臺灣高雄地方法院93年度訴字第2263號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第2263號民事判決

裁判日期：民國94年07月21日

裁判案由：給付土地租金

臺灣高雄地方法院民事判決93年度訴字第2263號原告乙○○訴訟代理人 王進勝 律師
黃淑芬 律師 江雍正 律師被告甲○○訴訟代理人 王伊忱 律師
陳景裕 律師 鄭美玲 律師上列當事人間給付土地租金事件，本院於民國94年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落高雄市○○區○○段四小段743地號（重測前為大港埔段213之17地號）為兩造及訴外人 張馨云 、 張孟義 、 張孟哲 、 張百見 、 張百欣 、 張百川 、 李泰來 及李權憲共有，原告繼承登記時應有部分為1/7；前開同段744地號（重測前為大港埔段213之1地號）為兩造及訴外人 郭淑芳 、張馨云等9人共有（以上2筆土地，下稱為系爭土地），原告繼承登記時應有部分為1/14。系爭土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭建物）原為兩造被繼承人 張水官 所有，除前開744地號土地之應有部分1/2及系爭建物於張水官去世前，分別已移轉登記予訴外人郭淑芳及被告外，其餘部分土地（即743及744土地應有分1/2部分）則由兩造及其餘繼承人繼承，造成系爭土地及系爭建物之所有人不同一。民國91間張馨云將系爭土地應有部分出賣予原告，故系爭743、744地號土地，原告之應有部分增加為1/3、1/6。㈡兩造之父張水官於77年3月15日去世，原告及其他繼承人繼承取得系爭土地之所有權，固有忍受被告繼續使用土地之義務，惟依民法第425條之1之規定，推定在系爭建物得使用之期限內，就系爭土地有租賃關係。換言之，出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓予相異之人時，該房屋之所有人得於房屋使用期限內，繼續合法使用該房屋坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，故類推適用民法第
425條之1之規定，原告自得請求被告給付租金。㈢系爭74
4土地原為訴外人 張戴月 裡所有，52年6月18日設定地上權予張水官，依據登記簿之記載租金或地租係「無定」，應係指未約定租金或地租之數額，此由系爭743地號地上權記載為「無租金」之用語不同即明。㈣張水官分別於59年4月23日及54年12月16日取得系爭743、744土地之所有權時，系爭土地與系爭建物之所有人同一，故土地所設定之地上權因混因而消滅，該地上權已非繼承之標的。退步言，系爭土地於76年9月14日設定第4順位抵押權予台灣省合作金庫新興支庫（下稱合作金庫）時，其共同之擔保不包括上開地上權，故地上權之存續對合作金庫而言，並無法律上之利益，而系爭土地連同系爭建物及地上權為共同擔保之前三順位抵押權，已於76年9月19日塗銷而消滅，故前開地上權最遲於76年9月19日消滅。㈤張水官於77年2月29日贈與登記系爭建物予被告，係屬附負擔之贈與，且為保全台灣大飯店之經營，將系爭土地由其他繼承人繼承，藉此互相牽制，而達永續經營之目的。且張水官並未一併設定地上權予被告，依物權法定主義，被告並非地上權人，張水官亦未同意被告可無償使用系爭土地，被告自應繳納租金。㈥系爭土地位於高雄市○○○路、八德三路路口，鄰近高雄火車站，為繁榮之商業區，系爭743地號土地之申報地價，86年7月至92年12月每平方公尺新台幣（下同）59,840元，93年1月每平方公尺90,593元；系爭744地號土地之申報地價每平方公尺86,728
