207頁至背面），被告入出境雖頻繁，約略每
個月會有出境或入境紀錄，然每次其入境後停留居住臺灣期
間多數仍約為1個月，尚非甚短，入境停留次數非少，且被
告於102年7月至103年7月間共有19次簽收郵件紀錄，然
僅其中102年9月25日、103年1月8日、1月9日、7月
18日、7月25日共5次為被告兄長 王朗耀 代收，其餘均為被
告本人親收，亦據其 陳明 在卷（見本院卷一第211頁），並
有系爭大樓各類掛號郵件登記簿簽收紀錄在卷可稽（見本院
卷一第167至185頁），足見其本人居住系爭大樓期間仍有
多次收領郵件紀錄，依前開證據資料顯示，殊難認定被告長
期不在國內而鮮有居住之事實。又瓦斯、自來水費用之多寡
，悉因住戶個人生活習慣、有無開伙等情況而有不同，且系
爭房屋102年7月以後之用水費仍有浮動，有臺灣自來水股
份有限公司第七區管理處高雄服務所104年4月9日台水七
高服計字第00000000000號函、104年5月8日台水七高服
計字第00000000000號函各1份附卷可參（見本院卷一第15
1至155、194至196頁），自難單憑此節作為是否有人居
住之唯一憑證。至被告另稱：縱伊人在國內亦僅使用系爭25
8之1號17樓房屋，其餘四戶房屋仍應有空屋優惠云云，惟
系爭房屋同在系爭大樓17樓，系爭258之1號房屋，其餘四
戶互通，經被告陳明在卷（見本院卷一第224頁），系爭房
屋既全數同在被告管領力下，即得由被告任意使用，被告或
其家屬於其居住期間如何使用系爭房屋、多數時間使用何間
房屋，均非外人所能知悉，佐以系爭房屋102年7月以後之
用水費用仍有浮動情形，如前所述，其抗辯其餘四戶房屋無
人居住為空屋一節，亦難憑採，況被告對於自103年3月起
即應繳納全額管理費並無爭執（見本院卷一第160頁），其
猶辯稱僅須繳納半價管理費，顯屬無據。
⒉被告另抗辯：管理員於99年11月至12月、100年1月至2月
、12月、101年1月至2月向伊收取半價管理費等語，並提
出99年11月至12月、100年1月至2月、12月、101年1月
至2月之管理費收據為其論據（見本院卷一第90至91頁），
惟證人即管理員 崔誠 於本院審理時已證述：收據是伊開的，
當初曾向被告收半價管理費，被告前屋主搬走後房子空在那
裡，大樓有30幾戶被法拍，收不到管理費，法拍屋都是仲介
公司接手，所以原告跟仲介公司協議收半價，被告買系爭房
屋後要求跟前屋主一樣半價，101年1月至2月這張收據是
因為被告房屋有人居住，管委會不同意收半價，伊有告知被
告系爭房屋裝潢好了，有人居住不是空屋，不能收半價，要
經過主委同意，被告說主委同意，伊錯在未向主委求證等語
明確（見本院卷一第215至216頁），已難徒憑前開管理費
收據作為系爭房屋數年來俱為空屋及應僅繳納半價管理費之
依據，且管理員縱曾有錯誤認知而未向被告收取全額管理費
，亦非代表被告即得繳納半價管理費，況本院已認定系爭房
屋應非空屋，如前所述，其執此主張僅應繳納半價管理費，
自屬無據。
⒊被告復以：原告依慣例不向住戶收取每年9月、10月份之管
理費，且不因各住戶是否準時繳納其餘各月管理費而有異；
縱認上開慣例乃準時繳交管理費方有適用之優惠，伊係願意
繳納半價之管理費遭原告拒卻，非遲繳管理費等語辯解，原
告則主張：如住戶按期繳納管理費，始得免繳每年9、10月
管理費，並非無條件無庸繳納等語。查證人 崔誠業 已證述：
住戶如按期繳納管理費，則無庸繳納9、10月管理費，係因
大樓住的勞工階級多，9、10月份是開學期間，管委會體諒
住戶經濟困難，所以訂出這樣的優待，沒有按期繳就沒有優
惠，但住戶如果有困難，有與管委會溝通過，住戶確實經濟
困難，總不能強迫住戶把錢拿出來，管委會會有緩衝的辦法
，講得過情、理，管委會就可以接受，可享受免繳優惠等語
明確（見本院卷一第219至221頁），足認系爭大樓住戶原
則上係於按期繳納管理費時始得享有免繳9、10月管理費之
優惠，惟於住戶經濟困難等特殊情形，得另與管委會溝通協
調可否免繳該期管理費，並非全體住戶每年均無條件免繳9
、10月之管理費至明。被告雖抗辯：證人所述不實，部分住
戶遲繳管理費，原告仍未向其等收取9、10份管理費，足認
