臺中簡易庭94年度中簡字第655號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決　94年度中簡字第655號
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　 溫文昌 律師
被　　　告　丁○○○企業股份有限公司
法定代理人　甲○○○
訴訟代理人　 陳浩華 律師
複代理人　乙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國94年11月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○區○○段第二五七地號土地如附圖所示Ｂ
部分面積十一平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原
告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：如主文第1項所示。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告前於民國93年間經本院92年度執字第41578號強制執行
拍賣程序，拍定取得坐落臺中市○區○○段○○○○號土地（
下稱系爭土地），而為系爭土地之所有權人，坐落同段255
之2地號土地及其上同段39建號之建物（下稱系爭地上物）
為被告所有，系爭地上物經測量結果占用原告所有系爭土地
如附圖所示Ｂ部分面積11平方公尺。
⒉兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，原告於拍賣程序中，
信賴拍賣公告記載：原租期已於85年12月31日屆滿等語，認
系爭土地上並無任何租賃關係存在，原告為善意之第三人應
受保護。況依被告提出之租賃契約書、本院70年度訴字第43
74號及臺灣高等法院臺中分院70年度上字第1391號民事判決
及拍賣公告所載，租賃契約之承租人為 王秋叨 ，被告之法定
代理人甲○○○則為王秋叨之繼承人，被告並非其所主張租
賃關係之承租人，其於系爭土地上並無何租賃權存在。
⒊被告並非系爭土地之承租人，自無主張買賣不破租賃原則之
適用，縱認被告於系爭土地有租賃關係存在，惟依原告前手
即訴外人 曾瑞章 與訴外人王秋叨，就系爭土地成立之租賃契
約書中第五條約定觀之，於85年12月31日後，並無證據證明
有何續約之情事，該租賃契約關係即因租期屆滿而消滅，而
非不定期租賃契約。且曾瑞章與王秋叨，就系爭土地所成立
之租賃關係，其租期長達20年，業逾5年，且亦未經公證，
依民法第425條第2項規定，其租賃契約，對於為系爭土地受
讓人之原告自非繼續存在。
⒋縱認兩造於系爭土地上存有租賃關係，惟該租賃關係業經兩
造前於93年4月9日合意終止租賃關係。被告占用系爭土地無
何正當權源或法律關係存在，顯屬無權占有，爰本於所有權
人之地位，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地返還
原告。並聲明如主文第1項所示。
㈡被告則以：
⒈兩造間就系爭土地存有租賃關係，原告之前手曾瑞章與王秋
叨前於66年間就系爭土地訂定租賃契約，系爭土地之租賃契
約係成立於被告與曾瑞章之間，王秋叨彼時不過係代理被告
公司簽立租賃契約，雖未表明代理之意思，但被告與曾瑞章
簽立租賃契約之合意並無爭議，此由曾瑞章皆收受被告公司
之票款，而由被告繼續繳納租金，且由被告公司繼續於系爭
土地上使用收益等情觀之即明。王秋叨係以隱名代理之意思
與曾瑞章達成租賃合意，契約之效力發生於被告公司與曾瑞
章間無疑。
⒉該租賃契約期限雖至85年12月31日止，然王秋叨及被告公司
仍繼續使用系爭土地，曾瑞章未表示反對之意思，應視為不
定期租賃關係， 況渠 等曾就租金進行協議，顯見曾瑞章仍有
繼續出租之意思，而成立不定期租賃契約。被告之法定代理
人甲○○○為王秋叨之繼承人，王秋叨係被告利用之代表人
，被告占有系爭土地係基於租賃關係而來，並非無權占有；
本院70年度訴字第4374號及臺灣高等法院臺中分院70年度上
字第1391號民事判決亦認被告占有系爭土地係基於租賃關係
。依民法買賣不破租賃之規定，租賃契約仍繼續存在，被告
自屬有權占有。否認兩造間有合意終止租賃契約之協議等語
，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其經拍賣取得系爭土地所有權，坐落同段255之2地
號土地及其上建物為被告所有，經測量結果系爭地上物占用
原告所有系爭土地如附圖所示Ｂ部分面積11平方公尺等情，
業據其提出系爭土地登記謄本、被告所有土地、建物登記謄
本及地籍圖謄本等件為證，且經本院調閱本院92年度執字第
41578號強制執行卷宗核參無訛，暨會同臺中市中山地政事
務所測量員履勘現場，製有勘驗筆錄及複丈成果圖足證，復
為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張被告所有系爭地上物占用系爭土地係無權占有等情
，被告辯稱兩造間存有租賃關係，並以前詞置辯。是本件首
應審酌者厥為，被告就其所有系爭地上物占用系爭土地有無
租賃法律關係為據。經查：
⒈依卷附由曾瑞章與王秋叨於66年9月6日就系爭土地所簽訂之
租賃契約所示，出租人為曾瑞章，承租人為王秋叨，此為兩
造所不爭執，則該租賃法律關係係存在於該二人之間。被告
雖辯稱王秋叨係隱名代理被告與曾瑞章簽訂該租約，係被告
利用系爭土地之代表人，租金實際上亦由被告支付等語，按
代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理）
，如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可