元。被告前後將系爭建物出租作為金石堂書局及光南大批發聯鎖店，長期坐收高額租金，10年之收益至少新台幣（下同）5、6千萬元，卻由土地共有人繳納高額地價稅，有失公平正義，自應以申報地價年息10%計算租金為適當。以原告之應有部分請求起訴前5年之租金，以及起訴後按月給付之租金，被告應給付原告1,717,281元，及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付42,907元，計算方法詳如附件所示等語；並聲明：㈠被告應給付原告1,717,281元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起按月給付原告42,807元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭744地號土地設定地上權予張水官時，其土地登記謄本地租欄記載為「無定」，即係「無租金之約定」，蓋系爭2筆土地設定地上權係以建造系爭建物為目的，而744地號土地設定地上權時之土地所有人為張水官之配偶張戴月裡，迄至被告取得系爭建物所有權時，張水官從未給付任何租金予土地所有人，張水官亦未要求被告給付租金，益證系爭744地號土地地上權之約定為無租金。㈡54年間張水官因繼承取得744地號土地應有部分1/2，故該地上權之存續對張水官有法律上之利益；另743地號土地部分，張水官於57年間將系爭土地、建物及地上權設定抵押予高雄信用合作社，59年間張水官取得743地號土地之所有權，61年及66年間再就前開標的設定第2、3順位抵押權予高雄信用合作社，76年9月14日再就系爭土地及建物設定第4順位抵押權予合作金庫，同年9月19日塗銷前三順位抵押權，因此自張水官單獨取得743地號土地所有權至被告取得系爭建物所有權之日止，系爭土地及建物上抵押權之設定從未間斷，故
743地號土地地上權之存續，對張水官及抵押權人而言，同有法律上之利益，依民法第762條後段，該地上權不因混同而消滅。㈢張水官贈與系爭建物予被告時，雖漏未將地上權一併贈與，然地上權之社會作用係在調和土地與地上物之使用關係，而建物通常不能脫離土地而存在，兩者必須互相結合方能發揮經濟作用，因此贈與或讓與地上物時，原則上應推斷當事人之真意係將地上權一併讓與，故原告基於無償之地上權自無支付租金之義務。退步言，縱認前開地上權係由全體繼承人繼承，惟該地上權既約定無租金，原告自無租金之損害可言。再退步言，縱認該地上權因混同而消滅，然張水官贈與系爭建物予被告時，亦同意被告無償使用系爭土地，此觀張水官從未向被告收取租金即明，原告自應繼承此法律關係，忍受原告無償使用系爭土地等語，資為抗辯；並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠、52年6月18日張水官之配偶張戴月裡將744地號土地設定登記地上權予張水官，地租之記載為「無定」。
㈡、53年6月10日系爭建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號興建完成。
㈢、53年6月23日張水官因繼承，於54年12月16日登記取得744地號土地應有部分1/2。
㈣、55年1月10日張水官取得743地號土地應有部分2/3。
㈤、56年12月6日羅 鄧麗花 將743地號土地設定登記地上權予張水官，地租之記載為「無租金」。
㈥、56年12月6日系爭建物完成所有權登記。
㈦、57年3月8日張水官將系爭土地所有權、地上權及系爭建物設定押權予高雄信用合作社，76年9月19日因清償而塗銷。
㈧、58年7月12日張水官（原登記名稱為張水宮，76年9月14日更正為張水官）因共有物分割，於59年4月23日登記取得74
3地號土地全部所有權。
㈨、61年12月12日張水官將系爭土地所有權、地上權及系爭建物設定抵押權予高雄信用合作社，76年9月19日因清償而塗銷。
㈩、66年3月23日張水官將系爭土地所有權、地上權及系爭建物設定抵押權予高雄信用合作社，76年9月19日因清償而塗銷。
、76年8月4日郭淑芳（被告配偶）取得744地號土地應有部分1/2，而與張水官共有。
、76年9月14日張水官將系爭土地及建物所有權（不包括登記為張水官名義之地上權），設定抵押權予合作金庫。
、77年2月29日張水官將系爭建物贈與登記予被告。
、77年3月15日張水官死亡。
、83年10月16日被告開始出租系爭建物。
、83年12月28日被告清償合作金庫借款，合作金庫於84年1月
9日開清償證明，惟抵押權並未塗銷。
、兩造為張水官之繼承人及系爭743、744地號土地之共有人，原告之應有部分分別為1/3、1/6；被告之應有部分分別為1/7、1/14。