並無應按期繳納管理費之限制云云，然原告提出102、103
年度管理費收繳明細表，仍有住戶繳納9、10月之管理費，
已無從認證人崔誠上開證言有何不實，況縱使原告未向部分
遲繳住戶收取9、10月管理費，亦屬其與該等住戶間之債權
債務關係，不得以此推認全體住戶均免繳9、10月管理費或
藉此免除被告應繳納9、10月份管理費之義務。被告既未就
系爭大樓全體住戶每年9、10月均無庸繳納管理費提出其他
證明，且未繳納102年7月迄今之管理費，又未經原告同意
免繳，自仍負有繳納9、10月管理費之義務。至被告雖辯稱
係原告不收半價的錢，非伊遲繳云云，惟被告應繳納全額管
理費，如前所述，其既負有繳納全額管理費之義務，自應按
系爭規約約定按時繳款，其對於金額如有爭執，應於繳納後
透過其他途徑如經區分所有權人會議決議等，且其縱有繳納
半價管理費，然仍未按期繳足管理費，猶屬遲延繳款，其此
部分抗辯尚不足取。
⒋再按系爭規約第10條第1項第1、2款約定：「為充裕共用
部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權
人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。1.管理費：
…。2.車場清潔費…。」，第5項約定：「區分所有權人若
在規定之日期內未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年
息10%計算。」。而依上開說明，被告抗辯應繳納半價管理
費並無理由，原告自得依系爭規約第10條之約定，請求被告
繳納102年7月至104年4月之全額管理費，又被告對於以
全額計算上開期間管理費金額為162,866元，並無爭執（見
本院卷一第224頁），是原告請求被告給付管理費162,866
元暨按年息10%計算之遲延利息，自屬有據。至被告另辯稱
：原告雖於103年3月決議並公告取消空屋優惠，且明訂若
未按時繳交其他各月之管理費則9月、10月之管理費不予優
惠，惟該決議應無從溯及既往，溯及適用之部分係以損害住
戶為目的，依民法第148條第1項規定屬權利濫用而無效云
云，惟區分所有權人所為上開決議內容，係為充盈大樓公共
經費，尚難認係以故意損害住戶為目的，且被告所為系爭房
屋為空屋、系爭大樓住戶無庸繳納每年9、10月份管理費等
抗辯，既未經本院採信，其此部分抗辯對於原告可請求管理
費162,866元之結果不生影響，要無可採。
㈡原告可否請求被告給付車位清潔費？
被告抗辯：伊專用之系爭大樓地下二樓編號第63號機械停車
位旁，遭原告不當劃設編號第231號及第232號機車停車位
，致伊停車時車門無法正常開啟，並因不明原因有濃厚油漬
堆積，致該機械停車位有因鏽蝕而不堪使用產生危險之虞；
而同址編號第83號平面停車位則遭人堆積廢棄物，停車場樑
柱積塵多時，復未委外清潔，此皆因原告未善盡清潔義務所
致，原告自不得向被告收取車位清潔費云云。惟原告委任管
理公司之管理服務範圍包含公共設施清潔，且經管理公司指
派清潔員進行公共設施清潔，及原告確有通知廠商維修、保
養機械車位等節，有卷附原告與瑞晟保全股份有限公司簽立
之管理服務契約書、瑞晟公寓大廈管理維護有限公司清潔員
簽到表、102年6月至104年4月佑昇豐企業有限公司機械
停車設備專業廠商報價單、建築物機械停車設備維護保養紀
錄表各1份可憑（見本院卷二第15至108頁），已難認被告
未盡清潔義務。又上開編號第83號平面停車位之使用權人在
車位靠牆處堆放生財工具（見本院卷一第94頁照片），亦為
其個人行為，復未影響被告使用車位，且地下室停車場與一
般公寓大廈門廳、專有部分相比，多維持原有面貌而未另行
裝潢，汽機車出入排放廢氣易使粉塵沾染牆面、樑柱，自難
要求停車場樑柱與一般門廳粉刷牆面同樣潔白無瑕。另被告
抗辯原告管理費與車位清潔費係重複收費云云，然系爭大樓
應分別收取管理費及車位清潔費為系爭規約所明訂，其為重
複收費抗辯已有未合，再者管理公司管理服務範圍既包含停
車場清潔，原告是否應另行支出公共經費委託清潔公司從事
地下室停車場清潔工作、如要委外是否應經區分所有權人會
議決議，均非無疑，被告執此抗辯亦難憑採。又被告並未就