得而知者，亦能成立（隱名代理），最高法院81年台上字第
165號固著有判例可資參照，然隱名代理仍須本於代理人為
代理行為為前提要件，且有其他情形足以推知有此意思，而
為相對人所明知或可得而知始得成立。徵諸前揭租賃契約所
示，王秋叨係以承租人、立契約人之地位簽約，並未於該契
約中表明係代理人或為代理行為之代理意旨，綜觀契約內容
全文，亦無從推知王秋叨有何代理被告之意思，即無從審認
相對人曾瑞章是否明知或可得而知。被告雖辯稱：曾瑞章收
受被告票款以為租金，且由被告於系爭土地上使用收益等情
，並提出存證信函、支票、提存書等件為憑，惟查該存證信
函內容係通知78、79、90年間之租金事宜，支票發票日為79
年12月28日、90年12月21日，提存書所示提存原因事實則係
91、93年間之租金事宜，均非存在於上開租賃契約締約之時
，被告另提出曾瑞章之租金收據一紙，係於63年7月4日簽立
，惟未記載係何租約，該收據簽立時並無上開租賃契約存在
，且距上開租賃契約訂約時間約3年之久，難認該收據與上
開租賃契約有何關連，均無從為推知王秋叨於簽訂租賃契約
當時有無代理被告意思之基礎事實，至王秋叨承租系爭土地
係自行使用或供被告使用，則係王秋叨於租賃契約生效後如
何依約行使其租賃權之問題，縱被告有使用系爭土地之事實
，尚非王秋叨與曾瑞章簽訂租賃契約效力歸屬所問。此外，
復未據被告提出其他證據證明王秋叨與曾瑞章簽訂上開租賃
契約就 何隱名 代理被告之事實，是認被告辯稱王秋叨隱名代
理被告簽約等語，委無足採，則該租賃契約之效力未發生於
被告與曾瑞章之間，並未及於被告。
⒉被告雖另引據本院70年度訴字第4374號及臺灣高等法院臺中
分院70年度上字第1391號民事判決理由，主張兩造間就系爭
土地存有租賃契約等情，惟查，上開判決係曾瑞章請求王秋
叨拆屋交地事件而為爭訟，其理由均認：曾瑞章與王秋叨訂
立之租賃契約，係由王秋叨為承租人，並未列被告為承租人
，曾瑞章對王秋叨訴請拆屋交地，其當事人資格或程序，均
無不合等語，有各該判決附卷可稽，就該租賃契約當事人之
認定，亦同本院前段所認，並未以被告為租賃契約之當事人
，被告所辯上情，亦無足採。
⒊此外，復未據被告提出其他證據證明其與原告間有何租賃關
係存在，應認被告對原告就系爭地上物占用系爭土地並無何
租賃法律關係為據。
㈢退步言之，縱認被告就系爭地上物占用系爭土地有上開租賃
契約為據，惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱
將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存
在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5
年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項分別定
有明文。茲查，被告於本院審理中自承上開租賃契約未經公
證（見本院94年11月24日言詞辯論筆錄第1頁），亦查無何
租賃契約公證資料可稽。且依上開租賃契約第2條約定所示
，該租約之租賃期限為20年，租賃期間自66年1月1日起至85
年12月31日止，則該租約期限顯逾5年；縱如被告所辯：租
期屆至後其仍繼續使用系爭土地，出租人未即表示反對之意
思，該租約應視為不定期限租約。而強制執行法上之拍賣，
應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代
替債務人立於出賣人之地位。依強制執行法第98條第1項前
段之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權
利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。原告既於93年2
、3月間經拍賣而領得權利移轉證書，有拍賣筆錄及權利移
轉證書送達證書附卷可稽（本院92年度執字第41578號強制
執行卷宗），即為原出租人曾瑞章將租賃物之所有權於93年
3月間讓與原告。而原出租人與被告間就系爭不動產租賃物
之租約既未經公證，其期限復逾5年，或縱視為不定期限租
約，依前開民法第425條第2項之規定，其租賃契約，對於為
受讓人之原告自非繼續存在，被告不得以其占有系爭土地所
據之上開租賃契約，對於系爭土地受讓人之原告抗辯為其合
法占有權源。該租賃契約既未能援為被告對原告抗辯其占有
系爭土地之依據，則兩造就該租約究否合意終止之，即非所
問，縱未經兩造合意終止之，對前揭認定亦不生影響。被告
抗辯買賣不破租賃等語，洵非有據。
㈣綜上所述，本件被告並未舉證證明系爭地上物占有使用系爭
土地有何正當權源為憑，原告主張被告所有之系爭地上物無
權占用原告所有系爭土地如附圖Ｂ部分所示，可堪認定。按
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第767條前段定有明文，被告既無權占有原告所有之系爭
土地，從而，原告本於所有權之作用，訴請被告應將如主文
第1項所示系爭地上物予以拆除，並將所占用之土地返還原
告，即無不合，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他主張與
事證，核於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，自應
依職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　23　　日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　吳崇道
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　23　　日
書記官