四、觀之兩造之陳述及主張，本件爭執之事項為：㈠系爭744地號土地關於地租之約定，土地登記簿記載為「無定」之意思為何？㈡系爭土地登記為張水官名義之地上權，是否已消滅？㈢被告可否無償使用系爭土地？倘若原告可以請求租金，金額是否過高？本院之判斷意見如下：
㈠、系爭744地號土地關於地租之約定，土地登記簿記載為「無定」之意思為何？按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院39年台上字第1053號判例可資參照。查系爭744地號土地之所有人原為張水官之配偶張戴月裡，張戴月裡於52年6月18日設定地上權予張水官之目的係為興建系爭建物，直到張水官77年3月15日死亡，從未支付租金予張戴月裡，56年12月6日系爭建物興建完成，同日 羅鄧麗花 將系爭743地號土地設定無租金之地上權予張水官等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。是依張水官與張戴月裡二人為配偶關係，張戴月裡從52年起至73年間，20餘年從未向張水官收取租金，以及羅鄧麗花同意將系爭74
3地號土地設定無租金之地上權與張水官等情，參酌上開判例意旨，應可認定張水官與張戴月裡設定上開地上權之真意，係無需支付租金，故土地登記簿記載為「無定」，應係指「無租金約定」之意，原告此部分之主張，堪予採信。
㈡、系爭土地登記為張水官名義之地上權，是否已消滅？按同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。民法第762條定有明文。經查：
⑴系爭743地號土地部分：張水官於55年1月10日登記取得系
爭743地號土地應有部分2/3，57年3月8日以系爭743地號土地之所有權、地上權及系爭建物設定第一順位抵押權予高雄信用合作社，59年4月23日張水官取得系爭743地號土地全部所有權，嗣於61年12月12日、66年3月23日再以系爭
743地號土地之所有權、地上權及系爭建物設定第二、三順位抵押權予高雄信用合作社，上開三順位之抵押權因清償而於76年9月19日塗銷。另張水官於76年9月14日將系爭土地及建物（不包括地上權）設定第四順位抵押權予合作金庫，該抵押所擔保之債權已於83年12月28日清償完畢，合作金庫於84年1月9日開立清償證明予被告等情，皆為兩造所不爭執，亦堪信為真實。是依上開事實可知，系爭743地號土地之所有權及地上權於59年4月23日同屬於張水官一人時，張水官已以地上權為標的設定抵押權予高雄信用合作社，且嗣後又連同系爭土地、建物所有權及地上權為標的，設定第二、三順位抵押權予高雄信用合作社，故地上權之存續於高雄信用合作社有法律上之利益，高雄信用合作社仍為抵押權人時，該地上權不因混同而消滅。嗣上開前三順位之抵押債權業於76年9月19日清償而塗銷，故地上權之存續，對高雄信用合作社已無法律上之利益。而張水官於76年9月14日設定第四順位抵押權予合作金庫之標的並未包括地上權，且抵押借款嗣後已全數清償，此為兩造所不爭執，故地上權之存續，對合作金庫而言，並無法律上之利益。而被告亦無法舉證證明地上權之存續對張水官有何法律上之利益，依上開規定，系爭743地號土地之地上權已於76年9月19日因混同而消滅，故被告辯稱伊於77年間取得系爭建物之所有權，地上權之存續對伊有法律上之利益等語，尚難採信。
⑵系爭744地號土地部分：張水官於54年12月16日登記取得系
爭744地號土地應有部分1/2，57年3月8日張水官以系爭
744地號土地之所有權、地上權及系爭建物設定第一順位抵押權予高雄信用合作社，嗣於61年12月12日、66年3月23日再以系爭744地號土地之所有權、地上權及系爭建物設定第