機械車位堆積油漬將導致車位鏽蝕受損不堪使用、上開編號
第231號及第232號機車停車位係原告不當劃設等節舉證以
實其說，自無可採，被告抗辯其無庸繳納車位清潔費，尚無
理由。是原告請求被告給付車位清潔費26,000元，即屬有據
，應予准許。
㈢被告得否以其所有房屋受有漏水損害對原告為抵銷抗辯？
⒈被告另以：原告未盡其對大樓共有部份之監督管理責任，以
及處理委任事務之過失，使大樓頂樓防水設施龜裂，致伊所
有房屋牆壁脫落、家具泡水、裝潢毀壞，受有自行雇工修繕
之費用共356,000元之損害，故以此為抵銷抗辯等語置辯。
原告則主張：管理費及車位清潔費係公共基金屬全體住戶所
有，原告為管理人非所有人，被告不得主張抵銷等語。按公
寓大廈管理條例第1條明文揭櫫該條例係為加強公寓大廈之
管理維護，提昇居住品質而制定，公共基金、管理費、車位
清潔費等經費之設置，乃為全體區分所有權人及住戶之共同
利益，及社區整體營造之目的而存在，管理委員會仰賴區分
所有權人及住戶繳交管理費獲其他經費，始能運作執行公共
事務。系爭規約第10條第1項第1、2款並已明訂：「為充
裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分
所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。1.管
理費。2.車場清潔費。3.公共基金」，系爭規約第11條亦明
訂管理費、公共基金之管理及用途，明示社區公共經費使用
目的。
⒉又按公寓大廈管理條例第3條第9款、第18條第1項第2款
分別明定：「管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議
事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若
干人為管理委員所設立之組織；公寓大廈應設置公共基金，
其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳
納。」，益證區分所有權人始為決議繳納公共基金、管理費
、車位清潔費之主體，管理委員會僅係區分所有權人會議之
執行機構，其職責係在公共基金之收支、保管及運用，並非
管理費、車位清潔費集合而成之公共資金之所有權人，故區
分所有權人自不得以自己對管理委員會之債權與社區之管理
費、車位清潔費等公共經費債權為抵銷之抗辯。是被告固抗
辯原告未盡監督管理責任，並有處理委任事務之過失，致伊
修繕房屋受有損害，應由原告負賠償責任等語，惟依前揭說
明，個別區分所有權人或住戶不得以自身事由，動輒拒繳管
理費等社區公共經費或主張抵銷，以免公共基金難以妥適運
用甚或枯竭，影響全部區分所有權人及住戶之整體權益。故
被告抗辯其得以修繕費用與管理費、車位清潔費相互抵銷云
云，應屬無據。又本院既認被告不得為抵銷抗辯，其另聲請
傳喚抓漏人員 莊文筆 、裝潢人員 凌文智 到庭作證，尚無調查
必要，附此敘明。
㈣揆諸前揭說明，被告所為抗辯並無理由，原告自得請求被告
給付欠繳之管理費162,866元、車位清潔費26,000元，合計
188,866元。
七、綜上所述，本件原告依系爭規約之約定，請求被告應給付原
告188,866元，及其中116,642元自支付命令送達翌日即10
3年10月30日起（見本院卷一第30頁送達證書）至清償日止
，其中72,224元自訴之追加聲請狀繕本送達翌日即104年6
月19日起（見本院卷一第226頁被告收受書狀繕本章戳）至
清償日止，均按週年利率10%計算之利息，為有理由，應予
准許。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
預供擔保後，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年8月21日
高雄簡易庭法官周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表
明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國104年8月21日
書記官李梅芬