二、三順位抵押權予高雄信用合作社，上開前三順位之抵押權因清償而於76年9月19日塗銷，另由訴外人郭淑芳（即被告之配偶）於76年8月4日取得系爭744地號土地應有部分1/2等情，皆為兩造所不爭執，堪信為真實。是依上開事實可知，系爭744地號土地於張水官生前是由張水官與郭淑芳共有，為保系爭建物合法使用坐落土地之權源，地上權之存續於張水官應有法律上之利益。按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他地上物，或竹木為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。次按，共有物之應有部分係抽象的存在於共有物任何一部分，並非具體的局限於共有物之特定部分（最高法院84年度台上字第981號裁判參照）。換言之，地上權人就土地之使用，本質上係就具體或特定部分之土地為之，始得興建地上物、其他工作物或竹木。故張水官雖取得系爭744地號土地應有部分1/2，然其與郭淑芳共有時，系爭建物仍坐落744地號土地，使用面積130.55平方公尺，占全部744地號土地面積約96%，其餘未建築部分為防火巷，面積為5.45平方公尺，有複丈成果圖及照片附卷（見本院卷第154、159頁）可稽。是依建物之使用情形，本質上既無法同以應有部分之概念而抽象存在，故應認為地上權仍存在於該土地上，不生部分消滅之問題。
㈢、被告可否無償使用系爭土地？倘若原告可以請求租金，金額是否過高？⑴系爭744地號土地共有人即被告之配偶郭淑芳於本院90年度
重訴字第463號返還不當得利事件固證稱：張水官為保留系爭建物，故將其贈與被告，本來是連同土地一併贈與，但因地價稅過高作罷。張水官曾說如果其他繼承人不同意移轉土地予被告也沒關係，反正不用付地租，讓大家繼承也無妨等語（見該卷第120頁）。然證人郭淑芳與被告為配偶關係，二人利害關係一致，其所稱張水官本有連同土地一併贈與被告等情，是否屬實，尚難輕信。
⑵按地上權之社會作用，基本上係在調和土地與地上物間之使
用關係，建築物通常又不能脫離土地而存在，兩者必須互相結合，方能發揮其經濟作用，故地上權與其地上物之贈與，應盡可能一併為之，以免地上物失其存在之權源，有違地上權設置之目的，因此贈與地上物時，原則上應推斷當事人之真意係將地上權一併贈與。查張水官於77年2月29日將系爭建物贈與登記予被告，有建物登記謄本附卷（見本院卷第13頁）可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。佐以贈與時，被告配偶 張淑芳 為系爭744地號土地之共有人，對於張水官將坐落共有土地上之系爭建物贈與被告時，亦無反對之意見，參諸上開說明，張水官應有連同該約定無租金之地上權一併贈與被告之意而該地上權雖未經移轉登記予被告，仍無礙於張水官同意被告無償使用系爭土地之真意。另系爭743地號土地之地上權雖因混同而消滅，而無地上權可資贈與，惟張水官既已同意被告無償使用系爭744地號土地，且無保留其對被告使用系爭743地號土地之權，而系爭建物係坐落於系爭743、744二筆土地之上，張水官實無可能僅同意被告就坐落744地號土地之建物部分為無償使用，而保留系爭74
3地號土地請求租金之權利，應可認定張水官係同意被告無償使用系爭二筆土地。
⑶縱認張水官於贈與系爭建物時，並無一併贈與地上權之真意
，惟如前所述，使用建物基本上會一併使用坐落土地。既然建物通常無法脫離土地而單獨使用，則贈與地上物而未將土地一併贈與時，應可推斷土地所有人同意建物受讓人使用土地。而系爭建物之贈與人張水官與受贈人即被告為父子，贈與時土地之另一共有人為被告配偶 郭淑芬 ，張水官及郭淑芬並未要求被告就土地之使用簽定租約，或告知應支付若干租金，亦未曾向被告收取租金，參酌本件係屬贈與而非有償轉讓系爭建物、上開人等間為親近之親屬，及上開張水官或郭淑芬從未向被告收取租金等情，應可推斷不論張水官是基於讓與地上權或同意被告繼續使用系爭土地，被告皆可無償使用系爭土地。又地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權本可為地租之約定，亦得為無償之約定，本件地上權雖原為無償之約定，然若欲變更為有償，亦非不得由當事人自行商定。是兩造間就地上權之租金未為協議變更前，原告類推適用民法租賃之法律關係據以提起本訴，請求被告給付如訴之聲明第1、2項所示之金額，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於本件之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年7月21日
民事第五庭審判長法官陳嘉惠
法官秦慧君法官方錦源正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年7月21日
書記官邱靜銘